董安妮

主要采用了文獻分析法和規(guī)范研究相結(jié)合的方法，注重理論與實際的結(jié)合。在文章基礎(chǔ)理論上對所研究的對象（萬科房地產(chǎn)企業(yè)）進行了更深刻的分析，對萬科企業(yè)的融資環(huán)境通過SWOT分析法從四個角度進行了較為全面的分析，并針對融資現(xiàn)狀從內(nèi)部和外部融資狀況展開具體說明。在后文中就針對融資狀況出現(xiàn)的問題進行了明確指出以及相應(yīng)的原因分析，最終對萬科面臨的融資問題提出了解決對策，促使萬科房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

一、引言

萬科企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，他的融資問題也就自然與融資問題有了密切聯(lián)系，從而解決融資問題也就成為了首要問題。我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，國家政府的政策實施，社會經(jīng)濟的發(fā)展趨勢都使得萬科企業(yè)面臨著更為嚴(yán)峻的融資問題。

二、萬科房地產(chǎn)的融資環(huán)境分析

（一）SWOT分析法是一種態(tài)勢分析法，采用這種方式將萬科公司的內(nèi)外部環(huán)境列舉出來，通過對優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅方面入手，用系統(tǒng)的方法將各種因素結(jié)合起來進行深入的分析。

1.優(yōu)勢

優(yōu)勢分析主要用來分析企業(yè)內(nèi)部條件。萬科公司將規(guī)范性，整體性，合理性和標(biāo)準(zhǔn)性作為公司工作理念并在工作中始終貫穿，同樣，這些原則也是萬科公司能發(fā)展壯大、不斷擴展全國范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)的硬性保障。

2.劣勢

劣勢分析主要用來分析企業(yè)內(nèi)部條件。萬科企業(yè)儲備的大量土地中存在不少無法進行正常開發(fā)的土地，這樣不僅讓很多有用的資金被占無法進行有益的周轉(zhuǎn)，同時，又浪費了土地資源并增加企業(yè)成本。另一方面，雖說從多個方面進軍市場是好的同樣是保險的，但旅游地產(chǎn)商用物業(yè)等豐富的產(chǎn)品線削弱了其核心產(chǎn)品的競爭力，使得企業(yè)有些力不從心不能更好的控制眾多的產(chǎn)品線。

3.機會

機會分析主要針對企業(yè)外部環(huán)境。先進科技的發(fā)展，社會的進步，隨之而來的我國居民消費水平的升高，這些種種的客觀條件對于我國房地產(chǎn)市場都是絕佳的機會。我國的房地產(chǎn)市場具有無限的發(fā)展?jié)摿σ约傲己玫陌l(fā)展前景

4.威脅

威脅分析主要針對企業(yè)外部環(huán)境。萬科企業(yè)所迎接的威脅主要是指新型的競爭對手，替代品的大量增加使得市場范圍的不斷減小。萬科企業(yè)所面臨的威脅如下：

第一、緊縮的貨幣政策帶來的影響。因為房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，所以企業(yè)擁有的融資水平與發(fā)展?fàn)顩r有著密不可分的聯(lián)系。

第二、購房者對樓房的發(fā)展趨勢會進行自己的分析，這也就無形的約束了樓房態(tài)勢的發(fā)展。

第三、萬科企業(yè)儲備了大量的土地，同時，政府對企業(yè)的持有土地的態(tài)度也愈加強硬。政府近年來對企業(yè)擁有的閑置土地保持著強硬態(tài)度，這也就讓萬科企業(yè)的土地存在著很大的可能性將會被強制收回。

（二） 萬科房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析

1.外部融資現(xiàn)狀

●銀行貸款

萬科企業(yè)最主要、最核心的融資方法之一就是銀行貸款。銀行貸款是指萬科企業(yè)直接向銀行或者其他一些金融機構(gòu)確定一定的利率進行貸款的融資行為。

●股票融資

通過股票等金融工具進行融資的方法是許多上市企業(yè)的融資手段，關(guān)鍵是發(fā)行股票不僅幫助企業(yè)擁有一個穩(wěn)定融資通道還創(chuàng)造更多的融資機會削減融資成本。

●企業(yè)債券

企業(yè)發(fā)行債券是我國房地產(chǎn)行業(yè)最受重用的方法，企業(yè)債券很靈活，操控性強。

●信托融資

信托融資方法本質(zhì)上是通過銀行等金融機構(gòu)充當(dāng)委托人，信托融資具有高效性和較強的可控制性，但缺點是融資范圍和規(guī)模較小。我國許多公司正在轉(zhuǎn)變?yōu)樾磐腥谫Y模式。

2.內(nèi)部融資現(xiàn)狀

●企業(yè)自有資金

萬科企業(yè)自有資金包含的范圍很廣泛，都對企業(yè)的發(fā)展壯大和管理經(jīng)營起著不容小覷的影響。但是，在現(xiàn)實中企業(yè)會面臨各種問題使得企業(yè)的資金資源無法全部按計劃有效的使用。

●預(yù)收賬款

預(yù)收賬款是指企業(yè)向購房者預(yù)先收的定金或者一部分貨款。在我國，源于維護消費者的個人利益，在房地產(chǎn)行業(yè)中，政府對房屋預(yù)收款等相關(guān)規(guī)定都加大了監(jiān)管力度。

三、萬科房地產(chǎn)融資存在的問題及分析

（一） 萬科房地產(chǎn)存在的問題

融資成本過高

銀行貸款的平均利率大約為6.755%，股市融資的利率合計為12.62%，關(guān)于海外發(fā)行的企業(yè)債券5年期的利率為13%，房地產(chǎn)信托的平均利率大約為9.49%，這些數(shù)據(jù)都相對較高。同時，政府要求房地產(chǎn)行業(yè)在進行貸款時升高基準(zhǔn)利率，這也促使萬科企業(yè)面臨著融資成本更高的問題。

●企業(yè)融資能力不強

萬科企業(yè)通過外部和內(nèi)部兩種途徑進行融資。自我融資可以有效解決融資成本過高和融資過程受約束太多的問題。提高自我融資能力是十分重要的，同時，在某種程度上也降低了企業(yè)風(fēng)險和融資成本。

（二）萬科房地產(chǎn)存在問題的原因分析

1.外部原因

●銀行貸款占比較大

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，對于資金的需求也很大。萬科企業(yè)對銀行貸款的依賴也越來越明顯，出現(xiàn)這種過分依賴是銀行貸款的特點所致，因為銀行貸款的融資效率高，并且企業(yè)可使用資金的期限也較長。但是，我們不容忽視的是銀行貸款過多會增加企業(yè)的負(fù)債率，如果企業(yè)不能很好的進行有效的運營，那么就有可能使得資金鏈斷裂導(dǎo)致企業(yè)無法持續(xù)經(jīng)營。

●企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理

不同的融資方式所得到的資金，這些資金之間的占比關(guān)系共同構(gòu)成了融資結(jié)構(gòu)。首先銀行貸款依次是股票融，企業(yè)債券融資最后是房地產(chǎn)信托融資。這4種融資方式都屬于外部融資，然而我國企業(yè)非常需要內(nèi)部融資。

2.內(nèi)部原因

我們可以通過企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率對企業(yè)的負(fù)債程度進行考察，也可以通過資產(chǎn)負(fù)債率了解企業(yè)的經(jīng)營狀況和資金流動等情況。如果資產(chǎn)負(fù)債率太高會影響企業(yè)的經(jīng)營狀況，給企業(yè)帶來不積極的影響。萬科企業(yè)在融資的過程中還得償還較多的其他費用像各種利息等，這又表現(xiàn)出萬科的融資困難，缺乏資金支持。

四、萬科房地產(chǎn)融資問題的解決對策

（一）多元化的融資渠道

基于我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款占比較大，社會經(jīng)濟的發(fā)展也面臨著一些困難，政府又實施一些系列的緊縮的幣政策等，這些種種都加劇了房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的困難。所以，對于企業(yè)自身來講，拓展多元化的融資渠道是迫在眉睫的，這對于企業(yè)的發(fā)展也是很有意義的。

1.海外融資

企業(yè)建立多元化融資的同時，也要考慮行業(yè)發(fā)展趨勢，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷有公司加入，市場也日益成熟起來，那么在未來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也勢必會延伸到海外市場，這就使然企業(yè)需要提出海外融資策略。

2.融資租賃

融資租賃是指出租人對出租物持有所有權(quán)，承租人向出租人支付款項以獲取出租物的使用權(quán)。這是國際上非常普遍的除去銀行貸款之外的一種融資方式。這種方式既可以提供萬科企業(yè)融資資金來源也可以使得企業(yè)的銷售數(shù)量增加。促使企業(yè)的資金快速回籠，增加企業(yè)資金的流動性和運轉(zhuǎn)效率。

3.優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)

如果堅持股權(quán)融資會使得企業(yè)的投資者和原有股東的控制權(quán)不穩(wěn)定，這也無形的影響了企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。如果堅持債券融資又會使得企業(yè)的負(fù)債率增高，帶來經(jīng)營風(fēng)險的同時還不利于企業(yè)的良好形象?；诖耍荒芤晃兜刈非髥我坏墓蓹?quán)融資或者是債券融資，企業(yè)有必要擁有一個科學(xué)的融資方式從而建立一個良好的資金結(jié)構(gòu)。

4.提高自身議價能力

萬科企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中需要快速壯大發(fā)展并且建立一個良好的形象，走在行業(yè)的前沿，這樣才可以擁有較強的實力，較高的話語權(quán)以及足夠的議價資本。如果擁有了較高的話語權(quán)，就具有了較強的議價能力。

5.提高企業(yè)的風(fēng)險管理

●全面參與到風(fēng)險管控體系中

需要將風(fēng)險管控做到從上而下層層參與，只有擁有良好的風(fēng)險管控體系作為基礎(chǔ)才可能形成一個適應(yīng)企業(yè)積極發(fā)展的融資策略。在一個企業(yè)中員工眾多，每個人的工作職能和責(zé)任范圍不同，彼此之間存在差異。盡管如此，每一個員工都需要將自己可以參與到的風(fēng)險管控環(huán)節(jié)認(rèn)真完成，并對上級提出有建設(shè)性的意見，這些都共同促進了良好風(fēng)險管控體系的建立形成。，

●加強內(nèi)控制度，監(jiān)管制度以及獎勵機制

一個公司僅僅有良好的風(fēng)險控制體系還是不夠的，仍然需要內(nèi)控制度，監(jiān)管機制以及獎勵機制等的協(xié)調(diào)合作，只有這樣做才能加強企業(yè)的競爭能力。

五、結(jié)語

在現(xiàn)在的大環(huán)境下，萬科企業(yè)需要對政府實施的一系列政策以及經(jīng)濟趨勢等客觀因素進行綜合考慮，結(jié)合自身的優(yōu)點，客觀看待自身的不足，最終科學(xué)有效的提出最優(yōu)的方案。文章對所研究的對象：萬科房地產(chǎn)企業(yè)進行了更深刻的分析，對萬科企業(yè)的融資環(huán)境通過SWOT分析法從四個角度進行了較為全面的分析，并針對融資現(xiàn)狀從內(nèi)部和外部融資狀況展開具體說明，最后針對融資狀況出現(xiàn)的問題進行了明確指出以及相應(yīng)的原因分析，最終對融資問題提出了解決對策，促使萬科房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：西安財經(jīng)大學(xué)）