陳耀東，李睿琦

（1.南開大學(xué) 法學(xué)院，天津 300350；2.復(fù)旦大學(xué) 法學(xué)院，上海 200438）

2016 年兩會(huì)通過的《“十三五”規(guī)劃綱要》將住房制度改革的主要方向確定為“購租并舉”①。同年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”對(duì)深化住房制度改革的重要意義②。隨著我國住房制度改革的推進(jìn)，“租賃權(quán)物權(quán)化”、“讓與不破租賃”等問題引起廣泛關(guān)注。關(guān)于何為房屋租賃權(quán)、租賃權(quán)的效力如何、是否應(yīng)納入不動(dòng)產(chǎn)登記等問題，各家爭(zhēng)執(zhí)不下[1]。

2020 年5 月28 日審議通過的《民法典》增加了租賃關(guān)系的規(guī)范內(nèi)容。其明確了未登記備案的租賃合同、轉(zhuǎn)租合同的效力；將“占有”作為適用“讓與不破租賃”規(guī)則的前提條件；完善了優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定；新增了優(yōu)先承租權(quán)；等等③。但以上內(nèi)容多為債權(quán)框架內(nèi)的修正與完善，在物權(quán)編的不動(dòng)產(chǎn)登記部分中并未就房屋租賃權(quán)的登記問題作出回應(yīng)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記法》已被列入“十三五”全國人大立法規(guī)劃第一類立法項(xiàng)目④。中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》要求進(jìn)一步推動(dòng)制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》⑤?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記法》需明確的問題有：哪些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利具備不動(dòng)產(chǎn)登記能力？房屋租賃權(quán)是否具有不動(dòng)產(chǎn)登記能力？進(jìn)而，將房屋租賃權(quán)納入預(yù)告登記中的規(guī)范內(nèi)容如何設(shè)計(jì)？等等。鑒此，本文主要圍繞房屋租賃權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記能力和預(yù)告登記的建構(gòu)展開討論，以就教于方家。

一、房屋租賃權(quán)的公示缺失與方式選擇

（一）內(nèi)涵揭示：房屋租賃權(quán)是使用之權(quán)

就房屋租賃關(guān)系的當(dāng)事人而言，承租人通常處于弱勢(shì)地位，為了保護(hù)他們的生存利益⑥，晚近以來各國民事立法通過“讓與不破租賃”等特別規(guī)定使租賃權(quán)取得了對(duì)抗所有權(quán)的效力⑦。故在通常不以“某某權(quán)”命名的債權(quán)體系中，卻采用了“租賃權(quán)”（或“承租權(quán)”）這種以權(quán)利稱謂的法律表達(dá)。那么，何謂“租賃權(quán)”？是承租人基于租賃合同享有的債權(quán)？還是出租人交付房屋、承租人占有房屋后對(duì)該房屋進(jìn)行使用、收益的權(quán)利？擬或二者之結(jié)合？

在債權(quán)體系中，雖然租賃權(quán)作為債權(quán)之一種，但是因其具有物權(quán)化效力而以“某某權(quán)”命名，從而享有超越普通債權(quán)而近似于物權(quán)的權(quán)利。房屋交付后，承租人方可對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際的占有、使用，故租賃權(quán)的此種“特權(quán)”只有在房屋交付后才有實(shí)益；房屋尚未交付，則承租人對(duì)出租人只享有請(qǐng)求交付的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)并不具有物權(quán)化效力。尤其對(duì)于在社會(huì)生活中扮演基礎(chǔ)性角色的住宅房屋，承租人對(duì)房屋的使用（居?。顟B(tài)比所有人對(duì)房屋所有權(quán)的圓滿狀態(tài)更為重要。故此，法律政策通過“讓與不破租賃”來保護(hù)承租人的生存利益，其邏輯基礎(chǔ)還在于承租人須形成對(duì)房屋占有、使用的存續(xù)狀態(tài)以及對(duì)承租人房屋使用權(quán)的保護(hù)，而非基于租賃合同的整體性債權(quán)。我國《民法典》增加“占有”作為適用“讓與不破租賃”規(guī)則的前提條件，也體現(xiàn)了該觀點(diǎn)⑧。

值得注意的是，優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)不具有房屋租賃權(quán)中對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用的效能，二者均為債法上的形成權(quán)，不具有物權(quán)化效力。優(yōu)先購買權(quán)指在出租人與第三人商定買賣合同條件后，承租人享有知情并以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，但若第三人已完成過戶登記，基于對(duì)交易安全的保護(hù)，承租人僅能就由優(yōu)先購買權(quán)行使而自動(dòng)形成的買賣合同向出租人主張違約損害賠償，而無權(quán)主張第三人參與的買賣合同和移轉(zhuǎn)所有權(quán)行為無效⑨。類似的，優(yōu)先承租權(quán)指出租人與第三人商定租賃合同條件后，承租人享有知情并以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利，但若第三人已完成交付（移轉(zhuǎn)占有）⑩，則承租人僅能就由優(yōu)先承租權(quán)行使而自動(dòng)形成的租賃合同向出租人主張違約損害賠償，而無權(quán)主張第三人參與的租賃合同和交付行為無效[2]。優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)的債權(quán)效力實(shí)際上也反映了法律政策對(duì)承租人生存利益保護(hù)的節(jié)制：“讓與不破租賃”規(guī)則的設(shè)置已經(jīng)保障了承租人在約定時(shí)間范圍內(nèi)的生存利益，倘若承租人的干預(yù)能夠影響合同或處分行為的效力，則未免對(duì)所有權(quán)造成過度的限制，損害了出租人的利益，也不利于交易安全；且對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)而言，先承租人和后承租人的生存利益具有同等的保護(hù)價(jià)值，優(yōu)先承租權(quán)僅在一定范圍內(nèi)為維護(hù)社會(huì)秩序、節(jié)約交易成本而設(shè)立，倘若由此影響后租賃合同的效力，則是以犧牲后承租人的生存利益為代價(jià)來保護(hù)先承租人的生存利益，未免有失公平?。由此可見，優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)實(shí)為超越生存利益目的對(duì)承租人的保護(hù)，而并非房屋租賃權(quán)中使用權(quán)的應(yīng)有之義。

故此，房屋租賃權(quán)實(shí)際上是以有效的租賃合同為前提，以交付為邏輯起點(diǎn)，以直接占有為存續(xù)要件，是承租人對(duì)房屋的使用之權(quán)。

（二）公示缺失：房屋租賃登記備案制度不具有公示效力

我國現(xiàn)行法主要從兩個(gè)層面調(diào)整房屋租賃關(guān)系：一是公法層面的房屋租賃登記備案制度?，二是私法層面關(guān)于租賃合同等內(nèi)容的規(guī)定??，F(xiàn)有制度中房屋租賃登記備案制度看似與公示有關(guān)，但實(shí)際上屬于公法上的制度設(shè)計(jì)，以管理為目的而不具有公示的私法效果。房屋租賃登記備案制度的初始功能在于通過行政許可來限制房屋租賃市場(chǎng)的準(zhǔn)入資格，禁止不合格的房屋出租，以求實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的有效管控。但在實(shí)際操作中，房屋租賃登記備案并不能達(dá)到應(yīng)有的管理效果，甚至出現(xiàn)了“合法登記，違法備案”?的現(xiàn)象。隨著我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動(dòng)增多，房屋租賃登記備案制度的功能更多體現(xiàn)為掌握城市人口流動(dòng)信息，進(jìn)而維護(hù)社會(huì)治安[3]。

房屋租賃登記備案制度屬于行政機(jī)關(guān)的內(nèi)部備案，對(duì)外無公示公信的私法效果，未經(jīng)登記備案并不影響當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同的效力?，故第三人缺乏知悉房屋租賃權(quán)是否存在的途徑，如此，與出租人交易的善意第三人就會(huì)承擔(dān)未知風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響交易安全。例如，在“劉偉與梅璽等房屋買賣合同糾紛上訴案”?中，因買受人在簽訂買賣合同時(shí)未知悉有關(guān)房屋租賃的真實(shí)情況，而后引發(fā)了租賃合同效力之爭(zhēng)；在“利群公司與大地公司抵押權(quán)糾紛上訴案”?中，先于抵押權(quán)成立的租賃合同對(duì)抵押權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生了負(fù)面影響；在“被執(zhí)行人豐圣公司借款合同糾紛執(zhí)行案”?中，當(dāng)事人試圖通過訂立虛假的租賃合同來逃避強(qiáng)制執(zhí)行。

（三）公示方式的選擇：不動(dòng)產(chǎn)登記

“讓與不破租賃”有效保護(hù)了承租人對(duì)房屋的使用之權(quán)，但是“讓與不破租賃”實(shí)際上是法律政策對(duì)“物權(quán)效力優(yōu)于債權(quán)效力”的民法規(guī)則的侵入，其以犧牲交易安全為代價(jià)，實(shí)現(xiàn)對(duì)承租人生存利益的保護(hù)。就效果而言，房屋租賃權(quán)既然獲得了物權(quán)化效力，就應(yīng)該遵守物權(quán)領(lǐng)域的規(guī)則，采取適當(dāng)手段進(jìn)行公示，以保護(hù)交易安全。

然而，已有的房屋租賃登記備案制度不適合進(jìn)行公示。在功能方面，無論是預(yù)設(shè)的行政許可功能還是實(shí)際的社會(huì)管理功能，都屬于公法上的安排，側(cè)重行政管理而非私權(quán)保護(hù)；在主體方面，若由房地產(chǎn)管理部門公示，則房地產(chǎn)管理部門與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生職責(zé)交叉，降低工作效率，且不利于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的規(guī)范運(yùn)轉(zhuǎn)。

鑒此，房屋租賃權(quán)的公示宜在私法領(lǐng)域進(jìn)行。目前，私法安排下的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)公示制度主要有占有、公證、登記三種方法[4]。一方面，我國缺乏公證傳統(tǒng)，公證制度并不發(fā)達(dá)；另一方面，交付（占有）的排他力、對(duì)抗力有限。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)利變動(dòng)的公示方法通常系登記。故此，為了降低房屋租賃中的交易風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)交易安全，提高交易效率，將房屋租賃權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域來進(jìn)行登記公示，無疑系最優(yōu)選擇。

二、房屋租賃權(quán)應(yīng)具有不動(dòng)產(chǎn)登記能力

（一）具有不動(dòng)產(chǎn)登記能力的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利

在不動(dòng)產(chǎn)登記法上，并非所有不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利和事項(xiàng)都可以進(jìn)行登記，否則將加重登記機(jī)構(gòu)的負(fù)擔(dān)[5]。只有具有登記價(jià)值的權(quán)利和事項(xiàng)方能載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。換言之，權(quán)利納入不動(dòng)產(chǎn)登記范疇須具備相應(yīng)資格，即不動(dòng)產(chǎn)登記能力。

具有不動(dòng)產(chǎn)登記能力的權(quán)利主要規(guī)定在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中，其第5 條規(guī)定了辦理登記的權(quán)利種類，包括“（一）集體土地所有權(quán)；（二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（三）森林、林木所有權(quán)；（四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)；（七）海域使用權(quán)；（八）地役權(quán)；（九）抵押權(quán)；（十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利?！狈课葑赓U權(quán)未在列舉的權(quán)利類型之中。在解釋上，其是否屬于兜底規(guī)定中“法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利”存在爭(zhēng)議。有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)嚴(yán)格遵循物權(quán)法定主義：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5 條第10 項(xiàng)兜底條款中的“法律”就僅指法律，即全國人大及其常委會(huì)頒布的規(guī)范性文件，限于采礦權(quán)、探礦權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)權(quán)[6]。也有學(xué)者主張物權(quán)法定主義的緩和，即：具有不動(dòng)產(chǎn)登記能力的權(quán)利并不限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，那些具有物權(quán)的某些特點(diǎn)且內(nèi)容明確的權(quán)利也可以作為債權(quán)納入登記[7]；不動(dòng)產(chǎn)登記能力應(yīng)由法律、行政法規(guī)加以規(guī)定，具有對(duì)抗力的權(quán)利應(yīng)進(jìn)行公示，不動(dòng)產(chǎn)租賃公示制度與租賃權(quán)的對(duì)抗效力實(shí)為一體兩面的關(guān)系[8]；從字面來看，兜底條款使用的詞語是“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利而非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”，這已經(jīng)為非物權(quán)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記能力預(yù)留了空間，那些符合物權(quán)特征且契合登記能力設(shè)計(jì)初衷的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利也應(yīng)具有登記能力[9]。實(shí)際上，可登記的財(cái)產(chǎn)權(quán)應(yīng)多元化，不動(dòng)產(chǎn)登記體系應(yīng)具有開放性，滿足與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)有關(guān)、標(biāo)的物載于登記簿且具有登記實(shí)益的財(cái)產(chǎn)權(quán)都可進(jìn)行登記[10]。

鑒于新類型權(quán)利不斷涌現(xiàn)，法律應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記能力持包容、開放的態(tài)度。如果將《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第5 條第10 項(xiàng)兜底條款中的“法律”限定為狹義之法，或者排斥不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記能力，則會(huì)不利于新興權(quán)利的成長。我國《民法典》將土地經(jīng)營權(quán)和居住權(quán)納入用益物權(quán)體系，居住權(quán)、流轉(zhuǎn)期限五年以上的土地經(jīng)營權(quán)和承包“四荒地”的土地經(jīng)營權(quán)具有不動(dòng)產(chǎn)登記能力當(dāng)無疑問。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)中，為了保護(hù)國家糧食安全和國有農(nóng)場(chǎng)土地不被侵占，有必要將國有農(nóng)用地使用權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記之中；以承包經(jīng)營以外的其他方式形成的集體農(nóng)用地使用權(quán)也應(yīng)具有登記能力[11]。實(shí)際上，隨著登記技術(shù)的提高，登記簿的電子化也為更多權(quán)利的納入提供了可能。故此，凡是具有物權(quán)的部分特征且利于維護(hù)交易安全、提高交易效率的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，都應(yīng)具有不動(dòng)產(chǎn)登記能力。

（二）房屋租賃權(quán)是具有不動(dòng)產(chǎn)登記能力的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利

在域外，存在將房屋租賃權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記的立法例，如瑞士、日本等。《瑞士民法典》規(guī)定了租賃權(quán)預(yù)告登記?，日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》將租賃權(quán)納入假登記?，加拿大魁北克省基于租賃權(quán)的對(duì)抗效力所產(chǎn)生的公示要求也允許租賃權(quán)登記[12]。在我國，房屋租賃權(quán)亦應(yīng)具有不動(dòng)產(chǎn)登記能力，理由如下：

1.房屋租賃權(quán)具有物權(quán)的效力特征。房屋租賃權(quán)雖為債權(quán)，但權(quán)利主要表現(xiàn)為對(duì)房屋的使用，類似用益物權(quán)的效能。理論上，既然對(duì)作為債權(quán)的房屋租賃權(quán)賦以物權(quán)效力的保護(hù)，就應(yīng)該遵從物權(quán)領(lǐng)域的規(guī)定，以實(shí)現(xiàn)房屋租賃權(quán)與物權(quán)的規(guī)則統(tǒng)合?！白屌c不破租賃”雖賦予了房屋租賃權(quán)以對(duì)抗效力，但卻犧牲了交易安全。若要以更周全的方式保護(hù)房屋租賃權(quán)，則應(yīng)賦予房屋租賃權(quán)以登記能力，納入不動(dòng)產(chǎn)登記，以平衡承租人、出租人以及第三人的權(quán)益。

2.房屋租賃權(quán)納入登記有利于促進(jìn)交易。房屋租賃權(quán)的公示使得交易第三人能夠查詢、復(fù)制登記材料，以充分了解房屋上的權(quán)利負(fù)擔(dān)情況，由此克服存在房屋租賃權(quán)的潛在風(fēng)險(xiǎn)?？梢姺课葑赓U權(quán)的登記有利于維護(hù)交易安全、提高交易效率，即符合不動(dòng)產(chǎn)登記能力的設(shè)計(jì)初衷，故應(yīng)肯定其登記能力。

總之，房屋租賃權(quán)應(yīng)具有不動(dòng)產(chǎn)登記能力，這既有利于從法理上論證其對(duì)抗力的正當(dāng)性，也有利于促進(jìn)交易。

三、房屋租賃權(quán)適用預(yù)告登記的證成

（一）登記類型的選擇：預(yù)告登記

既然房屋租賃權(quán)具有不動(dòng)產(chǎn)登記能力，那么在現(xiàn)有的登記類型中，何種登記類型最適宜房屋租賃權(quán)登記？由于“讓與不破租賃”與預(yù)告登記功能相似，故可考慮納入預(yù)告登記[13]，本文認(rèn)同將房屋租賃權(quán)的登記納入預(yù)告登記之中，理由如下：

1.有利于踐行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的背景下，房屋租賃權(quán)的登記不宜再由房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)，房地產(chǎn)管理部門宜繼續(xù)發(fā)揮現(xiàn)有的社會(huì)管理功能，通過房屋租賃登記備案的方式進(jìn)行流動(dòng)人口管理?；房屋租賃權(quán)的登記則由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理。如此，既能更加方便查驗(yàn)房屋權(quán)屬狀況，提高登記的高效性和準(zhǔn)確性，也順應(yīng)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的發(fā)展需求。

2.利用已有文本基礎(chǔ)可節(jié)約登記成本。預(yù)告登記簿包括權(quán)利人、義務(wù)人、預(yù)告登記種類、登記類型、登記原因、房屋性質(zhì)、規(guī)劃用途等內(nèi)容，房屋租賃權(quán)預(yù)告登記可以租賃合同的形式直接登記。預(yù)告登記簿已為房屋租賃權(quán)提供了合適的文本基礎(chǔ)，將租賃合同納入預(yù)告登記可節(jié)約登記簿的設(shè)計(jì)成本。

3.預(yù)告登記與“讓與不破租賃”均以賦予對(duì)抗效力的方式保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)。就預(yù)告登記而言，在“登記生效主義”的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式下，只有踐行登記方能發(fā)生房屋所有權(quán)、房屋抵押權(quán)的物權(quán)變動(dòng)。在合同訂立之后、登記之前，債權(quán)人處于相對(duì)弱勢(shì)地位[14]，債務(wù)人若對(duì)房屋進(jìn)行物權(quán)處分，債權(quán)人的債權(quán)就無法實(shí)現(xiàn)。為了保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)，允許債權(quán)人對(duì)其債權(quán)進(jìn)行預(yù)告登記，以賦予該債權(quán)對(duì)抗普通債權(quán)的效力。就“讓與不破租賃”而言，正是為了保護(hù)弱勢(shì)承租人的生存利益，才賦予了本為債權(quán)的租賃權(quán)以對(duì)抗變動(dòng)后的所有權(quán)的效力?！白屌c不破租賃”與預(yù)告登記功能相似，其本身又缺乏公示手段，則不如適用預(yù)告登記制度來賦予房屋租賃權(quán)以對(duì)抗效力，如此可滿足公示公信原則的要求，維護(hù)交易安全。

4.我國已有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)可以參考。在地方立法中，如2004 年的《天津市房屋租賃管理規(guī)定》第13條第4 款、2010 年的《上海市房屋租賃條例》第15條第2 款均規(guī)定房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對(duì)抗第三人?？梢姡旖?、上海的地方立法賦予了房屋租賃登記備案以不動(dòng)產(chǎn)登記的功能，但以具有行政管理功能的登記備案取代具有私法效果的登記，未免有“越俎代庖”之嫌，且會(huì)造成登記備案與登記功能的交錯(cuò)和混亂。然而，天津、上海的地方立法規(guī)定也表明了實(shí)踐中房屋租賃權(quán)登記的需求。與其讓登記備案“越俎代庖”，不如肯認(rèn)房屋租賃權(quán)的登記能力，并將其納入預(yù)告登記。

（二）預(yù)告登記的客體擴(kuò)張

雖然房屋租賃權(quán)與預(yù)告登記的客體同為債權(quán)，但仍有不同之處。根據(jù)《民法典》第221 條第1款的規(guī)定，預(yù)告登記的客體為“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，即引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。具體表現(xiàn)為商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售、不動(dòng)產(chǎn)買賣抵押、預(yù)購商品房抵押以及法律規(guī)定的其他情形?。而房屋租賃權(quán)是承租人對(duì)房屋的使用之權(quán)，其不會(huì)引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，并不滿足當(dāng)前預(yù)告登記對(duì)客體的要求。

之所以對(duì)預(yù)告登記客體做這樣的安排，是因?yàn)槲覈O(shè)立該制度時(shí)受到了德國法的影響。在德國法“登記生效主義”的物權(quán)變動(dòng)模式下，合同生效與物權(quán)變動(dòng)存在不可避免的時(shí)間差，為了保護(hù)將來物權(quán)人實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，德國將預(yù)告登記的客體限定為以土地物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)?。我國則將作為預(yù)告登記客體的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)擴(kuò)張至以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。同時(shí)，考慮到我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量的“一房多賣”情形，又將商品房預(yù)售等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售和抵押等情形納入其中。

然而，目前預(yù)告登記的客體范圍并不完全適應(yīng)我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式。我國采取“登記生效主義為主，登記對(duì)抗主義為輔”的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，目前作為預(yù)告登記客體的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)只是針對(duì)“登記生效主義”物權(quán)變動(dòng)模式做出的制度安排，并未就“登記對(duì)抗主義”物權(quán)變動(dòng)模式下的土地承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)做出安排。對(duì)此，可以借鑒“意思主義”物權(quán)變動(dòng)模式的日本經(jīng)驗(yàn)。日本的預(yù)告登記稱為假登記，日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第2 條規(guī)定假登記于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行：1.未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件時(shí)；2.欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更或者消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)。上述請(qǐng)求權(quán)為附始期、停止條件或者其他可于將來確定者亦同。可見日本假登記的客體除了債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，還包括物權(quán)。在我國，土地承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)均依雙方合意生效，合同生效與物權(quán)變動(dòng)一般不存在時(shí)間差，但未經(jīng)登記不具有對(duì)抗效力。然而，若合同約定該類物權(quán)變動(dòng)為附條件、附期限時(shí)，則合同生效與物權(quán)變動(dòng)之間就產(chǎn)生時(shí)間差，此時(shí)當(dāng)事人對(duì)其未來物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)就可申請(qǐng)預(yù)告登記。類似的，若當(dāng)事人對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)的本登記附條件、附期限，則物權(quán)變動(dòng)和物權(quán)的對(duì)抗效力之間亦會(huì)產(chǎn)生時(shí)間差，在權(quán)利生效但尚未滿足約定的登記條件或期限時(shí)，權(quán)利人的權(quán)利尚不能得到穩(wěn)定的保護(hù)，無法對(duì)抗善意第三人。為了防止二次交易，保障實(shí)現(xiàn)對(duì)抗效力，也應(yīng)允許當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)告登記[15]。由此可見，對(duì)于附條件、附期限的土地承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)的物權(quán)變動(dòng)和登記也存在預(yù)告登記的空間。

預(yù)告登記的客體范圍雖然與物權(quán)變動(dòng)模式息息相關(guān)，但不應(yīng)囿于物權(quán)變動(dòng)模式。預(yù)告登記的客體范圍應(yīng)與社會(huì)現(xiàn)實(shí)相適應(yīng)，呈包容開放的態(tài)度。日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》將租賃權(quán)納入假登記，《瑞士民法典》雖然采取“登記生效主義”的物權(quán)變動(dòng)模式，卻以列舉的方式將租賃權(quán)、買回權(quán)、買受權(quán)等納入預(yù)告登記?。在我國，《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》曾規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)、約定回購房屋、約定通行權(quán)等可以申請(qǐng)預(yù)告登記?；《上海市房地產(chǎn)登記條例》則將“以房屋建設(shè)工程設(shè)立抵押及其抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓”納入預(yù)告登記的客體范圍?。實(shí)際上，預(yù)告登記客體的適當(dāng)擴(kuò)張也是預(yù)告登記制度自身發(fā)展的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的網(wǎng)絡(luò)簽約機(jī)制沖擊著預(yù)告登記制度，在我國的現(xiàn)房交易和商品房預(yù)售中，預(yù)告登記的比例都很低。擴(kuò)大預(yù)告登記的適用范圍，有利于預(yù)告登記制度從死亡走向重生[16]。

故此，預(yù)告登記的客體不應(yīng)限定過窄，除了以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)外，還應(yīng)結(jié)合我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式和社會(huì)現(xiàn)實(shí)要求適當(dāng)擴(kuò)張，對(duì)于適用預(yù)告登記有利于保全其物權(quán)效力的其他權(quán)利也應(yīng)留有適用空間。

四、房屋租賃權(quán)預(yù)告登記的規(guī)范路徑與規(guī)則設(shè)計(jì)

（一）規(guī)范路徑

1.私法領(lǐng)域

房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記是為了實(shí)現(xiàn)公示的私法效果，故其建構(gòu)應(yīng)主要體現(xiàn)在私法之中。鑒于調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)體法《民法典·物權(quán)編》“不動(dòng)產(chǎn)登記”部分未將房屋租賃權(quán)納入預(yù)告登記之中，故對(duì)于房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記應(yīng)主要體現(xiàn)在未來的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中。

2.2.2 NIHSS 評(píng)分 納入研究中 11 篇［3，8‐9，12，14‐18，20‐21］報(bào)道了溶栓前后NIHSS評(píng)分變化情況，各研究間無異質(zhì)性（P=0.29，I2=16%），采用固定效應(yīng)模型進(jìn)行Meta‐分析（圖2）。結(jié)果顯示標(biāo)準(zhǔn)劑量組溶栓后NIHSS評(píng)分減少值大于低劑量組，差異有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義（SMD=0.27，95%CI=0.14～0.40，P＜0.001）。

《不動(dòng)產(chǎn)登記法》對(duì)房屋租賃權(quán)預(yù)告登記的規(guī)范內(nèi)容應(yīng)以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則為基礎(chǔ)，目前《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第5章第3 節(jié)規(guī)定了預(yù)告登記。在程序內(nèi)容上，應(yīng)增加房屋租賃權(quán)預(yù)告登記的申請(qǐng)材料。在實(shí)體內(nèi)容上，應(yīng)將《民法典》第221 條規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”擴(kuò)張至“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利”，將“為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”表達(dá)為“為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)效力”，并刪除“按照約定”一詞。當(dāng)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中的規(guī)定與其他私法中的規(guī)定存在不一致，應(yīng)根據(jù)特別法優(yōu)于一般法的原則，在涉及不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)優(yōu)先適用《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中的規(guī)定。具體而言：《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定優(yōu)先于《民法典》第221 條的規(guī)定，故預(yù)告登記的客體應(yīng)以《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中的規(guī)定為準(zhǔn)?；在涉及房屋租賃權(quán)時(shí)，優(yōu)先適用《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中有關(guān)房屋租賃權(quán)預(yù)告登記的規(guī)定，《民法典》第405 條和第725 條關(guān)于“讓與不破租賃”的規(guī)定對(duì)讓與所有權(quán)后房屋租賃合同的效力不再有裁判價(jià)值?；《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第65 條對(duì)于房屋租賃權(quán)的情形不再有效。為了保護(hù)第三人的交易安全，未來或許會(huì)有更多種類的租賃權(quán)納入預(yù)告登記，但在未納入預(yù)告登記之前，仍適用目前的“讓與不破租賃”規(guī)則。

2.公法領(lǐng)域

房屋租賃權(quán)預(yù)告登記的建構(gòu)并不意味著對(duì)房屋租賃登記備案制度的拋棄。一方面，房屋租賃登記備案可以繼續(xù)發(fā)揮治安管理的作用，便于派出所了解基層信息，維持社會(huì)穩(wěn)定；另一方面，宜將房屋租賃權(quán)預(yù)告登記與房屋租賃登記備案結(jié)合，通過信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的信息共享?。應(yīng)推動(dòng)登記電子介質(zhì)化，通過技術(shù)手段將在電子介質(zhì)上房屋租賃權(quán)預(yù)告登記的相關(guān)信息自動(dòng)轉(zhuǎn)入房屋租賃登記備案系統(tǒng)來登記備案。此外，在《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》中將房屋租賃登記備案證明賦以類似居住證的效力，即承租人可以憑此享受教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)。將房屋租賃登記備案與公共資源掛鉤，既鼓勵(lì)了房屋租賃登記備案，也適應(yīng)“租購?fù)瑱?quán)”的政策要求?。

（二）規(guī)則設(shè)計(jì)

1.房屋租賃權(quán)預(yù)告登記的登記條件、申請(qǐng)主體和申請(qǐng)材料

（1）登記條件。預(yù)告登記具有從屬性，房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記從屬于房屋租賃權(quán)而存在。故欲進(jìn)行房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記，須存在有效的房屋租賃權(quán)，即要求存在有效的租賃合同且承租人直接占有房屋。其一，存在有效的租賃合同。若房屋已交付并處于直接占有狀態(tài)，但租賃合同尚未生效，則此時(shí)由于缺少租金對(duì)價(jià)故雙方當(dāng)事人形成借用關(guān)系，而不存在有效的租賃合同，也就不存在有效的房屋租賃權(quán)。其二，承租人直接占有房屋。只有處于直接占有狀態(tài)承租人才能實(shí)際使用（居?。┓课?，才能形成對(duì)房屋的使用之權(quán)，即形成真正意義上的房屋租賃權(quán)。此時(shí)房屋承租人對(duì)房屋的占有、使用才具有現(xiàn)實(shí)、迫切的保護(hù)需求，才渴求排除所有權(quán)轉(zhuǎn)讓引起的對(duì)房屋租賃權(quán)的妨害。若承租人將房屋轉(zhuǎn)租?給了次承租人，則承租人已經(jīng)放棄直接使用（居?。┓课?，次承租人的房屋租賃權(quán)具有更高的保護(hù)價(jià)值，故此時(shí)次承租人可以進(jìn)行房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記，而承租人不得進(jìn)行登記。

房屋租賃權(quán)的登記不需要雙方關(guān)于預(yù)告登記的約定?！睹穹ǖ洹返?21 條第1 款第1 句的表述是當(dāng)事人“按照約定”向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記。對(duì)此，已有學(xué)者提出批評(píng)，認(rèn)為如果只有達(dá)成約定才能登記，那么在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、商品房買賣等合同中，如果轉(zhuǎn)讓方、出賣方拒絕在合同中約定，那么受讓方、買受方無從通過預(yù)告登記制度保護(hù)自己的利益[17]。因此，這里的“約定”應(yīng)理解為預(yù)告登記的內(nèi)容而非能否進(jìn)行預(yù)告登記[18]。對(duì)于房屋租賃權(quán)來說，其本身就是為了維護(hù)承租人利益而存在，故不應(yīng)要求出租人和承租人約定預(yù)告登記，否則出租人一旦拒絕，承租人的房屋租賃權(quán)預(yù)告登記就無從實(shí)現(xiàn)。

（2）申請(qǐng)主體。在不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)中，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第14 條第1 款規(guī)定當(dāng)事人申請(qǐng)登記以共同申請(qǐng)為原則、單方申請(qǐng)為例外。在同時(shí)發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記與登記備案功能的地方立法中，《天津市房屋租賃管理規(guī)定》第13 條第2、3 款規(guī)定由房屋租賃雙方當(dāng)事人辦理登記備案手續(xù)，如果一方因故不能到登記機(jī)構(gòu)辦理登記備案，則應(yīng)書面委托另外一方代為辦理；《上海市房屋租賃條例》第15 條第1 款則僅規(guī)定由租賃當(dāng)事人辦理登記備案手續(xù)。

目前房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記應(yīng)堅(jiān)持共同申請(qǐng)的原則。房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記不同于房屋租賃登記備案，房屋租賃登記備案是為了管理而存在，而房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記則會(huì)對(duì)當(dāng)事人的實(shí)體法律關(guān)系產(chǎn)生影響，故對(duì)房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記應(yīng)持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。房屋租賃權(quán)以租賃合同的形式納入預(yù)告登記，單方申請(qǐng)存在難以查證租賃合同真實(shí)性的問題?！睹穹ǖ洹费永m(xù)了《物權(quán)法》的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)一般只查驗(yàn)申請(qǐng)材料、詢問申請(qǐng)人、如實(shí)及時(shí)登記，只有在必要時(shí)可以實(shí)地調(diào)查?。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只在較高的必要合理注意義務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行形式審查?，該審查屬于程序性行政行為，并不審查實(shí)體法律關(guān)系。因此，房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記宜堅(jiān)持當(dāng)事人共同申請(qǐng)的原則，以最大限度保障租賃合同的真實(shí)性。雙方申請(qǐng)雖有干預(yù)私法自治之嫌?，但卻與“讓與不破租賃”相適應(yīng)，有利于保護(hù)承租人的生存利益。如若出租人拒絕，可向法院提起訴訟。值得一提的是，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第86 條第2 款允許預(yù)購人在預(yù)售人未按約定申請(qǐng)的情況下單方申請(qǐng)預(yù)告登記，但這是在提交已備案的商品房預(yù)售合同的前提下做出的安排。而房屋租賃登記備案率本就過低?，徒增該前置程序反而使得承租人的利益難以及時(shí)獲得保護(hù)。未來，宜推動(dòng)租賃合同網(wǎng)簽的普遍化，以便于查驗(yàn)租賃合同和房屋權(quán)屬等信息，為單方申請(qǐng)?zhí)峁┛赡堋?/p>

（3）申請(qǐng)材料。當(dāng)事人申請(qǐng)房屋租賃權(quán)預(yù)告登記須提交的材料有：第一，租賃合同。房屋租賃權(quán)以有效的租賃合同為前提，這表明當(dāng)事人雙方存在租賃關(guān)系。第二，房屋處于直接占有狀態(tài)的證明材料。通常表現(xiàn)為雙方簽署的關(guān)于房屋已交付且承租人未轉(zhuǎn)租的合意書。第三，房屋權(quán)屬證書。第四，其他必要材料。如涉及轉(zhuǎn)租，還應(yīng)提供原租賃關(guān)系的租賃合同及出租人的書面同意書。

欲使房屋租賃權(quán)通過預(yù)告登記取得對(duì)抗效力，則該對(duì)抗效力也應(yīng)盡可能實(shí)現(xiàn)與預(yù)告登記效力的銜接。預(yù)告登記的效力主要包括擔(dān)保效力、順位效力、完全效力及預(yù)警效力，房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記亦具有擔(dān)保效力、完全效力和預(yù)警效力，但不具有順位效力。

（1）擔(dān)保效力。我國《民法典》第221 條第1 款規(guī)定未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85 條第2 款規(guī)定預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?？梢?，預(yù)告登記起著限制處分的作用，只要未經(jīng)權(quán)利人同意，處分絕對(duì)無效，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。然而，絕對(duì)無效的制度安排值得商榷。預(yù)告登記義務(wù)人做出的處分并非都會(huì)妨害預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)，例如房屋所有人將已經(jīng)抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋出售給買受人，只要買受人對(duì)抵押權(quán)的預(yù)告登記知情且接受這一權(quán)利負(fù)擔(dān)，則所有權(quán)轉(zhuǎn)讓并不會(huì)對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)造成妨害。若因預(yù)告登記權(quán)利人不同意而影響房屋的物權(quán)處分，既不利于物之交換價(jià)值的充分發(fā)揮，也有過度保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人之嫌。對(duì)此可借鑒域外經(jīng)驗(yàn)，將限制處分的效力設(shè)置為相對(duì)無效?！兜聡穹ǖ洹返?83 條第2 款規(guī)定了在對(duì)土地或權(quán)利為預(yù)告登記后所為的處分，在妨害前項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)的全部或一部的限度內(nèi)無效。我國臺(tái)灣地區(qū)民法學(xué)界也認(rèn)為這種處分并不當(dāng)然無效，只有妨害登記請(qǐng)求權(quán)的法益時(shí)才無效[19]。故此，預(yù)告登記限制處分的后果不應(yīng)是絕對(duì)無效，而應(yīng)是相對(duì)無效。就主體而言，物權(quán)處分只對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人無效，對(duì)其他人來說皆有效；就內(nèi)容而言，只有妨害預(yù)告登記權(quán)利人權(quán)利的部分無效，未妨害的部分則有效。由此，既保護(hù)了預(yù)告登記權(quán)利人的利益，也保護(hù)了所有權(quán)人進(jìn)行物權(quán)處分的自由，有利于充分發(fā)揮物之交換價(jià)值，滿足物盡其用的要求。

對(duì)于房屋租賃權(quán)來說，其雖然不能限制其他人對(duì)房屋的物權(quán)處分，卻能限制其他人對(duì)房屋的預(yù)告登記。房屋租賃權(quán)以直接占有為存續(xù)條件，這種直接占有具有唯一性，不可同時(shí)為多人所擁有?，房屋租賃權(quán)經(jīng)預(yù)告登記，其他人不得在該預(yù)告登記權(quán)利人直接占有房屋時(shí)間段內(nèi)再次進(jìn)行預(yù)告登記。

（2）完全效力。完全效力是指預(yù)告登記后該權(quán)利具有對(duì)抗破產(chǎn)程序、強(qiáng)制執(zhí)行措施的效力。《德國民法典》第883 條第2 款規(guī)定在對(duì)土地或權(quán)利為預(yù)告登記后所為的處分，在妨害前項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)的全部或一部的限度內(nèi)無效。以強(qiáng)制執(zhí)行或者假扣押方式所為的處分或由破產(chǎn)管理人所為的處分亦同?！度鹗棵穹ǖ洹返?60 條第2 款規(guī)定處分的限制，一經(jīng)預(yù)告登記后即對(duì)他人日后取得的權(quán)利具有對(duì)抗效力。從預(yù)告登記的完全效力來看，其與“強(qiáng)制執(zhí)行不破租賃”?極其相似。盡管我國實(shí)定法對(duì)預(yù)告登記的完全效力無明確規(guī)定，且不包括破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償，但就其效力已包含對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行程序的效力而言，未來我國房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記應(yīng)具有完全效力，即預(yù)告登記后能對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行措施和破產(chǎn)程序。

（3）預(yù)警效力。預(yù)警效力是指經(jīng)預(yù)告登記后推定第三人知情的效力，第三人不能妨害權(quán)利的實(shí)現(xiàn)[20]。對(duì)于房屋租賃權(quán)而言，預(yù)告登記的預(yù)警效力使房屋租賃權(quán)的“讓與不破租賃”效力有了公示基礎(chǔ)，更具正當(dāng)性。

房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記不具有順位效力。預(yù)告登記的順位效力是指?jìng)鶛?quán)人在辦理預(yù)告登記后，因預(yù)告登記已經(jīng)公開表明了被擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)一經(jīng)履行就會(huì)產(chǎn)生某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，因而該物權(quán)一旦產(chǎn)生便具有預(yù)告登記所確定的順位?！兜聡穹ǖ洹返?83 條第3 款規(guī)定，以轉(zhuǎn)讓某項(xiàng)權(quán)利為請(qǐng)求權(quán)的標(biāo)的時(shí)，該項(xiàng)權(quán)利的順位按預(yù)告登記日期加以確定。我國法律尚未有明確規(guī)定。預(yù)告登記的順位效力是就請(qǐng)求權(quán)而言的，保護(hù)了已進(jìn)行預(yù)告登記但尚不具備辦理本登記條件的將來物權(quán)的優(yōu)先效力。而對(duì)于房屋租賃權(quán)而言，一方面房屋租賃權(quán)不以引起將來的物權(quán)變動(dòng)為目的，即不存在房屋租賃權(quán)的本登記；另一方面房屋租賃權(quán)具有唯一性，不可能存在兩個(gè)同一房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記。故此，房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記不具有順位效力。

3.房屋租賃權(quán)預(yù)告登記的消滅

（1）房屋租賃權(quán)消滅。房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記從屬于房屋租賃權(quán)而存在。若房屋租賃權(quán)消滅，則房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記消滅。通常來講，定期租賃中房屋租賃權(quán)于租賃合同屆滿后消滅，不定期租賃于當(dāng)事人解除合同時(shí)消滅。如果涉及轉(zhuǎn)租的，則于房屋交付于次承租人之時(shí)消滅。此外，房屋租賃權(quán)依賴于房屋而存在。若房屋毀損至不能居住，則房屋租賃權(quán)也會(huì)消滅。

（2）其他消滅事由。如房屋租賃權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人放棄預(yù)告登記。

（三）具體條款設(shè)計(jì)

在我國未來的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中，建議對(duì)于房屋租賃權(quán)預(yù)告登記的條款設(shè)計(jì)如下：

1.實(shí)體內(nèi)容條款

有下列情形之一的，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)效力，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記：

（1）商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的；

（2）不動(dòng)產(chǎn)買賣、抵押的；

（3）以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)的；

（4）以住宅房屋設(shè)定房屋租賃權(quán)的；

（5）附條件或者附期限的土地承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅或登記的；

（6）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

預(yù)告登記生效期間，他人處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法辦理。處分損害預(yù)告登記權(quán)利人利益的，不得對(duì)抗預(yù)告登記權(quán)利人。

預(yù)告登記后，債權(quán)未消滅且自能夠進(jìn)行相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90 日內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記。未按期申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

2.程序內(nèi)容條款

申請(qǐng)房屋租賃權(quán)預(yù)告登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（1）租賃合同；

（2）房屋處于直接占有狀態(tài)的證明材料；

（3）房屋權(quán)屬證書；

（4）其他必要材料。

賦予房屋租賃權(quán)以不動(dòng)產(chǎn)登記能力，既滿足了“讓與不破租賃”規(guī)則下房屋租賃權(quán)對(duì)抗力的公示需求，也緩解了“讓與不破租賃”規(guī)則帶來的交易安全隱患。我國未來的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》應(yīng)以預(yù)告登記這一登記類型為基礎(chǔ)，針對(duì)房屋租賃權(quán)做出具體安排，由此平衡弱勢(shì)群體保護(hù)與交易安全，更妥當(dāng)?shù)貙?shí)現(xiàn)“購租并舉”、“租購?fù)瑱?quán)”的政策要求和“居者有其屋”的價(jià)值理念。

注 釋：

①《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》（2016 年發(fā)布）第三十五章第一節(jié)要求“完善購租并舉的住房制度。以解決城鎮(zhèn)新居民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，深化住房制度改革。對(duì)無力購買住房的居民特別是非戶籍人口，支持其租房居住，對(duì)其中符合條件的困難家庭給予貨幣化租金補(bǔ)助。把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，實(shí)現(xiàn)公租房貨幣化。研究完善公務(wù)人員住房政策?！?/p>

②《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（2016 年發(fā)布）指出：“實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。改革開放以來，我國住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等發(fā)揮了重要作用，但市場(chǎng)供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出?！?/p>

③《民法典》（2021 年生效）第405 條、第 706-707 條、第 713 條、第 717-719 條、第 724-728 條、第 732條、第 734 條。

④《十三屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃》（2018 年發(fā)布）第一類項(xiàng)目第14 項(xiàng)。

⑤《中共中央、國務(wù)院關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》（2020 年發(fā)布）第二部分第六節(jié)要求“完善土地管理體制。完善土地利用計(jì)劃管理，實(shí)施年度建設(shè)用地總量調(diào)控制度，增強(qiáng)土地管理靈活性，推動(dòng)土地計(jì)劃指標(biāo)更加合理化，城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)使用應(yīng)更多由省級(jí)政府負(fù)責(zé)。在國土空間規(guī)劃編制、農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記基本完成的前提下，建立健全城鄉(xiāng)建設(shè)用地供應(yīng)三年滾動(dòng)計(jì)劃。探索建立全國性的建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。加強(qiáng)土地供應(yīng)利用統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)。實(shí)施城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一整治、統(tǒng)一登記。推動(dòng)制定不動(dòng)產(chǎn)登記法?！?/p>

⑥“不僅是承租人的棲身之地、生活的中心場(chǎng)所、家庭之所在，而且與承租人的自治、自尊、自由、隱私等人格利益密切聯(lián)系?！保ǖ拢┖Ｒ颉た舜?歐洲合同法（上卷）[M].周忠海等譯.北京：法律出版社，2001.184.

⑦《德國民法典》第571 條第1 款規(guī)定，出租人的土地在交付于承租人后，由出租人讓與第三人時(shí)，受讓人代替出租人取得在其所有期間因租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)。第580 條規(guī)定，除另有其他規(guī)定外，關(guān)于土地租賃的規(guī)定，也適用于住房和其他房屋的租賃。第580a 條第1 款規(guī)定，對(duì)于將已在船舶登記簿中注冊(cè)的船舶出讓或者設(shè)定負(fù)擔(dān)的情形，準(zhǔn)用第571 條、第 572 條、第 576 條至第 579 條的規(guī)定。

⑧《民法典》第725 條“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力?！毕啾扔凇逗贤ā返?29 條增加了“按照租賃合同占有期限內(nèi)”的要求；《民法典》第405 條“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?！毕啾扔谠段餀?quán)法》第190 條增加了“轉(zhuǎn)移占有”的要求。

⑨《民法典》第726 條、728 條。

⑩朱慶育認(rèn)為，占有移轉(zhuǎn)行為也可以被視為“準(zhǔn)物權(quán)行為”，具有處分性質(zhì)。朱慶育.買賣不破租賃的正當(dāng)性[J].中德私法研究，2006，（01）：51-53.

?關(guān)于房屋優(yōu)先購買權(quán)和房屋優(yōu)先承租權(quán)能否實(shí)現(xiàn)其秩序價(jià)值和效率價(jià)值早有爭(zhēng)議。已有不少學(xué)者對(duì)目前立法設(shè)置的優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)提出質(zhì)疑。如：戴孟勇.論民法典合同編（草案）法定優(yōu)先購買權(quán)的取舍[J].東方法學(xué)，2018，（04）：5-7.

?《城市私有房屋管理?xiàng)l例》（1983 年生效，已失效）第15 條；《城市房屋租賃管理辦法》（1995 年生效，已失效）第13-18 條、第32 條；《城市房地產(chǎn)管理法》（2019 年修正）第 54 條；《商品房屋租賃管理辦法》（2011 年生效）第 15-20 條、第 23 條；《民法典》第706 條；《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（2009 年生效）第 4 條。

?《民法典》第 405 條、第 703-734 條；《擔(dān)保法》（1995 年生效）第48 條；《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（2000年生效）第65 款；《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2015 年生效）第31 條。

?《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》（2013 修正）第7 條。

?《民法典》第706 條；《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第4 條。

?“劉偉與梅璽等房屋買賣合同糾紛上訴案”中，“王選榮、胡月鳳未如實(shí)陳述涉案房屋已簽訂租賃合同的事實(shí)，是導(dǎo)致本案糾紛的主要原因，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！盵法寶引證碼]CLI.C.3472321。

?“利群公司與大地公司抵押權(quán)糾紛上訴案——如何認(rèn)定金融機(jī)構(gòu)‘貸新還舊'時(shí)抵押權(quán)的設(shè)立時(shí)間”：2008 年8 月，晟欣公司將一棟大樓整體出租給利群公司經(jīng)營，該棟大樓上有效的抵押權(quán)成立于2009 年11 月28 日，抵押權(quán)晚于利群公司的租賃行為，根據(jù)物權(quán)法第190 條的規(guī)定，支持了利群公司繼續(xù)履行租賃合同的上訴請(qǐng)求。[法寶引證碼]CLI.C.3014288。

?虛假租賃指為了逃避強(qiáng)制執(zhí)行，被執(zhí)行人和第三人故意串通訂立虛假的租賃合同。如“被執(zhí)行人豐圣公司借款合同糾紛執(zhí)行案”中，“豐圣公司與澳貝思公司就涉案房地產(chǎn)簽訂長達(dá)10 年的租賃合同，澳貝思公司稱其以銀行承兌匯票一次性付清150 萬元租金。但匯票背書內(nèi)容反映該匯票并非來自澳貝思公司，且在租賃合同簽訂之前的半年，豐圣公司就已經(jīng)從與其有業(yè)務(wù)關(guān)系的其他單位取得該匯票并再行轉(zhuǎn)讓給他人，所謂簽訂租賃合同并一次性以匯票支付租金的說法明顯違背常理。法院依法認(rèn)定豐圣公司與澳貝思公司租賃關(guān)系虛假，依法裁定滌除租賃權(quán)，并對(duì)豐圣公司虛假租賃行為作出罰款60 萬元的處罰決定?！盵法寶引證碼]CLI.C.11102780。

?《瑞士民法典》第 959 條規(guī)定：“（1）法律明文規(guī)定須預(yù)告登記者，如先買權(quán)、買回權(quán)、買受權(quán)、用益租賃權(quán)和使用租賃權(quán)等人的權(quán)利，得在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行預(yù)告登記。（2）前款的人的權(quán)利，一經(jīng)預(yù)告登記，即對(duì)日后取得的權(quán)利具有對(duì)抗效力?！钡?60條規(guī)定：“（1）下列土地處分限制得進(jìn)行預(yù)告登記：官方為保全有爭(zhēng)議的或待執(zhí)行的請(qǐng)求權(quán)所發(fā)布的命令；出質(zhì)、破產(chǎn)或遺產(chǎn)延期分割；屬于法定預(yù)告登記的，如家宅的設(shè)定及后位繼承人的繼承權(quán)利等；（2）處分的限制，一經(jīng)預(yù)告登記后，即對(duì)他人日后取得的權(quán)利具有對(duì)抗效力?！?/p>

?日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第1 條規(guī)定：“登記，就不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)示或下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、保存、移轉(zhuǎn)、變更、處分限制或消滅而進(jìn)行：所有權(quán)；地上權(quán)；永個(gè)權(quán)：地役權(quán)；先取特權(quán)；質(zhì)權(quán)；抵押權(quán)：承租權(quán)；采石權(quán)。”第2 條規(guī)定：“假登記于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行：（1）未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件時(shí)；（2）欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、轉(zhuǎn)移、變更或者消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)。上述請(qǐng)求權(quán)為附始期、停止條件或者其他可于將來確定者，亦同。”

?有觀點(diǎn)認(rèn)為，社會(huì)管理仍用社會(huì)管理的手段，而不應(yīng)借用經(jīng)濟(jì)管理的手段管理社會(huì)事務(wù)。李朝暉.論房屋租賃合同登記備案制度的立法價(jià)值目標(biāo)[J].廣西社會(huì)科學(xué)，2008，（02）：104. 筆者認(rèn)為目前在缺乏有效的流動(dòng)人口管理的社會(huì)手段的現(xiàn)狀下，應(yīng)允許房屋登記備案制度繼續(xù)發(fā)揮流動(dòng)人口管理的作用。

?《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85 條第1 款。

?《德國民法典》第883 條第1 款規(guī)定：“為保全轉(zhuǎn)讓或者廢除土地上的一項(xiàng)權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)，或者保全轉(zhuǎn)讓或者廢除設(shè)定于土地之上的權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)，或者保全變更此種權(quán)利的內(nèi)容或者變更其順位的請(qǐng)求權(quán)，可以在土地登記簿中作預(yù)告登記。為保全將來的請(qǐng)求權(quán)或者附條件的請(qǐng)求權(quán)，也允許作預(yù)告登記?！?/p>

?《瑞士民法典》第959 條規(guī)定：“（1）法律明文規(guī)定須預(yù)告登記者，如先買權(quán)、買回權(quán)、買受權(quán)、用益租賃權(quán)和使用租賃權(quán)等人的權(quán)利，得在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行預(yù)告登記。（2）前款的人的權(quán)利，一經(jīng)預(yù)告登記，即對(duì)日后取得的權(quán)利具有對(duì)抗效力?！钡?60 條規(guī)定：“（1）下列土地處分限制得進(jìn)行預(yù)告登記：官方為保全有爭(zhēng)議的或待執(zhí)行的請(qǐng)求權(quán)所發(fā)布的命令；出質(zhì)、破產(chǎn)或遺產(chǎn)延期分割；屬于法定預(yù)告登記的，如家宅的設(shè)定及后位繼承人的繼承權(quán)利等；（2）處分的限制，一經(jīng)預(yù)告登記后，即對(duì)他人日后取得的權(quán)利具有對(duì)抗效力?！?/p>

?《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》（2010 年生效，已失效）第28 條。

?《上海市房地產(chǎn)登記條例》（2008 年生效）第 51 條。

?也可以理解為：通過不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則的體系解釋，《民法典》第221 條應(yīng)作廣義理解，進(jìn)而獲得與未來《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中規(guī)定相同的含義。

?也可以理解為：對(duì)于房屋租賃權(quán)，若未登記則不存在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后租賃合同出租人主體的自動(dòng)變更和權(quán)利義務(wù)的法定承擔(dān)，而是按照合同相對(duì)性的一般原理，租賃合同僅對(duì)原出租人和承租人有效，由原出租人向承租人承擔(dān)違約責(zé)任。蘇永欽.關(guān)于租賃權(quán)物權(quán)效力的幾個(gè)問題——從“民法”第435條的修正談起[A].載氏著.走入新世紀(jì)的私法自治[C].北京：中國政法大學(xué)出版社，2002.341.

?青島市房屋租賃登記與房屋登記雖然是兩套系統(tǒng)，但它們相互鏈接，共享信息。常鵬翱.論可登記財(cái)產(chǎn)權(quán)的多元化[J].現(xiàn)代法學(xué)，2016，（06）：49.

?《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（2016 年發(fā)布）規(guī)定“非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)?！比绱丝梢源龠M(jìn)房屋所有權(quán)人和房屋租賃權(quán)人在享有教育、醫(yī)療等社會(huì)資源上的平等。

?本文所說的轉(zhuǎn)租指合法轉(zhuǎn)租，根據(jù)《民法典》第716條第2 款，非法轉(zhuǎn)租中出租人可解除合同，次承租人向轉(zhuǎn)租人請(qǐng)求損害賠償。

?《民法典》第 212 條。

?《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于行政審判工作適用法律問題的解答（二）》（2017 年發(fā)布）：“審理行政登記類案件時(shí)，如何理解相關(guān)法律規(guī)定的‘登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人出具的證件、證明材料進(jìn)行審查'的規(guī)定？答：登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行行政登記時(shí)，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定對(duì)申請(qǐng)人提交的證件、證明材料進(jìn)行審查應(yīng)理解為是否符合法律規(guī)定的要求進(jìn)行審查（形式審查）。但考慮其作為行政登記的專門機(jī)構(gòu)，在具體案件的司法審查中，可要求行政登記機(jī)關(guān)在形式審查時(shí)履行較高的必要合理注意義務(wù)。例如，申請(qǐng)人在登記機(jī)關(guān)預(yù)留有印章、簽名的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)就申請(qǐng)件與預(yù)留件進(jìn)行比對(duì)，并對(duì)是否一致作出合理注意義務(wù)的判斷?！?/p>

?房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記不需要雙方關(guān)于預(yù)告登記的約定。見前文登記條件部分。

?如常德市主動(dòng)進(jìn)行房屋登記備案的僅占市場(chǎng)的10%左右，并且都是有目的性地使用，才來登記部門主動(dòng)登記備案。鄭玉明.城區(qū)房屋租賃市場(chǎng)管理現(xiàn)狀調(diào)查與思考[N].常德日?qǐng)?bào)，2019-04-12（006）.蘭州市很多出租人由于不知情或擔(dān)心納稅，房屋租賃信息大多未登記。租房信息備案“喊了多年”執(zhí)行仍難[DB/OL].人民網(wǎng)，http://gs.people.com.cn/BIG5/n2/2017/0320/c191680-29884228.html，2020-07-06.

?這里不考慮出租人將房屋分房屋租給多個(gè)承租人的情形。

?《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2015 年生效）第31 條第1 款。