楊玉芹 聊城市房屋征收與補(bǔ)償服務(wù)中心

隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，現(xiàn)階段商業(yè)市場逐漸向著規(guī)?；?、專業(yè)化的方向發(fā)展。商業(yè)市場中房屋租賃具有租賃形式多樣化、數(shù)量較多及征管難度較大等等特點(diǎn)，導(dǎo)致一系列房屋租賃稅收管理問題的出現(xiàn)，加上業(yè)主的納稅意識較差，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理措施，導(dǎo)致商業(yè)市場中房屋租賃稅收管理的難度不斷增加。因此，有效的房屋租賃稅收管理優(yōu)化對策顯得尤為重要。

一、商業(yè)市場中房屋租賃稅收管理存在的問題

現(xiàn)階段的商業(yè)市場的房屋租賃稅收管理過程中由于各種因素的影響存在著較多的問題，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）出租房依法納稅意識較低：多數(shù)業(yè)主缺乏自主納稅的意識，抱著僥幸的心理不主動納稅，且大多數(shù)出租人不會主動申報納稅，出租房不具備房產(chǎn)稅繳納的相關(guān)意識和積極性，影響了其自主納稅意識。（2）承租方配合意識較差：商業(yè)市場內(nèi)，大部分商鋪承租者是個體的商業(yè)戶，需要按月定額繳稅，并不是按賬征收的形式，很大程度上影響了自主獲取票據(jù)的積極性。如果是承租人堅持要求發(fā)票，出租人則會變相通過增加房租將稅額進(jìn)行“完美”轉(zhuǎn)嫁，而面對這一情況大多數(shù)承租方也會選擇“忍氣吞聲”。由于承租方不具備配合積極性，稅務(wù)機(jī)關(guān)難以尋找到出租者，嚴(yán)重影響了稅收的征管工作。（3）征管基礎(chǔ)信息不對稱：房產(chǎn)稅的計稅基礎(chǔ)是以租金價格或房產(chǎn)原值決定的，但當(dāng)?shù)囟惒块T向獲取租金價格或房產(chǎn)原值時卻會受到一定的阻礙。尤其是無法很好的張傲出租房的租金價格區(qū)間，還有部分納稅人會選擇通過故意隱瞞出租房產(chǎn)的現(xiàn)象或提供虛假租賃合同、將稅費(fèi)向承租方轉(zhuǎn)嫁等等，使得地稅征管工作難以開展和實(shí)施。另外，因?yàn)樯坛莾?nèi)的商城和個體戶的產(chǎn)權(quán)單位隸屬于兩個稅務(wù)局，加大力度個體戶租金支出、產(chǎn)權(quán)單位租金收入的對比分析工作難度，無法及時進(jìn)行信息溝通，使得征管信息缺乏真實(shí)性。（4）相關(guān)部門溝通配合度較低：房產(chǎn)稅的征管基礎(chǔ)工作涉及的部門較多，單純依靠地稅部門的努力是很難開展相應(yīng)的工作的。

雖然《征管法》內(nèi)明文規(guī)定相應(yīng)部門存在一定的義務(wù)和責(zé)任需要提供涉稅信息給稅務(wù)機(jī)關(guān)，但實(shí)際情況卻無法建立健全和完善的部門之間的合作和信息共享機(jī)制，增加了地稅部門獲取房產(chǎn)出租、出售、登記和變動的真實(shí)水平。

二、商業(yè)市場中房屋租賃稅收的優(yōu)化管理對策

（一）完善及健全相關(guān)法律法規(guī)，建立個人誠信管理制度

在商業(yè)市場的房屋租賃稅收管理的過程中應(yīng)通過以票控稅的管理制度、合同認(rèn)證制度、房屋租賃許可證制度、個人納稅誠信制度、核定征收等等管理制度開展一系列的工作。通過以票控稅能很好的保證稅款征收按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行，能很好的對納稅人產(chǎn)生制約作用。對于租賃雙方來說，合同認(rèn)證的租賃合同存在強(qiáng)制性的作用，最大程度上保證合同的可靠性、真實(shí)性。房屋租賃許可證是要求承租人在其房屋所在地懸掛。個人納稅誠信制度，稅務(wù)部門應(yīng)構(gòu)建個人納稅誠信度的管理，定期考量個人繳稅的具體實(shí)施情況，并選擇公開透明，以社會輿論的壓力約束納稅人的納稅行為。最后，核定征收主要是由稅務(wù)人員通過核定征收地理位置、房屋面積等實(shí)際情況的市場價值而定。

（二）構(gòu)建房屋租賃稅收管理的協(xié)稅網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化管理的有效性

為了進(jìn)一步完善房屋租賃的信息數(shù)據(jù)、市場租賃管理，相關(guān)部門可以通過建立“房屋租賃信息管理系統(tǒng)”為平臺實(shí)施房屋租賃集散應(yīng)用平臺，有效的幫助承租人和商城產(chǎn)權(quán)單位解決信息無法及時溝通互動的問題。以互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫為橋梁建立健全的房地產(chǎn)登記信息分享平臺，通過定期調(diào)查摸底和日常監(jiān)督管理機(jī)制及時對不準(zhǔn)確的信息進(jìn)行更正和完善，使得出租房屋稅收征管工作步入全新的局面。還應(yīng)在這一過程中更好的提高房屋租賃稅收管理的有效性，相關(guān)部門還應(yīng)聯(lián)系社會各界的力量，從根本出發(fā)實(shí)施相應(yīng)的管理和控制。

（三）強(qiáng)化監(jiān)督管理的操作，強(qiáng)化稅收征管的力度和強(qiáng)度

在管理的過程中應(yīng)以構(gòu)建“五項(xiàng)”管理機(jī)制對稅收征管的質(zhì)量進(jìn)行優(yōu)化。首先通過構(gòu)建日常監(jiān)督控制管理系統(tǒng)對工作中的薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化管理，增進(jìn)各部門之間的溝通互動，及時有效和真實(shí)的了解房屋出租稅金情況，分別建立完善的房屋出租電子臺賬，以便更好的開展稅款征收和繳納工作。此外，還可以建立納稅評估系統(tǒng)，通過這一系統(tǒng)更好的了解各大商城從承租者租金支出的情況，測算每層每月每平米的平均租金金額，繼而測算出全年的商城租金的總金額，最大程度上促進(jìn)商業(yè)市場中房屋租賃稅收管理有效性的提高。

三、結(jié)語

商業(yè)市場中為了最大程度上提高房屋租賃稅收管理的有效性，應(yīng)通過實(shí)施完善及健全相關(guān)法律法規(guī)、構(gòu)建房屋租賃稅收管理的協(xié)稅網(wǎng)絡(luò)及強(qiáng)化監(jiān)督管理的操作等多元化的管理手段最大程度上提高管理的質(zhì)量和水平。