謝賤英

【摘要】房產(chǎn)是百姓最重要的財產(chǎn)，對房屋進行所有權(quán)登記是為人民群眾提供法律保障和政策保護的最重要舉措。其中房產(chǎn)登記最關(guān)鍵的一環(huán)就是房屋建筑面積的確定，對于建筑面積的準確測繪直接關(guān)系著千千萬萬的家庭利益。本文通過對不動產(chǎn)登記過程中審核房屋建筑面積出現(xiàn)的難點進行分析，并結(jié)合實踐經(jīng)驗，提出了合理解決方法。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記;審核房屋建筑面積;農(nóng)房不動產(chǎn)登記;難點;對策? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.015

房屋工程類項目從項目招投標(biāo)、開工到竣工中間過程繁多，包括圖紙設(shè)計、審核、施工計劃、施工過程、施工方案調(diào)整、竣工驗收、預(yù)決算報告等。同時涉及多個部門。如果不考慮建設(shè)單位個人原因，僅從客觀角度看，由于不同部門面積測算方式不同，也會造成對同一項目建筑面積測量不相同，這就會給后期不動產(chǎn)登記帶來眾多難點，因此，需要解決這些不同之處，以便更好地進行不動產(chǎn)登記。

1、房屋面積技術(shù)分類概述

房屋面積從技術(shù)層面上講包括房屋建筑面積、共有建筑面積、套內(nèi)面積、可使用面積等。房屋建筑面積是指永久性建筑，包括房屋外墻勒角及以上各層外圍面積水平投影，涉及挑廊、陽臺、地下室、室外樓梯等，并且有上蓋，結(jié)構(gòu)相對比較牢固，層高在2.20米及以上。共有建筑面積一般指電梯這類房屋產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有，可以共同享用的面積。套內(nèi)面積指房屋產(chǎn)權(quán)業(yè)主擁有其建筑面積產(chǎn)權(quán)的部分?？墒褂妹娣e指房屋內(nèi)部可以使用的空間面積，計算時按照房屋內(nèi)墻面水平測算。

2、不動產(chǎn)登記中審核房屋建筑面積的難點

2.1房屋實際建成狀況與規(guī)劃圖紙不相符

房地產(chǎn)項目在進行項目開發(fā)時，要嚴格按照設(shè)計圖紙進行施工，如果確實需要修改圖紙中的設(shè)計，要嚴格按照流程一一獲得審批后再修改設(shè)計圖紙。但是在實際調(diào)研中發(fā)現(xiàn)有很多房屋存在實際建設(shè)與圖紙不相符的現(xiàn)象。究其原因，一方面可能是房地產(chǎn)開發(fā)商因為建設(shè)需求或者其他原因必須要修改建設(shè)圖紙，但是時間緊迫還未來得及向有關(guān)部門申請，然后事后申請流程又太過繁瑣，開發(fā)商又沒有了去走程序的想法;另一方面可能是開發(fā)商與個人之間因為利益驅(qū)使，不惜一切代價想獲得最大化利益，導(dǎo)致最終房屋建成后實際測量面積大于規(guī)劃面積。

2.2房屋建筑為了利益存在“偷面積”現(xiàn)象

2.2.1房地產(chǎn)違規(guī)“偷面積”

對于房地產(chǎn)項目開發(fā)中，容積率是一個重要指標(biāo)，也是規(guī)劃部門進行建筑面積審批計容的重要參考依據(jù)。但是實際上會因為房地產(chǎn)開發(fā)商測量與規(guī)劃測量規(guī)則不同，房地產(chǎn)開發(fā)商會想盡辦法在不違背容積率規(guī)定的前提下“偷面積”，以求達到利潤最多。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目建設(shè)時會委托設(shè)計單位在圖紙設(shè)計中盡可能增加地下面積、走廊、封閉陽臺面積、斜坡屋頂面積等，導(dǎo)致相關(guān)監(jiān)督管理部門對這些不合理但合法的不計容情況也無法給予處罰，反而讓其自由進行銷售、登記。

2.2.2農(nóng)房不動產(chǎn)登記中宅基地占用面積違規(guī)超標(biāo)，利用率低

衣食住行自古以來都是關(guān)乎民生的大熱點。對于房屋、土地，我國廣大人民群眾都有一種很強的依賴感和特殊的感情，所以農(nóng)房宅基地面積關(guān)乎每一個群眾的切實利益。近幾年，隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟收入的不斷提高，人們對住房要求的提高，關(guān)于宅基地各方面政策也更加規(guī)范化，但是并沒有從根本上避免這種情況的發(fā)生，長期以來面積超標(biāo)問題一直都存在，農(nóng)村這種情況尤為明顯。

2.2.3農(nóng)房不動產(chǎn)登記中建筑面積經(jīng)常超標(biāo)

近年來我國農(nóng)民的生活條件越來越好了，生活質(zhì)量也越來越高了，對于住房的要求也更加強烈了，很多農(nóng)村居民開始進行舊房擴建或者翻造工程。一些舊房是一層平房的老百姓開始修整房屋，由于現(xiàn)行政策對這方面的房屋面積并沒有健全的法律規(guī)定，所以很多農(nóng)民開始把原來的一層房屋改造成兩層或者三層小洋樓的情況，這會導(dǎo)致房屋建筑面積遠遠超出當(dāng)時登記的標(biāo)準。

2.2.4規(guī)劃測繪和房產(chǎn)測繪依據(jù)的國標(biāo)不同導(dǎo)致的面積計算差異

新版GB/T50353-2013《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和GB/T17986.0-2000，前者是規(guī)劃部門面積計算依據(jù)，后者是房產(chǎn)測量依據(jù)。二者目的、適用范圍、面積測算方式都有所差異。

目的：建筑工程面積測算是用于建筑規(guī)劃指標(biāo)的確定，是工程建設(shè)項目過程中的切實依據(jù)，也是工程項目建設(shè)執(zhí)行方案設(shè)計、造價核算等的依據(jù)。房產(chǎn)測繪面積是房地產(chǎn)開發(fā)商采集準確信息的途徑，為了產(chǎn)權(quán)便于管理，進行房產(chǎn)交易、征稅納稅、城建規(guī)劃建設(shè)提供真實依據(jù)和數(shù)據(jù)信息。

適用范圍：建筑工程面積測算適用于工程造價核算、項目結(jié)算、新建工程建筑、擴建項目、改建工程、民用工程預(yù)算、工程造價等。房產(chǎn)測算面積僅用于建筑房屋預(yù)售和房產(chǎn)登記[1]。

測算面積方法：如下表部分對比情況。

2.3口徑與實際計算方法存在差異

因為房屋測量與規(guī)劃測量之間的規(guī)范性存在差異，不同技術(shù)標(biāo)準對于房屋建筑面積的計算，如閣樓、檐廊、挑廊、走廊、門廊、門斗、陽臺、標(biāo)準層面積計算等方面規(guī)定都存在些許差異。

3、完善不動產(chǎn)登記中審核房屋建筑面積的方法對策

3.1落實不動產(chǎn)依法登記

不動產(chǎn)登記是保障權(quán)利人的合法權(quán)益，把合法建造的房屋產(chǎn)權(quán)進行公示登記。對于一般建設(shè)項目竣工驗收后，符合規(guī)劃要求的房地產(chǎn)項目，委托不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》對建設(shè)項目成果進行審核，然后準確記錄不動產(chǎn)登記中涉及的面積。依照《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》中的相關(guān)規(guī)定進行房屋首次登記。

原則上不動產(chǎn)登記產(chǎn)權(quán)過程中不需要對容積率情況進行再次審核，因為自然資源局已經(jīng)在房屋建設(shè)工程項目竣工驗收中和土地核驗過程中對其進行了審核確定。換言之，容積率超標(biāo)問題與不動產(chǎn)登記并沒有直接聯(lián)系[2]。

3.2多次測量，確定統(tǒng)一規(guī)范

依據(jù)國務(wù)院提出的工程項目建設(shè)審批領(lǐng)域應(yīng)按照“多測合一”的原則進行一次委托、各部門多次測繪、共享成果的測量標(biāo)準對不動產(chǎn)登記中房屋建筑面積進行審核。利用多角度、多部門合作，以保障權(quán)利人的合法權(quán)益、面積測算的準確性以及分攤的公平合理性。

面積存在差異時，可以在登記時按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，一方面可以請測繪部門重新進行測量，另一方面可以經(jīng)過有關(guān)部門核實后依據(jù)各部門決策進行處理。如果房屋測繪面積和規(guī)劃驗收報告書出現(xiàn)面積不一致的情況可以具體按照兩種情況處理：由于房產(chǎn)測繪和技術(shù)規(guī)范不相同導(dǎo)致的面積核算結(jié)果不一致。比如對于封閉式陽臺房屋測繪面積根據(jù)全部面積進行計算，但是規(guī)劃驗收只按照一半進行計算。

3.3實施不動產(chǎn)精細化管理

對于建設(shè)項目工程中計容面積的計算方式應(yīng)該規(guī)范化、統(tǒng)一化，出臺相應(yīng)文件對房屋建筑面積登記和收取地價款工作進行明確規(guī)定，具體包括項目工程建筑面積、計容面積、不動產(chǎn)登記面積、地價款情況等。最好可以從土地出讓時就明確可售房地產(chǎn)項目、可登記面積約定。

建設(shè)工程竣工后如果存在超過規(guī)劃批準面積的情況，要依法依規(guī)按照相關(guān)程序補辦手續(xù)[4]。

3.4避免面積糾紛給不動產(chǎn)登記帶來硬傷的改進措施

（1）重視房地產(chǎn)測繪審核在不動產(chǎn)登記中的地位和重要性，可以建立相應(yīng)管理機制，比如測管分離、管用分離等秉承不相同職務(wù)相分離原則，可以從源頭把控好，避免因為權(quán)責(zé)糾紛導(dǎo)致后期基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計不公正，統(tǒng)計混亂，影響不動產(chǎn)登記工作效率和規(guī)范化操作。

（2）在進行房屋測繪面積審核過程中，應(yīng)該采取積極和其他各部門、相關(guān)工作人員、業(yè)務(wù)深入溝通的方式。既要了解測繪專業(yè)技術(shù)人員能力，也要時刻密切關(guān)注建筑形態(tài)發(fā)展?fàn)顩r，充分體現(xiàn)專業(yè)技術(shù)人員的專業(yè)優(yōu)勢，保障房屋面積測繪審核工作全過程的規(guī)范、標(biāo)準、公正。

（3）測繪面積審核部門應(yīng)該建立比較完整的面積圖形庫和關(guān)于業(yè)主房屋測繪面積全部的測繪相關(guān)資料，包括測繪結(jié)果紙質(zhì)版，形成完整的測繪面積管理鏈條。可以為房屋產(chǎn)權(quán)登記工作和其他房屋面積糾紛問題、司法部門查詢、法拍等各種活動提供有效、全面的面積證據(jù)。

總結(jié)：

上文中了解到不動產(chǎn)登記審核過程中房屋建筑面積的測算部分最為關(guān)鍵，對于不動產(chǎn)登記工作中房屋面積核算遇到的難點問題提出了落實不動產(chǎn)依法登記、多次測量、確定統(tǒng)一規(guī)范、實施不動產(chǎn)精細化管理的對策，通過合理的溝通處理方式，盡可能保障人們自身利益。

參考文獻：

[1]崔明軍，宋亞凡，劉平利.農(nóng)房不動產(chǎn)登記中特殊部位面積計算解析[J].地理空間信息，2021，19（05）：111-115+6.

[2]連夏暉.新時期房地產(chǎn)項目不動產(chǎn)登記中建筑面積問題的探討[J].住宅與房地產(chǎn)，2020（36）：9-10.

[3]尹愛群.不動產(chǎn)登記中測繪與規(guī)劃面積差異分析及對策[J].中國房地產(chǎn)，2020（18）：56-59.

[4]孫天紅.不動產(chǎn)登記工作中審核房屋建筑面積的難點和方法探討[J].青海國土經(jīng)略，2019（04）：51-54.