廖凌

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目涵蓋了土建、安裝、裝飾、市政、園林等多個(gè)專業(yè)，因?qū)I(yè)資質(zhì)的限制及充分引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的要求，各專業(yè)工程往往由不同專業(yè)承包單位承包，各專業(yè)承包單位作為獨(dú)立經(jīng)濟(jì)人，必然從自身利益最大化角度安排工程施工，為此，作為發(fā)包方，如果施工承發(fā)包界面劃分不合理，往往會(huì)引起工程質(zhì)量及工期問(wèn)題扯皮、工程隱患被掩蓋、無(wú)效成本增加、交叉破壞或污染等諸多問(wèn)題，中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)雖然經(jīng)歷了多年的高速發(fā)展，但粗放式管理還大量存在，相應(yīng)弊端仍普遍存在于工程建設(shè)中，如何在開發(fā)建設(shè)中對(duì)發(fā)包范圍進(jìn)行合理劃分，減少不良后果，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行界面管理的重要目標(biāo)。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包范圍劃分中存在的典型問(wèn)題、不良后果、成因進(jìn)行了分析，并就對(duì)策問(wèn)題進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);合同界面;劃分

房地產(chǎn)開發(fā)中項(xiàng)目中，因涉及的專業(yè)工程較多，這必然需要對(duì)工程內(nèi)容進(jìn)行合理劃分和發(fā)包，在工程劃分過(guò)程中，相互銜接的界面最容易成為管理的薄弱環(huán)節(jié)。根據(jù)相關(guān)文獻(xiàn)定義，將界面管理定義為對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上接口利益相關(guān)者之間的溝通、關(guān)系和可交付成果的管理。進(jìn)行界面管理就是為了解決利益相關(guān)者在專業(yè)分工與合作時(shí)出現(xiàn)的矛盾，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全過(guò)程的信息溝通、技術(shù)協(xié)作和進(jìn)度控制等，提高項(xiàng)目管理的整體水平，高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。因界面包括內(nèi)容較多，既然有實(shí)體界面、組織界面、合同界面、技術(shù)界面以及責(zé)任界面等①，本次就房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的合同界面進(jìn)行探討，根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)管理的情況，梳理發(fā)現(xiàn)工程界面劃分不合理導(dǎo)致的不良后果較多：

1工程承發(fā)包界面存在的問(wèn)題

1.1土方工程與建筑主體工程單獨(dú)發(fā)包

城市工程建設(shè)中，土方工程因土方傾倒點(diǎn)資源的緊張，外運(yùn)費(fèi)用往往較高，因此，如果采用有效的管理手段，減少土方外運(yùn)和運(yùn)回量，將能對(duì)成本控制起到及其重要的作用，特別是對(duì)于建筑群施工，合理的開工計(jì)劃及土方調(diào)配方案，將最大程度保證土方在場(chǎng)內(nèi)平衡，減少外運(yùn)土方量。但如果土方工程與建筑主體工程承包單位為相互獨(dú)立單位，各單位必然從自身利益角度考慮施工方案，忽視發(fā)包方的利益，往往導(dǎo)致工程施工過(guò)程中土方大量外運(yùn)，后期回填時(shí)再?gòu)耐饷孢\(yùn)回，增加無(wú)效的開支。

1.2室外管網(wǎng)工程與對(duì)應(yīng)土方工程單獨(dú)發(fā)包

房地產(chǎn)開發(fā)室外管網(wǎng)工程主要包括給水工程、排水工程、強(qiáng)電工程、弱電工程在（廣電、網(wǎng)絡(luò)等）、燃?xì)夤こ痰?，所有管網(wǎng)工程都不可避免會(huì)涉及土方的開挖和回填工作，因?qū)I(yè)性要求或非市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域因素，各專業(yè)的土方工程各自承包，引起的不良后果包括：

1.2.1土方工程重復(fù)施工

某一專業(yè)的管網(wǎng)土方施工完畢后，后續(xù)其他管網(wǎng)專業(yè)承包單位再次進(jìn)行管網(wǎng)土方施工，導(dǎo)致同處于樓間的管溝土方重復(fù)開挖、多次平整，各承包人不會(huì)考慮整體平衡后將多余土方一次性外運(yùn)到位，而是各自施工單獨(dú)反復(fù)外運(yùn)，降低外運(yùn)效率，甚至超量外運(yùn)，頻繁外運(yùn)也導(dǎo)致土方外運(yùn)計(jì)量也存在較大難度，總體結(jié)果是增加發(fā)包方的成本。

1.2.2工程交叉破壞

機(jī)械在開挖工程中，難以避免對(duì)前期已施工的管井造成損傷，一是排水管被壓彎或壓斷，二是壓力管（給水、燃?xì)?、消防）在未保壓的情況下遭到破壞，特別是在遭到其他承包單位破壞的情況下，施工人員為了避免個(gè)人責(zé)任，往往直接掩埋，也存在施工人員自身也未發(fā)現(xiàn)破壞的情況。施工方實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)也難以做到施工一段打壓一段，后期土方回填后發(fā)現(xiàn)保壓?jiǎn)栴}時(shí)，查找漏點(diǎn)工作難度較大，在非市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，相關(guān)查找漏點(diǎn)及維修費(fèi)用和往往難以承受。三是前期施工的井，一般性成品保護(hù)措施，在挖機(jī)等機(jī)械作業(yè)情況下，往往破壞也極其嚴(yán)重，包括井壁砌體破壞、井內(nèi)土方淤積等情況。多專業(yè)機(jī)械先后現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)時(shí)，對(duì)前期已完工管網(wǎng)工程的破壞往往難以現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)取證，導(dǎo)致管網(wǎng)破壞的責(zé)任方難以界定，最終維修費(fèi)用往往需發(fā)包方無(wú)奈承擔(dān)。

1.3室外回填土方與排水管網(wǎng)各自承包

出墻排水管與墻體剛性連接，室外回填土如果不密實(shí)，外加后期自然固結(jié)時(shí)下沉因素，出墻排水管受壓斷裂或彎曲可能性較大，導(dǎo)致污水排水不暢，或者雨污水從斷裂口進(jìn)入土中，導(dǎo)致土方塌陷下沉，后期維修除發(fā)生正常維修費(fèi)外，還將發(fā)生景觀完成面的修復(fù)費(fèi)用。

1.4景觀與室外管網(wǎng)工程單獨(dú)發(fā)包

室外綜合管網(wǎng)井體完成面往往后期景觀完成面有一定出入，特別是坡地建筑群，這涉及井完成標(biāo)高根據(jù)周邊景觀完成標(biāo)高上下調(diào)整的返工工作，包括加砌井體或拆除部分井體工作。井蓋安裝若由管網(wǎng)單位承包，在后期根據(jù)景觀標(biāo)高調(diào)整時(shí)，將涉及到井蓋的拆除和重新施工，即必須重復(fù)計(jì)算井蓋安裝費(fèi)用，且井體在施工中遭到的破壞因責(zé)任主體難以界定，將增加不必要的返工投入。

除以上工序交叉界面外，房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還存在大量其他交叉界面，一旦劃分不合理，也會(huì)形成各方管理的灰色地帶，如防水施工與基層結(jié)構(gòu)單獨(dú)發(fā)包、土方與上部鋪裝結(jié)構(gòu)層單獨(dú)發(fā)包、甲供材供貨與施工分離等。

2成因分析

不同的界面劃分引發(fā)不同的結(jié)果，原因是多樣的，雖然從理論上講界面矛盾的起因包括社會(huì)分工、利益驅(qū)使、目標(biāo)差異、文化沖突、價(jià)值觀差異、制度差異、信息粘滯等因素②，但具體到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合同界面矛盾，主要成因集中在以下兩點(diǎn)。

2.1信息的不對(duì)稱

由于“粘滯信息”的存在，而且解決問(wèn)題所需的有關(guān)的粘滯信息分布在不同的管理者中③，這就導(dǎo)致不同管理者對(duì)同一界面管理的效果并不一樣。

2.2各承包人有各自的利益訴求

每個(gè)承包單位作為獨(dú)立從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體，在實(shí)施工程行為時(shí)，必然從自身利益最大化角度出發(fā)安排施工，但工程建設(shè)參與方包括了建設(shè)方和若干承包方，合理的發(fā)包范圍劃分須考慮整體的利益，建設(shè)方如果發(fā)包范圍劃分不合理時(shí)，除發(fā)生較大無(wú)效費(fèi)用外，交叉問(wèn)題的責(zé)任也將難以界定，工期被拖長(zhǎng)，最終建設(shè)方無(wú)奈成為各種問(wèn)題的埋單方。

3對(duì)策分析

考慮到專業(yè)化施工，對(duì)不同專業(yè)的施工內(nèi)容進(jìn)行單獨(dú)發(fā)包，相對(duì)總承包，有其自身的優(yōu)點(diǎn)，且仍大量存在于工程承發(fā)包實(shí)踐中。各專業(yè)單獨(dú)分包的最大好處是充分利用各專業(yè)承包人的專長(zhǎng)，通過(guò)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到擇優(yōu)選擇承包單位的目的。但相對(duì)總承包，各專業(yè)的交叉協(xié)調(diào)責(zé)任往往由總包轉(zhuǎn)移到建設(shè)方（實(shí)踐中建設(shè)方常要求總包方負(fù)承包管理責(zé)任，但總包方管理責(zé)任的好壞難以量化，導(dǎo)致部分總包管理有名無(wú)實(shí)）。拆分越多，界面越多，有人曾提出加強(qiáng)各參與方的協(xié)調(diào)工作，包括工程建設(shè)各參與方的經(jīng)常性事項(xiàng)的程序化組織協(xié)調(diào)、權(quán)責(zé)性體系的指令性協(xié)調(diào)、工地例會(huì)等④，增加溝通改善信息不對(duì)稱局面，這種方式雖然在一定程度上能緩解界面管理的矛盾，但該模式建立在人的主觀能動(dòng)性之上，只要付出與收獲或者承擔(dān)的責(zé)任不對(duì)等，人性本身弱點(diǎn)決定了部分參與方不具主觀能動(dòng)性，根據(jù)墨菲定律，相關(guān)的不良后果將難以避免，為此，從制度設(shè)計(jì)入手，合理劃分承發(fā)包范圍是減少責(zé)任問(wèn)題的扯皮現(xiàn)象和降低建設(shè)方成本的有效舉措。具體的措施除了在發(fā)包前做好界面劃分的合理規(guī)劃外，還要在政策上掃除界面合理劃分的障礙，具體建議如下：

3.1根據(jù)合理界面劃分原則劃分發(fā)包范圍

3.1.1不重疊、不遺漏原則

在工程界面識(shí)別后劃分承包范圍時(shí)，重疊和遺漏界面的出現(xiàn)，都會(huì)導(dǎo)致工程管理混亂，要不管理重疊，要不管理缺失。

3.1.2權(quán)責(zé)清晰原則、界面不良后果與界面承包者一致原則

如果將先后工序的工程內(nèi)容拆分發(fā)包，容易在問(wèn)題出現(xiàn)后責(zé)任主體不清晰時(shí)，則應(yīng)將前后工程內(nèi)容劃入一個(gè)發(fā)包范圍進(jìn)行發(fā)包。同時(shí)，交叉界面施工承包單位如果與不良后果承包單位分離，必然從制度設(shè)計(jì)上造成界面的承包者在施工中不予以重視，即權(quán)利責(zé)任不對(duì)等，給工程推進(jìn)埋下隱患。

如土方的回填不密實(shí)容易將后期施工在其上部的管網(wǎng)發(fā)生沉降彎曲或者斷裂現(xiàn)象，如分開發(fā)包，責(zé)任問(wèn)題出現(xiàn)后，管網(wǎng)承包單位將會(huì)將責(zé)任推卸至回填不密實(shí)等他方原因上，但土方回填單位因其承包內(nèi)容中無(wú)管網(wǎng)工程，無(wú)相應(yīng)的管網(wǎng)責(zé)任問(wèn)題承擔(dān)意識(shí)，即使在問(wèn)題出現(xiàn)后，仍有將責(zé)任推卸給管網(wǎng)施工單位回填砂土質(zhì)量是否到位的問(wèn)題上，因此，將以上兩個(gè)內(nèi)容拆分發(fā)包將會(huì)出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象。

3.1.3有利于減少信息不對(duì)稱對(duì)工序安排的影響原則

交叉工作往往在工序安排上不完全可以斷裂，若作為一個(gè)分包范圍進(jìn)行發(fā)包，承包方將可以統(tǒng)籌合理安排前后工作，工作銜接順利，若劃分由多個(gè)單位承包，則因相互信息的不完全對(duì)稱，造成工序安排上的斷檔，工期相應(yīng)拖長(zhǎng)。

3.2政策破除壟斷行為對(duì)發(fā)包范圍劃分的影響

自來(lái)水、強(qiáng)電、燃?xì)鈳讉€(gè)主要的非市場(chǎng)性競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)，各自承包施工內(nèi)容中往往要求包含相應(yīng)的管溝土方工程，單獨(dú)開挖和回填除了重復(fù)施工浪費(fèi)社會(huì)資源，還會(huì)對(duì)其他管網(wǎng)相關(guān)工程（包括弱電、下水、消防等）造成破壞，在滿足規(guī)范要求的管道間距后，如果可以做到管溝工程統(tǒng)一開挖及回填，降會(huì)大大避免交叉破壞現(xiàn)象，即土方工程應(yīng)與各管溝專業(yè)承包安裝內(nèi)容進(jìn)行分離。

4結(jié)語(yǔ)

一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所涉及的界面量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出本文所列示，隨著建設(shè)項(xiàng)目利潤(rùn)的透明化和壓縮，通過(guò)管理提升效益成為提升自身競(jìng)爭(zhēng)力的重要渠道，精細(xì)化管理替代粗放式管理是必然的趨勢(shì)，如果項(xiàng)目各個(gè)界面都能做到合理劃分，將有效避免管理和責(zé)任缺位現(xiàn)象，工期也相應(yīng)得到保證，否則，一旦不良后果形成，即使各方無(wú)休止的相互推諉，并不能避免沒(méi)有贏家的局面。因此，在開發(fā)建設(shè)前期，建設(shè)方須根據(jù)相應(yīng)的原則合理劃分發(fā)包范圍，即既要保證能充分競(jìng)爭(zhēng)降低成本，也要保證后期不因標(biāo)段劃分不合理出現(xiàn)相互推諉現(xiàn)象，以確保項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

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