陸露

摘 要：在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展完善的背景之下，越來越多企業(yè)不得不注重財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，在物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中納稅籌劃環(huán)節(jié)是非常重要的一項(xiàng)工作，對于有效降低物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營成本，充分提高物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)效益，并實(shí)現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)具有重要作用。文章通過對物業(yè)公司納稅籌劃方式以及存在的問題進(jìn)行了有關(guān)分析研究，在探討稅收籌劃工作的具體意義基礎(chǔ)上針對物業(yè)企業(yè)稅收籌劃工作給出了更加科學(xué)化的建議，期望能夠有效促進(jìn)物業(yè)企業(yè)稅收籌劃工作的開展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司;稅收籌劃;優(yōu)化建議;意義

任何企業(yè)想要有效促進(jìn)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的順利開展，需要注重企業(yè)投融資以及經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，物業(yè)公司在近些年的飛速發(fā)展過程中，對于服務(wù)和保障民生起到了至關(guān)重要的作用。在2016年之后，物業(yè)行業(yè)開始實(shí)行營改增，該政策的實(shí)施一方面有效緩解了物業(yè)公司所面臨的稅款重復(fù)繳納問題，一方面有效促進(jìn)了物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。但是在發(fā)展進(jìn)程中，為了充分抓住發(fā)展機(jī)遇，規(guī)避經(jīng)營過程所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司仍然需要在充分認(rèn)知自身發(fā)展?fàn)顩r的同時(shí)積極尋找可供采取的稅收籌劃方案，進(jìn)一步在符合國家宏觀政策以及法律法規(guī)的要求之下最大程度降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，確保獲取最大化經(jīng)濟(jì)效益并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。因此對物業(yè)管理公司的稅收籌劃工作研究具有較高的現(xiàn)實(shí)意義。

一、物業(yè)公司稅收籌劃概述

（一）物業(yè)公司開展稅收籌劃工作需要遵循的原則

相較于其他類型的企業(yè)而言，物業(yè)公司的經(jīng)營范圍比較廣，往往涉及到會議接待，物業(yè)管理，設(shè)備維護(hù)以及秩序維護(hù)，家政代理等多方面，在這樣的基礎(chǔ)之上，物業(yè)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃工作的空間是相對比較廣泛的。但是值得注意的是，任何企業(yè)開展稅收籌劃工作所需要遵循的基本原則都是要在合理合法的前提之下開展工作。首先來說，物業(yè)公司開展稅收籌劃工作應(yīng)當(dāng)合法，只有不觸碰稅務(wù)法規(guī)要求，才能夠確保企業(yè)充分享受稅務(wù)籌劃工作所帶來的積極作用。其次，物業(yè)公司進(jìn)行稅收籌劃工作應(yīng)該遵循全局性的原則，該環(huán)節(jié)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一，鑒于物業(yè)公司涉及到多個(gè)業(yè)務(wù)模塊，因此在開展稅務(wù)籌劃工作時(shí)，應(yīng)該優(yōu)先考慮物業(yè)公司的整體稅負(fù)，其次再注重分支結(jié)構(gòu)的稅負(fù)問題。第二，在物業(yè)公司開展稅收籌劃工作時(shí)，要考慮到企業(yè)長短期稅負(fù)的平衡問題，也就是說，既要顧慮眼前的經(jīng)濟(jì)利益也要考慮企業(yè)未來發(fā)展所涉及到的利益，切忌顧此失彼。最后，物業(yè)公司所開展的稅收籌劃工作應(yīng)當(dāng)遵循成本效益性原則，開展稅收籌劃工作，必然需要公司承擔(dān)一定的成本，但由于稅收籌劃會給企業(yè)帶來相應(yīng)的優(yōu)惠和節(jié)稅方式，因此，物業(yè)企業(yè)要考慮稅收籌劃方案是否可行的重要因素，就是看所花費(fèi)的成本能否帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益，如果成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收益，則沒有開展稅收籌劃工作的必要。

（二）物業(yè)公司進(jìn)行稅收籌劃的重要作用

物業(yè)公司開展稅收籌劃工作所帶來的積極作用主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，首先來說，恰當(dāng)?shù)募{稅籌劃能夠?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)合理降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司內(nèi)部資源的優(yōu)化升級，最大程度提高物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)收益，并且稅務(wù)籌劃工作所節(jié)約的稅款還可以用于公司的再生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)整個(gè)資金鏈的優(yōu)化。其次，物業(yè)公司的內(nèi)部管理活動(dòng)對于企業(yè)發(fā)展具有決定性作用，通過對最新的稅務(wù)法規(guī)及政策的了解，不僅能夠提高財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的科學(xué)性，也能夠有效推動(dòng)公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略落實(shí)，進(jìn)而提高物業(yè)公司的市場競爭能力。最后，稅務(wù)籌劃工作對于推進(jìn)物業(yè)公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型具有重要作用，在新的發(fā)展背景下，物業(yè)公司面臨著越來越激烈的市場競爭，管理手段的創(chuàng)新則是競爭的主要力量，通過開展有效的稅收籌劃工作推動(dòng)商業(yè)模式的創(chuàng)新，能夠?yàn)槲飿I(yè)公司帶來更多的市場競爭活力，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展目標(biāo)。

（三）稅收籌劃過程

對于物業(yè)公司來說，在其運(yùn)營過程中需要具備充足的資金來作為公司運(yùn)營的支撐，但鑒于物業(yè)公司大多屬于中小型企業(yè)，其自身發(fā)展所能提供的資金是相對有限的，更多的時(shí)候，通過需要外部融資，比如銀行貸款等方式來獲取經(jīng)營所需資金。當(dāng)物業(yè)公司的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)入到正常的運(yùn)轉(zhuǎn)階段之后，幾乎所有的投資以及籌資活動(dòng)都與此環(huán)節(jié)有著直接關(guān)系。在這樣的基礎(chǔ)之上，物業(yè)單位為了有效優(yōu)化內(nèi)部資金，降低不必要的成本支出，需要根據(jù)國家法律法規(guī)以及稅務(wù)法規(guī)要求來開展合理降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的工作。物業(yè)公司通過有效的稅收籌劃能夠避免以下幾種額外稅務(wù)負(fù)擔(dān)。第一，涉及到企業(yè)會計(jì)核算的部分額外負(fù)擔(dān)。第二，物業(yè)公司納稅申報(bào)環(huán)節(jié)所涉及到的額外負(fù)擔(dān)。由于在物業(yè)公司的經(jīng)營過程中，產(chǎn)生的稅務(wù)負(fù)擔(dān)都需要通過財(cái)務(wù)以及會計(jì)核算工作來進(jìn)行核算，通常在此環(huán)節(jié)企業(yè)都會爭取最低稅負(fù)，因此需要對此環(huán)節(jié)中的爭取最低稅負(fù)工作進(jìn)行合理籌劃，這也是物業(yè)公司開展稅務(wù)籌劃工作的原因之一。

二、物業(yè)公司進(jìn)行稅收籌劃可供選擇的方法

（一）成本調(diào)整法

成本調(diào)整法是物業(yè)公司通過對內(nèi)部成本的合理調(diào)整來實(shí)現(xiàn)減少收益，進(jìn)而以比較低的應(yīng)稅額來降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)的方式。通常來說，物業(yè)公司進(jìn)行成本調(diào)整需要依據(jù)有關(guān)的財(cái)務(wù)會計(jì)制度來進(jìn)行，不能夠自身決定或者亂攤成本來進(jìn)行計(jì)費(fèi)，該方式下可供選擇的方式主要包括計(jì)提折舊，存貨計(jì)價(jià)以及費(fèi)用列支等方式。

（二）控制收入法

相較于調(diào)整成本法來說，控制收入法是指物業(yè)公司通過有效的手段來合理控制收益，進(jìn)而通過降低公司所得來降低企業(yè)納稅數(shù)額的方法。但在此環(huán)節(jié)值得注意的是，物業(yè)企業(yè)通過收入控制法來進(jìn)行合理降稅需要在符合財(cái)務(wù)會計(jì)制度的規(guī)定前提下開展。通過按照收款方式對各類服務(wù)收入進(jìn)行認(rèn)定，并按照實(shí)際款項(xiàng)來進(jìn)行收入確認(rèn)，之后通過對收取款項(xiàng)時(shí)間的合理調(diào)配，實(shí)現(xiàn)延緩降稅的目的，為物業(yè)公司創(chuàng)造更多的收益。

三、物業(yè)公司稅收籌劃環(huán)節(jié)優(yōu)化方案

（一）充分利用稅收優(yōu)惠政策

由于我國為了平衡各區(qū)域內(nèi)的發(fā)展，所實(shí)施的宏觀調(diào)控導(dǎo)致區(qū)域間的稅收優(yōu)惠政策會有所不同，因此，物業(yè)公司需要對本區(qū)域內(nèi)的優(yōu)惠政策進(jìn)行了解熟知，并充分利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行合理降稅。在這樣的基礎(chǔ)之上，可供物業(yè)公司所選擇的稅收籌劃模式是相對廣泛的，其具體可以選擇的稅收方式主要包括以下幾種。首先來說，物業(yè)公司應(yīng)該選擇符合自身企業(yè)類型的工作模式，開展稅收籌劃工作。鑒于多數(shù)物業(yè)公司處于中小規(guī)模，因此在類型選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先查看自身是否能夠滿足中小企業(yè)的條件。在我國企業(yè)所得稅法律規(guī)定中，符合小微企業(yè)條件要求的，可以按照規(guī)定減按百分之二十的稅率繳納所得稅，2021年1月1日至2022年12月31日，對小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，也就是說，如果物業(yè)公司符合小微企業(yè)，那么則可以通過對這一政策的有效利用，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

（二）合理利用特殊人員安置政策

在物業(yè)公司招聘工作人員時(shí)，通常不會有比較高的進(jìn)入門檻，也就是說在物業(yè)公司招聘時(shí)，可以通過考慮招聘部分具有工作能力的殘疾人員，在國家的有關(guān)規(guī)定中，對于招聘殘疾人員或者安置殘疾人員比例不足的企業(yè)會收取一定額度的保障金，而如果企業(yè)內(nèi)部殘疾人員比例能夠達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)就可以享受一定比例的稅收優(yōu)惠。鑒于這樣的政策，物業(yè)公司通過對部分崗位要求較低的職位向有工作能力的殘疾人開放，一方面不會影響物業(yè)公司的工作進(jìn)度，另一方面還可以帶來相應(yīng)的稅收優(yōu)惠?？偠灾?，物業(yè)公司對于特殊人員安置政策的合理利用，能夠?yàn)楣窘档蜌埍＝鸬睦U納額度，也能夠?yàn)楣咎峁└佑行У亩愂諆?yōu)惠，充分提高公司的經(jīng)濟(jì)收入。

（三）合理利用物業(yè)管理合同開展稅收籌劃

在物業(yè)公司的經(jīng)營過程中，存在著相當(dāng)一部分由物業(yè)公司代為收費(fèi)的合同訂單，這其中既包括代業(yè)主繳納燃?xì)馑娰M(fèi)的訂單，又包括其他應(yīng)收款項(xiàng)，因此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在合同編制過程中進(jìn)行明確表示，這些費(fèi)用都是接受業(yè)主委托來進(jìn)行代收取的，在進(jìn)行會計(jì)核算的工作時(shí)，該類費(fèi)用應(yīng)該與其他收入進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算，因?yàn)榇湛铐?xiàng)是不需要企業(yè)自身繳納增值稅的。但是值得注意的是，如果物業(yè)公司在收費(fèi)過程中收取了部分代繳納手續(xù)費(fèi)，那么該類款項(xiàng)就必須按照物業(yè)公司收入來合法繳納增值稅費(fèi)，不能夠再進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃。其次，針對物業(yè)公司內(nèi)部資產(chǎn)出租的租賃合同而言，應(yīng)該在合同簽訂過程注意租金與物業(yè)管理費(fèi)用的分別描述，通過對二者金額的明確劃分來避免二者交疊。除此之外，應(yīng)該注意物業(yè)管理費(fèi)用不能高出有關(guān)部門的定價(jià)。在這樣的基礎(chǔ)之上，通過對租金以及物業(yè)管理費(fèi)用的明確劃分能夠降低部分應(yīng)繳納稅額，實(shí)現(xiàn)降低稅負(fù)的目的。

（四）在低稅環(huán)境開展稅務(wù)籌劃工作，提高工作人員專業(yè)水平

低稅環(huán)境就是稅率相對比較低并且對本企業(yè)具有一定優(yōu)惠政策的環(huán)境。在低稅環(huán)境中開展納稅籌劃工作能夠有效優(yōu)化納稅環(huán)節(jié)與環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)公司更協(xié)調(diào)發(fā)展。具體來說，物業(yè)公司可以選擇沿海開放城市或者經(jīng)濟(jì)特區(qū)、開發(fā)區(qū)等區(qū)域作為經(jīng)營地點(diǎn)，一來可以充分利用政策優(yōu)勢獲取更有利的條件，二來能夠更好的開展納稅籌劃工作。除此之外，物業(yè)單位應(yīng)該積極吸納更加優(yōu)秀的財(cái)務(wù)工作人員，工作人員作為納稅籌劃工作開展的主體，對于整項(xiàng)工作水平具有直接影響，因此物業(yè)單位對于內(nèi)部財(cái)務(wù)工作人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行定期的培訓(xùn)，還可以通過聘請外部專家來進(jìn)行講座為稅收籌劃工作人員提供更加科學(xué)化的方式，工作人員專業(yè)水平的提高以及對最新稅法的有效把握能夠最大程度避免稅收籌劃環(huán)節(jié)出現(xiàn)誤差。在外部專業(yè)人員的招聘過程中，除了對于工作專業(yè)程度進(jìn)行考察之外，還應(yīng)該注重應(yīng)聘人員的思想道德水平，充分確保后續(xù)稅收籌劃工作順利開展。

四、結(jié)束語

通過對物業(yè)公司的稅收籌劃問題的有關(guān)研究不難看出，近些年來，在市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，物業(yè)公司所面臨的生存環(huán)境越來越激烈，而為了獲取更加長遠(yuǎn)的發(fā)展，物業(yè)公司必須要有堅(jiān)強(qiáng)的資金鏈作為支撐，這就難免需要對內(nèi)部成本進(jìn)行有效優(yōu)化。通過合理的稅收籌劃工作能夠最大程度降低物業(yè)單位的負(fù)擔(dān)以及經(jīng)營成本，而減免的稅額又能夠作為公司經(jīng)營資金加入到公司管理運(yùn)行中，可謂良性循環(huán)。由此可見，物業(yè)公司在管理過程中應(yīng)當(dāng)充分提高對于稅收籌劃工作的重視程度，通過合理利用區(qū)域優(yōu)惠政策以及提高工作人員專業(yè)水平等手段，不斷促進(jìn)內(nèi)部稅務(wù)籌劃有水平的提高，充分發(fā)揮其應(yīng)有作用促進(jìn)物業(yè)公司可持續(xù)發(fā)展。

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