□ 文| 俞曉寧

引言

資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價，其主要是根據(jù)評估對象的整體范圍、評估的價值類型以及評估目標(biāo)等實際情況所確定的，并且在深入分析成本法、收益法以及市場法所具備實用性的基礎(chǔ)上，以進一步分析所選定的評估方法。通常情況下，評估人員在房地產(chǎn)估價以及資產(chǎn)評估這兩種完全不同的評估報告之中，由于其采用的思路習(xí)慣不同，很容易就會導(dǎo)致評估價值上出現(xiàn)一定的偏差。因此，評估機構(gòu)以及專業(yè)的評估人員，必須要在最大程度上避免出現(xiàn)價值偏差，準(zhǔn)確找尋出對評估價值產(chǎn)生影響的不良因素，從而采取具有針對性的措施加以解決，防止評估價值偏離的現(xiàn)象出現(xiàn)。

評估對象的價值確定方法

將不動產(chǎn)的評估作為主要例子，資產(chǎn)的評估準(zhǔn)則的三種基本方式分別為市場法、成本法以及收益法，而對這三種基本方法評估操作的基本思路為以下幾點：

首先，在選用市場法來對不動產(chǎn)進行評估時，負責(zé)的評估人員必須要積極收集好相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，例如最后的成交價格、成交日期、所用的付款方式，具體交易情況以及所選交易實際的坐落、面積、產(chǎn)權(quán)、名稱等。而在這些數(shù)據(jù)信息收集完畢后，評估人員就可以通過綜合分析以及綜合修正的方式，進一步得出市場法的評估價值；其次，在使用成本法來評估不動產(chǎn)時，評估人員要明確可能對不動產(chǎn)價值產(chǎn)生影響的主要因素、評估對象充值過程中所產(chǎn)生的客觀成本以及分別估算建筑物重置成本與土地使用權(quán)的價值所在。另外，負責(zé)資產(chǎn)評估的人員應(yīng)當(dāng)全面考慮好編制因素以及重置成本，并在深入分析后得出成本法的評估價值。

資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價中評估價值的偏離分析

可以將某一市區(qū)中某廠區(qū)房地產(chǎn)的價值評估為例，這時的評估目的就在于為人民法院的司法處置評估對象提供出更具有實際價值的參考依據(jù)，如果并不注重評估過程中的各種限制，就可以分別使用成本法、收益法以及市場法來對這一房地產(chǎn)的市場價值加以評估，而僅僅只是單純的考慮評估對象自身在市場中的呈現(xiàn)狀態(tài)，并根據(jù)市場比較法就可以測算出單價基本在每平方米3400元，而成本法的測算單價為每平方米3000元，收益法主要按照的是租金測算的方式，也就是每平方米2000元。由此可以看出，由于綜合分析過程中所考慮的客觀因素不同，導(dǎo)致最后的評估價值出現(xiàn)差異。通常情況下，在資產(chǎn)評估報告當(dāng)中，對廠區(qū)這一部分的價值評估過程中，所采用的一般都是收益法以及成本法，這也是評估人員自身工作所帶來的慣性思維，各占比為50%左右，由此可以確定出最后的評估機制為每平方米2600元；但如果廠區(qū)內(nèi)部主要是以一些標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)房為主，就可以將市場價作為測算結(jié)果，并且相應(yīng)的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中也要深入考慮到行業(yè)自身的流通性折算。在近年來的統(tǒng)計分析后，那些非上市公司制造業(yè)的占比大約在14%左右，經(jīng)過詳細折算后的市場單價為每平方米2900元，在考慮到收益法后，得出最后的評估價值在每平方米2500元。而房地產(chǎn)評估的要求，則主要是以市場法為主，這就使得房地產(chǎn)的評估階段中主要使用的為市場法以及收益法，并且房地產(chǎn)評估工作中的評估人員，其一般不會考慮到行業(yè)的流通性折算，從而確定出最終的評估價值為每平方米2800元，而如果采用成本法以及市場法，最終評估價值就在每平方米3200元。

由此可以看出，資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價中的評估價值，很容易出現(xiàn)偏離現(xiàn)象，而這種評估價值的偏差是可控的，無論是何種影響因素，其都在操作程序以及基本評估理論的涵蓋之下，因此，評估機構(gòu)以及專業(yè)評估人員，首先要進一步提升內(nèi)部的專業(yè)控制水平，使得評估程序能夠更加合法；其次，要建立起完善的獎懲機制以及培訓(xùn)機制，穩(wěn)步提升評估專業(yè)人員的技術(shù)能力，并且在評估方法的選擇上，要盡量與主要評估目標(biāo)保持一致，防止出現(xiàn)機械性的使用房地產(chǎn)估價方式的現(xiàn)象出現(xiàn)；最后評估專業(yè)人員還要保證評估結(jié)果的穩(wěn)定性以及準(zhǔn)確性，使其能夠符合群眾的基本價值取向以及市場價值的形成規(guī)律。

結(jié)論

在資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價行業(yè)之中，評估機構(gòu)作為其中的主體所在，更應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要的責(zé)任以及任務(wù)。因此，評估行業(yè)必須要進一步提升內(nèi)部的監(jiān)督管理工作力度，建立起完善的復(fù)審制度，這樣不僅可以更加準(zhǔn)確的選擇好評估程序，保證方法的合理性，從而良好的評判好評估價值的偏離程度，防止出現(xiàn)評估價值偏離的狀況。