文/金融街控股股份有限公司 唐 睿

0 引言

近年來，因全國各地的地產(chǎn)、人才政策調(diào)整，以及居住、辦公租賃市場變化，越來越多帶有“共享”特質(zhì)的建筑形態(tài)出現(xiàn)在大眾視野，該類建筑也成為當前城市更新過程中既有建筑改造開發(fā)的常見形態(tài)。其中，集體宿舍和聯(lián)合辦公這2類新產(chǎn)品在集約共享設(shè)計方面較為典型，其使用空間雖相對緊湊，但通過部分功能的集約共享和產(chǎn)品的精細設(shè)計，同樣能打造出優(yōu)秀的產(chǎn)品。

1 集體宿舍項目案例：北京自如城市之光

1.1 項目背景

2018年5月23日，《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》（京建法〔2018〕11號）正式發(fā)布實施，旨在多渠道解決城市運行問題，服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員住宿問題，促進職住平衡。政策對集體宿舍類項目的土地、物業(yè)來源、租賃模式、產(chǎn)品基本模數(shù)、居住人數(shù)、安全性等先決條件均進行明確的規(guī)定限制。在政策出臺前，集體宿舍類產(chǎn)品的市場已有所發(fā)展，對于無力自建或自營員工宿舍的中小企業(yè)而言，在此方面的需求客觀存在。若干年前，市場上便已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)檔次、標準不同的集體宿舍品牌，該政策的出臺是典型的“先發(fā)展、后規(guī)范”模式，對集體宿舍業(yè)態(tài)的標準化、規(guī)范化以及經(jīng)營模式的清晰化均有重要意義。

自如作為長租品牌，對其名下“城市之光”項目的定位是“中國第一棟企業(yè)職住服務(wù)式公寓”。2017年底，北京市開展清理群租房運動，自如看準市場機會，快速獲取、設(shè)計和推出“城市之光”項目，最終使其在2018年3月啟動試營業(yè)。

項目原有物業(yè)是如家快捷酒店，自如在項目收購階段盡調(diào)完善，除對建筑結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性、機電條件、柱跨層高等基本信息的判斷外，盡調(diào)階段即介入對產(chǎn)品設(shè)計的相關(guān)思考，以集體宿舍的產(chǎn)品標準來對既有物業(yè)進行評價，保證項目接手后拆除量的最小化，使其可在極短周期內(nèi)投入運營。

1.2 改造設(shè)計思路

自如對原有建筑未進行大規(guī)模拆除處理，延用酒店既有的分隔布局，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)有限度的產(chǎn)品差異化設(shè)計，著力打造具有采光中庭的公共空間。項目房間總套數(shù)約150套，6人間宿舍套型、雙人合租套型各占一半，這2種套型實際上均是在原酒店標間4200mm面寬的基礎(chǔ)上重新劃分而成。在原酒店標間基礎(chǔ)上，6人間宿舍套型對入戶的玄關(guān)區(qū)、衛(wèi)生間區(qū)進行擴大處理，設(shè)置3個廁位以有效應(yīng)對多人間的如廁高峰；雙人合租套型則是將原有4200mm的面寬一分為二，形成“2間獨立臥室＋共用衛(wèi)生間”格局，套內(nèi)緊湊實用。2種套型面對不同的使用需求，設(shè)計著力點也不相同。

1.2.1 6人間宿舍套型

6人間宿舍套型設(shè)計首要考慮的是多人合居一室?guī)淼膫€人隱私、相互干擾以及衛(wèi)生間不足等問題。針對衛(wèi)生間不足問題，設(shè)計通過增加廁位作出回應(yīng)；針對個人隱私問題，僅通過在床周設(shè)置掛簾解決，設(shè)計稍顯欠缺。此外，6人間宿舍套型的收納、學(xué)習(xí)以及辦公空間也存在不足的問題。日本類似的多人合住案例通過將床結(jié)合側(cè)折板的設(shè)計完全分隔上下鋪，并為個人提供絕對私密的書桌空間，故通過家具設(shè)計提升隱私體驗是未來設(shè)計發(fā)展的主要方向。

1.2.2 雙人合租套型

雙人合租套型將發(fā)力點集中于軟裝家具、部品配色等方面，力圖通過室內(nèi)設(shè)計讓狹小的套內(nèi)空間不顯逼仄。套內(nèi)整體配色以木色、黃色和淺灰等明快色調(diào)為主，縱放的床保證舒適的寬度，并通過4級踏步抬高，在床下留出柜子，利用層高解決收納問題（見圖1）。

圖1 城市之光項目的雙人合租套型室內(nèi)環(huán)境

1.2.3 公共空間設(shè)計

公共空間設(shè)計亦是一大亮點，通過多人間、雙人間等極小套型的極限分隔，開發(fā)商在原有酒店基礎(chǔ)上獲得更高坪效，為其打造公共空間提供面積條件，而公共空間營造也為整個項目帶來租金溢價。設(shè)計方面，原有項目頂層的部分黑房間被取消，結(jié)合采光中庭和前臺，設(shè)計出兼具功能性和美觀性的公共空間。公共空間總面積約500m2，核心區(qū)是懶人沙發(fā)圍繞的電視區(qū)和臺球桌，輔以會客的沙發(fā)、茶幾以及供辦公、學(xué)習(xí)活動的寬敞大桌，為整個項目營造出 “社區(qū)感”。核心區(qū)以外則是更實用的功能模塊，包括健身房、洗衣晾曬區(qū)、觀影區(qū)、就餐區(qū)等，上述模塊均結(jié)合活動流線妥善落位，整個公共空間層次分明（見圖2）。

圖2 城市之光項目的公共空間核心區(qū)

2 聯(lián)合辦公項目案例：北京燕京里

2.1 項目概況

與其說是“聯(lián)合辦公”，將北京燕京里項目稱為“共享綜合體”更恰當，因其兼具聯(lián)合辦公和青年公寓這功能，項目力求打造職住平衡的小社區(qū)。2017年開業(yè)后，北京燕京里迅速成為網(wǎng)紅項目，建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計中的京味特色和時尚元素為其吸引大量流量。項目原有物業(yè)是國企大院，位于居民區(qū)中，院內(nèi)分東、西2棟建筑，東側(cè)為廠房，西側(cè)為辦公樓。改造后，東側(cè)廠房成為聯(lián)合辦公樓，西側(cè)辦公樓則成為公寓。

2.2 改造設(shè)計思路

聯(lián)合辦公樓原本的廠房建筑層高達6m，在層高利用方面，設(shè)計進行多種嘗試。一部分辦公室將室內(nèi)層高降低，在保留平層辦公模式的基礎(chǔ)上，將原本2層改為3層，多擠出1層辦公面積；一部分頂層辦公空間的設(shè)計結(jié)合坡屋頂開發(fā)LOFT式獨立辦公空間。

從實際租賃情況看，2層改3層部分的出租率較高，而LOFT辦公空間的出租情況并未達到預(yù)期。究其原因，從辦公空間使用者角度來看，平層空間利用率更高，使用更便捷。而對于聯(lián)合辦公用戶，稍壓低的層高則是其為低租金作出的妥協(xié)項。而LOFT辦公空間的形式較住宅化，夾層設(shè)計缺少對使用功能的思考，作為辦公室既不實用，租金定價又高，故產(chǎn)品不具備吸引力，出租率不高便成為必然（見圖3）。

圖3 北京燕京里的辦公空間

此外，北京燕京里在建筑首層打造“云集”大空間，作為整個項目的公共空間。白天，“云集”大空間可承接路演、演講和舞臺等活動，在沒有活動的平常工作日，可被設(shè)定為流動工位辦公區(qū)出租，引入類似WeWork的Hot Desk產(chǎn)品，精心設(shè)計可移動組合的流動工位家具體系，使整個空間靈活多變；夜晚，“云集”大空間成為項目公寓部分的酒吧和影音室，可開展電影放映等活動?！霸萍贝罂臻g既不間斷地產(chǎn)生租金收益，又可持續(xù)作為社區(qū)活動中心，強化社區(qū)氛圍（見圖4）。

圖4 北京燕京里的“云集”大空間

2.3 品牌故事線打造

設(shè)計之外，北京燕京里在品牌故事線打造上，將大院文化、北京文化以復(fù)古風(fēng)格作為線索串聯(lián)并貫穿于整個項目，通過諧音將原址的“延靜里”轉(zhuǎn)寫成“燕京里”，住宅套型也以“單蹦兒SOLO” “雙傍兒DUO” “燕兒窩”等北京土語來命名單人間、雙人間和多人間；軟裝設(shè)計方面，通過對大量真實的二手舊貨的利用和錯用、舊時代工業(yè)廠房式的標語涂刷、復(fù)古的內(nèi)裝設(shè)計來營造年代感（見圖5）。在網(wǎng)絡(luò)時代，類似的品牌形象能直接、清晰地被概括為傳播詞素，輔以精修美圖，極有利于打造“網(wǎng)紅項目”。

圖5 北京燕京里住宅室內(nèi)

3 結(jié)語

讓渡部分使用功能，降低租入總價，無論是集體宿舍還是聯(lián)合辦公均以此作為產(chǎn)品設(shè)計的基本邏輯，由此邏輯引出設(shè)計上的破題方式非常值得研究。從上述2個項目來看，其設(shè)計思路是將“基本功能”和讓渡出來的“共享功能”作為整體考慮，避免割裂，將項目作為大套型來設(shè)計，研究各功能分區(qū)模塊的日常使用場景以及與之對應(yīng)的空間關(guān)系。產(chǎn)品目標是要實現(xiàn)空間充分集約，功能精細合理。