盧興軍

【摘要】在存量房交易資金監(jiān)管方面，各地房屋交易登記機(jī)構(gòu)紛紛探索如何應(yīng)用“互聯(lián)網(wǎng)+”，創(chuàng)新服務(wù)模式，縮短辦事流程和時(shí)限，卻沒(méi)有認(rèn)識(shí)到將房屋交易、金融貸款、不動(dòng)產(chǎn)登記與存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)在一個(gè)服務(wù)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)集成服務(wù)的重要性。本文針對(duì)這種現(xiàn)狀，就如何操作，制定出簡(jiǎn)便實(shí)用的具體流程并作出相應(yīng)的說(shuō)明，希望可為廣大房屋交易登記機(jī)構(gòu)提供有效的參考。

【關(guān)鍵詞】存量房交易;資金監(jiān)管;集成服務(wù);新模式

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的飛速發(fā)展和“互聯(lián)網(wǎng)+”已被廣泛應(yīng)用，各地房屋交易登記部門(mén)積極探索，推陳出新，在存量房交易資金監(jiān)管方面，打破多個(gè)部門(mén)壁壘和信息孤島，將房屋交易、金融貸款、不動(dòng)產(chǎn)登記與存量房交易資金監(jiān)管等業(yè)務(wù)統(tǒng)籌聯(lián)結(jié)，在一個(gè)服務(wù)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)一網(wǎng)通辦、集成作業(yè)，開(kāi)創(chuàng)高效便捷的新運(yùn)行模式。

這個(gè)新運(yùn)行模式具有以下優(yōu)點(diǎn)：

1、建立了服務(wù)內(nèi)容豐富的一體化網(wǎng)上集中辦理平臺(tái)

通過(guò)一體化網(wǎng)上平臺(tái)，房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記、稅務(wù)、金融部門(mén)等系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)無(wú)縫銜接，一網(wǎng)通辦，杜絕“進(jìn)多站、跑多網(wǎng)”。推行線上線下融合銜接，業(yè)務(wù)聯(lián)辦協(xié)同化、數(shù)據(jù)共享實(shí)時(shí)化、業(yè)務(wù)辦理智能化和信息安全體系化，集成和優(yōu)化了不動(dòng)產(chǎn)登記、交易、稅務(wù)與金融部門(mén)的服務(wù)事項(xiàng)和辦事流程，減少了重復(fù)辦事環(huán)節(jié)，節(jié)約了社會(huì)成本，提高了辦事效率。

2、實(shí)施集成業(yè)務(wù)網(wǎng)上受理審核，實(shí)現(xiàn)全程不見(jiàn)面辦理

利用統(tǒng)一的集成服務(wù)平臺(tái)，信息共享，讓信息多跑路，群眾少跑路。申請(qǐng)人在網(wǎng)上驗(yàn)證身份，“刷臉”不見(jiàn)面辦理，申請(qǐng)人將紙質(zhì)材料拍照或掃描后在網(wǎng)上提交和審核，推行不見(jiàn)面受理審核，實(shí)現(xiàn)“一次不用跑”，極大地縮短了服務(wù)時(shí)限 ，方便了群眾辦事。

3、延伸拓展了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和金融服務(wù)

推進(jìn)房屋交易登記業(yè)務(wù)向銀行類(lèi)金融部門(mén)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)延伸服務(wù)并深化服務(wù)內(nèi)容，逐步縮短辦事時(shí)限，在銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)抵押登記中推廣應(yīng)用電子登記證明，積極穩(wěn)妥拓展延伸服務(wù)點(diǎn)的領(lǐng)證、換證、查詢(xún)等自助服務(wù)，方便企業(yè)和群眾防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

存量房交易按照交易方式分為居間成交和自行成交兩種。

3.1存量房居間交易資金監(jiān)管流程圖及相應(yīng)說(shuō)明

3.1.1出賣(mài)人委托房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售房屋

申請(qǐng)委托出售提交下列材料：（1）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證;（2）申請(qǐng)人身份證明;（3）申請(qǐng)委托的，須提交委托書(shū)及受托人身份證明。 接受委托出售房屋的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司要求：（1）須經(jīng)住建部門(mén)備案（或登記）;（2）開(kāi)通存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽權(quán)限。

3.1.2簽訂《存量房出售委托服務(wù)合同》

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在線擬定《存量房出售委托服務(wù)合同》并下載打印，委托雙方簽字。存在查封的存量房無(wú)法通過(guò)系統(tǒng)辦理。

3.1.3房源核驗(yàn)

房源核驗(yàn)是房屋交易登記部門(mén)在保障權(quán)利人個(gè)人隱私前提下，以房源核驗(yàn)編碼為工具，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為購(gòu)房人提供查詢(xún)房屋基本狀況、委托代理情況、交易登記情況的一種機(jī)制。房源核驗(yàn)需提供下列材料：（1）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證;（2）申請(qǐng)人身份證明;（3）產(chǎn)權(quán)共有人關(guān)系證明;（4）房屋坐落不一致證明;（5）存量房出售委托服務(wù)合同;（6）其他相關(guān)材料。

3.1.4編制《房屋狀況說(shuō)明書(shū)》

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托人共同編制《房屋狀況說(shuō)明書(shū)》，如實(shí)反映房屋的基本信息情況。編制要求：（1）基本信息內(nèi)容真實(shí)、全面、準(zhǔn)確，并經(jīng)委托人簽字確認(rèn);（2）房屋發(fā)生變化的，須重新編制，經(jīng)委托人確認(rèn)后及時(shí)更新。

3.1.5發(fā)布房源

發(fā)布房源時(shí)要標(biāo)示房源核驗(yàn)編碼，供購(gòu)房人在指定的網(wǎng)站和微信公眾號(hào)自行查詢(xún)驗(yàn)證。房源發(fā)布要求：（1）不發(fā)布已成交房源;（2）不發(fā)布超過(guò)委托出售期限的房源;（3）不發(fā)布已取消委托出售和查封的房源。

3.1.6簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)居間合同》

具體操作流程如下：（1）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司下載最新的《房屋狀況說(shuō)明書(shū)》，并經(jīng)購(gòu)房人與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽字確認(rèn);（2）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)買(mǎi)賣(mài)雙方身份證明;（3）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與買(mǎi)賣(mài)雙方在線簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)居間合同》。

3.1.7網(wǎng)簽備案《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》

具體操作流程如下：（1）核驗(yàn)交易雙方身份證明;（2）填寫(xiě)和下載《存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約申請(qǐng)書(shū)》，交易雙方簽字確認(rèn);（3）在線網(wǎng)簽備案《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》。如申請(qǐng)變更和撤銷(xiāo)合同，提交下列材料：（1）存量房買(mǎi)賣(mài)合同變更/撤銷(xiāo)申請(qǐng)書(shū);（2）申請(qǐng)人身份證明;（3）存量房買(mǎi)賣(mài)合同;（4）共有權(quán)人關(guān)系證明;（5）其他必要材料。

3.1.8在線簽訂《存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》

《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》網(wǎng)簽備案后，買(mǎi)賣(mài)雙方共同到監(jiān)管銀行與交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)在線簽訂《存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》，將交易資金足額存入監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)，監(jiān)管銀行代為交易雙方提供不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的收件、核驗(yàn)證件和材料如實(shí)掃描上傳等服務(wù)。申請(qǐng)資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，提交下列材料：（1）《東臺(tái)市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》;（2）交易雙方身份證明;（3）交易雙方在監(jiān)管銀行開(kāi)設(shè)的銀行卡;（4）其他相關(guān)證明材料。存量房交易資金監(jiān)管范圍：（1）首付款;（2）分期款;（3）貸款（含公積金和商業(yè)貸款）;（4）轉(zhuǎn)為購(gòu)房款的定金;（5）尾款;（6）扣除償還商業(yè)銀行、公積金貸款后的房款。監(jiān)管協(xié)議簽訂后，交易雙方可申請(qǐng)變更收款賬戶(hù)和聯(lián)系方式，但不得變更監(jiān)管金額。申請(qǐng)變更協(xié)議，提交下列材料：（1）存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議變更確認(rèn)書(shū);（2）交易雙方身份證明;（3）存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議;（4）交易雙方在監(jiān)管銀行開(kāi)設(shè)的銀行卡;（5）其他證明材料。如申請(qǐng)解除協(xié)議，提交下列材料：（1）存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議解除確認(rèn)書(shū);（2）交易雙方身份證明;（3）存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議;（4）交易雙方在監(jiān)管銀行開(kāi)設(shè)的銀行卡;（5）監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要的其他材料。監(jiān)管協(xié)議可撤銷(xiāo)的幾種情形：（1）交易雙方協(xié)商終止交易的;（2）經(jīng)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)判決或裁定終止交易的;（3）其他可解除的情形。

3.1.9辦理不動(dòng)產(chǎn)登記

存量房買(mǎi)賣(mài)自行成交的，申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記;居間成交的，申請(qǐng)合并辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移和抵押登記。

3.1.10監(jiān)管資金結(jié)算劃轉(zhuǎn)

（1）以自有資金支付全部購(gòu)房款的，監(jiān)管銀行在買(mǎi)受人領(lǐng)取《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》后即時(shí)自動(dòng)將監(jiān)管資金金額和利息劃入出賣(mài)方收款賬戶(hù);（2）以貸款資金支付購(gòu)房款的，監(jiān)管銀行在買(mǎi)受人領(lǐng)取《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》和抵押權(quán)人領(lǐng)取《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》后即時(shí)自動(dòng)將監(jiān)管資金金額和利息劃入出賣(mài)方賬戶(hù);（3）其他可結(jié)算劃轉(zhuǎn)的情形。

3.1.11監(jiān)督與檢查

監(jiān)管機(jī)構(gòu)采取不定期利用操作平臺(tái)抽查，及時(shí)反饋通報(bào)操作過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。

3.2存量房自行交易資金監(jiān)管流程圖及相應(yīng)說(shuō)明

存量房自行成交的，按照上述流程圖中第3、5、7、8、9、10、11個(gè)步驟及相應(yīng)說(shuō)明操作。

上述兩個(gè)流程是長(zhǎng)期實(shí)踐摸索總結(jié)出來(lái)的，在實(shí)際操作過(guò)程中，不斷完善和優(yōu)化。今后，我們將堅(jiān)持從改革的內(nèi)在要求以及企業(yè)和人民群眾的客觀需求出發(fā)，探索出更高標(biāo)準(zhǔn)的互聯(lián)網(wǎng)+運(yùn)行模式，不斷擴(kuò)大集成服務(wù)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)簽約、貸款、繳稅、資金監(jiān)管、登記等業(yè)務(wù)皆可在網(wǎng)上、掌上辦理，真正實(shí)現(xiàn) “一次不用跑”，足不出戶(hù)就可辦存量房交易、登記和資金監(jiān)管等業(yè)務(wù)，真正用心為民辦實(shí)事。