史雪梅

（海南勝世實業(yè)有限公司，海南 ?？?570000）

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營受國家各種政策、企業(yè)自身的經(jīng)營管理情況和企業(yè)內(nèi)部管理控制水平等多方面因素的影響。2020年，一方面，房地產(chǎn)行業(yè)受到了不可避免的沖擊，從房屋建造到銷售的各個環(huán)節(jié)被迫放緩，企業(yè)資金壓力增大；另一方面，行業(yè)加速轉(zhuǎn)型，重資金、強運營、降杠桿，尤其是監(jiān)管層收緊房企融資較為清晰的三條標準，要求控制房地產(chǎn)行業(yè)的有息債務(wù)增長，并設(shè)置了“三道紅線”。在如此嚴峻的內(nèi)外部環(huán)境下想讓企業(yè)立足，進行內(nèi)部控制制度的建立和實施推廣是十分必要的，促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平得到進一步的提升。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要性

當前，國家的宏觀政策、市場經(jīng)濟的變化、地方法規(guī)的出臺等一些外部因素對房地產(chǎn)市場影響巨大，使企業(yè)的經(jīng)濟效益波動較大，要實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的效益最大化，就必須更加重視企業(yè)的內(nèi)部控制，以提高自身競爭力。

1.有助于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，降低項目投資風險

房地產(chǎn)企業(yè)項目前期投入較大，現(xiàn)金的回流速度慢，所以，一旦項目投資決策失誤，將會使企業(yè)陷入經(jīng)濟危機。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立內(nèi)部控制制度，統(tǒng)一對企業(yè)的各項業(yè)務(wù)流程進行梳理、優(yōu)化，以提高企業(yè)的經(jīng)營效率，從而提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，進而降低企業(yè)的風險。

2.有助于提高企業(yè)的工作效率

各企業(yè)間的競爭歸根到底是企業(yè)制度及人才的競爭，而企業(yè)內(nèi)控制度的建立和推廣完善，本質(zhì)上是為了提高企業(yè)員工的整體素質(zhì)，提高企業(yè)效率，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)良性發(fā)展，并為企業(yè)日常業(yè)務(wù)的開展提供高效詳細的標準及要求。企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立健全，要求從上到下、從內(nèi)到外，所有員工參與、合作及貫徹實施，并通過內(nèi)部控制完善優(yōu)化企業(yè)的各項業(yè)務(wù)流程，使企業(yè)的各項業(yè)務(wù)規(guī)范開展，進而提高企業(yè)和員工的工作效率。

3.有助于實現(xiàn)企業(yè)總體的戰(zhàn)略規(guī)劃

內(nèi)部控制制度的建立健全、實施和推廣，不僅可以提高企業(yè)及員工的整體的工作效率，同時也可以加強企業(yè)各部門間的協(xié)同合作，減少企業(yè)的內(nèi)耗，有效節(jié)約管理和溝通等成本，使企業(yè)的組織管理架構(gòu)、資源利用等得到優(yōu)化，讓企業(yè)在當前激烈的市場競爭中實現(xiàn)其戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制過程中存在的問題

1.企業(yè)缺乏健全的內(nèi)部控制制度

越來越多的企業(yè)認識到內(nèi)部控制制度在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要性，但是多數(shù)企業(yè)的內(nèi)部控制還浮于表面，沒有完善的內(nèi)部控制制度，甚至有些企業(yè)并沒有建立內(nèi)部控制制度，導致企業(yè)的管理比較混亂，財務(wù)數(shù)據(jù)和會計信息不能真實反映企業(yè)的情況，企業(yè)出現(xiàn)貪腐、營私舞弊等行為，給企業(yè)帶來巨大的風險，甚至出現(xiàn)直接的經(jīng)濟損失。

2.內(nèi)部控制執(zhí)行和監(jiān)管力度不夠，未建立風險評估機制

雖然很多企業(yè)制定了相對全面的內(nèi)部控制制度，但是在執(zhí)行時出現(xiàn)偏差，或執(zhí)行不到位，導致制度形同虛設(shè)或者內(nèi)控浮于表面。比如，在內(nèi)控執(zhí)行過程中，一般都是事后檢查，沒有起到事前預判，事中跟進的作用。

因房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目有投資金額大、投資回收期較長，并且易受國家調(diào)整政策影響等特點，故房地產(chǎn)的風險評估就尤為重要，并且需要將風險評估貫穿于整個項目的開發(fā)過程中，從前期調(diào)研，到項目落地建設(shè)，再到項目的銷售及后期的清盤等全過程，這些都是實施內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)僅在投資項目初期進行風險評估，但是在項目取得后的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，不重視風險評估機制的建立，缺失對風險的識別、分析，導致應對風險的能力較弱。

3.企業(yè)的業(yè)財融合度不高

在企業(yè)的正常運作中，應該是各部門協(xié)同發(fā)展，尤其是財務(wù)和其他部門之間要多邊互動、共同參與企業(yè)的經(jīng)營才有利于企業(yè)的發(fā)展。因此，業(yè)務(wù)和財務(wù)的融合不只是形式的融合，更要在理念上融合，貫穿在整個工作流程中，可以通過信息化系統(tǒng)達到數(shù)據(jù)信息的共享。目前，大多數(shù)企業(yè)的財務(wù)屬于事后財務(wù)，未深入到工作的前段開發(fā)和銷售上，不能全面了解工作的業(yè)務(wù)流程，這樣會使公司未能及時在項目初期進行一些籌劃工作，導致后期資金的流失或者未能做到很好的稅務(wù)籌劃，出現(xiàn)多繳稅等情況。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的成因

1.管理層重視程度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)管理層對內(nèi)控的認識和重視程度對企業(yè)內(nèi)控制度的建立起著至關(guān)重要的作用。企業(yè)的管理層能否意識到內(nèi)控對企業(yè)目標的達成、能否意識到財務(wù)管理的重要性、能否以身作則帶頭率領(lǐng)員工重視并執(zhí)行內(nèi)控管理，對內(nèi)控制度的建立和執(zhí)行力度起著決定性的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理層只重視項目的開發(fā)進度、產(chǎn)品的銷售情況以及資金是否回籠，忽視內(nèi)部控制管理，對內(nèi)部控制的重視度不夠，使內(nèi)控不能發(fā)揮其應有的效果。

2.內(nèi)部監(jiān)督機制不健全，人員職責不清晰

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有內(nèi)部監(jiān)督制度，或者內(nèi)部監(jiān)督制度不規(guī)范，或者內(nèi)部監(jiān)督的只是浮于表面，未能實際發(fā)揮作用，形同虛設(shè)。有些雖然有內(nèi)部監(jiān)督制度，但是沒有設(shè)立專門的部門來履行相關(guān)職責，而是由財務(wù)人員兼任，這樣導致權(quán)責不清，無法有效發(fā)揮內(nèi)部監(jiān)督的職能，沒有專人專崗，做不到事前預防、事中跟進控制，導致內(nèi)部監(jiān)督不能與實際業(yè)務(wù)同步，甚至與業(yè)務(wù)脫節(jié)，出現(xiàn)漏洞，不能有效地監(jiān)督企業(yè)各部門是否按照內(nèi)部控制的要求開展工作。

3.員工綜合素質(zhì)參差不齊，各職能部門融合度不高

企業(yè)員工的業(yè)務(wù)水平不能匹配企業(yè)的快速發(fā)展，有些員工的崗位勝任能力不足，沒有深入了解內(nèi)控制度的要求，導致企業(yè)內(nèi)控制度不能發(fā)揮實質(zhì)的作用。并且，各職能部門間的配合度不夠，各部門雖獨立運轉(zhuǎn)，但未能相互配合，不能共享資源，造成資源浪費，起不到互相監(jiān)督制約的作用。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的解決對策

1.建立健全內(nèi)部控制制度，強化管理層內(nèi)控意識

房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的實際情況，分析企業(yè)的優(yōu)劣勢，從企業(yè)的實際需求出發(fā)，建立健全企業(yè)的內(nèi)部控制制度。建立健全內(nèi)控制度，必須要形成一套完整的體系，要明確企業(yè)的管理結(jié)構(gòu)和組織架構(gòu)，明確各部門的職責和人員的分工，使業(yè)務(wù)流程精細化，建立嚴格的考核體系，保證各部門架構(gòu)見的相互監(jiān)督相互制約，并要加強內(nèi)部監(jiān)督。要根據(jù)具體業(yè)務(wù)和事項的風險點，以及各環(huán)節(jié)的關(guān)鍵節(jié)點等來制定內(nèi)部控制制度，使企業(yè)的各項業(yè)務(wù)風險控制在可承受范圍內(nèi)。

內(nèi)部控制的實施是需要企業(yè)全體員工參與、由上而下的全面控制。特別是管理層更要高度的重視，并身體力行起模范帶頭作用。故建議管理層要多學習，多參加行業(yè)的交流會和相關(guān)的培訓，通過同行業(yè)的先進的內(nèi)控管理經(jīng)驗，全力支持企業(yè)內(nèi)控制度的實施。

2.建立內(nèi)部監(jiān)督機制，并設(shè)專人專崗進行執(zhí)行

完善的內(nèi)部監(jiān)督機制是企業(yè)內(nèi)部控制制度健康運行的保證，所以企業(yè)管理層應該重視內(nèi)部監(jiān)督機制的建立。企業(yè)應該設(shè)立專門的內(nèi)部監(jiān)督部門，如審計部等，并賦予該部門人員充分的監(jiān)督權(quán)利，要求該部門完善內(nèi)部監(jiān)督制度，并監(jiān)督內(nèi)部控制時是否正常運行，該部門的員工需要有專業(yè)的能力和判斷，通過合理地確定內(nèi)部監(jiān)督的形式范圍等，盡量做到日常監(jiān)督為主，專項監(jiān)督為輔，合理地預測風險，使企業(yè)內(nèi)部控制制度得以規(guī)范地貫徹執(zhí)行，從而促使企業(yè)健康發(fā)展。

3.優(yōu)化企業(yè)業(yè)務(wù)流程，加強企業(yè)內(nèi)部的業(yè)財融合

內(nèi)部控制涉及房地產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)，若想內(nèi)部控制工作能順利進行，減少問題，需要企業(yè)內(nèi)部的各個工作環(huán)節(jié)都按照標準執(zhí)行；若是企業(yè)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，那么內(nèi)控工作就會受到影響，增大內(nèi)部控制的難度。簡而言之，內(nèi)部控制工作與企業(yè)的各個業(yè)務(wù)流程息息相關(guān)，所以需要優(yōu)化企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，是房地產(chǎn)企業(yè)的重點工作內(nèi)容。

同時，若想內(nèi)控制度發(fā)揮作用，財務(wù)人員應該主動參與到房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中去，把財務(wù)工作前置，與業(yè)務(wù)同時進行，并給業(yè)務(wù)部門提出指導建議。當前，隨著信息化的飛速發(fā)展，通過信息化系統(tǒng)進行內(nèi)部控制成為必然趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)需要在市場中尋求符合自身要求信息化系統(tǒng)，將整個企業(yè)的業(yè)務(wù)進行融合，從前端開發(fā)、銷售，到后端的報銷、核算、預算等環(huán)節(jié)實現(xiàn)系統(tǒng)一體化，使信息層層遞進，環(huán)環(huán)相扣，實現(xiàn)資源的共享，以促進內(nèi)部控制有效運行，提高企業(yè)的工作效率和效果。

4.加強企業(yè)內(nèi)部培訓，培養(yǎng)專業(yè)人才

人才在企業(yè)中具有不可替代的作用，要想提高企業(yè)的競爭力必須提高企業(yè)人才的專業(yè)能力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要重點培訓企業(yè)員工的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面的專業(yè)知識，以提高員工的業(yè)務(wù)水平和實操能力。通過建立內(nèi)部培訓機制，讓每一位員工明確內(nèi)部控制的要求，并嚴格執(zhí)行考核，以保證企業(yè)的內(nèi)部控制制度切實得到貫徹執(zhí)行，使內(nèi)部控制出效益效果。

五、結(jié)語

當前，經(jīng)濟快速發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)若想在激烈的市場競爭中占有一席之地，保持競爭優(yōu)勢，必須建立有效、規(guī)范的內(nèi)部控制體系。只有發(fā)揮好內(nèi)部控制的作用，實現(xiàn)企業(yè)各個部門的緊密配合，增強企業(yè)凝聚力，提高自身素質(zhì)，才能不斷提升企業(yè)的綜合競爭力，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，最終實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標，促使房地產(chǎn)行業(yè)全面、健康地發(fā)展。