畢慧鋒

摘要：隨著我國的不斷發(fā)展與建設(shè)，當(dāng)前國內(nèi)各地區(qū)城市化進(jìn)程加快，這在很大程度上推動了房地產(chǎn)企業(yè)，對他們而言迎來了一些全新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。但房地產(chǎn)企業(yè)作為一個綜合性較強的行業(yè)，它其中包含的各種工作內(nèi)容和方式都會牽扯到資金方面，再加上內(nèi)外部諸多不確定因素的影響，所以如何利用有效的市場化手段來化解房產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險并通過管理提高效果是相關(guān)行業(yè)必須重視的。本文先闡述了我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理存在的問題，然后又對相關(guān)管理措施展開討論，并提出個人的見解。

關(guān)鍵詞：市場化手段：房地產(chǎn)：金融風(fēng)險

引言：從整體上來看中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)模和數(shù)量近些年日益擴大，尤其是90年代掀起了一大批城市化房產(chǎn)建設(shè)熱潮。但是從2014年以后房地產(chǎn)市場中的交易量突然間減少，許多房產(chǎn)開發(fā)商使用了降價的手段但還是未能改變現(xiàn)狀，所以有一些城市當(dāng)中政府提出了取消限購令，這才讓低迷的房產(chǎn)市場有一些喘息的機會。從這里也能看出政府的政策合理調(diào)控相關(guān)行政手段對于房地產(chǎn)企業(yè)有著巨大影響，能幫助房產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險管理有效性提高，在非市場化手段不在中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控中使用那么標(biāo)志著市場化手段將會成為當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險管理的重要舉措。

一、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理的現(xiàn)狀分析

（一）房產(chǎn)市場價格波動大。近些年中國的房地產(chǎn)價格突飛猛漲和迅速降低的情況很是明顯，之前在2008年的金融危機影響下，房屋價格大幅度下跌，就有很多人趁此機會大量購買房屋，多數(shù)地區(qū)的炒房情況非常嚴(yán)重，才讓國內(nèi)的房價逐漸從金融危機的風(fēng)險中走出。對此很多房產(chǎn)開發(fā)商也看到了投資機會，借助于市場信息的模糊性來制造假象以此來誤導(dǎo)消費者的消費理念讓價格以一種不合理的趨勢大幅度上漲。這種情況下房產(chǎn)的開發(fā)項目增加量很大，國家和地方政府出臺了相應(yīng)的限購政策，一定程度上壓制房地產(chǎn)炒作情況，到2013年的時候房屋的價格才逐漸平穩(wěn)。又在之后取消限購令，房產(chǎn)市場逐漸恢復(fù)生機，也就是說對于房地產(chǎn)價格變動波動太大主要還是因為那些不合理的因素所導(dǎo)致。

（二）投資速度太快，空地擱置多。中國的房地產(chǎn)市場除了遇到金融風(fēng)暴或者市場各種風(fēng)險，其他多數(shù)時候都是呈現(xiàn)出一種上升的趨勢，在此期間因為國家的不斷發(fā)展與建設(shè)人民群眾的物質(zhì)生活水平逐漸好了起來，他們又把目光投向了對生活的品質(zhì)方面，所以居住要求有所提高，這樣一來也就對房地產(chǎn)的需求增加，隨之而來的是大規(guī)模的房產(chǎn)開發(fā)和施工建設(shè)項目，應(yīng)對這種需求房產(chǎn)商也是通過一些手段增加房價。隨即，房屋建筑過程中必須要用到的鋼鐵、水泥還有裝修等行業(yè)也增加了市場需求，正是因為市場投資的太快，一旦出現(xiàn)了波動那么就會出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的情況。最為常見的就是房地產(chǎn)的銷售面積小于竣工面積，實際控制的面積增加，但真正的銷售面積低于竣工面積，所以控制面積也會增加，尤其是投資速度的太快會讓很多房產(chǎn)商購置大量土地面積，這個時候如若出現(xiàn)諸如金融風(fēng)險的情況，那么這些土地面積便會被擱置[1]。

（三）國家政府對市場管控力度不足。合理的對房地產(chǎn)秩序進(jìn)行管控是國家宏觀政策角度下調(diào)節(jié)市場公平公正與健康穩(wěn)定的重要措施，但是經(jīng)過歷史發(fā)展角度分析，發(fā)現(xiàn)中國的政府在面對各地區(qū)房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理方面的調(diào)控政策持續(xù)性不是很強，往往是在問題出現(xiàn)以后才想辦法解決，解決完以后后續(xù)工作不連貫，也就是說沒有留后手，無法應(yīng)對下一次的風(fēng)險，也不提前進(jìn)行預(yù)防，所以金融風(fēng)險是時刻存在的而且應(yīng)對能力不足。另外，國家沒有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險管理健全管控體質(zhì)和化解措施，涉及到的一些法律法規(guī)政策并不完善，還存在許多不足之處和漏洞。

（四）房產(chǎn)企業(yè)未形成標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營模式。當(dāng)前中國的房地產(chǎn)企業(yè)在運營建設(shè)過程中大多使用的是分階段連續(xù)開發(fā)經(jīng)營模式，具體分析就是把上一個階段所獲得的項目盈利資金當(dāng)做成下個階段項目籌資建設(shè)的資金，以此來形成一種循環(huán)效應(yīng)?？此七@種模式是比較合理的，但其中還是存在著許多弊端，如果說在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某個項目施工完成以后他的銷售業(yè)績并不理想，那么整個資金鏈就有可能出現(xiàn)斷裂情況，嚴(yán)重的甚至?xí)袛嗍┕?，甚至房產(chǎn)企業(yè)直接破產(chǎn)。還有一些房產(chǎn)企業(yè)他們開發(fā)項目所用到的資金是向銀行貸款，這種運營的方式依賴性比較強，會讓企業(yè)有過高的資產(chǎn)負(fù)債率，其中的領(lǐng)導(dǎo)投機心理過于嚴(yán)重，如果缺乏償還能力或者運營效果不佳他們就無法及時償還貸款，施工建設(shè)竣工之后，開發(fā)商長期拖欠公款不僅會擾亂房產(chǎn)市場的經(jīng)濟秩序，也會讓整個市場無法實現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展，而這些都是房產(chǎn)企業(yè)未形成合理規(guī)范經(jīng)營模式所導(dǎo)致。

二、基于市場化手段化解我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理的措施

首先，針對于當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒有構(gòu)建合理的房地產(chǎn)金融風(fēng)險管理制度體系，政府在通過市場進(jìn)行金融調(diào)控的時候，就必須提高對房產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督管控力度，市場中構(gòu)建一個完善且嚴(yán)格的風(fēng)險防范預(yù)警系統(tǒng)機制，形成合理房產(chǎn)金融風(fēng)險管理體系，這主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)并不會自覺遵守一些金融風(fēng)險管理體系相關(guān)條例，需要政府從中加以落實，目的是確保市場能夠正常且穩(wěn)定的運行。對于金融風(fēng)險管理體系的構(gòu)建需要一些法律法規(guī)政策、金融機構(gòu)、監(jiān)督管理機構(gòu)、風(fēng)險防范、資金運營、信用、物資管理等體系，這些都是確保市場健康運營和避免房地產(chǎn)企業(yè)受到金融風(fēng)險影響的重要舉措。但要從根本上避免金融風(fēng)險問題的出現(xiàn)，應(yīng)從根源處將其杜絕，其中最為重要的是房產(chǎn)企業(yè)必須提高金融風(fēng)險防范意識，他們自己就應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一個先進(jìn)的金融風(fēng)險防范機制，通過系統(tǒng)來識別風(fēng)險，提前找到風(fēng)險可能出現(xiàn)的原因和制定應(yīng)對措施，定期展開風(fēng)險評估，是降低或避免風(fēng)險出現(xiàn)和提高經(jīng)濟效益的有效方式，同時也能確保各房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定運營發(fā)展?fàn)顟B(tài)，而不會因為出現(xiàn)風(fēng)險對市場造成負(fù)面影響。在此基礎(chǔ)上，分析房產(chǎn)企業(yè)在金融管理風(fēng)險防范和治理方面?zhèn)鹘y(tǒng)工作中一般都是由財務(wù)部門當(dāng)中的工作人員和會計進(jìn)行，這是因為對這項工作不重視所導(dǎo)致，要知道這些財務(wù)管理工作者日常就要進(jìn)行一些財務(wù)預(yù)算核算和收支出財務(wù)報表整理，本身工作量很大而且復(fù)雜，他們很難抽出更多的時間和精力再去進(jìn)行金融風(fēng)險預(yù)測，更別說是展開管理，再加上這些工作人員對于金融風(fēng)險防范管理缺乏專業(yè)知識和技能，所以能夠發(fā)揮的效果并不明顯。就算有些房產(chǎn)企業(yè)他們建立了專門的風(fēng)險防控部門，但形同虛設(shè)，并不加以利用，只是放在那里給政府應(yīng)對檢查，是導(dǎo)致金融風(fēng)險幾率增加的主要原因，具體工作上一般都是通過人工操作完成，金融風(fēng)險管理工作者親自去各部門和前線施工中走訪收集信息，根據(jù)自己的經(jīng)驗分析目前市場動態(tài)，這種方式不僅效率差還會消耗大量的人力物力和資源。因此，當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)針對金融風(fēng)險防范管理必須積極引進(jìn)先進(jìn)科學(xué)計算機設(shè)備，建設(shè)智能化風(fēng)險防范和評估系統(tǒng)，他還帶有自動化識別風(fēng)險和預(yù)警功能，可最大化提高房產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險預(yù)測和管理最佳效益，只有避免和降低風(fēng)險出現(xiàn)幾率和損失才能給企業(yè)帶來更高收益，實現(xiàn)自身可持續(xù)發(fā)展的條件下促進(jìn)市場的平衡、穩(wěn)定。

其次，提高銀行的準(zhǔn)備金利率、房貸利率是市場調(diào)控金融風(fēng)險的有效方式之一、提高銀行的準(zhǔn)備利率是為了增加銀行貨幣存儲，可降低外貸款額，能夠有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)。上面也有提到過大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)自身的運營流動資金不足，他們要想介紹一些項目就會向銀行貸款，用銀行的錢展開施工或者投資，如果賺的錢就是自己的如果虧了便是銀行的，再導(dǎo)致中國的房產(chǎn)金融風(fēng)險管理內(nèi)部混亂。提高房貸利率主要是針對于消費者，他們在購買房屋的時候以往往會利用首付加定金這種模式，房貸的利率提升會增加首付資金讓消費者有更大壓力，但卻能有效避免炒房這種惡性現(xiàn)象發(fā)生，而且也能良好規(guī)范房產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，對于穩(wěn)定當(dāng)前房產(chǎn)市場和降低金融風(fēng)險極為有利。

最后，當(dāng)前的國家土地規(guī)劃局針對于房地產(chǎn)也提出了控制土地供應(yīng)量的相關(guān)政策，目的是為了遏制房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模收購?fù)恋?。就算市場有所需求，政府要從中干預(yù)，對于某些經(jīng)營性的土地公開競價，不能像以前直接供給出售，這樣才會無形的給房地產(chǎn)開發(fā)商一些壓力，避免土地浪費現(xiàn)象出現(xiàn)。土地流轉(zhuǎn)措施就是農(nóng)民可以自行買賣土地，也可以出租和轉(zhuǎn)讓，這樣土地的流動性加強能夠避免一些閑置土地出現(xiàn)，政府還要從中落實宅基地退出補償政策，讓土地實現(xiàn)規(guī)?；谩４送?，通過稅收杠桿這種手段提高房產(chǎn)稅和物業(yè)稅，讓房地產(chǎn)企業(yè)在施工建設(shè)和項目開發(fā)管理過程中有一定的約束，是政府管控房產(chǎn)市場的有效手段。

三、總結(jié)

綜上所述，中國的房產(chǎn)金融風(fēng)險管理是不能忽略的問題，政府需要從中做好宏觀調(diào)控出臺一些政策，再加上房產(chǎn)企業(yè)的自我約束和規(guī)范化管理施工，當(dāng)土地利用效率增加和市場監(jiān)管完善以后，才能避免房產(chǎn)金融風(fēng)險的出現(xiàn)并推動我國城市化規(guī)范建設(shè)。

參考文獻(xiàn)

[1]師瑞斌.房地產(chǎn)金融風(fēng)險的宏觀管理政策分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2021（05）： 98-101.