梁領球

（廣東坤銀泰銘投資集團有限公司，廣東 廣州 510623）

房地產行業(yè)屬于國民經濟重要的支撐行業(yè)之一，房地產整體發(fā)展前景受政策支持，具有一定的優(yōu)勢性，而其中房地產企業(yè)的財務管理工作受政府部門廣泛關注。但隨國內經濟的不斷轉型、新形勢下的限購緊縮政策時刻提醒房地產企業(yè)加強對內部控制制度的強化，以實現新形勢經濟轉型。而內控作為企業(yè)的重要管理措施，對促進企業(yè)的經營發(fā)展具有重要的影響。但目前房地產企業(yè)管理工作中普遍涉及多種內容，財務管理也受多種風險影響，由此，建立完善的內部控制體系、完善風險管控具有重要的作用[1]。

一、房地產企業(yè)財務管理內控機制的現狀

1.開發(fā)周期長

由于近代化企業(yè)的增加和競爭力的不斷加大，導致房地產行業(yè)內控和財務方面的問題不斷產生，而作為國家重要的經濟支撐力量，房地產行業(yè)集開發(fā)、建設、銷售、物業(yè)和運營為一體，但企業(yè)財務管理內控受多種外部因素影響，其中主要以企業(yè)的特殊性為主。經濟的發(fā)展促使房地產行業(yè)的前期投資巨大、風險極高。而不論在房地產企業(yè)開發(fā)前還是開發(fā)后入市，均需提供較多的資金。目前房地產在項目建設以及銷售過程中的時間普遍較長，資金的支持則成為該行業(yè)立足于社會市場的重要物資。進而需要房地產行業(yè)加強對自身財務管理內控體系建設，加大對內控標準的調控，避免各類財務風險的產生。而房地產企業(yè)內控體系建設具有較長的開發(fā)周期，資金的短缺也會成為主要問題，拿地、立項、建設到交付的周期較長，房地產企業(yè)需要通過多種手段進行資金籌集，在此之中同時可能存在還貸本金以及利息的風險性。

2.投資風險大

資金密集是房地產企業(yè)的顯著特點，從拿地到地價樓價評估，均受到國家政策的約束，而在拿地后至達到預售標準，須嚴格按照流程進行協商，導致針對其他企業(yè)約束力的提升。其中房地產的早期開發(fā)普遍需通過預算評估進行干預，正因其經營的特殊性，促使財務管理團隊針對其內控也較其他企業(yè)具有一定的差異[2]。項目施工過程的投入歸集到開發(fā)成本，在項目報表中的存貨科目、工程支付均需要依照項目節(jié)點進行款項支付，由此需要加強對項目支付時點的把控，減少資金風險產生；而針對房地產企業(yè)的預收款項，則可將其納入預收科目，待交付的款項需要通過進一步確認后續(xù)進行結算，另外確認時點的滯后性也會對企業(yè)利潤產生影響。

3.內控審計效果不佳

依照當前的社會經濟市場分析，房地產企業(yè)的經濟管理水平對企業(yè)的未來發(fā)展具有重要的前提作用，提示企業(yè)成本管理和控制的主要管理方式不可再依照傳統(tǒng)財務管理模式實施，僅僅依照財務管理進行成本的控制無法作為企業(yè)全面經濟管理的前提，其具有較大的局限性，通常會直接影響企業(yè)的物質以及財產損失，甚至會對企業(yè)的經濟管理形成隱患。為此更顯財務審計的重要作用，通過財務審計能夠在一定程度下減輕企業(yè)在資金使用過程中所產生的資金浪費以及流失情況。

4.財務管理內容復雜

相比于常規(guī)經營企業(yè)，房地產企業(yè)在財務管理方面涉及的內容更多，例如在進行數據開發(fā)成本計算過程中，外部的控制效果直接影響數據的準確度，資金的收付需根據節(jié)點進行審核。但相對而言，房地產企業(yè)可采用多種成本分配標準進行成本分攤，根據目前稅收政策，為成本控制制定合理的分攤方式；另外企業(yè)在進行房地產開發(fā)過程中通常涉及稅收問題，同時可能包含拿地、立項、工程支付、預售，以及竣工到結算的稅收款項，其稅收內容可達10種以上，稅收項目存在一定的籌劃空間。同時籌集資金的管理，由于房地產企業(yè)普遍開發(fā)時間較長，而開發(fā)期間如何保證融資渠道以及資金的籌集和使用是當前的主要問題所在。

5.投資決策分析需求高

目前房地產企業(yè)在市場經濟的影響力普遍較高，未來若企業(yè)在對項目進行定位過程中無法形成具有前瞻性的市場形勢分析，則滯銷風險會逐漸提升，目前對于房地產企業(yè)行業(yè)的相關政策正不斷推行，直接影響了房地產企業(yè)的整體銷售水平和利潤，決策措施的有效性往往直接決定企業(yè)投資的失利風險高低。

二、房地產企業(yè)財務管理的風險

1.利潤數據的片面性

目前的市場中，房地產財務管理與其他企業(yè)對比存在明顯差異，金額的差異會影響風險控制效果，甚至直接影響企業(yè)的經營效果。為保證市場的優(yōu)勢地位，企業(yè)通常需要在自身條件充足的情況下多拿地，另外購置款項一般是依照當前購置時的支付價款進行款項收支，未能有效體現對未來時間價值的管理和其他增值管理，藉由政府支持，房地產行業(yè)可獲得長期閑置土地。在以上情境下會促使實際的購置地價和投入資金的偏離，進而無法保證在編制財務數據報表的準確性，且市面上的企業(yè)評價也會產生一定的影響。另外，在此期間所產生的預收房款會導致企業(yè)負債增加，加重企業(yè)的償還負擔[3]。

2.人才缺乏專業(yè)性，引起稅收風險

稅收是房地產企業(yè)維持正常經營的重要環(huán)節(jié)，而多數財務人員主要將融資以及核算作為重點工作項目，針對稅收的內容了解不清晰，從而易導致產生失誤。目前房地產稅收政策受稅收管理制度影響明顯，企業(yè)的風險管理需經由風險評估人員進行專業(yè)把控，一般財務部門的人員無法準確理解地產稅收制度，同時缺少對風險把控的專業(yè)知識和工作經驗，且對房地產開發(fā)流程的知識欠缺會同時導致財務部人員無法準確介入到房地產項目的前期稅收籌劃中，同時基于當前形勢下經濟政策和經營結構的不斷變化，均會對房地產稅收籌劃產生明顯的負擔。由此，房地產行業(yè)財務管理人員往往需要具備專業(yè)的稅收知識，通過全程把控稅收風險，于日常經營工作項目中納入稅務管理內容，準確把握財務管理風險[4]。

3.全面預算管理風險

基于房地產企業(yè)在當前市場的競爭力，長久且穩(wěn)定的發(fā)展必定會促進自身競爭力的提高，而根據目前企業(yè)對自身預算管理的主要問題進行探究，主要包含以下方面：進行預算編制時未能涉及全局觀，企業(yè)內部整體協調性低。員工對財務預算的基礎認知不足，企業(yè)各部門僅為財務部門提供自身的成本費用支付方案，預算管理認識水平的差異導致企業(yè)各部門間同時以存在一定的交流障礙，最終導致預算和實際的偏差，各項預算方案無法得到有效實施。

4.成本管控風險

市場結構的變化，使得房地產利潤的降低，為保證企業(yè)未來的經濟發(fā)展，企業(yè)需要在開發(fā)房地產期間加強對自身成本的控制，當前房地產的影響因素主要存在三個方面，即時間跨度長、影響因素多、動態(tài)性。房地產企業(yè)成本管控風險均會受其影響，若在后期風險管控中考慮不足，則會加重成本管理負擔。若無法及時獲取成本差異信息，影響后續(xù)解決措施的開展，成本管理內容缺乏有效性，無法得到有效實施。

5.企業(yè)融資困難

房地產企業(yè)運行往往需要通過龐大的資金支持，僅僅依靠房地產企業(yè)自身的資金通常無法滿足對建設項目的開發(fā)，即便通過房產信貸公司進行支持，但基于國家對企業(yè)政策的調控，房地產企業(yè)融資和用資均受到渠道不暢的影響，進而導致企業(yè)資金壓力增加。而部分地區(qū)也頒布了針對股票市場、地方政府融資平臺的限制，融資的渠道進一步受到限制。

6.企業(yè)債務壓力過大

房地產企業(yè)的融資和債務兩者存在密切的聯系，企業(yè)融資環(huán)境的變化同時會對自身的償還能力產生一定的影響。在當前房地產的開發(fā)以及房地產房屋的建設中，貸款和債務的比例還呈逐漸上升趨勢，于2017年開始，企業(yè)貸款逐漸偏向于銀行企業(yè)，但信貸償還比例整體體現為下降趨勢。而基于房產稅的出臺、限貸政策的沖擊以及居民購買欲望的降低，房地產企業(yè)的銷售回款速度逐漸降低，銷售困難現象逐漸增加了房地產企業(yè)的債務壓力。

三、房地產企業(yè)財務管理內控建設和風險管控的對策

基于當前財務管理水平偏低的影響，企業(yè)未來的發(fā)展和經營受到了明顯的限制，而房地產行業(yè)作為其中的主要代表行業(yè)，其影響內容可能涉及企業(yè)對開發(fā)拿地等各個項目的風險把控。為避免房地產企業(yè)財務風險問題的產生，企業(yè)需加強以下管理項目。

1.加強企業(yè)預算管理水平

房地產企業(yè)預算管理水平是財務管理內控建設的中間環(huán)節(jié)，而財務管理水平的實質則是突出經營方向和業(yè)績評價的作用，由此提出預算評估的前提作用。而不管是針對前期土地開發(fā)的預算或是在對項目進行經營測算，最終的實施效果將直接對企業(yè)未來的經營狀況產生一定的影響，并且企業(yè)在實施預算編制并實施情況下必須對其進行后期的調控，通常情況下后期調控具有一定的多樣性，可根據實際的預算管理狀況進行改善。而在預算管理過程中，主要難點在于對市場變動因素的考慮以及對房地產企業(yè)財務預算控制的影響。實際的預算編制過程往往受外部影響明顯，例如市場產品價格的下降、收入或利潤率的保證、與其增產投資和項目費用的調整等。后期預算編制的調整往往存在一定的難度，但可保證其最小化處理。根據企業(yè)的經營狀況可突出部分指標，圍繞主旨進行調控，可針對經營指標變化查找原因并提出相應的解決方案[5]，以警示方式實現企業(yè)目標。在實務中加強預算管理和控制，企業(yè)財務部門過于片面強調剛性預算，忽視后期預算編制的作用。由此在進行風險管理水平調整過程中，需優(yōu)先保證企業(yè)自身預算編制的科學性和實時性，以此促進企業(yè)預算的動態(tài)變化。

2.強化資金管理和財務控制

針對房地產的特殊性，受其高投入、高風險的影響，企業(yè)必須完善對財務控制體系的建立，同時加強資金管理才能夠促使其在激烈的市場競爭中占有經濟優(yōu)勢，而在此過程中，采用信息化技術進行財務管理內控體系的轉型具有重要的作用，尤其針對房地產行業(yè)，其涉及金額較大，必須加強對日常經營賬目的管理，同時需要與金融企業(yè)做好準確交易信息的核對，在進行賬目核對過程中需嚴格保證內容的準確性，針對差錯部分進行及時修改，及時了解國家稅收政策及近期必要經濟支出同時準確評估企業(yè)資金是否符合未來預期，加強未來資金利用的有效性。另外，在此基礎上需要加強資金管理保障體系，企業(yè)資金管理往往并非由財務部門單獨組成，同時需要其他部門給予支持，建立以財務為主體，日常經營為輔的資金管理體系，由此提示資金管理和財務控制規(guī)避風險的主要管理項目。

3.加強財務團隊控制和預警能力

根據行業(yè)的內外發(fā)展狀態(tài)分析，企業(yè)在外部發(fā)展的機會逐漸減少，而在激烈的市場競爭下，房地產企業(yè)的經濟管理必須向精細化管理進行轉型，是房地產企業(yè)經濟轉型的必然結果。但目前房地產企業(yè)多數存在資金回流困難，導致資金無法有效周轉的現象，而房地產企業(yè)對風險規(guī)避意識相對較弱，人員素質的差異也會導致企業(yè)無法形成有效的監(jiān)管，最終導致企業(yè)產生稅收風險，嚴重影響企業(yè)財務管理的安全性，而針對該現象，房地產企業(yè)需加強自身的內部控制體系，體現財務管理的應用價值。由此企業(yè)需要制定完善的日常經營方案、運營監(jiān)督體系以及成本管控機制，同時加強對自身人員的培訓，提高其專業(yè)素質，加強財務人員對風險管控的重視程度。同時企業(yè)需建立科學、高效、完善的風險應對體系，以此為企業(yè)提供對應的財務風險防范機制，該機制通常需包含財務風險的補救措施以及對財務管理措施的改進辦法，依照強化財務管理可保證企業(yè)能夠在多個城市企業(yè)、項目企業(yè)間實現有效的管控，為其日常經營和利潤收入奠定基礎[6]。

4.強化內部審計

房地產企業(yè)經濟管理的重心主要在于新形勢環(huán)境下創(chuàng)造企業(yè)未來發(fā)展的道路，根據企業(yè)未來發(fā)展方向進行分析，即建立良好的內部審計制度。企業(yè)的監(jiān)督以及管理體系往往取決于財務審計，當前市場經濟的不斷完善和發(fā)展促使企業(yè)內部控制體系需要以財務部門作為內控的主體，同時更需要強調企業(yè)在開發(fā)、計劃、銷售，以及采購過程中的財務審計，最終對企業(yè)的日常經營產生影響，全新的內部管理體系需要企業(yè)不斷加強內控制度，以此建立完善的監(jiān)督控制管理對策。

5.優(yōu)化資本結構

房地產企業(yè)的資本結構優(yōu)化通?？勺鳛閿U展市場環(huán)境的基礎，通過結合宏觀經濟政策，首先，企業(yè)需要根據情況改變自身的融資渠道，減少對房產銀行信貸的依賴性；其次，需針對自身的債務償還能力進行改善，提高預售計劃的科學性；最后，加強自身利潤收入，合理采用企業(yè)開發(fā)規(guī)模所形成的優(yōu)勢作用進行預售款項，保證合理的債務分配形成融資渠道，促進自身經濟結構的轉變，提高對風險預防的科學性。

四、結語

藉由新形勢下的房地產企業(yè)財務分析，緊縮政策的實施促使房地產企業(yè)需要通過更具時代轉型需求的政策進行內部環(huán)境改革，而為實現企業(yè)的戰(zhàn)略目標，就必須加強企業(yè)的內部控制，通過完善良好的內控管理措施，實施完善的風險防范機制，推動房地產企業(yè)的正常發(fā)展。