□文/李培培

（常州劉國鈞高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校 江蘇·常州）

［提要］ 房屋租賃是一個(gè)比較成熟的行業(yè)，但是如果仍按照傳統(tǒng)的“房東-中介-房客”經(jīng)營模式進(jìn)行市場競爭，則很難提升其競爭力。在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，房屋租賃企業(yè)或個(gè)人應(yīng)該改變之前的經(jīng)營模式，將房屋租賃和電子商務(wù)進(jìn)行充分的融合，借助人工智能技術(shù)，形成新的O2O 房屋租賃平臺，創(chuàng)新租賃模式。本文通過市場調(diào)研、科學(xué)實(shí)驗(yàn)、討論歸納等方法，首先介紹現(xiàn)有租賃模式存在的問題；其次介紹“O2O”房屋租賃平臺的可行性、功能、優(yōu)勢、商業(yè)模式；最后總結(jié)該平臺商業(yè)模式在實(shí)踐中暴露的問題，進(jìn)而提出建議，以實(shí)現(xiàn)該模式的推廣和應(yīng)用。

一、現(xiàn)有房屋租賃模式存在的問題

現(xiàn)有租賃模式多數(shù)是通過房產(chǎn)中介發(fā)布房源，承租方看到合適的房源，由中介聯(lián)系出租方實(shí)地看房，雙方滿意后簽租房合同，由承租方支付月租金的一半作為中介費(fèi)，交易完成。長期以來，這種模式一直是租賃市場的主導(dǎo)，由于沒有標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的流程，租賃過程需要房東和房客協(xié)商，租賃會因?yàn)樽赓U雙方不同需求臨時(shí)變動(dòng)，無法把租賃看成可復(fù)制的交易商品。所以，其弊端顯而易見。

（一）從承租方角度看

1、需要耗費(fèi)時(shí)間精力。要想租到滿意的房子，首先要跑中介，約房東看房，有時(shí)由于信息的不對稱和滯后性，房源不真實(shí)，房東房子已租或不租了，白等一場，這期間就要浪費(fèi)大量的時(shí)間和精力，讓承租方身心俱疲。

2、租期不靈活，難以滿足短期租賃需求。由于租房看房耗時(shí)耗力，出租方往往不愿意短租，現(xiàn)在市面上的租房時(shí)間至少3 個(gè)月，讓一些有短租需求的承租方望而卻步。

3、押金難以全額收回。押金全額繳納給房東，出租方常以不合理的理由提高房租或沒收押金，全額收回押金很難保障，侵害了承租方的合法權(quán)益。遇到這種情況，走法律程序比較繁瑣，承租方往往只能自認(rèn)倒霉。

4、房屋租期內(nèi)的維修難以保障。由于信息不對稱，出租方的房屋質(zhì)量參差不齊，本應(yīng)該由出租方解決的問題，可往往由于推諉拖延，承租方不得不自掏腰包解決，造成了極大的不安全感。

（二）從出租方角度看

1、耗費(fèi)時(shí)間精力。每次有人看房，房東都需要帶著看房，討價(jià)還價(jià)，很多時(shí)候是白跑一趟，浪費(fèi)時(shí)間和精力。

2、房屋保潔和保養(yǎng)問題。出租房屋的日常保潔和維護(hù)不盡如人意，往往在租房到期時(shí)要花很大力氣進(jìn)行打掃和維護(hù)。出租方會擔(dān)心承租方對房屋不夠愛惜，損壞房屋，影響以后出售或自用，所以對于裝修較好的房子寧愿空置也不愿出租出去，導(dǎo)致出租房房源不足，質(zhì)量不高。

（三）從中介的角度看

1、中介不承擔(dān)后期的風(fēng)險(xiǎn)。由于中介提供的委托合同常常是格式合同，所以常常隱瞞一些潛在風(fēng)險(xiǎn)，促成租賃后若發(fā)生問題，中介將會以中介服務(wù)已完成為由推卸責(zé)任，由承租方和出租房自行解決。

2、中介不履行核實(shí)義務(wù)。中介只承擔(dān)發(fā)布房屋信息、聯(lián)系雙方的義務(wù)，并不履行核實(shí)房屋信息真實(shí)性的責(zé)任，缺乏誠信，甚至出現(xiàn)虛假房屋信息。

二、“O2O”房屋租賃平臺商業(yè)模式

“O2O”房屋租賃平臺商業(yè)模式，主要是指房屋租賃借助人工智能技術(shù)，通過線上支付線下消費(fèi)，以電子商務(wù)的形式向房東、房客提供各類服務(wù)，實(shí)現(xiàn)房屋智能托管、房屋自主入住，推動(dòng)線上線下一體化，以期實(shí)現(xiàn)從平臺研發(fā)企業(yè)到平臺的使用者（房東）均能找到新的盈利機(jī)會，獲取相關(guān)利潤的模式。

（一）“O2O”房屋租賃平臺可行性

1、政策可行性。人工智能作為一項(xiàng)引領(lǐng)未來的戰(zhàn)略技術(shù)，發(fā)達(dá)國家紛紛在新一輪國際競爭中爭取掌握主導(dǎo)權(quán)，圍繞人工智能出臺規(guī)劃和政策，對人工智能核心技術(shù)、頂尖人才、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等進(jìn)行部署，加快促進(jìn)人工智能技術(shù)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。我國出臺了《新一代人工智能發(fā)展規(guī)劃》（國發(fā)［2017］35 號）、《促進(jìn)新一代人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020 年）》（工信部科［2017］315 號）、《國家新一代人工智能創(chuàng)新發(fā)展試驗(yàn)區(qū)建設(shè)工作指引》（國科發(fā)規(guī)［2019］298 號）等政策文件，推動(dòng)人工智能技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。一些科技企業(yè)也不斷加大資金和人力投入，搶占人工智能發(fā)展制高點(diǎn)。目前，國內(nèi)人工智能發(fā)展已具備一定的技術(shù)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，在芯片、數(shù)據(jù)、平臺、應(yīng)用等領(lǐng)域集聚了一批人工智能企業(yè)，在部分方向取得階段性成果并向市場化發(fā)展。

2、技術(shù)可行性。目前，人工智能的基礎(chǔ)性研究和應(yīng)用型研究正在如火如荼地進(jìn)行，人工智能在教育、醫(yī)療、家庭服務(wù)、交通、公共安全、娛樂等領(lǐng)域逐漸得以應(yīng)用。如無人汽車、無人超市已經(jīng)進(jìn)入普通老百姓的生活。因此，面對經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的產(chǎn)能需求格局，房屋租賃與人工智能技術(shù)的結(jié)合成為其新的發(fā)展方向。人工智能依托大數(shù)據(jù)分析將更便利地輔助客戶進(jìn)行精確消費(fèi)，這也促使人們對入住體驗(yàn)和智能化服務(wù)的創(chuàng)新提出了更高的要求。

我國互聯(lián)網(wǎng)使用人數(shù)正在飛速增長，其中電腦端的互聯(lián)網(wǎng)用戶增長率正漸漸地趨于平緩，反而是移動(dòng)端互聯(lián)網(wǎng)用戶飛漲，智能手機(jī)漸漸融入到了人們的生活之中，許多電腦端才能掌控的功能也慢慢轉(zhuǎn)移到了移動(dòng)客戶端?，F(xiàn)在移動(dòng)客戶端上的APP 也層出不窮，各個(gè)“互聯(lián)網(wǎng)+”企業(yè)均對入住移動(dòng)客戶端十分重視。便捷的移動(dòng)端APP 提高了O2O 模式運(yùn)行下的企業(yè)運(yùn)作效率，實(shí)現(xiàn)了遠(yuǎn)程供需的快速對接。新時(shí)期房屋租賃的消費(fèi)主體以“80 后”和“90 后”年輕一代為代表，他們對新生事物尤其是以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為代表的新技術(shù)更感興趣，各種APP 的應(yīng)用將更方便客戶了解和體驗(yàn)各項(xiàng)服務(wù)，這一切的發(fā)展為O2O 房屋租賃平臺提供了技術(shù)的可能。

（二）“O2O”房屋租賃平臺的功能。本平臺要實(shí)現(xiàn)房源發(fā)布、租房、入住、退租、保潔、維護(hù)的全流程管理，使房東從看房、維護(hù)、保潔中解放出來，使房客享受更便捷、更有效、更智能的入住服務(wù)。主要可實(shí)現(xiàn)如下功能：（1）實(shí)現(xiàn)手機(jī)在線選房，提高選房的自主性和靈活性；（2）實(shí)現(xiàn)房客與房東的結(jié)算、對房客進(jìn)行信用和積分評級，使其享受系統(tǒng)優(yōu)惠；（3）實(shí)現(xiàn)押金監(jiān)管，為經(jīng)營者、房客提供糾紛處理機(jī)制；（4）進(jìn)行人臉識別，信用評級，實(shí)現(xiàn)對用戶的在線身份認(rèn)證，確保入住人身份安全可靠；（5）實(shí)現(xiàn)房屋智能管理，為房間配備服務(wù)機(jī)器人，24 小時(shí)在線為客人服務(wù)，客人可向機(jī)器人咨詢飛機(jī)、火車、景點(diǎn)信息，可進(jìn)行定時(shí)提醒，可記錄分析客人的體感喜好，音樂喜好，并為客人自主調(diào)整到喜歡的燈光環(huán)境等；（6）進(jìn)行保潔時(shí)間段設(shè)置，保證入住不被打擾；（7）實(shí)現(xiàn)取電管理，人走自動(dòng)斷電。

（三）“O2O”房屋租賃平臺的優(yōu)勢。該平臺將努力彌補(bǔ)傳統(tǒng)租賃模式的不足，立足個(gè)體房源，使租房與服務(wù)結(jié)合，將閑置房源實(shí)現(xiàn)智能托管，讓房屋租賃標(biāo)準(zhǔn)化、流程化，從而降低房東管理成本，促進(jìn)供應(yīng)主體多元、豐富房屋租賃方式。主要有以下優(yōu)勢：

1、對接公安居民數(shù)據(jù)庫和芝麻信用評級系統(tǒng)，確保客戶身份真實(shí)、信用可靠。該平臺實(shí)現(xiàn)房屋租賃的智能托管，智慧管理的前提是安全。安全是實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)功能的關(guān)鍵核心，是所有工作的基礎(chǔ)。離開安全，一切都白費(fèi)。為了確保安全，該平臺要求房客上傳正確的身份證信息，手機(jī)端進(jìn)行人臉識別，通過調(diào)用公安居民數(shù)據(jù)庫，保證入住人信息真實(shí)，杜絕弄虛作假。同時(shí)，對接芝麻信用評級系統(tǒng)，對入住人信用進(jìn)行評估，保證入住人員信用可靠，確保房間財(cái)產(chǎn)安全。

2、租賃流程標(biāo)準(zhǔn)化，使房東成為“店主”。利用該平臺，使房東實(shí)現(xiàn)自己發(fā)布房源、自己租賃房屋、自己維護(hù)房屋、自己安排保潔的功能，這一切的實(shí)現(xiàn)，讓房屋租賃標(biāo)準(zhǔn)化、流程化，改變了傳統(tǒng)房屋租賃繁瑣的看房過程，高昂的中介費(fèi)用，長租居于多數(shù)的現(xiàn)象，使短租、日租成為可能，實(shí)現(xiàn)了房東擁有一間房也可以開賓館的夢想。

3、立足個(gè)體房源，調(diào)動(dòng)個(gè)體房東積極性，增加房源供給。O2O 房屋租賃平臺，使租房與服務(wù)結(jié)合，線上線下一體化，借助人工智能技術(shù)、大數(shù)據(jù)，將閑置房源實(shí)現(xiàn)智能托管，從而降低房東管理成本，促進(jìn)供應(yīng)主體多元、調(diào)動(dòng)個(gè)體房東進(jìn)入房屋租賃市場的積極性，提高社會閑置房源進(jìn)入房屋租賃市場，充實(shí)了房屋租賃市場，增加了房源供給，從而推動(dòng)了實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

4、推動(dòng)人工智能在房屋租賃行業(yè)的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)房間的智慧化。O2O房屋租賃新模式也是人工智能在房屋租賃行業(yè)的運(yùn)用，以顧客智能化的體驗(yàn)為核心的智能化產(chǎn)品設(shè)計(jì)是其發(fā)展的首要任務(wù)。顧客借助便攜式的互聯(lián)網(wǎng)終端系統(tǒng)一站式完成入住、住店期間的智能消費(fèi)、智能的客店交互服務(wù)。其優(yōu)勢是不僅能帶來技術(shù)的全新感受，同時(shí)還能融入各種個(gè)性化服務(wù)。

5、探索房屋租賃新的商業(yè)模式，拓寬獲利渠道。O2O 房屋租賃平臺商業(yè)模式，實(shí)現(xiàn)了房屋的智能托管，智慧入住，是一種新的入住體驗(yàn)，必然吸引越來越多的人來體驗(yàn)，創(chuàng)造更多的利潤。另外，房屋租賃的流程化、標(biāo)準(zhǔn)化，使得房屋租賃可復(fù)制，也可以將平臺予以推廣，通過試點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，吸收更多的平臺加盟商，代理商，通過賺取加盟費(fèi)獲利等。

6、打破現(xiàn)有房屋租賃模式的限制，促進(jìn)我國房屋租賃市場發(fā)展。長期以來，現(xiàn)有房屋租賃模式是租賃市場的主導(dǎo)，由于沒有標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的流程，租賃過程需要房東和房客協(xié)商，租賃會因?yàn)樽赓U雙方不同需求臨時(shí)變動(dòng)，無法把租賃看成可復(fù)制的交易商品。另外，由于信息的不對稱，出現(xiàn)中介發(fā)布虛假的房源吸引房客，造成租房者利益受到侵害。新的房屋租賃模式，將實(shí)現(xiàn)去中介化，使房東、房客零距離接觸，降低了成本，提高了效率，解決了現(xiàn)有租賃存在的問題，將促進(jìn)我國房屋租賃市場的發(fā)展。

（四）“O2O”房屋租賃平臺商業(yè)模式

1、平臺研發(fā)企業(yè)。企業(yè)在進(jìn)行在線短租產(chǎn)品設(shè)計(jì)或者是制定相關(guān)服務(wù)時(shí)應(yīng)該充分結(jié)合顧客群體呈現(xiàn)出的價(jià)值主張，分析不同顧客對租賃服務(wù)所提出的個(gè)性需求和購買傾向，對顧客進(jìn)行針對性的價(jià)值創(chuàng)造，同時(shí)獲得顧客的歡迎。因此，平臺研發(fā)企業(yè)應(yīng)從顧客需求出發(fā)，首先，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)功能；其次，突出外觀設(shè)計(jì)，手機(jī)端界面的人性化、合理化，硬件設(shè)備的易操作性，實(shí)現(xiàn)軟硬件完美對接和匹配；最后，在設(shè)計(jì)過程中，注重系統(tǒng)流程的標(biāo)準(zhǔn)化和可復(fù)制性，以便該模式能夠迅速推廣，促進(jìn)成果的產(chǎn)業(yè)化。

該平臺的盈利模式主要有以下幾個(gè)方面：一是可通過將平臺無償提供給房東使用，加快平臺的推廣，并參考現(xiàn)有平臺供應(yīng)商的做法，每做成一筆訂單，從中收取一定比例的手續(xù)費(fèi)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)獲利；二是當(dāng)平臺推廣到一定程度，有了一定的市場認(rèn)可度，則可以為房東提供廣告服務(wù)，收取廣告費(fèi)；三是為第三方提供日常用品的銷售，從中提取一定比例的銷售額；四是可以將平臺予以推廣，通過試點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，吸收更多的平臺加盟商、代理商，通過賺取加盟費(fèi)獲利等。

2、平臺使用者——房東、房客。O2O 房屋租賃新模式，使租房與服務(wù)結(jié)合，借助人工智能技術(shù)，大數(shù)據(jù)，將閑置房源實(shí)現(xiàn)智能托管。房東可以通過APP 線上操作，自己發(fā)布發(fā)源，自己租賃房屋，自己維護(hù)房屋，自己安排保潔，房客可以通過APP 看到真實(shí)房源，自主選房，自助入住。

平臺這些功能的實(shí)現(xiàn)，使房東從看房、退房的奔波中解放出來，降低了房東管理成本，使房客避免了信息不對稱的無奈，省去了高昂的中介費(fèi)用，房屋租賃趨于標(biāo)準(zhǔn)化、流程化，使短租、日租成為可能。

房屋租賃的智能化、去中介化、無人化、入住的便利性、私密性必然吸引越來越多的人來體驗(yàn)，這種商業(yè)模式必將受到越來越多的人歡迎，在受到房客歡迎的同時(shí)，必將為房東創(chuàng)造更多的利潤。

三、“O2O”房屋租賃平臺在公寓酒店的實(shí)踐

（一）實(shí)踐效果。軟硬件功能經(jīng)過調(diào)試，在常州某公寓酒店進(jìn)行了試用。該公寓酒店的房源是個(gè)體房東，房間分散，甚至并不集中在同一棟樓或樓層，經(jīng)營者在日常的管理中耗費(fèi)了大量的人力、物力、財(cái)力，比如查房、保潔，都非常不方便。

安裝O2O 房屋租賃平臺后，經(jīng)營者可在手機(jī)上進(jìn)行操作，通過房東端發(fā)布房源，房客通過微信公眾號掃碼關(guān)注，選房，輸入身份信息，設(shè)置入住時(shí)間、開鎖密碼，付款，經(jīng)營者在房東端進(jìn)行身份認(rèn)證，授權(quán)入住，實(shí)現(xiàn)了線上選房、線上付款。

在入住期間，房客可通過身份證取電、手機(jī)管理門鎖、接入門鈴、控制電器和遙控器、獲知溫濕度、可燃?xì)怏w以及電量傳感器值，房間配備服務(wù)機(jī)器人，24 小時(shí)在線為客人服務(wù)，房客可語音告知機(jī)器人需求，實(shí)現(xiàn)房間的智能管理。

辦理離店時(shí)，房客只需要在房客端點(diǎn)擊離店，房間則會自動(dòng)斷電，房間密碼則會失效。房東端同時(shí)會收到退房通知，房東發(fā)布保潔信息，保潔收到信息可以去查房保潔。

該公寓酒店在運(yùn)用了平臺后，經(jīng)過半年的試用和調(diào)整，初步實(shí)現(xiàn)了O2O 房屋租賃平臺的功能，實(shí)現(xiàn)了房屋的智能托管、房間的智慧管理，探索了新的商業(yè)模式的可行性，普遍受到房東和房客的歡迎。從經(jīng)營者角度來說，雙方不需要見面就可以完成租賃，在家里就可以操作，使短租、日租成為可能，拓寬了租賃方式，節(jié)省了人力成本；從房客角度來說，可以自主選房、自助入住、智能管理，提高了入住的便利性和私密性。

（二）實(shí)踐中遇到的問題。任何一個(gè)新事物的誕生之初都不是完美的，實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的標(biāo)準(zhǔn)，只有在實(shí)踐過程中，才會不斷發(fā)現(xiàn)新問題。該平臺在使用和推廣中，不可避免地也遇到一些問題，值得思考，亟待解決。具體來說，主要有以下三個(gè)方面：

1、人才缺乏，限制企業(yè)發(fā)展。企業(yè)的發(fā)展離不開人才，因此作為平臺研發(fā)企業(yè)應(yīng)引進(jìn)更多高素質(zhì)的綜合性人才，以滿足企業(yè)研發(fā)和營銷方面的需要。然而，現(xiàn)實(shí)狀況是平臺研發(fā)企業(yè)處于起步階段，沒有社會認(rèn)可度和聲望，無法吸引更多的專業(yè)性、綜合素質(zhì)更高的技術(shù)和營銷人才。人才的缺乏，使技術(shù)的更新和發(fā)展后勁不足，人才的缺乏，使產(chǎn)品市場化推進(jìn)較慢，限制了企業(yè)的發(fā)展。

2、市場認(rèn)知度不高，產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程有待加快。本平臺在使用和推廣時(shí)，由于沒有知名度，有些客戶不愿意使用，他們感覺全程自助不可能，資金托管不可信，無法接受這種新的房屋租賃模式。盡管經(jīng)過耐心的介紹，有客戶開始嘗試使用，并且給出了較高的評價(jià)，但是距離預(yù)期的目標(biāo)仍有很大的距離。

3、資金短缺，成為企業(yè)發(fā)展瓶頸。資金短缺，是初創(chuàng)企業(yè)普遍的難題。本平臺在研發(fā)生產(chǎn)階段、在市場化的過程中，離不開資金支持，但是，由于籌資渠道有限，企業(yè)面臨很大的資金壓力。

（三）發(fā)展建議。經(jīng)過半年多的實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，“O2O”房屋租賃平臺商業(yè)模式具有較大的推廣價(jià)值，它的發(fā)展對于我國房屋租賃市場的發(fā)展具有一定的推動(dòng)作用。面臨實(shí)踐中的問題，提出如下建議：

1、爭取政府支持，拓寬新的融資渠道。本平臺的研發(fā)應(yīng)用屬于人工智能技術(shù)范疇，應(yīng)爭取政府對于人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持，爭取獲得政策和資金方面的支持，比如財(cái)稅優(yōu)惠、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目資助等。同時(shí)，為了更好地發(fā)展，需要多渠道融資，中小企業(yè)尤其是科技型初創(chuàng)企業(yè)可以拓展股權(quán)融資渠道，進(jìn)而為技術(shù)的研發(fā)、推廣積累資本。

2、強(qiáng)化人才支撐，吸引專業(yè)性、綜合素質(zhì)強(qiáng)的人才。企業(yè)發(fā)展需要人才支撐，有了資金和政策保障，增強(qiáng)企業(yè)知名度和影響力，吸引更多的技術(shù)和營銷人才融入進(jìn)來，以保障后續(xù)的更新和推廣得以進(jìn)行。

3、注重產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)意識，提高市場知名度。只有一流的產(chǎn)品，才能贏得客戶。企業(yè)既要完善技術(shù)，提高產(chǎn)品質(zhì)量，又要樹立服務(wù)意識，品牌意識，打造良好的口碑和形象，不斷提高客戶滿意度和市場占有率。同時(shí)，也要加大宣傳力度，擴(kuò)大企業(yè)知名度和影響力，開拓市場，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化、市場化。