馬光遠(yuǎn)

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。通知對(duì)房地產(chǎn)貸款余額和個(gè)人住房貸款余額分為5檔進(jìn)行分類(lèi)管理，設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。

具體為：大型銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比的上限分別為40%/32.5%，中型銀行為27.5%/20%，小型銀行為22.5%/17.5%，縣域農(nóng)信合作社為17.5%/12.5%，村鎮(zhèn)銀行12.5%/7.5%。

對(duì)于這個(gè)“通知”對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，業(yè)界的看法似乎沒(méi)有那么嚴(yán)重。但是，很顯然，這種看法低估了這次房貸新政設(shè)置上限的政策風(fēng)向標(biāo)的意義，那就是通過(guò)金融政策的調(diào)整，繼續(xù)強(qiáng)行壓制房地產(chǎn)的金融杠桿，這對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，是具有風(fēng)向標(biāo)的意義，而絕不是影響有限。

首先，解決金融、房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的失衡問(wèn)題，已經(jīng)被列入“十四五”規(guī)劃建議。

國(guó)務(wù)院副總理韓正在去年12月住房建設(shè)座談會(huì)上特別強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控。這意味著，通過(guò)各種金融手段降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的杠桿，減少房地產(chǎn)對(duì)金融資源的過(guò)度占有，這是大方向、大趨勢(shì)，勢(shì)必對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資和未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)產(chǎn)業(yè)根本性的影響，其長(zhǎng)期影響不容小覷。

其次，金融監(jiān)管部門(mén)的負(fù)責(zé)人多次公開(kāi)表示，房地產(chǎn)是“最大灰犀?！?。

銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。他在去年11月十九屆五中全會(huì)關(guān)于“十四五”規(guī)劃的解讀文章《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》一文中提出堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫，文章寫(xiě)道：目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。可以說(shuō)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

這意味著，在“十四五”期間，房地產(chǎn)融資占金融資源的比重總體上將明顯下降，他意味著，整個(gè)行業(yè)的融資邏輯將發(fā)生顛覆性的變化。

第三，去年8月出臺(tái)的對(duì)房地產(chǎn)融資實(shí)施的“三條紅線”的政策。目前“撞線”的企業(yè)，特別是頭部企業(yè)并不少，很多房地產(chǎn)企業(yè)如何使自己的3項(xiàng)指標(biāo)合規(guī)，難度很大。

第四，不斷收緊的房地產(chǎn)金融政策勢(shì)必引發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)重分化。

很多中小房企在融資方面可謂舉步維艱，房地產(chǎn)行業(yè)將真正進(jìn)入大洗牌、大分化、集體倒閉的慘烈洗牌階段。隨著金融資源變得稀缺，中小房企獲得金融資源的難度越來(lái)越大，成本越來(lái)越高，將難以為繼。在這個(gè)過(guò)程中，不排除一些過(guò)去玩高杠桿的頭部企業(yè)倒下，但更多的是大量的中小房企倒閉。

房地產(chǎn)的本質(zhì)是金融，房地產(chǎn)過(guò)去發(fā)展的最大推手是杠桿，包括備受詬病的住房預(yù)售制度，本質(zhì)上也是在增加房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿。

金融政策的改變，杠桿的人為收緊，再加上供求關(guān)系已經(jīng)不同于以往，還有，大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于階段性的高位。這一切都意味著，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)處在一個(gè)洪水不斷上漲的危險(xiǎn)的堤壩之上，稍有不慎，整個(gè)行業(yè)的杠桿或?qū)⒋嗔选?/p>

當(dāng)然，我們希望的是，在處理房地產(chǎn)的問(wèn)題上體現(xiàn)出智慧，切不可操之過(guò)急，要吸取過(guò)去去杠桿過(guò)于簡(jiǎn)單粗暴的教訓(xùn)。其實(shí)，偉大的時(shí)間是可以解決杠桿問(wèn)題的。

在房地產(chǎn)的金融邏輯發(fā)生變化的情況下，我們現(xiàn)在可以肯定地說(shuō)，房地產(chǎn)作為“中國(guó)最好投資品”的時(shí)代，正式降下了帷幕，到了可以和房地產(chǎn)投資說(shuō)再見(jiàn)的時(shí)候了。