冉雙 廣安市廣達置業(yè)有限公司

一、引言

在當前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到許多因素的影響和控制。不僅要受到政府的宏觀調(diào)控，還要受到銀行信貸調(diào)整的影響。這兩者影響因素會導致市場居民購房的需求受到影響，導致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了一定的局限。我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中主要以追求利潤最大化為基本的目的，對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及內(nèi)部監(jiān)督?jīng)]有形成足夠的意識，導致房地產(chǎn)企業(yè)在政策變化與強力調(diào)控的市場背景中競爭力降低，嚴重的甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂等不利情況。因而，針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及內(nèi)部控制監(jiān)督中存在的問題，企業(yè)應該及時意識到內(nèi)部控制和內(nèi)部控制監(jiān)督對房地產(chǎn)企業(yè)市場發(fā)展的影響，并加快解決企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問題，對內(nèi)部控制及內(nèi)部監(jiān)督體系實行精細化的管理，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠在安全、穩(wěn)定的環(huán)境下運行，有效促進房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制應用及內(nèi)部控制監(jiān)督現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境缺失

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素之一，內(nèi)部控制環(huán)境的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)開展生產(chǎn)運營活動的積極性，強化內(nèi)部控制能夠促進企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。但是現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境缺少，主要存在以下幾個方面的問題。首先是我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的績效考核制度，在一定程度上影響了內(nèi)部人員開展活動的積極性。其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部在對日?；顒拥墓芾磉^程中，對房地產(chǎn)內(nèi)部所制定的制度和管理要求沒有貫徹到房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，對相關制度的執(zhí)行力還有待提升。三是部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者還未能轉變觀念，沒有意識到當前的房地產(chǎn)企業(yè)實際上已經(jīng)成為高風險行業(yè)。特別是在銀行貸款收緊，市場限購限貸的背景下，拿地成本與開發(fā)成本高企，使得房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展難以為繼。雖然這些從政策、市場等方面對企業(yè)造成了影響，屬于行業(yè)性的問題，但企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境缺失無疑加重了這些問題集中產(chǎn)生的可能性。

（二）風險評估在房地產(chǎn)企業(yè)的中未得到應用重視

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設立風險評估是有效減少企業(yè)運行風險的有效措施。房地產(chǎn)內(nèi)部進行風險評估制度能夠保障企業(yè)在安全的運營環(huán)境下開展各種經(jīng)營活動。但是根據(jù)大量的實地調(diào)研情況來看，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中對內(nèi)部的風險評估活動沒有重視，導致房地產(chǎn)企業(yè)運行的風險大大的提高，不利于企業(yè)長遠的發(fā)展。從房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，內(nèi)部缺少專業(yè)性的風險評估人員，內(nèi)部也沒有設置專門的風險評估部門，例如對于定價策略，回款估算等與開發(fā)進度不匹配，導致房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在風險。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金量大，利潤率相比其他行業(yè)高一些，故而一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部建立的風險評估體系的積極性不高，在制定風險評估的過程中很多情況下只是流于表面，并沒有結合企業(yè)的實際發(fā)展制定風險評估體系，只關注企業(yè)的利潤最大化，對于存在的風險沒有及時的進行解決，在嚴重情況下有可能導致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動不到位

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動是有效開展降低企業(yè)運行風險的有效途徑。通過內(nèi)部控制活動，能夠最大程度將企業(yè)運行的風險降低到最小，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠在安全的環(huán)境下運行。然而現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)在開展內(nèi)部控制活動的過程中還存在以下幾個方面的問題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中在內(nèi)部控制中對相關的活動也進行了預算編制，但是沒有制定相對性的考核執(zhí)行制度，導致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動沒有根據(jù)政策變化、開發(fā)計劃等實際情況就制定了一系列不符合實際的預算編制，沒有發(fā)揮內(nèi)部預算編制的實際作用。其次，我國房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制活動中容易出現(xiàn)主觀性的推測，很多情況下容易受到“人為”因素的影響，導致內(nèi)部控制活動所制定的預算編制不符合房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的運行風險[1]。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動本身也缺乏嚴格的審批流程控制，導致相關的內(nèi)部控制活動流程可以隨意更改，沒有將運行風險降到最低。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)管不完善

房地產(chǎn)企業(yè)強化內(nèi)部控制能夠有效降低企業(yè)運行的風險，確保企業(yè)在穩(wěn)定安全的環(huán)境下得到長遠的發(fā)展。房地產(chǎn)內(nèi)部控制是確保企業(yè)日常經(jīng)營活動正常開展的前提和保障，而內(nèi)部控制監(jiān)督則促進了房地產(chǎn)能夠通過內(nèi)部控制將企業(yè)的戰(zhàn)略目標得以實現(xiàn)，因而，在房地產(chǎn)企業(yè)運行的過程中，應強化對內(nèi)部控制相關活動的開展進行有效的監(jiān)督和管理。但是我國現(xiàn)階段多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部監(jiān)督和管理上還不完善，大部分僅僅將房地產(chǎn)企業(yè)所運行的利潤作為追求的目標，而對于房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營管理例如規(guī)范銷售、造價失控、成本超標等情況往往沒有足夠的監(jiān)督，導致房地產(chǎn)企業(yè)運行的風險大大的增加。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)管的有效形式就是通過內(nèi)部審計來實現(xiàn)，然而，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有在內(nèi)部設置專門的審計，導致內(nèi)部監(jiān)管不完善。

三、促進房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制應用及內(nèi)部控制監(jiān)督的對策

（一）完善并優(yōu)化房地產(chǎn)內(nèi)部的控制環(huán)境

為了確保房地產(chǎn)企業(yè)在安全的環(huán)境下運行，企業(yè)內(nèi)部應不斷完善并優(yōu)化內(nèi)部的控制環(huán)境。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應該對內(nèi)部的控制環(huán)境進行完善的構架，結合房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境，對內(nèi)部控制環(huán)境進行全新的調(diào)整。在對內(nèi)部控制進行完善的過程中，可以結合引進專業(yè)的人員對內(nèi)部環(huán)境進行評估，制定好適合房地產(chǎn)企業(yè)運行的方案，從而不斷優(yōu)化內(nèi)部的控制環(huán)境。其次，要將房地產(chǎn)企業(yè)中權利過于集中和分散的現(xiàn)象進行調(diào)整，例如使全民都意識到內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與運營過程中的重要意義，通過內(nèi)部控制使房地產(chǎn)企業(yè)的定價、開發(fā)甚至對于代理商的監(jiān)管等方面都明確其權利責任邊界，在房地產(chǎn)內(nèi)部建立與企業(yè)相適應的權利平衡制度，從而更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理[2]。其三，要注意強化內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力度，避免在房地產(chǎn)企業(yè)運行的過程中能夠避免出現(xiàn)錯誤的決策，避免給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的經(jīng)濟損失。

（二）充分發(fā)揮內(nèi)部控制在房地產(chǎn)企業(yè)識別風險和控制風險的能力

在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應強化內(nèi)部控制，提升房地產(chǎn)企業(yè)的風險識別能力和控制風險的能力。建立風險評估機制和風險防范機制是有效降低房地產(chǎn)企業(yè)運行風險的內(nèi)部控制手段。在內(nèi)部控制評估風險的過程中，首先要求房地產(chǎn)企業(yè)在運行過程中做好對現(xiàn)金流管理的預算編制工作，確保企業(yè)在運行過程中能夠關注到現(xiàn)金流的動向，確?，F(xiàn)金流預算的準確性，使房地產(chǎn)企業(yè)最大的風險隱患得以消除。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動中應建立相應的財務風險評估預警機制。財務風險預警機制是幫助企業(yè)運行過程中發(fā)現(xiàn)財務風險的有效手段。通過財務風險預警機制，對存在的風險及時提出對應的解決方案，幫助企業(yè)能夠最大程度的降低房地產(chǎn)企業(yè)運行的風險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中建立風險預警機制能夠關注到企業(yè)的利潤和經(jīng)營效率，對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展提供堅實的保障，有效將房地產(chǎn)企業(yè)運行風險降到最低。

（三）切實強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動

為了切實強化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制活動，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制活動中應重點把握好內(nèi)部各個工作環(huán)節(jié)的關鍵控制點并做好相對應的解決措施和處理辦法。首先，對房地產(chǎn)的主要業(yè)務流程進行梳理，強化各環(huán)節(jié)關鍵風險點的梳理，強化各項內(nèi)部控制工作。例如房地產(chǎn)企業(yè)的拿地環(huán)節(jié)，要進行嚴謹?shù)臏y算，進行可行性論證，不得由個別部門擅自決定。大型項目必須由管理層作出決議后報董事會批準。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制活動的開展過程中，要定期進行內(nèi)部控制執(zhí)行情況的評價，對于關鍵業(yè)務的控制要深入分析其是否發(fā)揮作用。例如對于進度款的支付必須由工程部門發(fā)起，造價部門復核，財務部門在核對合同與進度以及相關部門簽署的意見，結合監(jiān)理單位的相關認可資料方可付款。房地產(chǎn)企業(yè)要落實內(nèi)部審計或類似機構開展內(nèi)部控制評價，來分析內(nèi)部控制是否真正發(fā)揮作用，并適時改進。其三，要注意在內(nèi)部控制對預算管理的控制作用，例如各項經(jīng)營活動的開展過程中嚴格按照相關的預算執(zhí)行制度將預算指標納入到考核體系，確保預算對各項業(yè)務開展的指導性。

（四）完善房地產(chǎn)企業(yè)各項活動的監(jiān)管

內(nèi)部控制監(jiān)督是有效促進房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理和運行的重要手段，因而，在房地產(chǎn)內(nèi)部完善房地產(chǎn)企業(yè)各項活動的監(jiān)管是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)應注意的問題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應在內(nèi)部控制管理的過程中，對內(nèi)部的各項活動的監(jiān)督必須要落實到整個流程和環(huán)節(jié)，確保企業(yè)在日常的經(jīng)營活動中能夠得到有效的監(jiān)督和管理。其次，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督的過程中應該制定專業(yè)的監(jiān)督管理部門，監(jiān)督管理部門不能與其他部門混為一談，要確保監(jiān)督部門在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成一個獨立的部門，從而有效對各項生產(chǎn)經(jīng)營活動進行監(jiān)督[3]。最后是在房地產(chǎn)企業(yè)應設立審計部門，用于監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)中所產(chǎn)生的各項財務活動，監(jiān)控內(nèi)部控制的有效性是否實現(xiàn)，將企業(yè)運行的風險降到最低，確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠在市場競爭激烈的環(huán)境下得到穩(wěn)定的發(fā)展。

四、結語

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制及內(nèi)部控制監(jiān)督是促進房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎保障，企業(yè)內(nèi)部只要意識到內(nèi)部控制和監(jiān)督的重要性，才能夠提升自身在市場中的競爭力。針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制過程中存在的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應及時提出對應的解決方案，降低企業(yè)運行的風險。房地產(chǎn)企業(yè)通過強化內(nèi)部控制，進一步將內(nèi)部控制理念納入企業(yè)管理控制體系，以期加快財務轉型，優(yōu)化財務管理職能，提高財務價值創(chuàng)造能力。