張高 陳文

【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)事關(guān)國(guó)計(jì)民生，房地產(chǎn)企業(yè)一旦面臨破產(chǎn)，首當(dāng)其沖的就是購(gòu)房人利益。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件中，必須界定購(gòu)房人身份并分析購(gòu)房人權(quán)利性質(zhì)，才能更好地保護(hù)其權(quán)利行使。在主體資格認(rèn)定上，采用排除法確認(rèn)其是否具有真實(shí)的購(gòu)房意思表示。購(gòu)房人享有的權(quán)利性質(zhì)是一種物權(quán)期待權(quán)，必須滿足相應(yīng)的條件才能夠得到支持。研究購(gòu)房人權(quán)利問(wèn)題，對(duì)深化購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)、服務(wù)破產(chǎn)實(shí)踐都具有借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);破產(chǎn);購(gòu)房人;物權(quán)期待權(quán)? ? ? ? ? 【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.119

1、購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的提出

在國(guó)家宏觀政策強(qiáng)化指導(dǎo)、嚴(yán)格調(diào)控以及地方不斷細(xì)化各種措施的背景下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著愈發(fā)嚴(yán)峻的資金壓力，尤其是對(duì)于部分中小規(guī)模以及擴(kuò)張速度過(guò)快房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀。根據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年將近400家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序。

房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)與普通企業(yè)相比具有一定的特殊性。首先，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)牽涉面廣、涉及到的債權(quán)人數(shù)眾多，其中所涉及的商品房買(mǎi)受人群體權(quán)益保護(hù)問(wèn)題更是政府、法院以及全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)程序中適用的法律規(guī)范較為復(fù)雜，除破產(chǎn)法外，還涉及民法典、房地產(chǎn)法以及相關(guān)司法解釋等，這些法律法規(guī)之間并不是完全協(xié)調(diào)的，部分可能存在適用上的沖突，需要綜合考量、協(xié)調(diào)適用。最后，破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)具有特殊性，包括土地使用權(quán)、已竣工或在建中的商品房等，在建房屋資產(chǎn)的評(píng)估、拍賣(mài)或變賣(mài)程序同樣較難進(jìn)行。

從購(gòu)房人角度看，其在諸多利益群體中處于相對(duì)弱勢(shì)的地位。一方面，購(gòu)房自住的購(gòu)房人本質(zhì)上是消費(fèi)者，利益主體分散，相較房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或是其他債權(quán)主體而言維權(quán)能力較弱，容易遭受損失;另一方面，我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于較高水準(zhǔn)，購(gòu)房人所主張的權(quán)益能否實(shí)現(xiàn)對(duì)其影響巨大，若無(wú)法妥善解決，則隱含了社會(huì)不穩(wěn)定因素。

目前，我國(guó)立法對(duì)房地產(chǎn)破產(chǎn)案件中涉及購(gòu)房人權(quán)益問(wèn)題的規(guī)定仍較為模糊，因此，在破產(chǎn)案件中妥善處理購(gòu)房人權(quán)益問(wèn)題成為了實(shí)踐中的難點(diǎn)以及關(guān)鍵所在。本文從管理人角度出發(fā)，結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)購(gòu)房人權(quán)利的認(rèn)定路徑進(jìn)行分析，以期待對(duì)司法實(shí)踐有所裨益。

2、購(gòu)房人主體資格的界定

在具體探討權(quán)利問(wèn)題之前，首先需要明確權(quán)利主體這一基礎(chǔ)性問(wèn)題，即申報(bào)人是否符合購(gòu)房人身份。

2.1具備房屋買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)意思表示

實(shí)踐中，以購(gòu)房人身份向管理人申報(bào)對(duì)債務(wù)人名下房屋享有物權(quán)的主體呈現(xiàn)復(fù)雜化的特征，包括以訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同為借貸進(jìn)行擔(dān)保的、簽訂以房抵債協(xié)議的以及僅簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同等多種情形。下面筆者逐一展開(kāi)分析。

2.1.1簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同為借貸合同做擔(dān)保的認(rèn)定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人以簽訂買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸合同的擔(dān)保的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理。換言之，該類(lèi)債權(quán)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的基礎(chǔ)關(guān)系實(shí)際是借貸關(guān)系，并沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)房屋的真實(shí)意思表示。在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多以融資為目的，簽訂大量房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為民間借貸的擔(dān)保，并辦理網(wǎng)簽、預(yù)告登記。對(duì)于該種情形，仍應(yīng)認(rèn)定雙方屬于民間借貸的法律關(guān)系，該類(lèi)申報(bào)人不屬于真正的購(gòu)房人。

2.1.2簽訂以房抵債協(xié)議的認(rèn)定

以房抵債是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中普遍存在的操作方式，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)力清償債務(wù)時(shí)，債權(quán)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)成以房抵債的合意，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，通過(guò)以房抵債的方式清償之前債務(wù)。筆者認(rèn)為，以房抵債協(xié)議因訂立時(shí)間不同，其效力存在差異，應(yīng)分情況討論。

（1）在債務(wù)履行期限屆滿前簽訂以房抵債協(xié)議

債務(wù)履行期限屆滿前簽訂的以房抵債協(xié)議，由于債權(quán)尚未到期，債權(quán)數(shù)額與房屋的價(jià)值可能存在較大差距，如果直接認(rèn)定該約定有效，可能會(huì)導(dǎo)致雙方利益顯失公平。因此，在處理上一般參考先前《物權(quán)法》中關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的相關(guān)規(guī)定，不認(rèn)定該種情形下的以房抵債協(xié)議效力。

（2）在債務(wù)履行期限屆滿后簽訂以房抵債協(xié)議

債務(wù)履行期限屆滿后的以房抵債協(xié)議，如果沒(méi)有合同無(wú)效事由，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。基于有效的抵債協(xié)議，在債務(wù)消滅的同時(shí)，相應(yīng)的抵債價(jià)款即轉(zhuǎn)換成房款。此時(shí)應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《執(zhí)行異議規(guī)定》”）第28條的規(guī)定，審查其是否屬于無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人。

需明確的是，無(wú)論以房抵債協(xié)議的效力如何，以房抵債債權(quán)人都不符合消費(fèi)者購(gòu)房人的條件。主要原因是，從債權(quán)人主體看，以房抵債目的在于消滅原有債權(quán)，并非為生活居住需要。上述觀點(diǎn)在最高人民法院的（2020）最高法民申2256號(hào)裁定書(shū)中也得到了支持。此外，從立法目的角度看，對(duì)購(gòu)房人群體進(jìn)行特別保護(hù)，是基于保護(hù)其生存權(quán)的特殊需要，以房抵債并不滿足上述情況，故以房抵債的債權(quán)人不可能成為消費(fèi)者購(gòu)房人。

2.2購(gòu)房人的主要類(lèi)型

對(duì)于基礎(chǔ)關(guān)系為房屋買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利人，如無(wú)相反證據(jù)，管理人通常將主張房屋物權(quán)的權(quán)利人確認(rèn)為真實(shí)房屋買(mǎi)受人。但應(yīng)注意區(qū)分消費(fèi)者購(gòu)房人與一般無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)房人之間的區(qū)別。

2.2.1消費(fèi)者購(gòu)房人

根據(jù)《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條，對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者，應(yīng)限定為其購(gòu)買(mǎi)的商品房用于居住且在買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋的商品房購(gòu)買(mǎi)者。管理人一般應(yīng)要求債權(quán)人提交其在所購(gòu)房屋所在地房地產(chǎn)交易中心調(diào)取的不動(dòng)產(chǎn)登記信息或商品房合同備案信息等證據(jù)，對(duì)其名下在所購(gòu)房屋所在地同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)無(wú)其他用于居住的房屋加以佐證，繼而進(jìn)行認(rèn)定。

2.2.2一般無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)房人

根據(jù)《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)房屋并非用于必要的居住，而是用以投資、經(jīng)營(yíng)或其他目的，符合條件的，只能認(rèn)定為一般無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)房人。對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房人進(jìn)行特別保護(hù)的目的在于保護(hù)消費(fèi)者的居住、生存權(quán);而一般的購(gòu)房人不涉及生存權(quán)的問(wèn)題，因此對(duì)這部分主體的保護(hù)程度也理應(yīng)低于消費(fèi)者購(gòu)房人。

總而言之，對(duì)于權(quán)利主體的審核，應(yīng)當(dāng)注意權(quán)利人基于何種基礎(chǔ)關(guān)系對(duì)房屋主張權(quán)利，基礎(chǔ)關(guān)系為房屋買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利人也應(yīng)當(dāng)注意區(qū)分是消費(fèi)者購(gòu)房人還是一般無(wú)過(guò)錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)房人。

3、購(gòu)房人權(quán)利的性質(zhì)界定：物權(quán)與物權(quán)期待權(quán)的辨析

明確購(gòu)房人主體資格后，應(yīng)判斷購(gòu)房人享有的權(quán)利性質(zhì)問(wèn)題，目前存在物權(quán)和物權(quán)期待權(quán)兩種觀點(diǎn)。

3.1物權(quán)說(shuō)

對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍界定對(duì)破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)起到至關(guān)重要的影響。對(duì)于購(gòu)房人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋，有觀點(diǎn)認(rèn)為不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房人有權(quán)向管理人主張取回。主要依據(jù)是2002年最高法院出臺(tái)的《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《破產(chǎn)若干問(wèn)題規(guī)定》”）第71條，該條明確規(guī)定對(duì)于相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)、已向?qū)Ψ浇桓兜呢?cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。雖然第71條的規(guī)定并沒(méi)有在2013年最高院出臺(tái)的《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法>若干問(wèn)題的規(guī)定（二）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《破產(chǎn)法解釋二》”）中得到延續(xù)，但《破產(chǎn)若干問(wèn)題規(guī)定》也并沒(méi)有被最高院廢止，故仍然有效。

持物權(quán)說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為，《破產(chǎn)若干問(wèn)題規(guī)定》第71條第5、6項(xiàng)則是對(duì)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則做出的特殊規(guī)定，在支付完全對(duì)價(jià)或房屋完成交付之后，即便沒(méi)有完成登記，購(gòu)房人也可以取得房屋的物權(quán)。依照此種觀點(diǎn)，若買(mǎi)受人在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)之前已支付全部的購(gòu)房款，或已完成房屋的交付，則依據(jù)特別規(guī)定取得了所購(gòu)房屋的物權(quán)，可向管理人主張取回。

3.2對(duì)物權(quán)說(shuō)的批判

反對(duì)者認(rèn)為，《破產(chǎn)法解釋二》第2條中，對(duì)于不應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的情形，已經(jīng)做出了不同于《破產(chǎn)若干問(wèn)題規(guī)定》第71條規(guī)定的認(rèn)定。即便在《破產(chǎn)若干問(wèn)題規(guī)定》尚未明確廢止的情況下，根據(jù)新法優(yōu)于舊法的適用規(guī)則，也應(yīng)當(dāng)適用《破產(chǎn)法解釋二》，認(rèn)為案涉房屋屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。按照此種觀點(diǎn)，購(gòu)房人對(duì)所購(gòu)房屋不享有物權(quán)。

筆者更加贊同購(gòu)房人享有的并非物權(quán)，理由如下：

3.2.1從法律適用規(guī)則看，《破產(chǎn)若干問(wèn)題規(guī)定》不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)適用

《破產(chǎn)若干問(wèn)題規(guī)定》頒布時(shí)，我國(guó)尚未出臺(tái)《物權(quán)法》，對(duì)于物權(quán)的變動(dòng)規(guī)則并無(wú)法律的統(tǒng)一規(guī)定。隨后，《物權(quán)法》的出臺(tái)明確了我國(guó)物權(quán)的變動(dòng)規(guī)則，而《破產(chǎn)若干問(wèn)題規(guī)定》因與《物權(quán)法》確立的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則不符合，不應(yīng)再繼續(xù)適用其中第71條規(guī)定。

在（2020）最高法民申2681號(hào)案例當(dāng)中，最高院認(rèn)為《破產(chǎn)法解釋二》對(duì)不應(yīng)認(rèn)定為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的情形，已經(jīng)做出了不同于《破產(chǎn)若干問(wèn)題規(guī)定》第71條的規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)適用《破產(chǎn)法解釋二》的相關(guān)規(guī)定。因此，無(wú)論是依“上位法優(yōu)先于下位法”還是“新法優(yōu)于舊法”的法律適用規(guī)則，都應(yīng)根據(jù)新的司法解釋進(jìn)行認(rèn)定。

3.2.2物權(quán)說(shuō)與破產(chǎn)法中取回權(quán)的構(gòu)成要件沖突

按照物權(quán)說(shuō)主張，購(gòu)房人享有的是物權(quán)，此時(shí)其可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《破產(chǎn)法》”）的規(guī)定向管理人主張取回不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。但根據(jù)《破產(chǎn)法》第38條的規(guī)定，向管理人行使取回權(quán)的對(duì)象必須是“債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)”。當(dāng)房屋已向購(gòu)房人交付之后，實(shí)際上并不在債務(wù)人的占有之下，購(gòu)房人根本無(wú)法行使取回權(quán)，管理人也無(wú)法向其“再次交付并轉(zhuǎn)移占有”。因此，對(duì)于已向購(gòu)房人交付的房屋，若從物權(quán)角度出發(fā)向管理人行使取回權(quán)，存在適用上的沖突。

3.2.3《破產(chǎn)若干問(wèn)題規(guī)定》一刀切的保護(hù)模式不符合多種利益平衡的需求

對(duì)購(gòu)房人的權(quán)益進(jìn)行特殊規(guī)定，是出于優(yōu)先保護(hù)符合相關(guān)情形的消費(fèi)者購(gòu)房人生存權(quán)的考慮。但是，現(xiàn)實(shí)中并所有購(gòu)買(mǎi)商品房的購(gòu)房人都是消費(fèi)者購(gòu)房人。因此，應(yīng)當(dāng)限定享有優(yōu)先權(quán)之購(gòu)房人的主體范圍。然而，《破產(chǎn)若干問(wèn)題規(guī)定》不區(qū)分購(gòu)房主體范圍，統(tǒng)一賦予其特殊對(duì)待，違背了優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房人生存權(quán)的價(jià)值取向。

3.3物權(quán)期待權(quán)

《執(zhí)行異議規(guī)定》第28、29條規(guī)定分別對(duì)應(yīng)一般無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)房人、消費(fèi)者購(gòu)房人的權(quán)利，第30條則規(guī)定預(yù)告登記在執(zhí)行案件中的法律效果。結(jié)合《民事訴訟法司法解釋》第 312 條規(guī)定，案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足已排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的。上述規(guī)定均為確定購(gòu)房人優(yōu)先保護(hù)范圍提供了法律依據(jù)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用預(yù)售的方式進(jìn)行商品房銷(xiāo)售，債務(wù)人與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，標(biāo)的房屋仍處于在建狀態(tài)，且房屋實(shí)際交付日期和辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記日期都遠(yuǎn)在訂立合同時(shí)間之后。在此期間內(nèi)，購(gòu)房人基于合法有效房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的債權(quán)法律關(guān)系，與一般的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不同，而是在商品房建成之后取得所有權(quán)的一種期待權(quán)。

3.3.1《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條

第28條規(guī)定的是一般無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)，需根據(jù)以下四個(gè)要件進(jìn)行認(rèn)定：1）在法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;2）查封前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);3）已支付全部?jī)r(jià)款，或已按合同約定支付部分價(jià)款且剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;4）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

前3個(gè)條件屬于事實(shí)判斷，在理解適用方面爭(zhēng)議較小，第4個(gè)條件在實(shí)踐中存在理解不一致的情況。在最高院發(fā)布的《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《九民紀(jì)要》”）第127條第2款中對(duì)此做出了解釋?zhuān)阂话愣?，買(mǎi)受人只要有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過(guò)戶登記材料，或向出賣(mài)人提出了辦理過(guò)戶登記的請(qǐng)求等積極行為的，可以認(rèn)為符合該條件。買(mǎi)受人無(wú)上述積極行為，其未辦理過(guò)戶登記有合理的客觀理由的，亦可認(rèn)定符合該條件。

3.3.2《執(zhí)行異議規(guī)定》第29條

第29條規(guī)定的是消費(fèi)者購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)，對(duì)此認(rèn)定需要滿足以下三個(gè)要件：1）在法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同;2）所購(gòu)房屋系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋;3）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的50%。

該條文的第2項(xiàng)條件便是消費(fèi)者購(gòu)房人主體身份的要求，而支付價(jià)款方面，實(shí)踐中也并不是機(jī)械地完全按照50%的比例進(jìn)行判斷，如果非因消費(fèi)者原因?qū)е沦?gòu)房款未繳足50%（如合同約定或開(kāi)發(fā)商單方面原因），或者如《九民紀(jì)要》第125條第3款的規(guī)定的情形，支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，也可以理解為符合該規(guī)定的精神。

3.3.3《執(zhí)行異議規(guī)定》第30條

第30條規(guī)定的是預(yù)告登記的法律效果，與前兩條規(guī)定不同的是，預(yù)告登記人無(wú)需額外條件便可申請(qǐng)停止處分異議，這點(diǎn)延續(xù)了之前的《物權(quán)法》第20條以及《民法典》第221條的規(guī)定，即未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分不動(dòng)產(chǎn)，不發(fā)生物權(quán)效力。但預(yù)告登記人并不因此當(dāng)然獲得物權(quán)期待權(quán)，第30條后半段規(guī)定，只有符合物權(quán)登記條件的情況下，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，法院才應(yīng)當(dāng)予以支持。

總之，隨著法律修訂及司法解釋的更新，管理人履職過(guò)程中不應(yīng)直接將購(gòu)房人享有的權(quán)利性質(zhì)認(rèn)定為物權(quán)。在符合《執(zhí)行異議規(guī)定》的情況下，應(yīng)將購(gòu)房人享有的權(quán)利定性為物權(quán)期待權(quán)。

當(dāng)然，以物權(quán)期待權(quán)定性購(gòu)房人享有的權(quán)利性質(zhì)，沒(méi)有直接解決購(gòu)房人的該種權(quán)利在破產(chǎn)法中的順位問(wèn)題?！秷?zhí)行異議規(guī)定》是針對(duì)執(zhí)行案件所做出的規(guī)定，并非針對(duì)破產(chǎn)案件，權(quán)利人享有的“排除執(zhí)行的權(quán)利”能否直接等同于破產(chǎn)法上的“清償順位的優(yōu)先性”仍存在疑問(wèn)。此外，該規(guī)定僅僅賦予權(quán)利人“排除執(zhí)行”的防御權(quán)利，但卻沒(méi)有明文規(guī)定這樣的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，這同樣也是立法的不足之處。

4、影響購(gòu)房人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的因素：管理人解除權(quán)的行使以及房屋未竣工的情形

如前所述，購(gòu)房人對(duì)房屋享有的是物權(quán)期待權(quán)。一般情況下，購(gòu)房人可以基于此項(xiàng)權(quán)利向管理人主張過(guò)戶登記。但在實(shí)踐中，存在其他影響權(quán)利行使的因素。

4.1管理人的解除權(quán)

《破產(chǎn)法》第18條賦予管理人享有決定雙方均未履行完畢的合同是否解除的權(quán)利，其目的是最大限度保障全體債權(quán)人的利益。管理人一旦選擇解除合同，購(gòu)房人自然無(wú)權(quán)要求管理人進(jìn)行過(guò)戶登記。此時(shí)其產(chǎn)生的損失只能作為普通債權(quán)進(jìn)行申報(bào)。當(dāng)然，管理人的解除權(quán)也不能恣意行使。筆者對(duì)管理人解除權(quán)的限制情形進(jìn)行總結(jié)，當(dāng)購(gòu)房人主張繼續(xù)履行購(gòu)房合同且滿足下列條件時(shí)，可以限制管理人解除權(quán)的行使。

4.1.1購(gòu)房人已付清購(gòu)房全款

如果購(gòu)房人已付清全款，己方義務(wù)全部履行完畢，那么無(wú)論購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)商鋪還是住宅，也無(wú)論數(shù)量，均可對(duì)抗管理人的解除權(quán)。

4.1.2已辦理預(yù)告登記

《民法典》第221條規(guī)定辦理預(yù)告登記產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，這一對(duì)抗效力同樣及于管理人。因此對(duì)于已經(jīng)辦理預(yù)告登記的購(gòu)房人，管理人不能恣意行使解除權(quán)。

4.1.3消費(fèi)者購(gòu)房人付款超過(guò)合同總價(jià)款的50%

對(duì)于購(gòu)房人已經(jīng)支付大部分款項(xiàng)的情形管理人是否可以解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同存在較大爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同購(gòu)房主體進(jìn)行判斷。對(duì)于一般無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)房人，此時(shí)管理人可以解除合同。而對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)房人而言，由于涉及到購(gòu)房人的生存性權(quán)益，在破產(chǎn)解除權(quán)行使中也應(yīng)當(dāng)充分體現(xiàn)該條規(guī)定的精神，認(rèn)定在這種情形下管理人不得解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

4.2房屋未竣工

對(duì)于未竣工且管理人無(wú)法融資進(jìn)行續(xù)建的樓盤(pán)而言，此時(shí)房屋無(wú)法建成并向買(mǎi)受人過(guò)戶，屬于事實(shí)上履行不能。

在此情形下，購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)無(wú)法得到支持，只能轉(zhuǎn)化為金錢(qián)債權(quán)。金錢(qián)債權(quán)的清償順位也是個(gè)值得探討的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，對(duì)于一般無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)房人而言，由于《執(zhí)行異議規(guī)定》第28條規(guī)定其必須在查封前合法占有不動(dòng)產(chǎn)才能享有物權(quán)期待權(quán)，在房屋未竣工的情況下購(gòu)房人不可能享有物權(quán)期待權(quán)，因而其金錢(qián)債權(quán)只能作為普通債權(quán)進(jìn)行清償。但是消費(fèi)者購(gòu)房人的金錢(qián)債權(quán)卻可能由物權(quán)期待權(quán)轉(zhuǎn)換而來(lái)，根據(jù)2002年頒布的《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（現(xiàn)已廢止）第2條規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。該條文也是消費(fèi)者購(gòu)房人超級(jí)優(yōu)先權(quán)的來(lái)源，但是該規(guī)定目前已被廢止，導(dǎo)致如今消費(fèi)者購(gòu)房款的權(quán)利順位缺少法律的明文規(guī)定。

盡管如此，筆者認(rèn)為，基于保護(hù)消費(fèi)者購(gòu)房人生存權(quán)的需要，仍可以參照該批復(fù)的精神對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房人的購(gòu)房款予以優(yōu)先保護(hù)。《九民紀(jì)要》第126條也確認(rèn)了該批復(fù)所規(guī)定的消費(fèi)者購(gòu)房人超級(jí)優(yōu)先權(quán)的合理性，可見(jiàn)最高院的態(tài)度依然是認(rèn)為有必要對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房人生存權(quán)予以特別保護(hù)。

小結(jié)：

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件牽涉面廣、購(gòu)房人人數(shù)眾多、商品房買(mǎi)受人群體權(quán)益受到政府、法院、社會(huì)的高度關(guān)注。為避免激化矛盾、引起群體性事件、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，當(dāng)符合一定條件時(shí)，優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房人權(quán)利，符合我國(guó)現(xiàn)階段處理此類(lèi)案件的需要。但是，深入到破產(chǎn)法領(lǐng)域，仍然要明確通過(guò)哪些制度和路徑對(duì)購(gòu)房人的權(quán)利進(jìn)行保護(hù)，這樣既能夠有明確的法律依據(jù)，又能夠統(tǒng)一司法實(shí)踐的尺度，妥善解決破產(chǎn)中購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)問(wèn)題。

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