朱文君

摘 要：隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步和社會的發(fā)展，過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷新的變革。要想在適者生存的過程中脫穎而出，項目成本管控是一個重要的環(huán)節(jié)。它不僅決定了企業(yè)的盈利能力，還能推動新技術(shù)的應(yīng)用和改革。本文首先介紹項目成本管控的概念，房地產(chǎn)企業(yè)承接項目的特點，項目成本管控的特點及重要性，以及其具體的原則。然后結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)項目管理的現(xiàn)狀，深入探討了解當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)成本管理中存在的主要問題。本文包含一些對提高房地產(chǎn)經(jīng)營者項目成本管理水平的參考價值，為助力房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)者自我發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)家的良好發(fā)展提供了些許指引。

關(guān)鍵詞：工程項目;成本管控;房地產(chǎn)企業(yè);經(jīng)營管理

在過去的幾年里，隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)格控制，這將房地產(chǎn)行業(yè)推向了一個新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)企業(yè)要生存和發(fā)展，首先需要磨練自己的實力，采用先進(jìn)合理的項目成本管控方法來改善現(xiàn)有的不足。目前房地產(chǎn)經(jīng)營者在項目成本管控方面處于相對傳統(tǒng)的管理水平，包括有兩種傳統(tǒng)類型的實踐。一種是整個過程只關(guān)注質(zhì)量和進(jìn)度，不注重項目成本管控。另一種是以大型建筑公司的名義成立自己的團(tuán)隊來尋找臨時分包商和供應(yīng)商，從表面上看他們可以有效地進(jìn)行項目成本管控，但是很容易造成更多的問題。本文將深入探討這些問題，同時著重探究項目成本管控在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重要作用。希望內(nèi)容可用于房地產(chǎn)經(jīng)營者的項目成本管控，同時希望找到有效的方法來改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管控現(xiàn)狀。

一、項目成本管控在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的概念及特點

（一）項目成本管控概述

房地產(chǎn)項目成本管控是指由企業(yè)各種相關(guān)部門進(jìn)行的一套與成本相關(guān)的管理活動。在項目實施過程中房地產(chǎn)成本管控包括成本預(yù)測、決策、計劃、控制、核算、分析和估算。首先，房地產(chǎn)項目成本管控是企業(yè)組織管理中復(fù)雜系統(tǒng)的互連環(huán)節(jié)，并有著非常重要的作用。在整個操作過程中需要內(nèi)部主管部門的全力配合和相關(guān)政府機構(gòu)的配合。其次，工程總承包商和房地產(chǎn)經(jīng)營者需要建立戰(zhàn)略性項目成本管控合作。戰(zhàn)術(shù)成本管理、成本管理信息系統(tǒng)以及戰(zhàn)略成本管理三者共存協(xié)助，是一種可以由高級管理人員針對房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展需求進(jìn)行規(guī)劃、實施和評估的行動計劃。通過提前收集相關(guān)信息進(jìn)行分析和實地調(diào)查，同時根據(jù)戰(zhàn)略管理目標(biāo)指導(dǎo)企業(yè)管理人員分解項目成本管控任務(wù)的全過程，進(jìn)而選擇具體的方法和策略。這樣就可以使企業(yè)在規(guī)定的限度內(nèi)及時有效地完成戰(zhàn)術(shù)成本管控任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本管控信息系統(tǒng)是由一個數(shù)據(jù)庫、項目成本管控模型庫以及所有成本管理流程包括加工分析和成本數(shù)據(jù)導(dǎo)出等共同組成的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)承接項目特點

房地產(chǎn)經(jīng)營者的開發(fā)經(jīng)營活動包括項目審查和可行性分析。一般房地產(chǎn)開發(fā)項目包含居住類商品房、商業(yè)用房、工業(yè)用房等，開發(fā)建設(shè)過程中需要大量的資金投入以及漫長的開發(fā)周期。因此，加強項目成本管控對房地產(chǎn)開發(fā)商的長遠(yuǎn)發(fā)展乃至生存具有決定性作用。房地產(chǎn)項目是相互影響并相互關(guān)聯(lián)的多用途系統(tǒng)，這包括施工設(shè)計管理、項目計劃管理、工程材料處理、采購?fù)稑?biāo)管理、質(zhì)量管理、目標(biāo)成本管理、合同管理、現(xiàn)金流管理以及項目進(jìn)度管理等，系統(tǒng)內(nèi)的這些管理要求保持合理和平衡才能確保完成房地產(chǎn)項目開發(fā)的最終目標(biāo)。

不同的房地產(chǎn)經(jīng)營者對工程造價的分類是不同的，所以應(yīng)根據(jù)實際成本確定。雖然項目的具體成本構(gòu)成不同，但項目建設(shè)成本在每個項目中都起著至關(guān)重要的作用。項目建設(shè)成本一般包括項目開始時的規(guī)劃設(shè)計成本、建設(shè)成本、安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、配套設(shè)施成本以及項目開發(fā)過程中的間接成本。最初的規(guī)劃和設(shè)計成本相對較小，但設(shè)計風(fēng)格是否合理將對后續(xù)開發(fā)工作的順利推進(jìn)起到重要作用。建筑安裝工程成本是工程建設(shè)成本中最高的部分，它定義了建筑物的整體結(jié)構(gòu)，其中主要包括樁基、土建工程、水電安裝、消防工程、電梯、精裝修等。建筑物的整體結(jié)構(gòu)確定后應(yīng)提高基礎(chǔ)設(shè)施成本，以實現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)成果。其中主要包括開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、水電氣工程、排污排洪、通訊照明、環(huán)衛(wèi)工程、景觀綠化工程等，以更好地滿足用戶的生活體驗?；A(chǔ)設(shè)施成本對房地產(chǎn)開發(fā)項目是必要的，隨著人類生活水平的不斷提高，當(dāng)今社會人們對環(huán)境的要求越來越高。綠色環(huán)境和社區(qū)娛樂設(shè)施可以提高居民的舒適度。

如今，房地產(chǎn)經(jīng)營者之間的競爭非常激烈，完善的設(shè)施可以支持企業(yè)競爭。開發(fā)過程中的大部分間接成本包括為組織融資而產(chǎn)生的利息費用和銷售費用。房地產(chǎn)經(jīng)營者有巨大的資金需求，如果資金鏈斷裂，該企業(yè)的項目開發(fā)工作將無法繼續(xù)。如果企業(yè)的融資方式不合理導(dǎo)致增加了企業(yè)的財務(wù)成本，將會加重企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)。對于資金來源主要是銀行貸款的企業(yè)，利息支出不容忽視。企業(yè)的銷售費用對企業(yè)的收入有明顯的影響。為達(dá)到公關(guān)效果，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售費用上的投入不斷增加，但如何實現(xiàn)最好的銷售回報是進(jìn)行項目成本管控的重點。

（三）項目成本管控在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中作用及重要性

在實現(xiàn)既定目標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)下實施有效的項目成本管控，可以減少資源浪費，降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。滿足房地產(chǎn)企業(yè)利益最大化需要的同時，加強項目成本管控是提高社會資源利用率的一條切實可行的途徑。這不僅符合建設(shè)資源節(jié)約型社會的要求，也促進(jìn)社會發(fā)展。只有持續(xù)的成本優(yōu)化和項目成本管控，房地產(chǎn)企業(yè)才會獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，特別是當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到土地拍賣競爭支配時。因此，項目是否盈利，只能通過成本管控來實現(xiàn)。但在實際項目中許多房地產(chǎn)經(jīng)營者忽視了成本管控，或未涵蓋控制方法的使用，因此，項目成本無法控制。通過確保項目質(zhì)量，加強成本控制并提高組織的市場競爭力，一個房地產(chǎn)企業(yè)可以保證長期立足于社會。房地產(chǎn)經(jīng)營者進(jìn)行項目成本管控的目標(biāo)不僅僅是將實際成本控制在目標(biāo)成本內(nèi)，同時也促進(jìn)了項目成本的有效降低，實現(xiàn)了企業(yè)在同等條件下的更好發(fā)展，這與企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)是異曲同工的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控原則

（一）全面成本控制原則

項目全面成本管控包括全過程控制和全員控制。房地產(chǎn)成本存在于項目開發(fā)的全過程，因此在項目的各個階段都應(yīng)采取成本管控措施，確保項目整體成本在可控范圍內(nèi)。全員控制手段即各人員、各部門要搞清楚項目成本管控與個人的關(guān)系，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并進(jìn)行目標(biāo)任務(wù)細(xì)分以實現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。

（二）最低項目成本原則

項目成本管控的目的是利用成本管控方法降低成本，滿足目標(biāo)成本要求。只有在項目成本最小化和成本降低的情況下，企業(yè)在人力、物力和財力方面的投入才可以被認(rèn)為是合理的，并且能夠避免在項目上投入大量資金。同時在考慮工藝因素的基礎(chǔ)上的所有因素以及所有員工因素，我們應(yīng)該關(guān)注當(dāng)前房地產(chǎn)市場的需求，有效控制房地產(chǎn)成本并確保該項目是以最少的投資運營。

（三）目標(biāo)成本管理原則

只有預(yù)先設(shè)計項目的目標(biāo)成本，才能在項目實施過程中將投資調(diào)整到預(yù)先確定的目標(biāo)值。前期規(guī)劃及項目可行性分析可以及時發(fā)現(xiàn)和解決潛在問題，使項目投資更加合理。

（四）動態(tài)成本管控原則

項目目標(biāo)包括安全目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、投資成本目標(biāo)，這些目標(biāo)的實現(xiàn)都必須綜合考慮資源利用和現(xiàn)場協(xié)調(diào)，尤其是對于短期目標(biāo)而言。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項目實施的過程中，一些組織忽視了長期目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將長期目標(biāo)和短期目標(biāo)結(jié)合起來。在項目實施過程中，設(shè)定的目標(biāo)不僅需要符合企業(yè)的短期目標(biāo)，更應(yīng)該與企業(yè)的長期規(guī)劃保持一致。同時應(yīng)該在項目實施過程中及時修改目標(biāo)以符合當(dāng)前項目進(jìn)展。在項目實施過程中根據(jù)項目各個階段的不同問題及時調(diào)整計劃，這樣的動態(tài)成本管控才能夠有效地控制項目成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項目成本管控存在的問題

（一）動力不足，成本考核困難

目前，房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中還沒有明確的成本估算機制。這包括缺乏獎懲考核機制和KPI評估系統(tǒng)，不能通過分析整體數(shù)據(jù)合理評估部門和員工的成本管理效率。同時由于房地產(chǎn)企業(yè)各部門之間缺乏專業(yè)溝通，成本控制權(quán)責(zé)不明確、效率低和其他情況不時發(fā)生，最終導(dǎo)致獎懲變成了裝飾品。這極大地打擊了部門和員工成本管理的積極性，并導(dǎo)致項目成本管控效率低下。

（二）制度落后，管理體系亟待完善

房地產(chǎn)項目成本管理是長期的、復(fù)雜的，這是由工程項目的性質(zhì)決定的。在工程項目建設(shè)期間成本管控經(jīng)常會出現(xiàn)問題。在實際工作中，大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)營者往往忽略成本的社會變量，并將直接成本管理視為預(yù)先設(shè)定的控制任務(wù)。在實際工作中政策或市場因素發(fā)生變化時，結(jié)果將與預(yù)定的目標(biāo)差異較大。因此，無法達(dá)到預(yù)期的成本管理結(jié)果。這主要表現(xiàn)出兩種被動行為：一是由于房地產(chǎn)市場的國家政策調(diào)控或地方經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整導(dǎo)致銷售市場低迷，房地產(chǎn)企業(yè)只能根據(jù)原始銷售價格添加主銷售內(nèi)容，吸引客戶并幫助籌集資金從而導(dǎo)致項目成本增加，或者什么都不做導(dǎo)致發(fā)展基金的長期積壓，這增加了持有成本。在極端情況下，會導(dǎo)致資金鏈斷裂，最終破產(chǎn)。更高的市場價格導(dǎo)致原來的預(yù)定成本不能購買相同的產(chǎn)品，因此不得不增加投資資金來執(zhí)行原計劃，導(dǎo)致項目成本穩(wěn)步上升。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理存在許多問題，如奢侈品和浪費、虛假指控賄賂等，這將使組織付出高昂的代價，并可能導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展危機。

（三）從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)不足

房地產(chǎn)企業(yè)管理應(yīng)在戰(zhàn)略管理的基礎(chǔ)上進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)成本管理。而戰(zhàn)略管理的假設(shè)是在客觀的數(shù)據(jù)分析下制定成本戰(zhàn)略，在此指導(dǎo)下組織實施計劃和績效考核。許多房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者缺乏分析戰(zhàn)略目標(biāo)的能力，進(jìn)行的數(shù)據(jù)采集和企業(yè)優(yōu)勢分析及管理模式往往不合時宜，這往往會導(dǎo)致投資決策失誤或戰(zhàn)略管理失敗。另外，由于早期缺乏對戰(zhàn)略管理的支持，項目的目標(biāo)主要是項目的質(zhì)量、進(jìn)度和推廣，而忽略了市場需求和品牌模式，結(jié)果銷售困難，后來又通過降價搶占市場，有的還存在嚴(yán)重的設(shè)計缺陷，需要重新返工，這些都會增加了項目成本。部門之間有輕微的交叉，成本管理的任務(wù)通常應(yīng)用于財務(wù)，而財務(wù)部對項目的內(nèi)容知之甚少，與項目管理處于不同狀態(tài)。因此，無法制定有效的成本控制計劃，缺乏科學(xué)合理的成本控制措施。所以目前房地產(chǎn)經(jīng)營者急需一支綜合管理能力強、能專攻成本管理的團(tuán)隊，但現(xiàn)實是管理人員素質(zhì)不能滿足發(fā)展需要，因此必須全面認(rèn)識到成本和工程以及學(xué)習(xí)新技術(shù)和知識的重要性。

四、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)家項目成本管控是整個企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在，這項工作并不受單個項目經(jīng)理控制，也不是一個簡單的操作，而是由財務(wù)部門控制項目成本，多部門聯(lián)合協(xié)作的一個復(fù)雜而龐大的系統(tǒng)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的變化和房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)各種管理結(jié)構(gòu)的變化而產(chǎn)生的項目成本管控任務(wù)，需要具有前瞻性的領(lǐng)導(dǎo)者通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)不斷收集和分析數(shù)據(jù)，整合資源并合理管理。同時可以通過人工智能理性引導(dǎo)員工遵循戰(zhàn)略目標(biāo)的建議，不斷學(xué)習(xí)，循序漸進(jìn)，在企業(yè)內(nèi)部建立可預(yù)防、可發(fā)展的架構(gòu)，在項目整體成本管控中發(fā)揮作用。房企產(chǎn)業(yè)其內(nèi)部的變革不是一天的事情，需要毅力和長期的努力。我相信隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，在未來的發(fā)展中項目成本管控將更智能、更規(guī)范，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來更大的效益，貢獻(xiàn)更多的力量。

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