羅秀欣

摘要：按照相關(guān)法律規(guī)定，我國目前的土地政策為社會公有制，也就是說我國并行著農(nóng)村集體所有和國家所有兩種土地所有制。受歷史條件所限，在農(nóng)村集體土地上的不動產(chǎn)登記工作仍有許多滯后與不足，近年來國家對不動產(chǎn)登記工作日益重視，曾多次提出要實現(xiàn)集體土地與國有土地同權(quán)同等，為了實現(xiàn)這一改革目標，理清農(nóng)村集體土地不動產(chǎn)登記程序，是重中之重。本文基于我國農(nóng)村集體土地不動產(chǎn)登記工作，及實際發(fā)展情況、相關(guān)背景，討論存在問題。

關(guān)鍵詞：集體土地;不動產(chǎn)登記;農(nóng)村工作

引言

截至目前，農(nóng)村集體土地上不動產(chǎn)登記工作正在緊鑼密鼓開展，隨著工作不斷深入，各式各樣問題也隨之浮出水面，其中農(nóng)村實際情況與相關(guān)政策不符、農(nóng)村人民與工作人員溝通不當?shù)葐栴}都是阻礙不動產(chǎn)登記工作順利進行的難題，為了不留隱患，在分析問題時，要將阻礙程序的關(guān)鍵問題放在分析首位，從實際出發(fā)，從農(nóng)民利益出發(fā)。

一、宅基地使用權(quán)的特殊性

我國農(nóng)村集體土地上的宅基地使用權(quán)與其他建設(shè)用地有一定差異，在法律上，宅基地的使用權(quán)被定性為用益物權(quán)，權(quán)利主體受到限制。

宅基地是為了滿足村集體居住而建造房屋的土地，非集體成員沒有資格獲取本村宅基地，同時，宅基地也具有使用的無限期性，只是在數(shù)量上受到每戶村民人數(shù)的限制。

作為農(nóng)村集體土地上的不動產(chǎn)，村民只擁有使用權(quán)，宅基地及其房屋都無法隨意轉(zhuǎn)讓，這是由其集體所有性質(zhì)決定的，在轉(zhuǎn)讓時，村民只能將其轉(zhuǎn)讓給本集體其他成員不能向城市居民出售，也無法將其轉(zhuǎn)售給城市居民。

種種限制下，集體土地上不動產(chǎn)登記程序較城市不動產(chǎn)登記更為復雜，流程更多，需要審核的手續(xù)也更多，對相關(guān)工作人員的工作素質(zhì)要求更高。因此，在審批流程之中極易鉆空子，出紕漏。

二、政策依據(jù)與實際情況相矛盾的問題

雖然法律對農(nóng)村集體土地不動產(chǎn)面積做了規(guī)定，但由于種種歷史遺留問題，導致農(nóng)村實際情況與政策依據(jù)出現(xiàn)矛盾。

在法律上規(guī)定了農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)按“一戶一宅”的要求進行登記，就是說，村民每一戶只能擁有一處宅基地，但怎么樣才算一戶呢？法律這一描寫并不清晰，這就給了農(nóng)村相關(guān)工作人員出了一個執(zhí)法難題。

除此之外，農(nóng)村每一戶內(nèi)部人員進行分戶時，還會按照自定的原則規(guī)范宅基地進行繼承分家，這就形成了一戶擁有多處宅基地的現(xiàn)象。更重要的是，由于過去網(wǎng)絡(luò)發(fā)展不夠先進，地方習慣略有不同，種種不符合中央相關(guān)規(guī)定的宅基地亂象，居然有一部分已經(jīng)走了流程，具備了合法性，這一類不動產(chǎn)后期想要更正登記時所要面臨的阻礙，也是可想而知。

在劃分宅基地時，按理來說每一戶都是按照統(tǒng)一的測量標準進行劃分的，但在實際調(diào)查過程之中，工作人員卻會發(fā)現(xiàn)在建造不動產(chǎn)時，農(nóng)民會將原先規(guī)定的審批面積擴大。

有一部分農(nóng)村成員法律意識仍未跟進，在不動產(chǎn)登記過程中對權(quán)利人主體認識不足，這也導致了不動產(chǎn)登記權(quán)利人主體不一致的情況十分常見。有時規(guī)劃審批手續(xù)的建房人和使用人不同，有時使用人與房屋所有人不同，還有時候房屋所有人和土地所有人不同，種種沖突之下 農(nóng)村工作人員根本沒有如此多精力挨家挨戶予以解釋。

還有不少農(nóng)村居民為了滿足農(nóng)業(yè)需求，將宅基地上的不動產(chǎn)建設(shè)成工具房養(yǎng)殖基地等，導致實際情況與審批上報情況不符，增加了登記工作的難度。

三、登記技術(shù)問題

現(xiàn)階段，包括不動產(chǎn)登記工作相關(guān)技術(shù)支持力度仍需加強，各地之間技術(shù)標準有差異，管理流程也有差異，管理部門在技術(shù)使用方面無法統(tǒng)一。一方面，測量坐標和精度單位沒有統(tǒng)一，導致共享滯后，另一方面由于不同部門登記范圍要求不同，這也導致了工作人員無法明確責任主體，無法明確到底遵守哪一類規(guī)則，租賃、轉(zhuǎn)讓、登記、審批問題難以理清。

四、加強不動產(chǎn)登記過程中程序嚴謹性

為提高農(nóng)村集體土地上不動產(chǎn)登記工作的效率性，農(nóng)村相關(guān)工作人員應(yīng)制定并頒發(fā)相關(guān)參照不動產(chǎn)證書批準建設(shè)文件，一式多份進行留存，在日后進行信息查檔時，便于翻找，也有效防止他人作假。

同時，農(nóng)村工作人員也要深刻領(lǐng)會中央頒布的相關(guān)土地文件，結(jié)合當?shù)貙嶋H與其他部門群策群力，制定符合實際規(guī)定細則，便于遵守，便于管理。在此之前，相關(guān)工作人員必須要掌握集體土地房屋登記的理論知識，注重自身專業(yè)技術(shù)水平的提升，在面對村民疑惑時及時解答穩(wěn)定村民情緒。工作人員更要堅守原則，堅定內(nèi)心，不為利益所擾，一切按規(guī)章制定辦事，以嚴謹嚴格作為工作宗旨。

五、優(yōu)化不動產(chǎn)登記技術(shù)

在如今的集體土地不動產(chǎn)數(shù)據(jù)采集過程之中，農(nóng)村工作人員使用的基礎(chǔ)大多為皮尺丈量法，航測遙感法等，雖然現(xiàn)代科技檢測土地面積，精準度更高，誤差更小，但某些農(nóng)村并不具備利用科技監(jiān)測土地面積的能力，大多使用的還是皮尺丈量法。野外解析分析法和航測遙感法數(shù)據(jù)精度高，可只有技術(shù)不夠，也要求高坐標。因此相關(guān)部門應(yīng)大力鼓勵測量技術(shù)，督促企業(yè)創(chuàng)新，壓低成本，讓調(diào)查工作穩(wěn)定、長效推進，壓低難度。

同時也可建設(shè)可分享數(shù)據(jù)的統(tǒng)一平臺，建立統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫管理，統(tǒng)一坐標系，保證同期調(diào)查，以便于資料共享。為提高集體土地不動產(chǎn)登記 工作效率，利用好線上技術(shù)，做好現(xiàn)代技術(shù)與政務(wù)工作的辯證統(tǒng)一，為解決信息不對等問題的主要途徑之一，在此前提下，在選拔農(nóng)村工作人員時，更要注重工作人員在此方面的專業(yè)技術(shù)素養(yǎng)。

六、結(jié)語

從目前中國集體土地不動產(chǎn)登記實際情況來看，仍然存在著制度規(guī)定、細化不夠完善、管理不夠健全、工作人員執(zhí)法力度不足等一系列問題，其中造成工作阻礙的原因多種多樣，我們還是要從農(nóng)民的利益和認知角度出發(fā)，加強對集體土地不動產(chǎn)登記的重視，將農(nóng)村集體土地實際問題作為制度實施和貫徹的根本，堅持處理措施以農(nóng)民利益為先，堅持以人為本，堅持和諧。

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