【摘要】近幾年來，房地產(chǎn)市場的發(fā)展恰似坂上走丸，一路高歌，所展現(xiàn)出來的巨大潛力是前所未見的，也由此誕生了不可勝數(shù)的財(cái)富奇跡。然而，在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中，一些難點(diǎn)開始跟著顯現(xiàn)而出，成為阻礙項(xiàng)目正常實(shí)施的攔路障，項(xiàng)目建設(shè)通常開工時(shí)紅紅火火，施工時(shí)焦頭爛額，交工時(shí)心如火灼。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中一些“久治不愈”的頑疾展開了深入剖析，并由此“對癥下藥”提出了針對性的優(yōu)化措施，以期能對推動(dòng)我國房地產(chǎn)事業(yè)走向健康軌道提供一臂之力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā);工程管理;難點(diǎn)分析;對策探究

時(shí)至今日，房地產(chǎn)已然成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱之一，與人民能否安居樂業(yè)休戚相關(guān)，與國家經(jīng)濟(jì)增長緊緊捆綁在一起，該產(chǎn)業(yè)質(zhì)量發(fā)展的好與壞可謂關(guān)系重大，牽扯眾多。不過，令人喜憂參半的是，房地產(chǎn)事業(yè)在如竹子拔節(jié)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，其開發(fā)項(xiàng)目管理也開始面臨愈來愈多的難題和困境，在一定程度上制約了開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。只有采取行之有效的措施，攻克這些管理難點(diǎn)，如此才能為項(xiàng)目建設(shè)的順利開展保駕護(hù)航，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)期的項(xiàng)目工程管理目標(biāo)，同時(shí)對提升項(xiàng)目工程管理水平也是大有裨益。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理難點(diǎn)

1.1決策機(jī)制不完善

決策階段的躊躇徘徊、臨時(shí)變陣、草率武斷等，其所引起的問題如定時(shí)炸彈一樣會(huì)在項(xiàng)目實(shí)施過程中爆發(fā)出來，從而給項(xiàng)目工程管理帶來諸多不便，增加其難度。當(dāng)工程必須倉皇上馬或工程內(nèi)容搖擺不定遷延日久時(shí)，因產(chǎn)品研究方面資源不充足，所謂決策就演變?yōu)閭€(gè)別領(lǐng)導(dǎo)“一時(shí)腦熱”或者心血來潮盲目做下的決定，領(lǐng)導(dǎo)成為具體工作名副其實(shí)的掌舵者和操控者，決策沒有建立在實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)和依據(jù)之上，在施工過程中一些意外常常不期而至，給工程管理帶來了許多困擾和難題。

1.2房屋質(zhì)量管理體系不完善

我國建筑市場正在日趨規(guī)范和完善，對施工質(zhì)量的要求也隨之水漲船高。質(zhì)量是建筑的命脈靈魂，它的好壞既可以置施工單位于死地，也能令其長青不衰。其實(shí)，目前建筑施工市場的競爭程度之所以一再升級(jí)，歸根結(jié)底還是對施工質(zhì)量的競爭。然而當(dāng)下，我國房地產(chǎn)工程施工管理卻是過于寬松，各方缺乏嚴(yán)格規(guī)范的監(jiān)管，管理體制缺失不健全，在質(zhì)量管控方面尚有一些空白區(qū)，因此存在著不少潛在的安全隱患。

1.3成本控制不足

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，成本控制一直以來都是重點(diǎn)，同時(shí)也是難點(diǎn)所在。一旦成本控制出現(xiàn)缺失或漏洞時(shí)，將會(huì)對企業(yè)的效益產(chǎn)生深遠(yuǎn)甚至致命的影響，其作用絕對不可小覷，進(jìn)而還可能會(huì)激發(fā)三方矛盾。由于房地產(chǎn)市場真正興起的時(shí)間并不長，因而在成本控制方面還存在許多不足亟待完善，在項(xiàng)目前期策劃和設(shè)計(jì)階段造成了大量不必要的浪費(fèi)，當(dāng)項(xiàng)目正式實(shí)施起來以后，思想上也不注重對各個(gè)階段進(jìn)行科學(xué)的成本控制，從而導(dǎo)致預(yù)算的資金投入無法滿足實(shí)際的花費(fèi)開銷，嚴(yán)重阻礙了項(xiàng)目后期的平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，帶來了許多不必要的麻煩。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的優(yōu)化對策

2.1做好調(diào)研工作，提高決策水平和效率

決策階段好比是房地產(chǎn)項(xiàng)目的龍頭，決定著其是否可行，同時(shí)對項(xiàng)目工程的進(jìn)度安排、資金投入、人員調(diào)配等幾乎起著決定性的作用，對于項(xiàng)目的全過程管理所發(fā)揮的影響舉足輕重。對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，效率和效益劃等號(hào)的，如果決策階段的工作效率拖沓滯后無疑會(huì)導(dǎo)致機(jī)遇白白流逝。因此，做好項(xiàng)目前期的調(diào)查研究工作，這是房地產(chǎn)開發(fā)商的首要之舉，亦是管理者做出決策必不可少的前提條件。只有基于實(shí)際，縱覽全局，統(tǒng)籌規(guī)劃，對當(dāng)?shù)厥袌鲇兄浞值恼{(diào)研，并具有明確詳細(xì)的數(shù)據(jù)支持，只有具備了這些因素方能確保制定出來的決策是科學(xué)合理，具有較高水準(zhǔn)的，并且效率也是最大化的。重視項(xiàng)目的前期調(diào)研工作，就必須重視前期研究決策的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的合理搭配與投入;要建立完善的決策支持機(jī)構(gòu)，收集整合支持性資源;規(guī)范決策程序，切實(shí)提高決策水平和效率。

2.2健全房屋施工質(zhì)量保障體系

房屋施工質(zhì)量與開發(fā)項(xiàng)目的效益兩者可以說是互為唇齒，彼此相連的。房屋質(zhì)量是開發(fā)項(xiàng)目的核心所在，質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，所謂的效益也都只是夢幻泡影而已，甚至還會(huì)成為施工企業(yè)走向滅亡的導(dǎo)火索。因此，對房屋施工質(zhì)量的管理的重要性就顯得不言而喻，但其是非常冗雜的，需要構(gòu)建出一個(gè)完整的體系，并非單靠個(gè)人之力所能及，只有各方支持多措并施才能夠得以實(shí)現(xiàn)。首先，施工單位必須對國家的相關(guān)規(guī)章制度嚴(yán)格恪守，在企業(yè)內(nèi)部建立明確完善、公私分明、言出法隨的質(zhì)量責(zé)任制，對用戶的意見要做到兼聽則明，層層把關(guān)工程的質(zhì)量，將“質(zhì)量為先，效益次之”的理念值根于每位企業(yè)員工的心中。其次，政府也要落實(shí)國家的法律法規(guī)，做到執(zhí)法必嚴(yán)，違法必辦，堅(jiān)決杜絕損公肥私、弄虛作假等惡劣行為，從而確保施工質(zhì)量達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)。只有政府和企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，齊心戮力，方能建立健全房屋施工質(zhì)量保障體系。

2.3逐步完善成本管理制度

資金之于企業(yè)，就好比血液之人體。保證房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量的首要之重，關(guān)鍵在于必須有一個(gè)健全明確的成本管理制度作保障，唯有如此，才能為接下來項(xiàng)目的有序健康運(yùn)轉(zhuǎn)打下堅(jiān)實(shí)鋪墊，進(jìn)而創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)繁雜的系統(tǒng)過程，周期冗長，涉及面廣，并且投資巨大，任一環(huán)節(jié)管理要想確保項(xiàng)目管理的質(zhì)量，就必須對策劃、設(shè)計(jì)、發(fā)包、施工等各個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行科學(xué)的管控，責(zé)成相關(guān)部門人員出具詳細(xì)的工作計(jì)劃和工作安排，并定期對項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行階段性測評(píng)和質(zhì)量評(píng)估，根據(jù)實(shí)際情況臨機(jī)制變進(jìn)行針對性的調(diào)整，從而使工程建設(shè)項(xiàng)目能在平穩(wěn)的軌道上高速運(yùn)行。

結(jié)語：

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面很廣的工程，詭譎多變的市場環(huán)境使得風(fēng)險(xiǎn)大大加劇。如何在保證安全的前提下，優(yōu)化成本控制，縮短工程周期，提高工程質(zhì)量，這是需要廣大工程管理者亟待思考、探究、解決的問題。因項(xiàng)目不同，所面對的環(huán)境也是有所差異，由此需要面臨的難點(diǎn)和困境亦是大相徑庭，導(dǎo)致常常難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的項(xiàng)目工程管理目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益不盡人意。故而，在實(shí)際的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)過程中，對其進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范、有效的管理，不斷提升管理水平，只有這樣才能切實(shí)保證房地產(chǎn)項(xiàng)目如期高質(zhì)的完成，從而為企業(yè)平穩(wěn)有序的發(fā)展注入無限源動(dòng)力。

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作者簡介：

閻佳琴（1998.05—），女，漢族，四川人，本科，東北林業(yè)大學(xué)，研究方向：工程管理。