中鐵開發(fā)投資集團(tuán)有限公司

引言

在“營(yíng)改增”政策的全面實(shí)施背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加復(fù)雜的財(cái)稅環(huán)境，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)和納稅過程中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分了解，并制定出科學(xué)合理的控制策略，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得以有效降低。通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入了解可知，主要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括了進(jìn)項(xiàng)稅額扣除風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)外費(fèi)用取得階段的風(fēng)險(xiǎn)、特殊業(yè)務(wù)未能納入銷售處理稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制面臨著更大挑戰(zhàn)，需要加強(qiáng)對(duì)這一方面的研究，采取合理的策略進(jìn)行控制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增實(shí)施的重要作用概述

為保證房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制得以順利進(jìn)行，就要提高相關(guān)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增政策的認(rèn)識(shí)，使其能夠充分認(rèn)識(shí)到營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的積極影響，做到主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增產(chǎn)生的變化，以科學(xué)合理的策略進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增實(shí)施之后，可以實(shí)現(xiàn)更加公平的稅收，通過增值稅的落實(shí)，使以往稅務(wù)征收中的重復(fù)收稅問題得到有效解決。其次，基于營(yíng)改增實(shí)施的背景，各個(gè)行業(yè)之間能夠形成抵扣鏈條，規(guī)避稅務(wù)重復(fù)征收的風(fēng)險(xiǎn)，且增值稅額符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際增值，可以保證稅務(wù)征收的公平性。再次，隨著營(yíng)改增的實(shí)施，企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)顯著降低，起到了加快企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，能夠促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。最后，基于營(yíng)改增政策實(shí)施的背景，部分地方稅種相繼取消，并重新構(gòu)建了稅種，有利于實(shí)現(xiàn)財(cái)政分權(quán)。由于稅務(wù)征收是地方政府進(jìn)行增收的重要手段，在增值稅進(jìn)行抵扣的情況下，地方政府面臨著較大的增收壓力，有利于推動(dòng)營(yíng)改增政策的改革，及時(shí)對(duì)其中存在的不合理?xiàng)l例進(jìn)行調(diào)整[1]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）進(jìn)項(xiàng)稅額扣除風(fēng)險(xiǎn)

首先，隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，然而這一過程存在各種各樣的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，很容易給企業(yè)帶來較大的損失，甚至出現(xiàn)稅款漏繳的現(xiàn)象。比如在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)候，其建筑人工費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償?shù)鹊炔荒塬@得增值稅專用發(fā)票，也就無法對(duì)這些費(fèi)用進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。其次，企業(yè)在進(jìn)行施工原材料的采購(gòu)活動(dòng)中，選擇小規(guī)模納稅人的材料供應(yīng)商，導(dǎo)致企業(yè)無法對(duì)增值稅進(jìn)行抵扣。再次，在選擇清包的形式進(jìn)行施工單位費(fèi)用支付的時(shí)候，或是實(shí)施甲供材模式的情況下，無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。在工程項(xiàng)目的開發(fā)過程，需要向政府部門進(jìn)行申請(qǐng)報(bào)備，這一過程繳納的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用無法進(jìn)行抵扣。最后，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程中，其旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、娛樂服務(wù)、餐飲服務(wù)等各方面的費(fèi)用都無法進(jìn)行抵扣。還有工程建設(shè)中的材料浪費(fèi)等問題造成的意外損失都無法進(jìn)行抵扣，若是將以上費(fèi)用納入進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣中，將造成房地產(chǎn)企業(yè)漏繳稅款的風(fēng)險(xiǎn)，甚至面臨著違規(guī)偷稅的風(fēng)險(xiǎn)[2]。

（二）價(jià)外費(fèi)用取得過程的風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品銷售及其他服務(wù)等各項(xiàng)活動(dòng)的時(shí)候，其價(jià)款之外的費(fèi)用都可以稱之為價(jià)外費(fèi)用，比如有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，會(huì)代替相關(guān)單位或部門收取一些價(jià)外費(fèi)用，如水、電、氣的初裝費(fèi)和各項(xiàng)基金等，這些費(fèi)用如果先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位，由此而產(chǎn)生產(chǎn)結(jié)余金額。按照營(yíng)改增相關(guān)政策的要求，要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這些價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算，將其納入銷售稅額的計(jì)算中，避免出現(xiàn)增值稅漏繳的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）特殊業(yè)務(wù)未能納入銷售處理中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的全面實(shí)施，需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)的增值額進(jìn)行征稅，無論是勞務(wù)出現(xiàn)增值和流轉(zhuǎn)，或是商品出現(xiàn)增值和流轉(zhuǎn)，都需要將其納入銷售處理，按照規(guī)定的要求進(jìn)行增值稅的計(jì)算和繳納。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，將產(chǎn)品交給其他單位代銷或銷售，將委托加工的產(chǎn)品及資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為個(gè)人的福利或消費(fèi)，以及將委托購(gòu)買或委托加工的產(chǎn)品和資產(chǎn)用于贈(zèng)送、投資和分配，都需要將其納入銷售處理。在房地產(chǎn)且營(yíng)改增之前，在不動(dòng)產(chǎn)自建自用的情況下，企業(yè)并不需要繳納營(yíng)業(yè)稅，采用無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)入股，并接受投資方分配利潤(rùn)的時(shí)候，并不需要進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅的繳納。然而在房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增之后，采用無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)入股，并獲得利潤(rùn)分配的時(shí)候，也要將其納入無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的范疇，需要對(duì)這一過程的增值稅進(jìn)行計(jì)算[3]，這一過程就很容易出現(xiàn)稅款漏繳、銷售額漏算的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略分析

（一）進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣風(fēng)險(xiǎn)的控制策略

首先，在處理進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，要求房地產(chǎn)企業(yè)充分掌握相關(guān)的優(yōu)惠政策，幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低自身面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。比如根據(jù)36號(hào)文件的相關(guān)指示，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)老項(xiàng)目的自主開發(fā)中，作為一般納稅人可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅，依據(jù)5%的稅務(wù)征收率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅應(yīng)繳稅額進(jìn)行計(jì)算，從而解決老項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證無法順利獲取的問題，且能夠解決增值稅專用發(fā)票獲取后，因政策要求無法進(jìn)行稅務(wù)扣除的問題。其次，在進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣風(fēng)險(xiǎn)的控制過程中，企業(yè)要加強(qiáng)與建筑單位的溝通，做好整包類型合同的簽訂，選擇符合3%簡(jiǎn)易征收的材料。最后，在采用甲供材模式的時(shí)候，建筑勞務(wù)所選擇了簡(jiǎn)易征收方法，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著無法對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要及時(shí)對(duì)其進(jìn)行處理，防止出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅額誤扣的情況，使房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣風(fēng)險(xiǎn)得以有效降低[4]。

（二）價(jià)外費(fèi)用取得過程的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

價(jià)外費(fèi)用取得過程的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重要內(nèi)容，需要在進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)購(gòu)合同和房地產(chǎn)購(gòu)房合同的簽訂階段，將獲取的資金作為價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算。然而在進(jìn)行商品房預(yù)售活動(dòng)的時(shí)候，若是企業(yè)與客戶未能進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售合同、房地產(chǎn)銷售合同的簽訂，依據(jù)《訂房單》來收取定金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等各種價(jià)外費(fèi)用，則《合同法》對(duì)這些費(fèi)用不產(chǎn)生約束，可以將其看作為應(yīng)付性質(zhì)的款項(xiàng)。同時(shí)，這些價(jià)外款項(xiàng)在產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)的時(shí)候，其發(fā)生時(shí)間就是實(shí)現(xiàn)收入的時(shí)間，也就是合同約定好的收款日期。在合同未正式簽訂的情況下，可以將訂房單作為依據(jù)進(jìn)行費(fèi)用收取，那么房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額范圍就不包括這些價(jià)外收入，也就不需要進(jìn)行增值稅的繳納，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅款漏繳、銷售額漏算等風(fēng)險(xiǎn)得以有效解決[5]。

（三）特殊業(yè)務(wù)未能納入銷售處理中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售處理的時(shí)候，部分特殊業(yè)務(wù)未能納入其中，導(dǎo)致企業(yè)面臨著稅款漏繳、增值稅漏算的風(fēng)險(xiǎn)，若無法及時(shí)對(duì)其進(jìn)行處理，勢(shì)必會(huì)給企業(yè)帶來較大的滯納金和稅款的補(bǔ)繳風(fēng)險(xiǎn)，甚至面臨著數(shù)額較大的罰款，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展?；谶@一情況，需要采取具有科學(xué)性及合理性的措施進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，實(shí)現(xiàn)規(guī)避特殊業(yè)務(wù)未納入銷售處理風(fēng)險(xiǎn)的目的。首先，在進(jìn)行企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的時(shí)候，要求稅務(wù)籌劃人員充分了解各種需要納入銷售處理的內(nèi)容，比如抵債行為轉(zhuǎn)化為企業(yè)自用，或是贈(zèng)送其他單位或客戶的行為，以及企業(yè)在房地產(chǎn)自主開發(fā)中的投資入股行為，這些都需要納入銷售處理，并準(zhǔn)確地計(jì)算增值稅[6]。其次，在進(jìn)行增值稅的計(jì)算過程中，需要按照不同的科目對(duì)不同的行為進(jìn)行增值稅的計(jì)算，比如按照不動(dòng)產(chǎn)租賃科目對(duì)免車位費(fèi)和免租期進(jìn)行增值稅的計(jì)算、按照生活服務(wù)產(chǎn)業(yè)對(duì)免物業(yè)費(fèi)進(jìn)行增值稅的計(jì)算、按照銷售商品對(duì)購(gòu)買商品房贈(zèng)送汽車進(jìn)行增值稅的計(jì)算以及按照建筑業(yè)科目對(duì)房屋購(gòu)買贈(zèng)送裝修進(jìn)行增值稅的計(jì)算，通過對(duì)不同的計(jì)算方式進(jìn)行合理選擇，幫助房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)特殊業(yè)務(wù)未納入銷售處理的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效處理，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語

綜上所述，隨著我國(guó)營(yíng)改增政策的全面實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更加復(fù)雜的稅務(wù)環(huán)境，需要充分了解自身面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，采取科學(xué)合理的策略進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，從而促進(jìn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)外費(fèi)用取得過程的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、特殊業(yè)務(wù)未納入銷售處理的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要做好對(duì)這些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，為房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。