李增睿

【摘要】近年來，隨著我國土地成交價格的快速上漲，以及房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的逐步深入，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐漸縮小。因此，只有通過實(shí)施有效的成本管理政策，才能最大限度的避免當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金問題引發(fā)的開發(fā)危機(jī)，保證企業(yè)健康有序發(fā)展，確保企業(yè)規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);項目管理;成本控制;措施

房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場競爭中立于不敗之地，就必須對項目開發(fā)的全過程進(jìn)行有效的成本控制。在保證工程質(zhì)量的同時，可以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)效益最大化，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

1、房地產(chǎn)項目成本控制管理原則

1.1堅持經(jīng)濟(jì)性原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目最重要的目的是獲取經(jīng)濟(jì)利益。提高房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)和銷售中的經(jīng)濟(jì)效益的手段很多。一方面要加強(qiáng)自身品牌建設(shè)，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的建筑，從而提高企業(yè)的美譽(yù)度，獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，要控制房地產(chǎn)項目的全鏈條成本，減少不必要的投資，保證房地產(chǎn)項目少花錢、多賺利潤。

1.2堅持綜合治理的原則

房地產(chǎn)項目從投資建設(shè)之初到最終與客戶交易，涵蓋了包括投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售等各個環(huán)節(jié)的全鏈條過程。因此，房地產(chǎn)項目的成本控制不僅要停留在項目開發(fā)建設(shè)過程中，而且要堅持全面控制的原則，將成本控制的范圍擴(kuò)大到項目建成后的銷售等后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能保證項目的成本控制覆蓋房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程，有效降低項目成本，合理分配資金使用，從而獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。

1.3堅持目標(biāo)成本控制原則

在房地產(chǎn)項目成本控制中，要堅持“精確、準(zhǔn)確、嚴(yán)格”的原則，將成本控制的范圍縮小到每個目標(biāo)，制定合理的各階段控制目標(biāo)，增強(qiáng)成本控制的方向性和針對性。如開發(fā)階段的投資預(yù)算、施工階段的采購成本控制、銷售階段的人工成本控制等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分類，制定控制目標(biāo)，采取合理、科學(xué)的控制方法，將房地產(chǎn)項目成本控制在合理范圍內(nèi)。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理與成本控制的措施

2.1決策階段成本控制

為了保證決策階段成本控制的有效性和合理性，首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理層必須對現(xiàn)階段的成本控制給予足夠的重視。第二，對項目的市場潛力和發(fā)展前景進(jìn)行深入的調(diào)查和分析，掌握項目的市場潛力和發(fā)展前景。此外，規(guī)劃和界定項目開發(fā)所需的土地面積和建筑密度，并探討影響項目開發(fā)成本的潛在因素。最后，結(jié)合項目開發(fā)和市場情況的實(shí)際需要，深入研究該項目的可行性和效益，確保前期開發(fā)項目符合市場需求，為房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益最大化奠定基礎(chǔ)。

2.2規(guī)劃設(shè)計階段

在規(guī)劃設(shè)計階段，企業(yè)將開發(fā)實(shí)施方案落實(shí)到具體個人，將總體方案設(shè)計與施工圖設(shè)計分開。通過這種方法，可以將兩個方面的成本分別控制，有助于有效地控制總成本。前期成本控制的另一個重點(diǎn)是三通一平工程的成本。在土石方規(guī)劃中，由于其工期短、質(zhì)量要求低，可在規(guī)劃中進(jìn)行總價招標(biāo)，以減少不必要的成本。在施工過程中鋪設(shè)水電線路時，必須考慮工程建成后居民的用電、用水需求。鋪設(shè)一次完成。不要重復(fù)鋪設(shè)以增加不必要的成本。以上兩項是規(guī)劃設(shè)計階段需要考慮的重點(diǎn)。

2.3投標(biāo)及合同簽訂階段

招投標(biāo)是項目中后期成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)在工程勘察設(shè)計、后期施工等工程任務(wù)招標(biāo)過程中，應(yīng)當(dāng)公示招標(biāo)全過程，選擇最佳承包人，并在招標(biāo)過程中遵守當(dāng)?shù)刈钚碌恼袠?biāo)投標(biāo)法。在滿足基本要求的前提下，選擇成本最低的承包商，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。優(yōu)先選擇建設(shè)施工項目總承包模式，提高效率，降低風(fēng)險，減少承包人數(shù)量，采取打包形式，更好的把控項目總體成本。

2.4施工階段成本控制

（1）管理措施：在項目實(shí)施過程中，落實(shí)管理人員的職能分工，編制項目階段的投資計劃和施工組織設(shè)計。

（2）經(jīng)濟(jì)措施：投資者應(yīng)根據(jù)階段性目標(biāo)編制資本計劃，確定年度投資計劃的控制目標(biāo)。并制定相應(yīng)的預(yù)防對策，計量施工進(jìn)度和工程量，建立項目資金臺賬，控制施工過程中的投資，定期將實(shí)際總投資成本與目標(biāo)成本控制進(jìn)行比較，如有偏差，分析并采取措施糾正偏差;協(xié)商解決可能發(fā)生的工程變更、合同調(diào)價索賠、現(xiàn)場簽證確認(rèn)費(fèi)等;審核工程竣工結(jié)算;分析預(yù)測施工過程中的投資支出。

（3）技術(shù)措施：設(shè)計變更的經(jīng)濟(jì)分析、施工方法及定額。根據(jù)定額和合同，嚴(yán)格控制設(shè)計變更，經(jīng)過定額計算和市場價格分析比較，提出設(shè)計變更，以節(jié)約投資。

（4）合同措施：做好施工合同的披露工作;做好各種工程的施工記錄，特別是隱蔽工程的施工記錄，如樁基礎(chǔ)深度、鉆孔深度、孔深超過設(shè)計深度;應(yīng)進(jìn)行圖像記錄并分析過深的原因。做好設(shè)計變更記錄，保存各種文件，特別是有實(shí)際施工變更的圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供真實(shí)依據(jù)。在簽訂補(bǔ)充合同時，應(yīng)考慮偏差對成本目標(biāo)的影響;對施工圖預(yù)算超過初步設(shè)計概算的施工圖設(shè)計部分，應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行詳細(xì)分析，找出主要原因，調(diào)整或修訂控制目標(biāo)，并動態(tài)實(shí)施項目成本控制管理。應(yīng)選擇專業(yè)分包商，防止不正當(dāng)競爭和串通。第一時間深入施工現(xiàn)場，收集掌握施工現(xiàn)場信息。按圖紙和合同條款檢查現(xiàn)場施工情況，了解、掌握和收集現(xiàn)場有關(guān)資料，及時審查因工程變更和現(xiàn)場簽證而發(fā)生的費(fèi)用，調(diào)整控制目標(biāo)，為竣工結(jié)算提供必要的依據(jù)。

2.5竣工結(jié)算階段工程造價的控制

竣工結(jié)算是成本控制的最后階段。除嚴(yán)格審查工程結(jié)算費(fèi)用外，主要核實(shí)結(jié)算工程量的計算是否按竣工圖計算，定額收取是否與投標(biāo)報價表相對應(yīng)，收費(fèi)間隔是否符合合同規(guī)定，對不合格項目的現(xiàn)場簽證，以及未經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)的增加技術(shù)措施的施工合同條款進(jìn)行檢查。一是工程是否具備驗收條件;二是必須執(zhí)行合同約定的計價依據(jù)和計價方法，區(qū)分總承包和分包工程，區(qū)分施工邊界。三是設(shè)備、材料的檢驗合格證，質(zhì)量是否合格，明確甲供材料的數(shù)量;四是嚴(yán)格按照合同條款變更評審的原則確定變更部分的價格，材料價格的市場波動是否調(diào)整，應(yīng)根據(jù)合同中調(diào)整價格波動的原則進(jìn)行調(diào)整。

結(jié)語：

總之，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有效控制成本的方法很多，成本控制是一個復(fù)雜的過程，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合實(shí)際情況科學(xué)規(guī)劃，充分考慮各個環(huán)節(jié)。

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