馬卓亞

(天津商業(yè)大學(xué)管理學(xué)院 天津 300000)

引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國商品住宅的價格也快速上漲，直到今年疫情影響使得房價有所回落[1]。縱觀近幾十年房地產(chǎn)發(fā)展之路，我國的房地產(chǎn)開發(fā)量迅速增長，房產(chǎn)價格更是如此，但居民經(jīng)濟收入水平還是略低[2]。住房是居民生活最基本的問題，一直以來也是我們國家和政府關(guān)注的熱點問題。從去庫存、限購令與房住不炒等政策的提出，可以看出我們國家對房地產(chǎn)行業(yè)的管制，避免房地產(chǎn)開發(fā)商盲目開發(fā)商品房并哄抬房價等行為，切實保障居民基本住房。經(jīng)濟新常態(tài)下要求我們經(jīng)濟穩(wěn)定增長，既要快又要穩(wěn)，但在新常態(tài)的趨勢下，房價對我們國家的居民消費產(chǎn)生很大的影響，尤其是今年受貿(mào)易戰(zhàn)和疫情影響，出口以及投資減少，消費低迷，大部分地區(qū)房產(chǎn)銷售出現(xiàn)負(fù)增長，并且隨著房價的不斷攀升，民眾的收入增長卻比較緩慢，使居民難以支付高房價，部分人群會選擇將購房資金用于儲蓄存款、日常消費或者選擇穩(wěn)健的投資理財，此時就會對消費產(chǎn)生影響。因此，本文在研究消費和商品房價格的關(guān)系非常有必要，為了能全面的闡述所研究的問題，本文將從多角度進行分析，在穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中去探究二者之間的關(guān)系，為房地產(chǎn)商品房價格的研究和國家居民消費升級提供參考性的建議。

一、消費的相關(guān)概念以及發(fā)展現(xiàn)狀

(一)消費的概念

消費是一廣泛的概念，是為了滿足居民的需要而消耗資金去購買的過程，這一過程既包括生活需求、精神的需求和自我實現(xiàn)需求的滿足，又包括消費時對居民帶來的滿足感和快感。通過研究發(fā)現(xiàn)，居民消費水平的影響因素包括經(jīng)濟因素和非經(jīng)濟因素，而經(jīng)濟因素主要是由人口構(gòu)成、居民的基本收入水平以及產(chǎn)業(yè)形態(tài)等幾個方面，而非經(jīng)濟因素包括消費心理、物品價格的變動、消費喜好以及價值觀念等方面。

(二)消費的發(fā)展現(xiàn)狀

我國經(jīng)濟的發(fā)展是從改革開放以后步入了一個嶄新的階段，從過去依靠投資和發(fā)展重工業(yè)到逐步改造傳統(tǒng)行業(yè)，積極發(fā)展高新技術(shù)，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國經(jīng)濟發(fā)展已邁入新時期，社會發(fā)展進步迅速、居民生活顯著提高、消費水平升級換代。從開始節(jié)衣縮食到吃飽穿暖再到注重生活品質(zhì)，人們的生活發(fā)生了翻天覆地的變化，消費水平也發(fā)生了質(zhì)的飛躍?，F(xiàn)代人的思想多元化和包容化，更講究生活質(zhì)量并關(guān)注醫(yī)療保健以及教育等方面。改革開放以后開始經(jīng)濟的快速發(fā)展時期，發(fā)展市場經(jīng)濟，鼓勵經(jīng)濟發(fā)展進而產(chǎn)生了一批新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。而自從取消福利分房制度以后，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了我們國家的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著時代的發(fā)展，居民的衣食住行逐步得到解決，那么，基本生活需求已經(jīng)不再是人們主要的訴求，根據(jù)馬斯洛理論人們更傾向于關(guān)注情感以及自我實現(xiàn)的需求，追求差異化、個性化、定制化的享受型消費，更加關(guān)注商品的質(zhì)量以及情感上的交流，這在一定程度上催生了新的產(chǎn)業(yè)鏈并帶動了城鄉(xiāng)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)例如農(nóng)家樂等娛樂項目的崛起和發(fā)展[3]，種種因素都直接促進了我國消費升級和新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為我國的經(jīng)濟發(fā)展進步作出了貢獻。

二、商品房價格對消費的傳導(dǎo)機制

(一)財富效應(yīng)

在某種政策或者市場無形推動下，使得資產(chǎn)潛在增加的一種效應(yīng)。例如，當(dāng)房價上漲時對于擁有住房的居民來說，其資產(chǎn)也會增加，若其擁有多套住房，那其他閑置房產(chǎn)即達到了升值投資的效果。若為剛需住房，則即使房價上漲使得居民財富值增加，但作為生活必需品也并不能表現(xiàn)出其財富效應(yīng)[4]。

(二)擠出效應(yīng)

擠出效應(yīng)是為了實現(xiàn)某一物品的購買欲望而抑制另一種物品的消費行為。在本文中是探究居民在購買住房需要大量資金時，研究高房價對消費的抑制作用。很多家庭為購房會緊衣縮食，積攢資金來支付房產(chǎn)貸款，在一定程度上抑制消費，這就是房價快速上漲對居民消費造成擠出效應(yīng)的一種表現(xiàn)。

(三)抵押效應(yīng)

房產(chǎn)從財富角度來說，對居民來說是屬于一種資產(chǎn)。因此，當(dāng)房價上漲時其資產(chǎn)必然會增加。而本文的主要內(nèi)容是對消費的影響機制的探究。對于企業(yè)來說，房價的漲跌會直接影響企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債，甚至是融資能力以及抵押貸款的情況，而金融市場的發(fā)展直接影響著抵押效應(yīng)的發(fā)揮。

三、房價與消費的相關(guān)分析

(一)數(shù)據(jù)來源

利用中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，選擇近20年的全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房平均銷售價格、居民消費水平數(shù)據(jù)，具體如表-1所示，同時對這兩組數(shù)據(jù)進行描述性統(tǒng)計分析，具體如表-2所示。表-1結(jié)果顯示：我國商品房價格基本處于上升狀態(tài)，居民消費水平也不斷提高。

表-1 近20年居民消費水平和商品房平均銷售價格表

表-2 描述統(tǒng)計量

表-2結(jié)果顯示，居民消費水平以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房平均銷售價格的極值相差較大。

改革開放以后我國經(jīng)濟迅猛發(fā)展，社會不斷進步，科學(xué)技術(shù)日新月異，帶動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，人們也從手工業(yè)和重工業(yè)中解放出來，大力發(fā)展輕工業(yè)，并不斷增加就業(yè)機會，提高居民就業(yè)率，增加收入。當(dāng)居民的可支配收入變多時，就會促進消費。因此，人們的消費水平逐年提高。當(dāng)人們的收入滿足基本的生活需求后，就會渴望改善生活的品質(zhì)。而首要的就是解決住房問題，因此房地產(chǎn)行業(yè)逐漸備受關(guān)注，當(dāng)供不應(yīng)求和資源短缺時房價必然上漲。

(二)房價上漲對消費的影響分析

1.對信貸機構(gòu)的影響

居民購房需要大量的資金，但大部分均無法一次性支付全款，因此分期付款方式應(yīng)運而生?，F(xiàn)在貸款消費逐漸演變?yōu)橹髁?，例如信貸機構(gòu)以及支付寶的花唄和借唄廣泛使用。這種信貸方式尤其是對于大額貸款購買住房的用戶，為緩解經(jīng)濟壓力，會選擇分期付款的方式，這在一定程度上對消費的抑制影響相對降低。

信貸方式的產(chǎn)生在改變居民消費方式的選擇同時也產(chǎn)生了一些弊端，因部分信貸機構(gòu)審核不嚴(yán)格、門檻低、利率較高，尤其是對及時行樂主義的人，即使其償還能力較弱，但其可借下月貸款還本月債。因此，從這一方面來說是會促進消費。

2.對擁有自有住房的影響

對消費水平較高和至少擁有一套自有住房的來說，房價上漲將會增加其財富效應(yīng)，擁有的財富無形中增加，產(chǎn)生財富效應(yīng)，就會激發(fā)居民的消費積極性。但這只針對房產(chǎn)投資人和擁有多套住房的居民而言。上漲的房價使得房產(chǎn)升值，資產(chǎn)增加，即使對于貸款買房的居民看漲房產(chǎn)，為增加潛在收入也會堅定消費信心[5]，此時，存在一些居民因資金不充足難以支付新房時，就會選擇將現(xiàn)有住房進行抵押貸款，利用財務(wù)杠桿來實現(xiàn)對換房需求，提升生活質(zhì)量。而對于房產(chǎn)投資者和多套住房的人來說則會選擇將多余的住房進行出租、抵押貸款或者進行投資理財，使其獲得更多的額外收入[6]。而對于想要購買房產(chǎn)的新用戶來說，房價上漲會產(chǎn)生替代效應(yīng)，戶型以及面積會有所改變，轉(zhuǎn)向購買小戶型，并將少花費的資金用于其他商品消費，比如購買更優(yōu)質(zhì)的家居產(chǎn)品或提高生活品質(zhì)。因此，從這方面分析房價上漲顯然是有利于居民消費規(guī)模和質(zhì)量的提升，并且只有當(dāng)居民擁有更多的財富時，才會促進消費。

3.對沒有住房的影響

住房關(guān)乎人民的基本生活，從傳統(tǒng)觀念來說，居民都想擁有一套自有住房。上漲的房價對無住房居民的影響也分為兩方面。一方面，對于經(jīng)濟實力相對薄弱的居民來說，上漲的房價只會增加其購房壓力，因此選擇省吃儉用，減少不必要的消費，從而來增加自己的儲蓄來買房[7]，這就產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。因此，大部分經(jīng)濟條件一般的家庭，就會選擇貸款分期支付的方式，一方面可以擁有自有住房，另一方還可以減緩自己的經(jīng)濟壓力。房價上漲后居民貸款購買自有住房，此時雖擁有貸款但房產(chǎn)已經(jīng)屬于居民自身的資產(chǎn)，并且從賬面資產(chǎn)來看，居民的資產(chǎn)是增加的，具有財富效應(yīng)，但從心理上而言，因購買房屋是貸款，因此居民總體上是負(fù)債的，并且負(fù)債給居民造成了一種無形的壓力。從歷來的研究中可以看出，在居民背上房貸以后，又因為家庭生活和撫養(yǎng)費用的開支，使得壓力無形中增大，必然會減少不必要的消費[8]以減緩生活壓力和降低生活成本。因此，從這個角度去考慮，房價的高增長是傾向于抑制居民消費。

另一方面，對于消費水平較低且經(jīng)濟能力薄弱的人來說，高房價又極大提高了居民的生活成本，高房價會使得居民難以承受，尤其是在當(dāng)前獨生子女的背景下，現(xiàn)代年輕人的生活壓力明顯增大，并且在購買剛需住房時，需要雙方家庭籌措資金，又因房價上漲造成了購房成本的增加。但居民大多數(shù)是屬于普通工薪階層，不具備全款買房的經(jīng)濟實力，因此貸款買房是最終的選擇，而即使貸款買房也需要家庭的資助[9]。多種壓力之下會使一部分經(jīng)濟能力差的人選擇放棄購買住房，不如退而求其次，選擇提高自己的生活質(zhì)量，吃好、穿好以此來滿足自己的快感，使自己感到快樂[10]。因此，從這一方面分析，上漲的房價產(chǎn)生了替代效應(yīng)，增加非住房需求，無形中促進消費。

4.對不同經(jīng)濟水平的影響

從近20年數(shù)據(jù)可以看出，隨著社會發(fā)展，經(jīng)濟水平不斷增長，也推動了消費水平的提高。但從表-2可以得知數(shù)據(jù)極值較大，說明差距較大。

對此進行探究發(fā)現(xiàn)，城市發(fā)展速度的快慢直接影響居民可支配收入，而收入的多少對消費水平的高低產(chǎn)生直接影響。通過對不同經(jīng)濟發(fā)展水平的研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟水平發(fā)展與所區(qū)域位置息息相關(guān)，地理位置會決定房地產(chǎn)開發(fā)商投資的意向，優(yōu)越的地理位置是經(jīng)濟快速發(fā)展的前提，而經(jīng)濟發(fā)展越好，則房價對居民消費的影響就相對不明顯，這說明經(jīng)濟水平高、發(fā)展速度快，收入也會相對較高。此時，房價上漲對消費的抑制影響就會降低。但在中低經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū)，房價上漲對居民消費有明顯的抑制作用。

因此，消費水平受居民可支配資金的影響。在經(jīng)濟發(fā)展較快地區(qū)中，償還貸款后仍有較多的資金，即使房價上漲需支付更高的資金以及償還較多的貸款時，仍對消費的影響不大，再根據(jù)馬斯洛需求理論來看，人在滿足基本需要以后就會有更高層次的需求，生活品質(zhì)以及情感交流和自我實現(xiàn)的需求，都促進了新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有需求就會有消費，尤其是在發(fā)展水平較高的地區(qū)。居民面對較大的生活壓力時會更加期待自我需求的實現(xiàn)。因此，在這些地區(qū)會直接影響居民進行消費以滿足自身的需求。

四、結(jié)論

在平穩(wěn)的經(jīng)濟市場下，房產(chǎn)價格是買賣雙方價格博弈的結(jié)果，穩(wěn)定的房價是保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展的先決條件，而房地產(chǎn)價格又受到多種因素的影響，因此會有小范圍的價格波動。但因土地資源的有限性、房產(chǎn)的獨特性和差異性使其價格的變化規(guī)律和其他商品有所不同。國家政府為保證社會穩(wěn)定以及經(jīng)濟的發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)的投資和政策都極為重視，出臺一系列的住房政策及補貼對保障居民基本生活需求具有重要的經(jīng)濟意義。

從居民自身來看，應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)濟情況和消費需求，不可盲目進行房產(chǎn)投資，謹(jǐn)防借貸詐騙，合理分配資金，實現(xiàn)資金利用最大化和收益最大化；從經(jīng)濟發(fā)展水平來看，經(jīng)濟發(fā)展越迅速，居民收入水平越高，房價對消費的抑制作用就會越小。本文通過分析發(fā)現(xiàn)，房價上漲對居民消費的影響的主要因素為可支配收入的多少，同時在進行分析時要根據(jù)所處情況實際考察，通過對房價和消費的研究，希望能對部分地區(qū)商品房價格以及消費水平的研究提供借鑒經(jīng)驗。