宋煜

在國家對房地產(chǎn)企業(yè)宏觀持續(xù)調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)從一開始的粗放型管理逐步向精細(xì)化管理邁進(jìn)，標(biāo)志著企業(yè)經(jīng)營活動與項(xiàng)目管理初步成熟。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，資金和人力密集大，相應(yīng)的財務(wù)管理風(fēng)險也大，因此加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算管理十分必要。本文先對房地產(chǎn)企業(yè)推行全面預(yù)算管理意義進(jìn)行概述，分析當(dāng)前房地產(chǎn)全面預(yù)算管理存在的困難與問題，并提出有效的改進(jìn)措施。

一、引言

全面預(yù)算管理作為企業(yè)管理中的重要構(gòu)成部分，其特點(diǎn)：全過程、全員以及全方位，結(jié)合到房地產(chǎn)企業(yè)中，全面預(yù)算管理工作是將企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施、監(jiān)督與激勵機(jī)制建設(shè)等重要且待解決的問題集中在一個體系中，通過對體系有效的管控實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營活動和項(xiàng)目管理中的資源配置，以及提升房地產(chǎn)項(xiàng)目和企業(yè)戰(zhàn)略管理水平。因此企業(yè)樹立正確的全面預(yù)算管理思維，并科學(xué)有效地運(yùn)用到企業(yè)管理中，提升企業(yè)管理水平的同時，還能穩(wěn)步推進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)推行全面預(yù)算管理的主要意義

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，企業(yè)推行全面預(yù)算管理的意義在于：第一，鑒于房地產(chǎn)與其他行業(yè)的不同，除了開發(fā)周期長，資金和勞動力密集相對大外，房地產(chǎn)是極易受到國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響的行業(yè)，因此加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算管理，能對外界形勢動態(tài)有所了解，并及時根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)變動做出相應(yīng)調(diào)動;第二，考慮到全面預(yù)算管理范圍廣、涉及人員多、業(yè)務(wù)管理全面化，更能滿足房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制和持續(xù)發(fā)展的需要，以及有效地提升了企業(yè)整體管理工作的效率與質(zhì)量，尤其是財務(wù)管理效能。比如科學(xué)有效地引導(dǎo)工作人員加強(qiáng)成本控制、資產(chǎn)管理的實(shí)效性與規(guī)范性，構(gòu)建更加完善更加系統(tǒng)的現(xiàn)代化財務(wù)管理綜合體系，以促進(jìn)企業(yè)更好管理內(nèi)部，及時規(guī)避財務(wù)管理風(fēng)險;第三，為房地產(chǎn)企業(yè)的市場注入活力。全面預(yù)算管理工作的開展不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)自身拓展業(yè)務(wù)，更好地為項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)，還因增強(qiáng)企業(yè)的管理規(guī)范性與科學(xué)性，使整個房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范性有所增加，維護(hù)市場秩序。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作中遇到的困難

（一）預(yù)算管理組織構(gòu)成有待完善

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)流程，一般是有由財務(wù)部門主要負(fù)責(zé)預(yù)算相關(guān)工作，大致是分為兩部分：一是全面預(yù)算編制;二是全面預(yù)算執(zhí)行。前者是由財務(wù)部門下發(fā)到企業(yè)各個部門，讓各個部門的負(fù)責(zé)人對全面預(yù)算管理進(jìn)行編制，企業(yè)董事會負(fù)責(zé)預(yù)算編制審核工作，而這個過程中企業(yè)基層人員并未參與企業(yè)預(yù)算編制。后者全面預(yù)算管理工作的實(shí)施，則是由領(lǐng)導(dǎo)層指導(dǎo)。在這預(yù)算流程中，先由企業(yè)各個部門根據(jù)部門上年或近些年的各項(xiàng)成本費(fèi)用對預(yù)算進(jìn)行編制，然后上交到財務(wù)部門，由財務(wù)人員對各部門上交的預(yù)算報告進(jìn)行整理與匯總，最后將匯總報告交于企業(yè)董事會審批，并由董事會確定最終的預(yù)算編制。整個預(yù)算過程不僅未考慮到基層員工的意見，而且流程過于繁瑣，不利于信息及時反饋于監(jiān)管，以及全面預(yù)算工作開展。

（二）預(yù)算管理脫離戰(zhàn)略規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理需要一個良好的基礎(chǔ)環(huán)境，包括企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)高度重視預(yù)算工作、完善的預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)與制度、以及企業(yè)全體員工的積極配合等等，其中員工參與和配合又建立在預(yù)算管理工作與其自身職業(yè)規(guī)劃以及績效考核掛鉤的基礎(chǔ)上。但是目前，預(yù)算管理工作的環(huán)境卻不是理想中的情況，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)開展預(yù)算管理工作過程中，普遍存在的一種現(xiàn)象：企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃是董事會制定的，預(yù)算編制主要是財務(wù)部門負(fù)責(zé)的，而績效指標(biāo)是人力資源部門確定的，因此造成企業(yè)戰(zhàn)略制定的背后不是預(yù)算支持的，預(yù)算支持的和考核的內(nèi)容又不相關(guān)，考核的內(nèi)容更是和企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不一致。因此出現(xiàn)兩種情況，一是房地產(chǎn)企業(yè)為了追求項(xiàng)目利潤，忽視企業(yè)整體戰(zhàn)略部署，使預(yù)算編制脫離企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃;二是預(yù)算編制止于財務(wù)預(yù)算，并未根據(jù)市場情況和企業(yè)自身經(jīng)營狀況進(jìn)行審視與深入分析，而就盲目制定數(shù)據(jù)，造成預(yù)算信息失真。

（三）多項(xiàng)目預(yù)算銜接不暢，缺少統(tǒng)籌兼顧

項(xiàng)目開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的單元，具有開發(fā)周期長且投資金額相對較大、收支匹配難、利潤與實(shí)際現(xiàn)金流相差較大等特點(diǎn)，雖項(xiàng)目預(yù)算編制屬于企業(yè)全面預(yù)算管理基礎(chǔ)內(nèi)容，但是相比年度預(yù)算和財務(wù)預(yù)算的價值，房地產(chǎn)企業(yè)顯然重年度和財務(wù)預(yù)算而輕視項(xiàng)目，因此對于項(xiàng)目開發(fā)周期性和多項(xiàng)目資源需求的協(xié)調(diào)性并未過多關(guān)注，以至于項(xiàng)目在分配資源時發(fā)生摩擦，對企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展十分不利。

四、對房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作的建議

（一）加強(qiáng)健全預(yù)算管理組織體系

首先要充分理解關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理三大特點(diǎn)，預(yù)算全過程、全員、業(yè)務(wù)活動全方位。預(yù)算全過程和業(yè)務(wù)活動全方位，是指房地產(chǎn)企業(yè)所有經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目或活動都要有一個預(yù)算管理的全過程，包括預(yù)算編制、預(yù)算控制與執(zhí)行以及考評獎勵等。對于全員，是要求參與全面預(yù)算管理的人員，既有權(quán)威者發(fā)言，又有基層員工建議，企業(yè)各高層、各部門以及員工共同參與預(yù)算的編制與監(jiān)督。其次才能在科學(xué)的預(yù)算管理理念上，構(gòu)建出一個相對完善的預(yù)算管理組織體系，進(jìn)行全面預(yù)算管理。第一，管理體系中需要明確預(yù)算管理具體負(fù)責(zé)部門及負(fù)責(zé)人;第二，設(shè)立相對獨(dú)立的預(yù)算工作監(jiān)督機(jī)構(gòu)，定期或不定期對財務(wù)預(yù)算進(jìn)程和效果進(jìn)行審查;第三，制定相關(guān)制度規(guī)范預(yù)算執(zhí)行員工的行為，同時也保障了預(yù)算管理工作的執(zhí)行力。最后，通過將具有實(shí)效功能的預(yù)算管理組織運(yùn)用在全面預(yù)算管理工作當(dāng)中，使預(yù)算過程專業(yè)化、流暢化以及規(guī)范化，提高企業(yè)預(yù)算管理能力，為深入落實(shí)企業(yè)戰(zhàn)略保駕護(hù)航。

（二）確保預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)一致

企業(yè)將有限的資源高度集中并利用在既定目標(biāo)上，以此保證預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)一致。既定的目標(biāo)包含著企業(yè)的愿景與使命，因此被人們命名為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。戰(zhàn)略目標(biāo)具有企業(yè)長遠(yuǎn)宏大的愿景與使命，勢必將企業(yè)的組織資源都聚焦在企業(yè)核心戰(zhàn)略業(yè)務(wù)上。為了確保戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)對有限的資源認(rèn)真規(guī)劃，并根據(jù)經(jīng)營重點(diǎn)與方向擬定戰(zhàn)略規(guī)劃，確保企業(yè)戰(zhàn)略在實(shí)施中有規(guī)劃與謀略。。戰(zhàn)略規(guī)劃包括明確實(shí)施步驟、策略和路徑，并將其內(nèi)容以年度計劃的形式呈現(xiàn)，再以戰(zhàn)略規(guī)劃為導(dǎo)向的前提下，反映企業(yè)在一年內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營所要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算以及財務(wù)預(yù)算，同時也保障了企業(yè)的短期目標(biāo)、長期目標(biāo)與預(yù)算目標(biāo)一致性。

此外在保障預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)一致性的同時，還應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制的科學(xué)性與實(shí)效性。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制人員需要根據(jù)市場實(shí)際情況和企業(yè)自身經(jīng)營狀況，對原有的預(yù)算管理體系進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整與優(yōu)化，在合理追求效益的前提下，摒棄“低報高完成”錯誤的預(yù)算管理理念，并采取合理有效的預(yù)算編制方法，使預(yù)算管理體系不斷適應(yīng)企業(yè)發(fā)展要求，保證預(yù)算編制工作的合理性與科學(xué)性。

（三）加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算與財務(wù)預(yù)算、年度預(yù)算等銜接

房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與項(xiàng)目預(yù)算的關(guān)系，項(xiàng)目預(yù)算是企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)橫向分解而來，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)則是依托項(xiàng)目預(yù)算有效實(shí)施才能逐步實(shí)現(xiàn)，因此務(wù)必在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中深入貫徹全面預(yù)算管理理念，并采取合理有效的全面預(yù)算管理手段對企業(yè)資源進(jìn)行均衡分配。除此之外，還要做好實(shí)效的項(xiàng)目預(yù)算計劃書和投資回報評估表，以此對施工工程進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算約束，不僅能提高企業(yè)項(xiàng)目管理水平和質(zhì)量，同時也能減少外部因素對項(xiàng)目開發(fā)的影響。

而針對項(xiàng)目預(yù)算與財務(wù)預(yù)算、年度預(yù)算銜接問題，首先，確保項(xiàng)目預(yù)算的規(guī)范性與可行性。房地產(chǎn)企業(yè)通過增加對項(xiàng)目全生命周期管理的研究力度，并根據(jù)研究報告建立健全的項(xiàng)目全生命周期預(yù)算編制制度。由于項(xiàng)目全生命周期包含了項(xiàng)目由最初的投資決策到產(chǎn)品銷售全過程，因此在預(yù)算編制制度制定上會更加全面、具體，不僅能充分實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理的規(guī)范、可行性，對于資金分配也更加清晰、合理，同時也增加了項(xiàng)目預(yù)算與年度預(yù)算之間的黏性。再者，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合。企業(yè)加快財務(wù)、業(yè)務(wù)部門融合與統(tǒng)一，才能有助于全面預(yù)算管理理念深入貫徹到業(yè)務(wù)層、服務(wù)業(yè)務(wù)層。鑒于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開展離不開科學(xué)的預(yù)算編制與執(zhí)行，加強(qiáng)業(yè)財融合進(jìn)程，一是從制度上確保業(yè)、財部門融合與銜接，二是強(qiáng)化業(yè)財融合，比如在業(yè)務(wù)開展資金準(zhǔn)備充足前提下堅持“權(quán)責(zé)發(fā)生制”、以業(yè)務(wù)開展為依據(jù)強(qiáng)化部門預(yù)算、部門預(yù)算編制引入財務(wù)預(yù)算審核等等，以最大限度保證財務(wù)預(yù)算、業(yè)務(wù)預(yù)算以及項(xiàng)目預(yù)算一致性。

（四）完善監(jiān)督與評價機(jī)制

針對監(jiān)督機(jī)制，首先保證監(jiān)督機(jī)構(gòu)是一個獨(dú)立的部門，人員聘用方面盡量不要涉及多崗位或與之利益相關(guān)的人員擔(dān)任監(jiān)督職責(zé);其次加強(qiáng)監(jiān)督人員專業(yè)素養(yǎng)培訓(xùn)。專業(yè)素養(yǎng)培訓(xùn)可以分成兩部分，一是監(jiān)督能力;二是人員素養(yǎng)問題。監(jiān)督能力的培訓(xùn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過聘請業(yè)界專家進(jìn)行演講、開辦理論知識講座等形式，組織監(jiān)督人員學(xué)習(xí)和了解預(yù)算管理知識，提高自身的管理能力，以便在預(yù)算執(zhí)行中運(yùn)用知識發(fā)揮監(jiān)管作用。人員素養(yǎng)問題，則是提高監(jiān)督人員的責(zé)任感，并加強(qiáng)思想道德，對監(jiān)督工作不松懈、不存私。三是保證監(jiān)督機(jī)構(gòu)具有一定的權(quán)威性，如若針對全面預(yù)算管理執(zhí)行進(jìn)程與效果設(shè)立監(jiān)督審計部門或小組，其負(fù)責(zé)人建議由企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)者為第一負(fù)責(zé)人，這樣才能有助于房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到全面預(yù)算管理預(yù)期效果。而完善房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績評價機(jī)制，需要注意三個評價指標(biāo)原則：第一，綜合性原則，是指業(yè)績評價指標(biāo)既有定量成分，又有定性成分;第二，可行性原則，制定評價指標(biāo)時一定要結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況，并對實(shí)際效果不佳的指標(biāo)及時進(jìn)行調(diào)整;第三，動態(tài)性原則，無論是市場經(jīng)濟(jì)受到國家宏觀調(diào)控的支配，還是企業(yè)自身戰(zhàn)略規(guī)劃的調(diào)整，都應(yīng)該保證評價指標(biāo)與之相適應(yīng)，這樣才能構(gòu)建完善的評價機(jī)制。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)推行的全面預(yù)算管理工作，需要注意幾點(diǎn)：第一，根據(jù)企業(yè)自身行業(yè)的特點(diǎn)和發(fā)展愿景，建立完善的預(yù)算管理組織體系;第二，在保證預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)相適應(yīng)下，優(yōu)化企業(yè)資源配置;最后，加強(qiáng)企業(yè)管理能力和提高企業(yè)經(jīng)營效益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)。

（作者單位：實(shí)地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）