保亞軍

在我國稅收體質(zhì)中，營改增是一項(xiàng)重要內(nèi)容，也是影響房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算與納稅的重要要素。要想保證會計(jì)核算與稅收籌劃的科學(xué)性、有效性，就必須準(zhǔn)確把握營改增對企業(yè)會計(jì)核算與納稅的影響。本文結(jié)合實(shí)際，就營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的影響展開分析闡述，并就企業(yè)如何在營改增背景下更好地開展會計(jì)核算與納稅工作提幾點(diǎn)針對性建議。以供參考。

營業(yè)稅改增值稅簡稱為營改增，該項(xiàng)稅收政策是我國根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求提出的一項(xiàng)新稅收政策。營改增是一項(xiàng)十分重要的稅收政策改革，在社會范圍內(nèi)推進(jìn)營業(yè)稅改增值稅后，企業(yè)之間的分工會更加明確、合作會更加密切，整個產(chǎn)業(yè)架構(gòu)都將得到有效調(diào)整與優(yōu)化，社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型速度也會進(jìn)一步加快。對房地產(chǎn)而言，營改增政策的實(shí)施也會對企業(yè)會計(jì)核算、納稅等各項(xiàng)工作產(chǎn)生很大影響。具體分析如下。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和納稅的影響

（一）正面影響

改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為影響國民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)。但近些年房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中也暴露出諸多問題。如房地產(chǎn)市場金融化程度不斷提升，使得房地產(chǎn)發(fā)展水平與經(jīng)濟(jì)增長水平失衡，從而導(dǎo)致社會經(jīng)濟(jì)受到一定負(fù)面影響。在實(shí)施營改增政策之前，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部管理體制不夠健全完善，監(jiān)管力度的不足導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)亂象橫生。營業(yè)稅是對營業(yè)收入額全額征收的流轉(zhuǎn)稅，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)越多，稅負(fù)越重。而房地產(chǎn)企業(yè)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)通常較多，因此企業(yè)容易承受較重的稅負(fù)。除此之外，重復(fù)征稅也會對企業(yè)的會計(jì)核算以及稅務(wù)籌劃產(chǎn)生一定影響。在重復(fù)征稅的情況下，企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)對資源的優(yōu)化配置與有效利用，企業(yè)發(fā)展受阻。為了降低稅負(fù)獲得高速優(yōu)質(zhì)的發(fā)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)會轉(zhuǎn)變發(fā)展方向或拓寬業(yè)務(wù)范圍，如向上游建筑業(yè)行業(yè)或下游服務(wù)業(yè)發(fā)展。這樣的發(fā)展策略雖有利于增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，但是也會導(dǎo)致企業(yè)結(jié)構(gòu)更加復(fù)雜，使企業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級速度減緩。

相較于其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)兼具社會性、市場性這兩大特性，這決定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可對地方政府收入產(chǎn)生直接性影響，對于地方政府來說，房地產(chǎn)企業(yè)稅收是重要的資金來源，當(dāng)前地方財(cái)政對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有很大的依賴性。因而營改增政策實(shí)施后，不僅房地產(chǎn)企業(yè)會受到很大影響，政府財(cái)政收入、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展都將受到影響。具體如，實(shí)施營業(yè)稅改增值稅后，不僅房地產(chǎn)企業(yè)的合法權(quán)益得到保障，而且也降低了地方財(cái)政風(fēng)險，讓地方與中央之間的關(guān)系得以重建。營改增政策的提出與實(shí)施為房地產(chǎn)企業(yè)提供了緩沖期，降低了企業(yè)改革轉(zhuǎn)型時期的發(fā)展壓力，確保了企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，同時也為房地產(chǎn)行業(yè)的整合提供了重要推動力。

具體如實(shí)行營改增政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將明顯下降，企業(yè)不需要充分交稅，因而實(shí)際的經(jīng)濟(jì)收益也就大大提高。

（二）負(fù)面影響

從理論上來講，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施營業(yè)稅改增值稅后，可有效減少重復(fù)納稅等問題，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平得到調(diào)節(jié)，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)核心競爭力，讓企業(yè)有一個更好更快的發(fā)展。但在現(xiàn)實(shí)生活中，營改增政策的實(shí)施卻給一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算與納稅工作帶來一定負(fù)面影響。具體如：

1.進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不足

我國營改增政策的實(shí)施時間較短，在國內(nèi)還沒有積累下大量經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)際推行過程中也會出現(xiàn)各類問題?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條規(guī)定，購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)、.貸款服務(wù)、各種占用、拆借資金取得的收入、納稅人向非居民企業(yè)還是向居民企業(yè)（包括銀行）的借款，支付的利息及與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額均不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計(jì)核算與稅務(wù)籌劃時，如果不能準(zhǔn)確掌握國家稅收政策的各項(xiàng)內(nèi)容、要求等，就會導(dǎo)致企業(yè)繳稅數(shù)額增加，企業(yè)稅負(fù)水平進(jìn)一步提升。

2.增值稅發(fā)票管理不當(dāng)

在房地產(chǎn)企業(yè)被納入營改增政策的試點(diǎn)范圍后，企業(yè)就需要嚴(yán)格按照營業(yè)稅改增值稅的相關(guān)規(guī)范與要求進(jìn)行會計(jì)核算與成本管理。建筑企業(yè)要想在規(guī)避涉稅風(fēng)險的情況下最大程度減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，就需要在選擇一般納稅人時選擇能規(guī)范開具增值稅專用發(fā)票的納稅人，以此保證企業(yè)的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，減少企業(yè)交稅數(shù)目。但在實(shí)際的經(jīng)營發(fā)展過程中，企業(yè)與之合作的一些供貨商無法為企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票。這些問題導(dǎo)致企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額減少，企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)加重，經(jīng)營壓力加大。

3.會計(jì)核算難度加大

我國實(shí)施營業(yè)稅改增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)核算以及財(cái)務(wù)管理也會帶來一定影響。在實(shí)行新的稅收政策后，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)國家稅收政策與制度的調(diào)整變化對企業(yè)內(nèi)部管理組織結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)管理方案等也做相應(yīng)的變化調(diào)整，進(jìn)而更好地適應(yīng)外部變化，更加健康穩(wěn)定的發(fā)展。但實(shí)際上由于一些房地產(chǎn)企業(yè)對國家稅收政策的解讀不夠透徹、全面與精準(zhǔn)，對內(nèi)部管理調(diào)整的不夠及時，導(dǎo)致企業(yè)被稅收負(fù)擔(dān)所累，企業(yè)的未來發(fā)展受到影響。營業(yè)稅是一種價內(nèi)稅，在實(shí)施營業(yè)稅制度后，企業(yè)的會計(jì)核算不需要做出多大調(diào)整與改變，但在實(shí)施增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)就需要將會計(jì)核算中的諸多內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整。具體如在增值稅環(huán)境下，企業(yè)確認(rèn)收入時不應(yīng)將增值稅計(jì)入其中，在核算成本時需要將價稅分離，對于符合規(guī)定的進(jìn)項(xiàng)稅額要及時抵扣。除此之外，在增值稅環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算涉及的核算模式、會計(jì)科目等都有所變動，這些變化導(dǎo)致企業(yè)會計(jì)核算難度上升，成本增加。

二、營改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算與納稅對策研究

稅收政策改革會給我國房地產(chǎn)市場帶來較大影響。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出需求價格彈性低、市場需求量大等特點(diǎn)。在此背景下，建議房地產(chǎn)企業(yè)從以下方面著手來更好地應(yīng)對稅收政策變化，有效抓住政策福利為企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

（一）加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅管理

在房地產(chǎn)企業(yè)中，成本核算對象會對企業(yè)稅負(fù)高低產(chǎn)生直接性影響。在以往的稅收政策下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在選擇成本核算對象時是以價格為主要的判定與選擇標(biāo)準(zhǔn)，一般會與一些優(yōu)質(zhì)施工單位建立合作關(guān)系。但在營業(yè)稅改增值稅后，企業(yè)需優(yōu)先選擇增值稅一般納稅為成本核算對象。選增值稅一般納稅人，企業(yè)可以比較輕松順利地取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，這就大大減少了企業(yè)納稅額度，降低了企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)以及經(jīng)營成本，為企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了一層基礎(chǔ)。

需要注意的是，在實(shí)際交易過程中經(jīng)常會無法取得增值稅專用發(fā)票的情形。在此情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要主動與供應(yīng)商議價，盡可能降低價格，為企業(yè)爭取更多的經(jīng)濟(jì)利益。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)要盡可能減少零星用工的情況，企業(yè)可采用業(yè)務(wù)外包的方法來為會計(jì)核算與稅務(wù)籌劃提供便利。

房地產(chǎn)企業(yè)也需要完善增值稅發(fā)票管理。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，增值稅發(fā)票管理水平也直接影響企業(yè)稅負(fù)水平，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際情況采取有效措施優(yōu)化增值稅發(fā)票管理。具體來說，企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中要重視對增值稅發(fā)票的索要，取得增值稅發(fā)票，然后根據(jù)國家相關(guān)規(guī)范與要求合理進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

在索要、獲取增值稅發(fā)票環(huán)節(jié)，還需要對發(fā)票的真實(shí)性、合法性進(jìn)行鑒定，要盡可能降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險。在取得增值稅發(fā)票后，還要在有效時期內(nèi)進(jìn)行申報抵扣，避免因遺忘申報而使企業(yè)承受較大的經(jīng)濟(jì)損失。在增值稅發(fā)票管理方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)立專門的管理小組與管理制度，并利用相應(yīng)的檢驗(yàn)鑒定系統(tǒng)，確保增值稅發(fā)票管理的規(guī)范性、有效性。

（二）完善內(nèi)部控制制度

在實(shí)行營業(yè)稅改增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合國家相關(guān)要求與行業(yè)規(guī)范對內(nèi)部各項(xiàng)管理規(guī)范、制度、流程等進(jìn)行優(yōu)化完善，從根本上提升會計(jì)核算與納稅工作的規(guī)范性、嚴(yán)謹(jǐn)性與合法性，提升內(nèi)部管理水平，將企業(yè)涉稅風(fēng)險降到最低。具體如，房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握完整的與財(cái)務(wù)、稅收有關(guān)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，確保企業(yè)各項(xiàng)工作、行為都有具體的數(shù)據(jù)、信息、收據(jù)等來證明。房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格要求各工作人員，確保工作人員自覺遵守操作規(guī)范、嚴(yán)守操作流程，嚴(yán)格按照稅法規(guī)定開展各項(xiàng)工作，確保各項(xiàng)工作科學(xué)、規(guī)范以及合法。

（三）注重企業(yè)合同管理

作為企業(yè)購銷活動的一個重要組成部分，合同在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中發(fā)揮著重要作用。在營改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要更加重視合同管理，結(jié)合實(shí)際情況制定相應(yīng)的合同管理制度與規(guī)范，采取先進(jìn)技術(shù)手段強(qiáng)化合同管理質(zhì)量，最大程度降低合同風(fēng)險，減少企業(yè)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。具體來說，在經(jīng)營發(fā)展過程中房地產(chǎn)企業(yè)需要做到以下幾點(diǎn)：首先是按照相關(guān)規(guī)范與要求嚴(yán)格核查合同相對人的行業(yè)資質(zhì)、社會信譽(yù)等各項(xiàng)信息，根據(jù)核查結(jié)果采取相對應(yīng)的管理措施。其次是要檢查把控合同內(nèi)容，確保合同中不存在違法違規(guī)的內(nèi)容與條款，不會有對企業(yè)不利的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)需在合同中明確列示價格以及詳細(xì)的增值稅價款，避免在后期發(fā)生糾紛或矛盾。同時合同中要明確相應(yīng)責(zé)任與義務(wù)，對違約退房、延遲交款等各項(xiàng)行為需承擔(dān)的責(zé)任要提前明確，避免企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受損。

除此之外房地產(chǎn)企業(yè)也需要完善收入核算工作，要盡可能減少或避免稅務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。

三、結(jié)語

綜上所述，營改增政策的實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了正面影響也帶來了負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身發(fā)展情況，根據(jù)政策要求不斷完善進(jìn)項(xiàng)稅管理，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，提升合同管理水平，采取各項(xiàng)措施有效應(yīng)對營改增給企業(yè)帶來的沖擊，為企業(yè)的長遠(yuǎn)穩(wěn)健發(fā)展提供保障。

（作者單位：云南城投置業(yè)股份有限公司）