朱文君

摘 要：隨著科學技術的進步和社會的發(fā)展，過去幾年，房地產行業(yè)正在經歷新的變革。要想在適者生存的過程中脫穎而出，項目成本管控是一個重要的環(huán)節(jié)。它不僅決定了企業(yè)的盈利能力，還能推動新技術的應用和改革。本文首先介紹項目成本管控的概念，房地產企業(yè)承接項目的特點，項目成本管控的特點及重要性，以及其具體的原則。然后結合房地產企業(yè)項目管理的現(xiàn)狀，深入探討了解當今房地產行業(yè)成本管理中存在的主要問題。本文包含一些對提高房地產經營者項目成本管理水平的參考價值，為助力房地產創(chuàng)業(yè)者自我發(fā)展以及房地產企業(yè)家的良好發(fā)展提供了些許指引。

關鍵詞：工程項目;成本管控;房地產企業(yè);經營管理

在過去的幾年里，隨著政府對房地產行業(yè)的嚴格控制，這將房地產行業(yè)推向了一個新的發(fā)展階段。房地產企業(yè)要生存和發(fā)展，首先需要磨練自己的實力，采用先進合理的項目成本管控方法來改善現(xiàn)有的不足。目前房地產經營者在項目成本管控方面處于相對傳統(tǒng)的管理水平，包括有兩種傳統(tǒng)類型的實踐。一種是整個過程只關注質量和進度，不注重項目成本管控。另一種是以大型建筑公司的名義成立自己的團隊來尋找臨時分包商和供應商，從表面上看他們可以有效地進行項目成本管控，但是很容易造成更多的問題。本文將深入探討這些問題，同時著重探究項目成本管控在房地產企業(yè)經營管理中的重要作用。希望內容可用于房地產經營者的項目成本管控，同時希望找到有效的方法來改進房地產企業(yè)的項目成本管控現(xiàn)狀。

一、項目成本管控在房地產企業(yè)經營管理中的概念及特點

（一）項目成本管控概述

房地產項目成本管控是指由企業(yè)各種相關部門進行的一套與成本相關的管理活動。在項目實施過程中房地產成本管控包括成本預測、決策、計劃、控制、核算、分析和估算。首先，房地產項目成本管控是企業(yè)組織管理中復雜系統(tǒng)的互連環(huán)節(jié)，并有著非常重要的作用。在整個操作過程中需要內部主管部門的全力配合和相關政府機構的配合。其次，工程總承包商和房地產經營者需要建立戰(zhàn)略性項目成本管控合作。戰(zhàn)術成本管理、成本管理信息系統(tǒng)以及戰(zhàn)略成本管理三者共存協(xié)助，是一種可以由高級管理人員針對房地產企業(yè)的長期發(fā)展需求進行規(guī)劃、實施和評估的行動計劃。通過提前收集相關信息進行分析和實地調查，同時根據戰(zhàn)略管理目標指導企業(yè)管理人員分解項目成本管控任務的全過程，進而選擇具體的方法和策略。這樣就可以使企業(yè)在規(guī)定的限度內及時有效地完成戰(zhàn)術成本管控任務。房地產企業(yè)的項目成本管控信息系統(tǒng)是由一個數據庫、項目成本管控模型庫以及所有成本管理流程包括加工分析和成本數據導出等共同組成的。

（二）房地產企業(yè)承接項目特點

房地產經營者的開發(fā)經營活動包括項目審查和可行性分析。一般房地產開發(fā)項目包含居住類商品房、商業(yè)用房、工業(yè)用房等，開發(fā)建設過程中需要大量的資金投入以及漫長的開發(fā)周期。因此，加強項目成本管控對房地產開發(fā)商的長遠發(fā)展乃至生存具有決定性作用。房地產項目是相互影響并相互關聯(lián)的多用途系統(tǒng)，這包括施工設計管理、項目計劃管理、工程材料處理、采購投標管理、質量管理、目標成本管理、合同管理、現(xiàn)金流管理以及項目進度管理等，系統(tǒng)內的這些管理要求保持合理和平衡才能確保完成房地產項目開發(fā)的最終目標。

不同的房地產經營者對工程造價的分類是不同的，所以應根據實際成本確定。雖然項目的具體成本構成不同，但項目建設成本在每個項目中都起著至關重要的作用。項目建設成本一般包括項目開始時的規(guī)劃設計成本、建設成本、安裝成本、基礎設施成本、配套設施成本以及項目開發(fā)過程中的間接成本。最初的規(guī)劃和設計成本相對較小，但設計風格是否合理將對后續(xù)開發(fā)工作的順利推進起到重要作用。建筑安裝工程成本是工程建設成本中最高的部分，它定義了建筑物的整體結構，其中主要包括樁基、土建工程、水電安裝、消防工程、電梯、精裝修等。建筑物的整體結構確定后應提高基礎設施成本，以實現(xiàn)預期的開發(fā)成果。其中主要包括開發(fā)區(qū)內道路、水電氣工程、排污排洪、通訊照明、環(huán)衛(wèi)工程、景觀綠化工程等，以更好地滿足用戶的生活體驗。基礎設施成本對房地產開發(fā)項目是必要的，隨著人類生活水平的不斷提高，當今社會人們對環(huán)境的要求越來越高。綠色環(huán)境和社區(qū)娛樂設施可以提高居民的舒適度。

如今，房地產經營者之間的競爭非常激烈，完善的設施可以支持企業(yè)競爭。開發(fā)過程中的大部分間接成本包括為組織融資而產生的利息費用和銷售費用。房地產經營者有巨大的資金需求，如果資金鏈斷裂，該企業(yè)的項目開發(fā)工作將無法繼續(xù)。如果企業(yè)的融資方式不合理導致增加了企業(yè)的財務成本，將會加重企業(yè)的成本負擔。對于資金來源主要是銀行貸款的企業(yè)，利息支出不容忽視。企業(yè)的銷售費用對企業(yè)的收入有明顯的影響。為達到公關效果，房地產企業(yè)在銷售費用上的投入不斷增加，但如何實現(xiàn)最好的銷售回報是進行項目成本管控的重點。

（三）項目成本管控在房地產企業(yè)經營管理中作用及重要性

在實現(xiàn)既定目標的標準下實施有效的項目成本管控，可以減少資源浪費，降低成本，提高企業(yè)的經濟效益。滿足房地產企業(yè)利益最大化需要的同時，加強項目成本管控是提高社會資源利用率的一條切實可行的途徑。這不僅符合建設資源節(jié)約型社會的要求，也促進社會發(fā)展。只有持續(xù)的成本優(yōu)化和項目成本管控，房地產企業(yè)才會獲得最大的經濟效益，特別是當房地產開發(fā)企業(yè)受到土地拍賣競爭支配時。因此，項目是否盈利，只能通過成本管控來實現(xiàn)。但在實際項目中許多房地產經營者忽視了成本管控，或未涵蓋控制方法的使用，因此，項目成本無法控制。通過確保項目質量，加強成本控制并提高組織的市場競爭力，一個房地產企業(yè)可以保證長期立足于社會。房地產經營者進行項目成本管控的目標不僅僅是將實際成本控制在目標成本內，同時也促進了項目成本的有效降低，實現(xiàn)了企業(yè)在同等條件下的更好發(fā)展，這與企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標是異曲同工的。

二、房地產企業(yè)項目成本管控原則

（一）全面成本控制原則

項目全面成本管控包括全過程控制和全員控制。房地產成本存在于項目開發(fā)的全過程，因此在項目的各個階段都應采取成本管控措施，確保項目整體成本在可控范圍內。全員控制手段即各人員、各部門要搞清楚項目成本管控與個人的關系，承擔相應責任并進行目標任務細分以實現(xiàn)成本控制的目標。

（二）最低項目成本原則

項目成本管控的目的是利用成本管控方法降低成本，滿足目標成本要求。只有在項目成本最小化和成本降低的情況下，企業(yè)在人力、物力和財力方面的投入才可以被認為是合理的，并且能夠避免在項目上投入大量資金。同時在考慮工藝因素的基礎上的所有因素以及所有員工因素，我們應該關注當前房地產市場的需求，有效控制房地產成本并確保該項目是以最少的投資運營。

（三）目標成本管理原則

只有預先設計項目的目標成本，才能在項目實施過程中將投資調整到預先確定的目標值。前期規(guī)劃及項目可行性分析可以及時發(fā)現(xiàn)和解決潛在問題，使項目投資更加合理。

（四）動態(tài)成本管控原則

項目目標包括安全目標、質量目標、投資成本目標，這些目標的實現(xiàn)都必須綜合考慮資源利用和現(xiàn)場協(xié)調，尤其是對于短期目標而言。在當前房地產企業(yè)進行項目實施的過程中，一些組織忽視了長期目標。因此，房地產企業(yè)應將長期目標和短期目標結合起來。在項目實施過程中，設定的目標不僅需要符合企業(yè)的短期目標，更應該與企業(yè)的長期規(guī)劃保持一致。同時應該在項目實施過程中及時修改目標以符合當前項目進展。在項目實施過程中根據項目各個階段的不同問題及時調整計劃，這樣的動態(tài)成本管控才能夠有效地控制項目成本。

三、房地產企業(yè)項目成本管控存在的問題

（一）動力不足，成本考核困難

目前，房地產企業(yè)管理過程中還沒有明確的成本估算機制。這包括缺乏獎懲考核機制和KPI評估系統(tǒng)，不能通過分析整體數據合理評估部門和員工的成本管理效率。同時由于房地產企業(yè)各部門之間缺乏專業(yè)溝通，成本控制權責不明確、效率低和其他情況不時發(fā)生，最終導致獎懲變成了裝飾品。這極大地打擊了部門和員工成本管理的積極性，并導致項目成本管控效率低下。

（二）制度落后，管理體系亟待完善

房地產項目成本管理是長期的、復雜的，這是由工程項目的性質決定的。在工程項目建設期間成本管控經常會出現(xiàn)問題。在實際工作中，大多數房地產經營者往往忽略成本的社會變量，并將直接成本管理視為預先設定的控制任務。在實際工作中政策或市場因素發(fā)生變化時，結果將與預定的目標差異較大。因此，無法達到預期的成本管理結果。這主要表現(xiàn)出兩種被動行為：一是由于房地產市場的國家政策調控或地方經濟政策調整導致銷售市場低迷，房地產企業(yè)只能根據原始銷售價格添加主銷售內容，吸引客戶并幫助籌集資金從而導致項目成本增加，或者什么都不做導致發(fā)展基金的長期積壓，這增加了持有成本。在極端情況下，會導致資金鏈斷裂，最終破產。更高的市場價格導致原來的預定成本不能購買相同的產品，因此不得不增加投資資金來執(zhí)行原計劃，導致項目成本穩(wěn)步上升。其次，房地產開發(fā)企業(yè)內部經營管理存在許多問題，如奢侈品和浪費、虛假指控賄賂等，這將使組織付出高昂的代價，并可能導致企業(yè)發(fā)展危機。

（三）從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)不足

房地產企業(yè)管理應在戰(zhàn)略管理的基礎上進行戰(zhàn)術成本管理。而戰(zhàn)略管理的假設是在客觀的數據分析下制定成本戰(zhàn)略，在此指導下組織實施計劃和績效考核。許多房地產企業(yè)領導者缺乏分析戰(zhàn)略目標的能力，進行的數據采集和企業(yè)優(yōu)勢分析及管理模式往往不合時宜，這往往會導致投資決策失誤或戰(zhàn)略管理失敗。另外，由于早期缺乏對戰(zhàn)略管理的支持，項目的目標主要是項目的質量、進度和推廣，而忽略了市場需求和品牌模式，結果銷售困難，后來又通過降價搶占市場，有的還存在嚴重的設計缺陷，需要重新返工，這些都會增加了項目成本。部門之間有輕微的交叉，成本管理的任務通常應用于財務，而財務部對項目的內容知之甚少，與項目管理處于不同狀態(tài)。因此，無法制定有效的成本控制計劃，缺乏科學合理的成本控制措施。所以目前房地產經營者急需一支綜合管理能力強、能專攻成本管理的團隊，但現(xiàn)實是管理人員素質不能滿足發(fā)展需要，因此必須全面認識到成本和工程以及學習新技術和知識的重要性。

四、結語

總之，房地產企業(yè)家項目成本管控是整個企業(yè)發(fā)展的關鍵所在，這項工作并不受單個項目經理控制，也不是一個簡單的操作，而是由財務部門控制項目成本，多部門聯(lián)合協(xié)作的一個復雜而龐大的系統(tǒng)。隨著社會經濟的變化和房地產企業(yè)內各種管理結構的變化而產生的項目成本管控任務，需要具有前瞻性的領導者通過互聯(lián)網技術不斷收集和分析數據，整合資源并合理管理。同時可以通過人工智能理性引導員工遵循戰(zhàn)略目標的建議，不斷學習，循序漸進，在企業(yè)內部建立可預防、可發(fā)展的架構，在項目整體成本管控中發(fā)揮作用。房企產業(yè)其內部的變革不是一天的事情，需要毅力和長期的努力。我相信隨著科學技術的進步，在未來的發(fā)展中項目成本管控將更智能、更規(guī)范，能夠為房地產企業(yè)的發(fā)展帶來更大的效益，貢獻更多的力量。

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