林嘉琪 張惠忠 畢瑞 楊焜

摘 要：2020年初，一場新冠重大疫情突如其來襲擊我國，至今仍在世界各地肆虐。為了控制疫情對經(jīng)濟的影響，我國政府采取全民動員、全力防控、打殲滅戰(zhàn)等有力舉措，在控制和戰(zhàn)勝疫情的同時發(fā)展經(jīng)濟。本文通過分析新冠疫情對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，并從財務(wù)角度提出一系列應(yīng)對對策。

關(guān)鍵詞：新冠疫情;房地產(chǎn)業(yè);財務(wù)對策

經(jīng)過全黨全軍全國各族人民團結(jié)奮戰(zhàn)，截止2020年3月下旬，我國戰(zhàn)勝了新冠疫情，取得了決定性勝利。二季度經(jīng)濟得到全面恢復(fù)，三季度更是全面回升。但在疫情沖擊之下，幾乎沒有行業(yè)能獨善其身，對于嚴重依賴現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)來說，更是災(zāi)難性打擊——商情期間各地售樓處關(guān)閉、開發(fā)建設(shè)也一再延期。在“房住不炒”總基調(diào)下，本來就因為政策收緊而陷入困境的房地產(chǎn)業(yè)，又面臨新的考驗。

一、新冠疫情對房地產(chǎn)企業(yè)投融資的影響

房產(chǎn)的商品屬性和價格決定了房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資本密集型，嚴重依賴現(xiàn)金流。在目前的整體代理模式下，銷售和情緒捆綁較為明顯，傳統(tǒng)房企主要依賴線下看房，其主流銷售方式對于線下接觸的要求較高。在新冠疫情沖擊之下，各地商品房銷售在春節(jié)期間和春節(jié)后基本處于停擺，據(jù)中泰證券等多家企業(yè)的研報數(shù)據(jù)顯示，除夕后10天商品房銷售較上年同期下降了超過96%，完全可以稱作斷崖式下跌。在近年來“房住不炒”總基調(diào)下，對本來就因為政策收緊而陷入困境的部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，這次疫情更是災(zāi)難性打擊——外部融資規(guī)模大幅下降，回款需求更加迫切，開發(fā)建設(shè)因復(fù)工難而一再延期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存考驗。

近年來，由碧桂園等企業(yè)創(chuàng)立的高周轉(zhuǎn)銷售模式成為頭部房企首選的運營模式，其最大特點就是標準化開發(fā)、資金周轉(zhuǎn)快、資金利用效率高，其負面影響包括高杠桿率、高負債率和極大的回款壓力，對于黑天鵝事件的敏感性高。在疫情沖擊下，巨大的資金壓力迫使一些頭部房企運用了一些激進的促銷應(yīng)對措施，如2019年6月底總負債1.75萬億（其中1.25萬億在2020年6月底到期），因此急需銷售庫存回款還債的恒大宣布，2月18日開始在全國以7.5折售賣其公司樓盤。而對一些三四線城市來說，房產(chǎn)購買力在2018年后大多基本處于房周期底端，2019年下半年商品房銷售本處于低位，在疫情沖擊下房地產(chǎn)市場更是雪上加霜。

房企的資金來源主要來自外部融資和銷售回款（包括預(yù)收定金（首付）和按揭貸款）。在近幾年去杠桿和房住不炒的政策大背景下，整體融資偏緊。受疫情影響，房企發(fā)債在監(jiān)管層審批進度上又受到負面沖擊。與此同時，2020年是大規(guī)模房地產(chǎn)公司債券到期的重要年份，包括萬科、萬達等房企，全年到期債權(quán)總額均超過200億。據(jù)統(tǒng)計，境內(nèi)房企3月到期的境外債券處于全年高峰，同時2020年第一季度境內(nèi)債到期數(shù)也是全年最高位。若房企新債發(fā)行受阻，勢必影響其償債能力。這樣的趨勢疊加銷售回款減少，勢必會造成房企生存壓力。對于部分企業(yè)而言，盡管其或?qū)τ趦斶€債務(wù)準備充分，或已經(jīng)提前贖回有關(guān)債務(wù)，但由于疫情延遲的開工復(fù)工節(jié)奏勢必會對其財務(wù)造成一定風(fēng)險，尤其是高度依賴外部融資高周轉(zhuǎn)的房企。

除去剛性現(xiàn)金支出，一般房企的經(jīng)營性活動還包括土地款等支出。一些房地產(chǎn)的資金存量中值只能支持其運行三個月左右。在關(guān)閉售樓處等重大疫情防控舉措下，結(jié)合因疫情恐慌和負面情緒受抑制的購房需求，在銷售沖擊較大的情況下，其預(yù)售回款或面臨超過95%以上的降幅。對于這些房企業(yè)說，其經(jīng)營性現(xiàn)金流只能靠持續(xù)的個人按揭貸款維持。同時，A股房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金與短債的比值的平均值僅為0.46，如果不采取有效紓困措施有極大的短期違約風(fēng)險。

綜上幾點，現(xiàn)金流偏緊、融資難度更大的中小房企或先被波及。這些企業(yè)對于延遲開工、回款放緩、融資遇阻等外部沖擊更加敏感。對于這類企業(yè)來說，其資金問題也將進一步使房周期向下探底并制造恐慌情緒，沖擊房產(chǎn)需求。因部分資金壓力大的中小房企的回款需求或破產(chǎn)清算釋放的土地儲備，或加劇三四線城市土地市場的波動，從而對整個房地產(chǎn)業(yè)造成大的影響。

對于資金充裕、杠桿率低的大型房企，疫情沖擊或相對較為緩和。疫情緩和后，對大部分房企的全年銷售影響或有限，對于部分高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式的房企，主要應(yīng)關(guān)注短期流動性風(fēng)險。疫情的發(fā)展對于財務(wù)狀況較為健康的中大型企業(yè)或也為重大機遇，因為中小房企所讓出的市場份額或可進一步加速市場集約程度提升。

二、后疫情時期房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)對策

1.改變高負債、高速度的擴張模式

房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的資金鏈緊張問題，本質(zhì)上不是疫情爆發(fā)導(dǎo)致的，而是一直存在并且不斷增加的風(fēng)險。近幾年來，由于受到融資限制以及市場缺乏熱度帶來的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是一些頭部房企習(xí)慣于高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)、高速度地擴張，而當(dāng)前樓市進入成熟期已經(jīng)不再能支持這種模式。在疫情發(fā)生前，一些地方政府就發(fā)出通知，要求防范房企杠桿率過高，對凈負債率畸高、經(jīng)營策略激進、大量進行杠桿收購的房地產(chǎn)企業(yè)，嚴格控制新增融資。而此次疫情再次警告這一類房地產(chǎn)企業(yè)，必須盡快放棄和改變粗放式的高杠桿、高負債擴張的經(jīng)營和財務(wù)模式，而采取穩(wěn)固發(fā)展型的財務(wù)戰(zhàn)略以適應(yīng)中國樓市新常態(tài)。另外，要開始謀求多元化轉(zhuǎn)型，布局新的投資領(lǐng)域。

2.大力促進銷售匯款和現(xiàn)金流正?；?/p>

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其經(jīng)營性活動現(xiàn)金流主要包括預(yù)售定金（首付）和按揭貸款回款。在疫情沖擊下，更應(yīng)該努力通過促銷等方式積極促進銷售匯款和現(xiàn)金流正?；瑖L試線上購房、線上促銷、線上優(yōu)惠，努力拓寬銷售渠道。等疫情過后，市場恢復(fù)正常化，帶來疫情后的第一波銷售紅利或銷售反彈，誰能抓得住，誰就能夠在存量市場中搶到更多的客戶。所以要先做到活下來，再謀求發(fā)展。

3.積極運用政策優(yōu)勢紓困

疫情發(fā)生后，全國有20多個省或地級市出臺了針對房地產(chǎn)業(yè)的“定向放松”政策，內(nèi)容涉及土地出讓、預(yù)售條件、開竣工、公積金、推進線上審批服務(wù)及地產(chǎn)融資等。這些政策在不主動刺激樓市的前提下，主要聚焦于為房地產(chǎn)企業(yè)暫時解困，避免資金鏈斷裂。房地產(chǎn)企業(yè)在融資受阻的情況下應(yīng)積極運用這些政策優(yōu)勢，通過紓困貸款等方式，緩解短期的現(xiàn)金流壓力。對風(fēng)險相對較低企業(yè)而言，可以適當(dāng)調(diào)整信貸政策，增加信貸渠道與額度。

總體而言，在疫情影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)壓力或主要體現(xiàn)在短債到期和融資放緩，對于全年經(jīng)營性現(xiàn)金流也許影響有限。對于房價來說，房企的現(xiàn)金流壓力會部分轉(zhuǎn)化為促銷活動，房價在中短期可能有一定的下行壓力。在全國取得戰(zhàn)勝疫情的決定性勝利后，房地產(chǎn)業(yè)如其他行業(yè)一樣，迎來了很好的發(fā)展局面。政府也沒有放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房地產(chǎn)市場融資環(huán)境進一步收緊，部分房企仍將面臨融資難題。

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作者簡介：

林嘉琪：女，1999年生，浙江嘉興人，嘉興學(xué)院財務(wù)管理專業(yè)17級學(xué)生

張惠忠：男，1966年生，浙江海寧人，嘉興學(xué)院商學(xué)院教授，碩士生導(dǎo)師，注冊會計師

畢? 瑞：男，1998年生，江蘇宿遷人，嘉興學(xué)院財務(wù)管理專業(yè)17級學(xué)生

楊? 焜：男，1999年生，山西呂梁人，嘉興學(xué)院財務(wù)管理專業(yè)17級學(xué)生

（嘉興學(xué)院商學(xué)院? 浙江? 嘉興 314001）