盧向陽

摘要：在我國大力發(fā)展地方產(chǎn)業(yè)，推動地方產(chǎn)業(yè)振興，帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，全國特色商業(yè)地產(chǎn)遍地開花。各地政府如何充分發(fā)揮地方資源優(yōu)勢，營造良好的營商環(huán)境、發(fā)展環(huán)境、突出區(qū)域特色、品牌創(chuàng)建、地理標(biāo)志產(chǎn)品的保護(hù)創(chuàng)建工作已是面臨的突破難題。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未來如何立足地方優(yōu)勢、激活地方產(chǎn)業(yè)、引領(lǐng)傳統(tǒng)產(chǎn)品的傳承與創(chuàng)新、人才的培養(yǎng)和引進(jìn)、商業(yè)運(yùn)營管理模式的突破等，來實現(xiàn)企業(yè)綜合管理能力和持續(xù)經(jīng)營能力的提升，已成為新的議題。文章以XX地標(biāo)特色商業(yè)租賃市場為例展開探討，以供參考。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);運(yùn)營管理;租賃;特色

一、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)租賃市場現(xiàn)狀

（一）當(dāng)?shù)靥厣靶袠I(yè)現(xiàn)狀

地方竹木工藝品、紅木家具、建筑業(yè)、中藥材、旅游業(yè)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，被譽(yù)為百工之鄉(xiāng)，木雕技藝尤其出眾，在全國竹工藝品、紅木家具市場上，占有舉足輕重的地位。

企業(yè)所處的木文化行業(yè)在經(jīng)過3～4年的快速發(fā)展后，漸漸呈現(xiàn)木材原材料資源日益緊缺，原材料升值帶來的行業(yè)高額利潤的模式難以為繼的狀態(tài)。同時，隨著相關(guān)知識普及，消費(fèi)者的眼光和對產(chǎn)品品質(zhì)要求的進(jìn)一步提高，對木制產(chǎn)品的消費(fèi)逐漸趨向理性。在終端市場消群體的改邊和高端木制產(chǎn)品收藏市場倒逼之下，木制產(chǎn)品企業(yè)已步入淘汰和洗牌階段，優(yōu)勝劣汰、適者生存的市場規(guī)律正在發(fā)揮作用。

（二）項目基因缺陷

項目拿地時政府配套文化用地（如博物館和展覽館地方標(biāo)志性建筑）占比較高，且位處交通方便、人流集聚的最優(yōu)地段。而盈利部分物業(yè)卻在劣位，人流較差。前期與地方就木文化特色行業(yè)發(fā)展規(guī)劃未做約束性文件、木文化項目后續(xù)運(yùn)營也未做詳細(xì)規(guī)劃及取得相關(guān)政策，導(dǎo)致后續(xù)運(yùn)營問題不斷。

（三）木文化行業(yè)存在的問題

1. 行業(yè)盲目發(fā)展，內(nèi)部競爭激烈

前幾年當(dāng)?shù)啬疚幕a(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的過程中，同類企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)。各類生產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)行從事木制品生產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)做木制品租賃市場，廠家在各個租賃市場設(shè)門店、市場周圍開設(shè)品牌店。行業(yè)的巨額利潤，受到了空前關(guān)注，同質(zhì)化嚴(yán)重，同行業(yè)競爭加劇。

當(dāng)?shù)毓S從最初的100多家，擴(kuò)展至近3000家，同類木制品專業(yè)租賃市場從1家擴(kuò)至7家，規(guī)模達(dá)到120萬方。同類企業(yè)的增多及迅速擴(kuò)張，導(dǎo)致企業(yè)為確保龍頭地位，保持競爭優(yōu)勢，搶占行業(yè)資源，迅速擴(kuò)張經(jīng)營規(guī)?！，F(xiàn)行業(yè)整體產(chǎn)品價格和租金水平下降、市場空置率提高，企業(yè)面臨著巨大的生存壓力。同時也顯露產(chǎn)業(yè)的問題：一是規(guī)模大、品牌響的企業(yè)較少;二是產(chǎn)品、經(jīng)營同質(zhì)化現(xiàn)象突出;三是經(jīng)營、管理粗放等。

2. 經(jīng)營模式單一

同類市場租賃為主要收入來源，占比在90%左右。市場的經(jīng)營者與商品的經(jīng)營者是完全分離。市場經(jīng)營者只負(fù)責(zé)營造市場環(huán)境、對外推廣和租賃條件，以租賃方式出租商鋪給承租商戶，按期收取租金、管理費(fèi)及其他服務(wù)等費(fèi)用。租金按每平米多少元收取，具體金額根據(jù)承租商所處位置和業(yè)態(tài)等綜合因素而定。

單一的經(jīng)營模式極大的限制了企業(yè)未來的發(fā)展空間，將企業(yè)自身的運(yùn)營完全寄托于商戶的盈虧、寄托于行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、寄托于市場經(jīng)濟(jì)形勢，企業(yè)自身對行業(yè)的可控性較差、運(yùn)營風(fēng)險極大。同時對地方行業(yè)的推動也極為不利，無法形成地方產(chǎn)業(yè)價值鏈、品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展，更無法談打造當(dāng)?shù)啬疚幕a(chǎn)業(yè)地標(biāo)產(chǎn)品。

3. 木制產(chǎn)品創(chuàng)新力不足

當(dāng)?shù)刂衲竟に嚻?，多?shù)以收藏、擺件為主，實用性較差。紅木家具產(chǎn)品一直延續(xù)消費(fèi)人群是60后、70后、80后的喜好，產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格以莊重、高雅、渾圓、厚重、靜穆為主，價格較高。但現(xiàn)在消費(fèi)人群已轉(zhuǎn)移至85后、90后了，這個年代的人對產(chǎn)品的風(fēng)格偏向簡單，簡約風(fēng)格，同時要求性價比高。

4. 原材料的限制性

紅木家具所采用的原料是極其珍貴的木材，因為地理位置及氣候原因，我國國內(nèi)基本沒有紅木原生樹種，幾乎全部依賴從國外進(jìn)口，木材生長多不成林，采伐、運(yùn)輸較不方便。好的紅木制品用材，都需百年以上紅木樹種，生長期長。近年來，生長紅木樹種的森林被大量采伐，紅木的用材資源日漸枯竭。同時全世界面臨環(huán)境壓力，對紅木出口國尤為突出。各國已相繼做了禁止珍貴紅木原木出境的規(guī)定，致使紅木行業(yè)原材料資源緊缺加劇。此外，天然生長的紅木樹種大部分都不成材，故木材利用率極低，相應(yīng)制作成本提高。

5. 資金占用大、融資難度大

當(dāng)?shù)卣畬ψ赓U市場可售面積規(guī)定為50%，持有物業(yè)資金占比較大，都為重資產(chǎn)運(yùn)營。近年隨著行業(yè)盲目的擴(kuò)展，利潤的下降，地產(chǎn)公司擴(kuò)大的物業(yè)出售未達(dá)預(yù)期目標(biāo)，差得僅出售了可售資源的2%左右，未實現(xiàn)銷售的物業(yè)全部轉(zhuǎn)為持有，從而導(dǎo)致資金嚴(yán)重沉淀，形成了沉重的資金壓力，也帶來了巨大的財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險。

行業(yè)的原材料價格波動幅度較大，制造企業(yè)和銷售平臺企業(yè)都面臨現(xiàn)金流不足，木制產(chǎn)品自帶價值不可控、產(chǎn)品監(jiān)管難度大等特點(diǎn)，加上行業(yè)整體的不景氣，導(dǎo)致該行業(yè)鏈的企業(yè)銀行融資難、成本高。

6. 人才匱乏

行業(yè)老板大多深諳木工工藝，卻不擅長現(xiàn)代企業(yè)管理、駕馭不了職業(yè)經(jīng)理人、不愿為知識付費(fèi)，導(dǎo)致管理缺失、設(shè)計同質(zhì)化、品牌空心化。頂尖木工以傳統(tǒng)師徒相授模式為主，加上現(xiàn)在的年輕人覺得手藝活苦累且收入不高，不愿學(xué)習(xí)傳承技藝，逐漸出現(xiàn)了斷層。年輕一輩的從業(yè)人員文化水平普通不高，不利行業(yè)的提升及進(jìn)一步發(fā)展。

二、對地標(biāo)特色行業(yè)持續(xù)運(yùn)營發(fā)展的建議

（一）充分挖掘當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)資源

當(dāng)?shù)赜袠O好的旅游資源，企業(yè)可將博物館與其他旅游資源充分結(jié)合，開劈竹木制品的旅游產(chǎn)品區(qū)。全國各地的旅游禮品，同質(zhì)化非常嚴(yán)重。企業(yè)可以與全國設(shè)計大師平臺、校園設(shè)計平臺合作定期推出符合新一代消費(fèi)需求的旅游產(chǎn)品。從地方旅游市場出發(fā)，逐步擴(kuò)展，開拓行業(yè)新的盈利項目。

地方建筑業(yè)發(fā)達(dá)展良好，可在古典園林建筑、仿古建筑、現(xiàn)代高檔別墅區(qū)的軟裝中置入地方竹木工藝品、紅木家具等產(chǎn)品，在帶動地方特色的同時、將國潮融入現(xiàn)代地產(chǎn)中，打開地方不同特色同步發(fā)展的局面。企業(yè)應(yīng)充分利用自身獨(dú)特的優(yōu)勢如行業(yè)協(xié)會、檢測中心、誠信聯(lián)盟等行業(yè)代表性資源，提升市場服務(wù)品質(zhì)，與同類市場作差異化戰(zhàn)略，形成自身的特色優(yōu)勢。

（二）推進(jìn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)化

企業(yè)在打造核心業(yè)務(wù)的同時，更應(yīng)該從行業(yè)價值鏈的設(shè)計向衍生行業(yè)、上下游行業(yè)、服務(wù)增值業(yè)務(wù)擴(kuò)展。如上游原材料，產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)，下游物流的建立、產(chǎn)品軟裝的配置、售后服務(wù)、木產(chǎn)品的金融產(chǎn)品等擴(kuò)充業(yè)務(wù)。通過各環(huán)節(jié)的聯(lián)營、合營、自營等模式做到直接面對產(chǎn)品消費(fèi)者，從價值的最初開始，逐步實現(xiàn)行業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、相互牽制、共謀發(fā)展的局面。

企業(yè)應(yīng)以分散經(jīng)營風(fēng)險為前提，依托現(xiàn)有項目為基礎(chǔ)，開創(chuàng)新的盈利增長點(diǎn)。打造不同竹木產(chǎn)品系列、復(fù)制輕資產(chǎn)管理模式、開拓木產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)營銷平臺、木產(chǎn)品融平臺等來提升企業(yè)經(jīng)營業(yè)績、品牌價值，競爭能力。以實現(xiàn)項目周轉(zhuǎn)加快、企業(yè)進(jìn)入良性循環(huán)、行業(yè)快速發(fā)展的局面。

（三）優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)在負(fù)責(zé)比例過高或利息負(fù)擔(dān)難以承受的情況，不利于企財務(wù)杠桿作用正向作用的發(fā)揮，這時企業(yè)應(yīng)通過消減負(fù)債同時增加權(quán)益資本對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化;同時對債務(wù)的債權(quán)人的構(gòu)成、負(fù)債期限、負(fù)債種類等進(jìn)行調(diào)整、替換，在有效控制財務(wù)風(fēng)險的前提下降低企業(yè)融資成本、提高企業(yè)整體價值。

（四）產(chǎn)品創(chuàng)新

目前行業(yè)經(jīng)營主要產(chǎn)品是竹木制工藝品、木制紅木家具。面對工藝品實用性較差、價格偏高的情況，可以充分利用當(dāng)?shù)丶t木家具企業(yè)有大量紅木余料，因地制宜的用它們制作可使用、可保存、新穎、獨(dú)特的旅游產(chǎn)品，同時利用當(dāng)?shù)芈糜钨Y源達(dá)到良好的銷售。面對紅木家具產(chǎn)品消費(fèi)群體的變化，應(yīng)在產(chǎn)品設(shè)計款型和表現(xiàn)形式上融入現(xiàn)代簡約風(fēng)，根據(jù)消費(fèi)群體普遍居住環(huán)境都以套間為主，款式設(shè)計應(yīng)增加套間適用的尺寸、增加舒適度等。

（五）提高原材料的替代性

新一代的消費(fèi)在意的是產(chǎn)品體驗感，收藏、保值的需求在減弱，這時新中式家具就并不一定要使用紅木，可以選用更多的比紅木材料便宜的木材來替代，可滿足不同消費(fèi)者的需求，擴(kuò)大消費(fèi)群體。

（六）推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群突破、形成產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿

地方應(yīng)依托重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，圍繞重點(diǎn)優(yōu)勢產(chǎn)品，以龍頭骨干企業(yè)為核心，規(guī)劃建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，完善配套政策，吸引上下游企業(yè)進(jìn)園入?yún)^(qū)，打造特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，形成各具特色、優(yōu)勢互補(bǔ)、錯位發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。

建立行業(yè)創(chuàng)新平臺，推動產(chǎn)學(xué)研深度融合，培育自主創(chuàng)新企業(yè)主體，使創(chuàng)新成為引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心動力。加快向智能制造轉(zhuǎn)變，加快向服務(wù)型制造轉(zhuǎn)變，加快向綠色制造轉(zhuǎn)變。培育一批行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè);樹立一批自主創(chuàng)新示范企業(yè);建設(shè)一批特色產(chǎn)業(yè)集群;推廣一批新業(yè)態(tài)、新模式;打造一批國內(nèi)、國際知名品牌。

（七）加強(qiáng)技術(shù)人才的培養(yǎng)和高端管理人才的引進(jìn)

地方技術(shù)學(xué)院應(yīng)加強(qiáng)木文華行業(yè)高端技工的培養(yǎng)，與行業(yè)頂尖大師建立合作，增加傳統(tǒng)手藝的授課面，有效傳承;引入行業(yè)先進(jìn)科技、創(chuàng)興應(yīng)用;學(xué)校對專業(yè)學(xué)歷進(jìn)行提升等，切實有效的提高新一輩行業(yè)從業(yè)人員的學(xué)歷、技術(shù)水平。

地方應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)科技創(chuàng)新人才平臺建設(shè)、人才項目融資信貸扶持，提高人才津貼標(biāo)準(zhǔn)、加大高端人才激勵力度、做好人才住房保障、妥善安置隨調(diào)家屬、優(yōu)化人才生活待遇和加強(qiáng)人才組織關(guān)懷等措施，有效的吸引人才，推動行業(yè)人才整體資源優(yōu)化、提升。

三、結(jié)語

通過本文探究，培育壯大地方特色產(chǎn)業(yè)和發(fā)展優(yōu)勢，應(yīng)深度結(jié)合當(dāng)?shù)氐胤教厣?、文化特色、環(huán)境特色、市場狀況等。企業(yè)要積極參考地方政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，同時結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)資源現(xiàn)狀，為政府打造出特色化的產(chǎn)業(yè)集群、園區(qū)，打造成地標(biāo)產(chǎn)業(yè)。地方要協(xié)調(diào)配合好市場機(jī)制，形成市場選擇與政府扶持相互配合的機(jī)制。政府要擇機(jī)頒布有利于促進(jìn)地方特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展的鼓勵性政策法規(guī)，形成普惠不同性質(zhì)、不同規(guī)模經(jīng)濟(jì)主體的政策支持體系。充分運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策、財政政策等經(jīng)濟(jì)手段，促進(jìn)資金、技術(shù)、人才等生產(chǎn)要素向新興產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，鼓勵金融資本與產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合。政企結(jié)合，共同推動地方產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)?；?、品牌化、智創(chuàng)化、帶領(lǐng)地方經(jīng)濟(jì)走上新臺階。

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（作者單位：浙江東陽中國木雕城有限公司）