耿沛

在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況下，房地產(chǎn)業(yè)的重要性得到凸顯。作為推動國民經(jīng)濟(jì)增長的汽車發(fā)動機(jī)，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占據(jù)關(guān)鍵位置。本文重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和國內(nèi)外市場的開拓，探討房地產(chǎn)業(yè)在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要影響。由所收集的數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展將大大提高國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。同時，由于炒房現(xiàn)象突出，其價格起伏較大，不利于國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

一、引言

隨著現(xiàn)代化的發(fā)展，城市人口越來越多，經(jīng)濟(jì)更加繁榮，房地產(chǎn)業(yè)也隨之興起。房地產(chǎn)業(yè)的興起建立在國家平均經(jīng)濟(jì)狀況的基礎(chǔ)上。在很大程度上，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以對國民經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生推動作用，一定程度上有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其對國民經(jīng)濟(jì)的作用是多方面的。鑒于步入現(xiàn)代化以來中國經(jīng)濟(jì)增長速度降低，在此過程中，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)知，明確其對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，提高專業(yè)人員應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)挑戰(zhàn)的能力，科學(xué)合理促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長。

二、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r

房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)是社會經(jīng)濟(jì)增長的重要支柱，市場廣闊且前景極好，為中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長做出了貢獻(xiàn)。首先，隨著現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃興起，在中國市場化發(fā)展的幫助下，人們對房產(chǎn)價值有了更深刻的認(rèn)識，增加了私人的資本投資，以此加快了現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)離不開經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和地方有關(guān)部門，良好的財政建設(shè)手段可以加快行業(yè)發(fā)展，以達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的最終目標(biāo)。其次，在建設(shè)房地產(chǎn)事業(yè)的同時，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也在隨之發(fā)展，相互合作，為各個行業(yè)和領(lǐng)域的房地產(chǎn)業(yè)事業(yè)建設(shè)做出貢獻(xiàn)。第三，盡管住宅的需求量仍在增加，房地產(chǎn)事業(yè)的建設(shè)也大幅度促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但也必須認(rèn)識到，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的各種市場經(jīng)濟(jì)體制存在缺陷，沒有可靠的控制體系。政府的監(jiān)督管理工作不到位，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展存在風(fēng)險，價格可能出現(xiàn)較大的波動，投資風(fēng)險性提高，無法達(dá)到推動經(jīng)濟(jì)常態(tài)化發(fā)展的目標(biāo)。第四，信貸風(fēng)險在建設(shè)中層出不窮，其中一些不利于房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)和建筑業(yè)等許多行業(yè)密切相關(guān)。從金融業(yè)的角度來看，當(dāng)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)波動，交易體制機(jī)制發(fā)展不完善時，金融業(yè)就容易出現(xiàn)信貸緊縮的加劇，不利于證券業(yè)的穩(wěn)定交易。第五，房地產(chǎn)行業(yè)形勢過熱。房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入加大，投資份額較高。房地產(chǎn)基金龐大且容易產(chǎn)生過度投資。高投資水平很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展，從而容易升級為不利于房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際發(fā)展的泡沫產(chǎn)業(yè)。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)增長中所發(fā)揮的作用

（一）促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長

中國正處于現(xiàn)代工業(yè)快速建設(shè)的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)作為工業(yè)發(fā)展的熱門產(chǎn)業(yè)，與其他上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。房地產(chǎn)事業(yè)建設(shè)間接推動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮，并為國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出貢獻(xiàn)。人類社會一直向前發(fā)展，卻無法倒退，處在不同的時期，社會重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)會有所不同。這時，國家應(yīng)重視引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選取，重視社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)與發(fā)展。由此可見，選擇適當(dāng)?shù)闹行男袠I(yè)有利于經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。

（二）在相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中發(fā)揮促進(jìn)作用

房地產(chǎn)業(yè)處在經(jīng)濟(jì)建設(shè)的中心環(huán)節(jié)。它是支持和引導(dǎo)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，為社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。根據(jù)所采集的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)的影響和敏感性在經(jīng)濟(jì)的所有部門均高于平均水平，并且有五十多個與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的部門。房地產(chǎn)業(yè)僅百分之一的產(chǎn)出，就會顯著增加相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出效益，并使產(chǎn)出效益增加百分之一點(diǎn)五到百分之二。建筑建設(shè)和運(yùn)輸業(yè)，金融業(yè)等都與其有直接或間接的聯(lián)系。社會對良好房產(chǎn)的需求增多，導(dǎo)致對新型原料，工藝需求增加，推動如上產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)對于居民就業(yè)至關(guān)重要

房地產(chǎn)也可以為居民提供一定的就業(yè)崗位，其顯著特征為相關(guān)行業(yè)范圍廣，而房地產(chǎn)施工工作中所需勞動力數(shù)量眾多，其他輔助產(chǎn)業(yè)同樣需要大量建設(shè)維護(hù)人員，可以幫助就業(yè)，提高社會發(fā)展穩(wěn)定性。從發(fā)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特質(zhì)來看，初級材料加工和中間房地產(chǎn)銷售等次要產(chǎn)業(yè)所需勞動力較為豐富，同時根據(jù)能力不同可分為初高中三個等級。建筑建設(shè)大量需要廉價的工人，而且還應(yīng)將人才與監(jiān)理，出銷，施工和其他方面結(jié)合起來，培養(yǎng)綜合性人才。這表明隨著中國國民經(jīng)濟(jì)的增長，房地產(chǎn)業(yè)為人均就業(yè)做出貢獻(xiàn)。

（四）推動社會投資發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)以利用資金吸納房產(chǎn)作為盈利手段。開發(fā)投資和住房投資是房產(chǎn)投資的兩種重要形式。對以往收據(jù)進(jìn)行分析可知，房地產(chǎn)投資占有形社會資產(chǎn)投資的比重超過百分之三十四，對經(jīng)濟(jì)建設(shè)影響重大。間接推動社會投資的發(fā)展，加快現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)步。

（五）房地產(chǎn)業(yè)是城市化的主要驅(qū)動力

城市化的開展房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供龐大的市場，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反過來又加快了城市化的進(jìn)程。鑒于現(xiàn)在中國的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)業(yè)的不斷蓬勃興起有利于將推動城市化的建設(shè)?，F(xiàn)階段，土地所有權(quán)收歸國有人民只擁有使用權(quán)，這使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)難度降低。促使城市用地不斷向城市外延擴(kuò)展，加快了當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場的發(fā)展，而且可以增加房產(chǎn)稅收;當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)成為城市的一部分，人員高度集中，并為城市化建設(shè)做出貢獻(xiàn)。

四、房地產(chǎn)業(yè)也影響的分析

從整個社會的發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)息息相關(guān)。整個社會的進(jìn)步可以為房地產(chǎn)業(yè)提供有力地建設(shè)環(huán)境，但如果社會發(fā)展滯緩，就會阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)且迅速的狀況下，整個房地產(chǎn)行業(yè)也將顯著擴(kuò)張。假使一旦社會經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動，質(zhì)量下滑，發(fā)展出現(xiàn)漏洞，將增大房產(chǎn)安全風(fēng)險，使房產(chǎn)市場出現(xiàn)回落，不利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

從相反的角度來說，房地產(chǎn)業(yè)對社會經(jīng)濟(jì)起著相同的反作用，二者呈正相關(guān)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好，房地產(chǎn)業(yè)價格保持在平穩(wěn)水平，則可以相對的推動社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)部分分析結(jié)果顯示，房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)升值比在一比二左右。假使房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)較為緩慢或資金投入較少，就會限制國民經(jīng)濟(jì)增速的提高，是社會發(fā)展?fàn)顩r長時間低迷，不利于社會發(fā)展正常進(jìn)行。一旦該產(chǎn)業(yè)資金投入量超標(biāo)，市場膨脹，對土地資源的需求量大規(guī)模增加，但由于土地資源有限，因此土地價格超出限度，不利于社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)化發(fā)展。

五、完善房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的對策建議

（一）制定正確的經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)投資概念

房地產(chǎn)業(yè)在推動經(jīng)濟(jì)增長中占據(jù)著關(guān)鍵地位。有關(guān)部門重點(diǎn)關(guān)注財政舉措，利用政府投入來加快國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。盡管此方法生效時間較短且短期效果良好，但從社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展而言，此方法無法長期使用。在現(xiàn)代化過程中加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新，提高社會發(fā)展穩(wěn)定性，根據(jù)長期可持續(xù)發(fā)展策略來衡量經(jīng)濟(jì)增長，推動社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在今后的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，有關(guān)部門必須對經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行合理的預(yù)測，明確此過程中的不同投資方式的收益差異，根據(jù)事實(shí)找出合適的策略，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r采取措施。房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的的積極作用已得到充分體現(xiàn)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

現(xiàn)階段，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，加強(qiáng)對建筑產(chǎn)品質(zhì)量和效益的監(jiān)控，并采取財政經(jīng)濟(jì)措施，推動房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化投資，以最大程度推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。要達(dá)到該目標(biāo)，有關(guān)部門要強(qiáng)化其管理職能。政府的政策調(diào)整與支持應(yīng)建立在事實(shí)的基礎(chǔ)上。政府應(yīng)關(guān)注地方發(fā)展現(xiàn)狀，綜合使用各種手段解決問題。推動房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，通過合理規(guī)避風(fēng)險來改善當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展秩序。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度慢，城鄉(xiāng)發(fā)展差異較大，鄉(xiāng)村居民消費(fèi)能力不足時，政府必須履行其職能，同時從實(shí)際出發(fā)，確保住房的公平性。此外，有必要改善房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)對該行業(yè)的市場監(jiān)管，保障行業(yè)質(zhì)量。

（三）制定合理的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃

在現(xiàn)代化城市的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著舉足輕重的作用，市場需求居高不下?？紤]到當(dāng)今面臨的種種難題，行業(yè)負(fù)責(zé)者需要制定科學(xué)的計劃。組建一個業(yè)務(wù)熟練的專家團(tuán)隊，可以及時有效地采取恰當(dāng)方式解決相關(guān)問題，推動行業(yè)安全發(fā)展，同時保障社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

（四）提高對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的預(yù)防

投資是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)，發(fā)展，擴(kuò)大的前提條件，大量投資是發(fā)展的重點(diǎn)。當(dāng)出現(xiàn)資金鏈條斷裂時時，行業(yè)的發(fā)展將陷入停滯狀態(tài)。為了增加房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)過程中的資金供應(yīng)，應(yīng)加強(qiáng)政府和社會的合作，調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，增加資金來源，保證建設(shè)資金到位。由于房地產(chǎn)的大部分資金來源于銀行的借貸，一旦出現(xiàn)問題，就會牽連到銀行和整個經(jīng)濟(jì)社會，造成嚴(yán)重?fù)p失，因此，應(yīng)加強(qiáng)防范工作。在房地產(chǎn)的資金投入方面，國家層面的引導(dǎo)一定要做好，調(diào)整對于高中低端房地產(chǎn)品的資金投入規(guī)模，大力發(fā)展普通住宅建設(shè)，采取不相同的信貸，稅收等方法，降低炒房的熱度，促使房地產(chǎn)居住價值的實(shí)現(xiàn)。有關(guān)部門要強(qiáng)化對土地租用的監(jiān)管，房地產(chǎn)市場的投機(jī)活動應(yīng)受到限制。銀行需要重視投資風(fēng)險，建立相關(guān)體制機(jī)制，降低風(fēng)險發(fā)生幾率。

六、結(jié)語

在現(xiàn)代城市發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出重大貢獻(xiàn)。但在現(xiàn)代炒房熱的狀況下，房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)高于其使用價值，房地產(chǎn)品分配不均勻，無法實(shí)現(xiàn)解決住房問題的現(xiàn)實(shí)目標(biāo)。因此，將來需要國家加強(qiáng)對這一方面的控制和管理，以改變住房政策，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展。

（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)抵押管理辦公室）