趙璐寧

一、碧桂園控股有限公司簡介

碧桂園控股有限公司（股份代號：2007.HK）是中國最大的城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商。集團(tuán)采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營模式，業(yè)務(wù)包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理等。碧桂園提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場的需求。各類產(chǎn)品包括聯(lián)體住宅及洋房等住宅區(qū)項(xiàng)目以及車位及商鋪。同時集團(tuán)亦開發(fā)及管理若干項(xiàng)目內(nèi)之酒店，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值潛力。除此之外，集團(tuán)也同時經(jīng)營獨(dú)立于房地產(chǎn)開發(fā)的酒店。

碧桂園于2007年4月20日在聯(lián)交所主板上市。上市不但為集團(tuán)長遠(yuǎn)健康發(fā)展提供了資金，也邁出了集團(tuán)進(jìn)入國際資本市場的成功一步。碧桂園在上市后備受市場認(rèn)同，于2007年9月1日成為摩根士丹利資本國際環(huán)球標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)成份股，于2007年9月10日晉身成為恒生綜合指數(shù)及恒生中國內(nèi)地100成份股，于2016年9月14 日被納入富時中國50指數(shù)，于2017年6月12日成為恒生中國25指數(shù)成份股，并于2017年12月4日正式成為恒生指數(shù)成份股。加入成份股標(biāo)志著資本市場對碧桂園作為香港股票市場重要部份的肯定，并強(qiáng)化了碧桂園在國際資本市場的地位。

關(guān)于碧桂園的核心價值觀，碧桂園已售出的物業(yè)中有相當(dāng)大部分是通過業(yè)主的口碑創(chuàng)下驕人的業(yè)績。碧桂園公司負(fù)責(zé)人曾提到：“我們要切記，我們的公司要為社會負(fù)責(zé)，要做一家有良心的公司，公司有自己獨(dú)特的企業(yè)文化，這一點(diǎn)尤為重要。我們一定要堅(jiān)持這樣的理念：誠信，為社會服務(wù)。只有在這個大前提之下，才去追求集團(tuán)的利益，提高集團(tuán)的發(fā)展速度和效率，并保證產(chǎn)品的質(zhì)量和安全。”碧桂園認(rèn)為，對社會的回報(bào)，才是碧桂園最大的成功，正是這種超越利潤的核心價值觀，使碧桂園在不斷變化和激烈的市場競爭中始終保持持續(xù)穩(wěn)定的成長。

二、碧桂園主要風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)不明朗因素

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)金流量的充足穩(wěn)定是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的命脈。對現(xiàn)金流進(jìn)行管理一方面可以及時發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目資金短缺問題;另一方面可以將房地產(chǎn)資金鏈與資本市場對接，建立房地產(chǎn)資金內(nèi)外循環(huán)系統(tǒng)將是亟待解決的問題。近些年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)無論是在投資額、還是建筑面積和房價上，都呈現(xiàn)上升趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展必然伴隨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，以下是幾點(diǎn)碧桂園所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及不明朗因素。

1.地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)和營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)

碧桂園集團(tuán)的業(yè)務(wù)及前景也是中國大陸房地產(chǎn)市場的縮影。中國大陸房地產(chǎn)市場受多項(xiàng)因素影響，包括社會、政治、經(jīng)濟(jì)、法律環(huán)境變化，以及政府的財(cái)政、經(jīng)濟(jì)、金融、產(chǎn)業(yè)及環(huán)境保育等政策轉(zhuǎn)變。集團(tuán)亦受經(jīng)濟(jì)狀況、消費(fèi)者信心、消費(fèi)開支及消費(fèi)喜好變化密切影響。因此，集團(tuán)將繼續(xù)實(shí)施策略，以發(fā)展和加強(qiáng)不同的地區(qū)市場的滲透，從而減少對特定市場的依賴。同時，集團(tuán)的營運(yùn)受到地產(chǎn)發(fā)展、地產(chǎn)投資及地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)多種特有的風(fēng)險(xiǎn)因素所影響。來自買家、租戶及策略性業(yè)務(wù)伙伴的失責(zé)行為、內(nèi)部流程、人為及系統(tǒng)性不足或失誤，或其他外圍因素對營運(yùn)可能構(gòu)成不同程度的負(fù)面影響。另外，即使集團(tuán)已制定了防范意外的系統(tǒng)和政策，意外仍然可能發(fā)生，因而引致財(cái)政損失、訴訟或聲譽(yù)受損。

2.利率風(fēng)險(xiǎn)

集團(tuán)的銀行及其他借款主要按浮動利率計(jì)息。于 2020年12月31日，集團(tuán)總借貸的加權(quán)平均借貸成本為5.22%，對比2019年12月31日下降44個基點(diǎn)。集團(tuán)已執(zhí)行若干息率管理，其中包括嚴(yán)密監(jiān)察息率的變動，并于良好之議價機(jī)會出現(xiàn)時，為原有貸款再融資或訂立新的銀行貸款。

3.外匯風(fēng)險(xiǎn)

集團(tuán)大部份業(yè)務(wù)以人民幣列值，外匯風(fēng)險(xiǎn)主要來源于未償還的外幣借貸（主要是美元、港幣和林吉特）。 自2015年以來，集團(tuán)已采用了外幣對沖工具來達(dá)到更好的外匯風(fēng)險(xiǎn)管理。對沖保值的目標(biāo)在于使預(yù)計(jì)未來可能發(fā)生的償還外幣負(fù)債需要的人民幣支出的波動性最小化。集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)管理政策是在考慮合適的對沖工具以及對沖的成本后，部分對沖外幣預(yù)測現(xiàn)金流。集團(tuán)通過遠(yuǎn)期外匯合同、外匯期權(quán)合同、交叉貨幣互換合同和外匯結(jié)構(gòu)性衍生金融合同的組合來對沖外匯風(fēng)險(xiǎn)。

4.雇員及薪酬政策

人才一直是本集團(tuán)最寶貴的資源。雇員的薪酬待遇包括薪金、花紅及其他現(xiàn)金補(bǔ)貼。雇員的薪酬及花紅，為根據(jù)本集團(tuán)薪酬福利政策，以雇員的業(yè)績表現(xiàn)、本集團(tuán)盈利狀況、同業(yè)水平及市場環(huán)境而確定。集團(tuán)相信雇員薪酬待遇在市場上具有競爭力。本集團(tuán)須參與地方政府組織的社會保險(xiǎn)供款計(jì)劃或其他退休計(jì)劃，代表雇員支付每月社會保險(xiǎn)費(fèi)，以支付養(yǎng)老金保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)及住房公積金，或?yàn)楣蛦T定期向強(qiáng)積金計(jì)劃作出供款。集團(tuán)并無發(fā)生重大勞工糾紛以致對本集團(tuán)經(jīng)營造成不利影響或有可能造成不利影響。

為了適應(yīng)新時期的發(fā)展，碧桂園集團(tuán)引入「同心共享」合伙人制度，將員工的利益與公司利益統(tǒng)一起來。這種共擔(dān)盈虧的做法，一方面有利于項(xiàng)目更積極控制運(yùn)營成本，共同提升本集團(tuán)利潤率和投資回報(bào)率;另一方面，也讓員工更進(jìn)一步體會到碧桂園「家」的企業(yè)文化，與公司共同成長與發(fā)展。集團(tuán)亦已批準(zhǔn)及采納了的若干購股權(quán)計(jì)劃及員工激勵計(jì)劃。

三、碧桂園業(yè)務(wù)發(fā)展展望

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的首次置業(yè)以及對高品質(zhì)住宅的改善需要仍是房地產(chǎn)長期發(fā)展的動力。預(yù)計(jì)在2022年，一方面政府將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的分類調(diào)控并大力促進(jìn)發(fā)展長租業(yè)務(wù);另一方面房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將更趨激烈，行業(yè)整合加強(qiáng)，市場將進(jìn)一步分化。面對行業(yè)的新形勢，碧桂園集團(tuán)應(yīng)堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，強(qiáng)化合同銷售及回款，嚴(yán)控各項(xiàng)成本及費(fèi)用支出，以保障經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資回報(bào)率的良好表現(xiàn)。同時亦以更審慎、務(wù)實(shí)策略補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲備、優(yōu)化項(xiàng)目區(qū)位布局，針對中國城鎮(zhèn)化的不同階段制定相應(yīng)的投資組合，捕捉各類市場需求，如將深化發(fā)展長租業(yè)務(wù)等。在穩(wěn)健基礎(chǔ)上根據(jù)市場情況靈活調(diào)適，關(guān)注盈利能力的持續(xù)提升，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的協(xié)調(diào)發(fā)展。