于偉 龍口市土地儲(chǔ)備中心

土地儲(chǔ)備制度在一些發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)行較早，我國(guó)實(shí)行土地儲(chǔ)備制度才二十余年，隨著這些年的發(fā)展土地儲(chǔ)備制度已經(jīng)在我國(guó)取得了一定的成果，是當(dāng)下我國(guó)土地市場(chǎng)建設(shè)以及管理的一個(gè)有效手段，相關(guān)的專家和企業(yè)對(duì)此進(jìn)行了深入的研究。對(duì)土地儲(chǔ)備制度當(dāng)下最廣的理解就是：在土地需要以及使用之前預(yù)先使政府或者是社會(huì)群體將所持有的土地進(jìn)行投放，以便于實(shí)現(xiàn)有效的開發(fā)與利用。

一、當(dāng)下城市土地儲(chǔ)備制度績(jī)效的價(jià)值

（一）有效的保護(hù)了幾本農(nóng)田數(shù)量

在以往城市存余的土地最多是由用地的單位進(jìn)行控制，政府部門起到的作用就是將農(nóng)用地征用為國(guó)有土地來(lái)調(diào)節(jié)土地市場(chǎng)，這種背景下使得很多郊區(qū)的土地被征用，更低面積大量的降低。建立了城市土地儲(chǔ)備制度之后，可以盡可能的促進(jìn)城市土地的供應(yīng)量，土地的供應(yīng)方式由增量的調(diào)節(jié)為主轉(zhuǎn)換為存量調(diào)節(jié)為主，這樣一來(lái)就可以更有效的貫徹耕地保護(hù)的這一基本的國(guó)策，是一件利國(guó)利民之事。

（二）加強(qiáng)了政府的主導(dǎo)性

在建立土地儲(chǔ)備制度之后，各地的政府有效的實(shí)現(xiàn)了其具有的主導(dǎo)地位以及相對(duì)集中供給的制度，這樣一來(lái)就可以在很大的程度上改變了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的土地要根據(jù)項(xiàng)目的情況來(lái)變動(dòng)的被動(dòng)的形式。有很多的地方開始根據(jù)城市發(fā)展的真實(shí)需求進(jìn)行有計(jì)劃地供應(yīng)可用土地，在這個(gè)過(guò)程中政府有了充分的主導(dǎo)性，有效的控制了土地的具體供應(yīng)數(shù)以及時(shí)間和方式等方面都可以進(jìn)行主動(dòng)的調(diào)節(jié)，有效的做到了保護(hù)土地和用地?cái)?shù)量。

（三）更好的發(fā)揮土地的使用價(jià)值

建立了城市土地儲(chǔ)備制度之后使得當(dāng)下的土地存量發(fā)揮了其使用的價(jià)值，有效的促進(jìn)了土地的利用手段從由增加數(shù)量為主到轉(zhuǎn)向了當(dāng)下的增量控制，使得土地的使用更加的集約高效。土地儲(chǔ)備制度需要經(jīng)歷多個(gè)環(huán)節(jié)，例如：土地的收購(gòu)、拆遷以及整理等。在這個(gè)過(guò)程中可以有效地調(diào)節(jié)土地使用的結(jié)構(gòu)以及布局可以大力的推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使得城市中各類土地的使用更加的高效。

二、城市土地儲(chǔ)備制度所遭遇的困境

（一）政府儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備沒(méi)有明確的目標(biāo)定位

在政府儲(chǔ)備土地過(guò)程中往往會(huì)為了獲得更多的收益而在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)故意提高整體的價(jià)格，使得城市土地的使用脫了了為了合理配置資源的這個(gè)目的，這樣做也不利于遏制非理性地價(jià)上漲的狀況。例如：有些政府在進(jìn)行土地儲(chǔ)備之后，其上交的財(cái)政數(shù)額在幾乎成倍的增加，這樣一來(lái)就很難避免政府為了高收益而不顧資源的優(yōu)化和合理。

（二）沒(méi)有合理進(jìn)行安排管理機(jī)構(gòu)

各個(gè)地區(qū)的政府在進(jìn)行土地儲(chǔ)備的過(guò)程中往往是建立相應(yīng)的土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行儲(chǔ)備管理，這樣一來(lái)就形成了政府和儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)之間的委托關(guān)系。在進(jìn)行儲(chǔ)備土地的過(guò)程中儲(chǔ)備管理的工作一般是土地管理部門在做。這樣就會(huì)遇到困境，主要有以下幾點(diǎn)：首先，這樣一來(lái)就導(dǎo)致了權(quán)責(zé)的模糊，很多的責(zé)任往往是由土地管理部門來(lái)進(jìn)行承擔(dān)，各個(gè)部門想要有效的合作簡(jiǎn)直是癡人說(shuō)夢(mèng)。其次，政府在進(jìn)行土地儲(chǔ)備委托之后管理起來(lái)可能不如政府部門之間輕松，導(dǎo)致了土地管理部門一家獨(dú)大的情景出現(xiàn)，使得政府管理的過(guò)程中沒(méi)有辦法做到有效的監(jiān)管。

（三）政府在進(jìn)行土地儲(chǔ)備的過(guò)程中難以做到一家獨(dú)大

想要保證城市儲(chǔ)備作用的有效發(fā)揮，就必須重視政府在進(jìn)行儲(chǔ)備土地使一家獨(dú)大的地位。當(dāng)下，很多的城市進(jìn)行土地管理的過(guò)程中沒(méi)有做到完全的壟斷，除了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理之外，還有舊城改造辦公室以及其他的相關(guān)部門參與。與此同時(shí)，有些土地當(dāng)下被使用者實(shí)際的在控制，其可以進(jìn)行一定程度的開發(fā)和使用。當(dāng)下面臨的情況就是低價(jià)補(bǔ)償和高價(jià)出讓，使得大量集體土地隱性的市場(chǎng)出現(xiàn)，這樣就會(huì)導(dǎo)致很多土地直接繞開政府。

（四）建立的土地儲(chǔ)備體系不夠完善

政府進(jìn)行儲(chǔ)備土地時(shí)將會(huì)出現(xiàn)大量使用資金的情況，從當(dāng)下城市土地儲(chǔ)備的實(shí)際操作中其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)在進(jìn)行操作的過(guò)程中缺乏完善的體系和制度，特別是在資金的管理上的問(wèn)題。在進(jìn)行城市土地儲(chǔ)備的過(guò)程中使用的資金主要是來(lái)自于銀行的貸款，政府部門只有在一開始投入一部分資金，這樣一來(lái)就導(dǎo)致很多的風(fēng)險(xiǎn)難以進(jìn)行有效的控制。

（五）城市土地進(jìn)行儲(chǔ)備的過(guò)程中缺乏完善的補(bǔ)償手段

土地儲(chǔ)備的過(guò)程將會(huì)涉及到政府和使用的單位以及具體儲(chǔ)備的機(jī)構(gòu)，簡(jiǎn)述之就是三個(gè)部門之間進(jìn)行利益分配的過(guò)程。若是三者之間沒(méi)有做到合理的分配將會(huì)導(dǎo)致土地儲(chǔ)備的成本上升，這樣一來(lái)就會(huì)發(fā)生一系列的漲價(jià)的行為，例如：房?jī)r(jià)地價(jià)將會(huì)受到直接的影響。在A市05年商品房的土地平均價(jià)格僅僅是4000，現(xiàn)如今直接漲到了12000每平，這樣的情況在全國(guó)范圍內(nèi)都是普遍的存在。

三、城市土地儲(chǔ)備過(guò)程的完善措施

（一）健全土地儲(chǔ)備的相關(guān)制度體系

在進(jìn)行土地儲(chǔ)備的過(guò)程中應(yīng)該指定相應(yīng)的土地儲(chǔ)備制度，根據(jù)實(shí)際的土地儲(chǔ)備實(shí)施狀況制定相應(yīng)的土地收購(gòu)專門的法律規(guī)章制度，這樣就可以做到在法律上更加明確土地收購(gòu)儲(chǔ)備的行政行為的目的和可以使用的方式，使得各個(gè)部門的職責(zé)更加清晰避免互相推諉責(zé)任的情況出現(xiàn)。與此同時(shí)，相關(guān)部門還應(yīng)該注意做好工作中的總結(jié)，根據(jù)遇到的各種問(wèn)題不斷的改善部門的相關(guān)規(guī)章制度，例如：可以儲(chǔ)備的土地包括哪些、土地所有人享有的權(quán)利包括哪些以及土地儲(chǔ)備的用途和各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)管制度等。只有不斷的總結(jié)問(wèn)題和完善規(guī)章制度才能夠更加有效的進(jìn)行土地的儲(chǔ)備。

（二）做好各個(gè)部門的協(xié)調(diào)工作

在儲(chǔ)備土地的過(guò)程中將會(huì)涉及到多個(gè)部門，例如：城建、銀行等。想要保證土地儲(chǔ)備的過(guò)程高效的進(jìn)行就必須做好各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)工作。逐步的提升土地儲(chǔ)備的效率，在各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)該保證有一個(gè)主管的部門在背后做好協(xié)調(diào)和支撐。與此同時(shí)，應(yīng)該制定好土地儲(chǔ)備和使用的具體計(jì)劃，和城市的整體規(guī)劃協(xié)調(diào)一致，在哪一個(gè)環(huán)節(jié)出了疏漏都應(yīng)該保證能夠具體到具體的部門，這樣一來(lái)就可以完善土地的儲(chǔ)備過(guò)程以及整體的效率。

（三）強(qiáng)化政府的管理

想要是土地儲(chǔ)備的過(guò)程更加的高效和完善不僅僅需要法律和規(guī)章制度方面的完善，還應(yīng)該保證各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的取得都是有償?shù)?。進(jìn)行土地供應(yīng)時(shí)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)注意嚴(yán)格的約束使用協(xié)議的方式進(jìn)行供地，例如：商業(yè)、旅游和娛樂(lè)項(xiàng)目用地都應(yīng)該進(jìn)行招標(biāo)和拍賣等。政府應(yīng)該做好避免隱形市場(chǎng)的出現(xiàn)，逐步的提升土地使用的公開性，避免由于信息不流通導(dǎo)致的不公平現(xiàn)象出現(xiàn)。

（四）完善土地儲(chǔ)備的收益和進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞?/h3>

在進(jìn)行土地儲(chǔ)備的過(guò)程中相關(guān)部門應(yīng)該做到權(quán)利和責(zé)任的統(tǒng)一，使進(jìn)行儲(chǔ)備土地的價(jià)格與安置和補(bǔ)償費(fèi)用分開，要采用市場(chǎng)比較的方式以及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正方式和資金的平衡的手段等。與此同時(shí)，應(yīng)該注意合理的進(jìn)行分配政府和企業(yè)之間的土地收益，做到從多方面進(jìn)行土地制度的考慮和安排。

（五）有效的分配利益和化解風(fēng)險(xiǎn)

土地儲(chǔ)備的特點(diǎn)就是周期一般比較長(zhǎng)，需要的資金相對(duì)于其他項(xiàng)目來(lái)說(shuō)也是比較大的，新時(shí)期的背景下，相關(guān)的部門應(yīng)該注意不能在使用傳統(tǒng)單一的方式進(jìn)行資金的籌集，應(yīng)該做到從多個(gè)渠道進(jìn)行籌集資金。為此，政府可以設(shè)立土地籌備的專用資金，可以安排相關(guān)的部門發(fā)行債券，這樣一來(lái)土地儲(chǔ)備的資金來(lái)源就會(huì)變得更加的多樣化。

結(jié)語(yǔ)：城市土地儲(chǔ)備的過(guò)程需要投入大量的資金和時(shí)間，在進(jìn)行操作的過(guò)程中會(huì)遇到種種的阻礙因素，所以進(jìn)行儲(chǔ)備的過(guò)程中相關(guān)部門應(yīng)該注意合理的解決相關(guān)部門的責(zé)權(quán)問(wèn)題以及資金的籌集渠道等問(wèn)題，只有將各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行完善才能保證土地儲(chǔ)備更加的順利和高效。政府在進(jìn)行儲(chǔ)備土地時(shí)應(yīng)該注意善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷的創(chuàng)新技術(shù)和手段，只有這樣才能將土地儲(chǔ)備的各個(gè)環(huán)節(jié)做的更好。