劉奕含

摘 要：隨著我國經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運而生并且成為拉動經(jīng)濟持續(xù)增長的主要動力。由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型的行業(yè)，該行業(yè)投資周期長、投資規(guī)模大、商品價值高，因此降低和預(yù)防金融行業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)之間的風(fēng)險成為維護地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定運行的重要保障，也是保障我國經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的重要基石。本文對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中風(fēng)險的成因與識別以及預(yù)警與防范等文獻進行梳理和評述。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)? 金融風(fēng)險? 成因與識別? 防范與預(yù)警

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）08（b）--02

住房是我國居民生活最關(guān)心的問題，自新中國成立以來，我國對于住房制度的改革過程可以分為兩個部分：第一部分是計劃經(jīng)濟時期的住房實物配給制度，此時，房子主要是通過分配來獲得，房子作為實物福利而不是商品;第二部分是市場經(jīng)濟時期的商品房制度，所有人可以在市場上選擇自己心儀的住房，房子從實物福利轉(zhuǎn)變成為商品。自此，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運而生，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟增長的三大動力中投資的主要構(gòu)成部分，該行業(yè)能否穩(wěn)定健康的運行對于我國經(jīng)濟能否持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其投資周期長、投資規(guī)模大、商品價值高，這使商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展需要更多的金融行業(yè)支持。因此降低和預(yù)防金融行業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)之間的風(fēng)險成為維護房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定運行的重要保障，也是保障我國經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的重要基石。本文對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中風(fēng)險的成因與識別以及預(yù)警與防范等文獻進行梳理。

1 研究綜述

1.1 風(fēng)險成因與識別類研究

大量有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險成因與識別的研究中，商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險的成因主要在于房價、地價的不良波動導(dǎo)致各類風(fēng)險的集聚以及違約事件導(dǎo)致的信用風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)周期分為四個階段：投資決策、前期、建設(shè)、租售，在房地產(chǎn)投資開始時，房地產(chǎn)開發(fā)商擁有最大的不確定性和風(fēng)險性，張墨林（2004）著重研究房地產(chǎn)項目前期存在的風(fēng)險，前期階段包含：拍賣土地、貸款融資、工程勘察。其中貸款融資方面的風(fēng)險最大，造成這種信貸高風(fēng)險的原因在于借貸雙方之間存在著嚴重的信息不對稱。銀行貸款給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后，很難得知資金流向和使用情況等信息，更難以控制資金的使用。而且，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款資金往往數(shù)額巨大，一旦銀行等金融機構(gòu)將貸款發(fā)放給缺乏資質(zhì)和信用的開發(fā)商，則會承擔(dān)巨大的違約風(fēng)險（司玉海、秦漢，2010）。任榮榮，鄭征（2014）以溫州和鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場風(fēng)險爆發(fā)為研究對象，來解釋現(xiàn)今溫州和鄂爾多斯房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的房價持續(xù)下跌、投資增速急速下滑、住房庫存量持續(xù)增加等現(xiàn)象。他們認為，造成溫州和鄂爾多斯房地產(chǎn)市場中存在高風(fēng)險的原因主要有兩方面：一是宏觀環(huán)境的急劇惡化。溫州和鄂爾多斯分別以外貿(mào)出口和煤炭行業(yè)為支柱性產(chǎn)業(yè)，受到2008年金融危機的影響，溫州的出口額由增幅轉(zhuǎn)為負增長、鄂爾多斯的煤炭需求驟降致使價格大幅下跌，均使溫州和鄂爾多斯發(fā)生企業(yè)倒閉和借貸風(fēng)波，進而沖擊了房地產(chǎn)市場，打破穩(wěn)定的資金循環(huán)。二是信貸政策的持續(xù)收緊。自2010年開始國家開始收緊信貸政策，信貸收緊加大了開發(fā)企業(yè)的融資難度，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)貸款規(guī)模迅速收縮。趙麗麗（2008）對1995—2006年12年數(shù)據(jù)進行整理和分析，采用歷史模擬法、方差-協(xié)方差法和蒙特卡洛模擬法分別測算VaR值，并且利用GMDH方法模擬方程得出濟南房地產(chǎn)市場風(fēng)險的水平不大，處于相當(dāng)安全區(qū)域。屠佳華（2005）通過VaR模型發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)投資資金占比和空置面積變化率也是影響房價波動的重要因素。王大港（2017）采用SEM模型實證表明庫存風(fēng)險的影響路徑，即庫存因素對價格因素和房地產(chǎn)融資存在正向影響，僅對房地產(chǎn)市場風(fēng)險也存在正向影響，通過數(shù)據(jù)表明中國三四線城市的庫存壓力依然較大，庫存過剩風(fēng)險不可忽視。此外，周京奎（2005）通過博弈論和房地產(chǎn)信息模型證明過度金融支持導(dǎo)致房地產(chǎn)風(fēng)險，靳鳳菊（2007）采用信用組合觀點模型預(yù)測房地產(chǎn)市場中信貸違約風(fēng)險;孔慶龍（2008）發(fā)現(xiàn)銀行資本金會同時受到價格波動和信貸渠道的影響，但價格波動對于銀行資本金的影響更大。毛立平、胡堅（2004）表明了房地產(chǎn)行業(yè)對于金融業(yè)的過度依賴也是引發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險的潛在原因。劉亞璇（2018）、肖澤群，程德理，肖萬春（2009）采用因子多變量分析模型，選擇目前中國房地產(chǎn)市場中存在的市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、投機風(fēng)險和流動性風(fēng)險這四個主要風(fēng)險來源中的信貸支持、投資資金貸款占比、國房景氣指數(shù)等7個細分指標(biāo)進行實證分析。實證結(jié)果表明，中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險受政策調(diào)控影響最為明顯。

1.2 風(fēng)險預(yù)警與防范類研究

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)主要采用綜合模擬法和景氣預(yù)警法，但是這兩種預(yù)警方法存在著由于區(qū)域差異導(dǎo)致的周期波動差異和由于子樣標(biāo)準差無法代表總體標(biāo)準差所導(dǎo)致的預(yù)缺陷。更多有關(guān)中國房地產(chǎn)市場的風(fēng)險預(yù)警研究表明：陳峰（2008）根據(jù)長期趨勢理論以及置信度理論構(gòu)建模型，通過改進特征值有效解決風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)單指標(biāo)的無警域與現(xiàn)實之間的矛盾，改善了預(yù)警精度。劉傳哲，高靜華（2006）、丁烈云、徐澤請（2000）比較了我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警中的定性分析和定量分析，作者認為，定性分析包含極大的主觀性，更依賴主觀判斷;定量分析更注重嚴謹?shù)倪壿嫼蛿?shù)據(jù)，更理性、準確，因此作者提出對于房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系的建立要做到定量結(jié)合定性的分析方法，更準確的預(yù)警房地產(chǎn)市場中的金融風(fēng)險。毛建林（2007）采用AHP方法細分銀行當(dāng)期的房地產(chǎn)金融風(fēng)險以便銀行根據(jù)當(dāng)期風(fēng)險所在區(qū)間采取決策。周星（2010）則采用主成分分析法與人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法的結(jié)合構(gòu)建風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。此外，對于如何防范目前房地產(chǎn)市場所面臨的金融風(fēng)險，針對現(xiàn)今政策、房價、信貸等方面出現(xiàn)的風(fēng)險提出應(yīng)根據(jù)城市差異化進行調(diào)控，協(xié)調(diào)政府與市場的關(guān)系;應(yīng)完善土地供給制度，合理供給;應(yīng)拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，完善征信體制等建議（劉亞璇，2018;薛小榮、何慧麗，2009）。針對現(xiàn)今存在嚴重的庫存過剩的風(fēng)險，可通過增加住房金融產(chǎn)品降低農(nóng)民進城購房的成本，在戶籍制度上應(yīng)給予更多的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城購房的機會，加快消化中小城市中商品房的庫存（王大港，2017）。對于房價非理性增長的熱點城市，嚴格土地價格管控，防止出現(xiàn)群體性的投機性購房，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。對于銀行信貸風(fēng)險，應(yīng)提高銀行等金融機構(gòu)的信貸監(jiān)管力度，防止因信息不對稱導(dǎo)致的違約風(fēng)險，降低由于操作和審批方面帶來的信貸風(fēng)險（司玉海、秦漢，2010），并且武長虹（2004） 提出在融資方面應(yīng)大力鼓勵多元化融資模式，改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款的單一融資模式，發(fā)展多元融資模式，也能夠有效分散銀行業(yè)金融風(fēng)險。

2 國內(nèi)外研究評述

綜上所述，大量學(xué)者對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在運行過程中所面臨的金融風(fēng)險進行了不同方法的識別與預(yù)警，進行了大量深入研究取得了較大的研究成果。但是如今對于商業(yè)地產(chǎn)的金融風(fēng)險研究仍然存在一些不足。

（1）最早對于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的研究起源于國外的學(xué)術(shù)研究，國外學(xué)者的研究更專注于微觀層面?zhèn)€體房產(chǎn)數(shù)據(jù)的應(yīng)用。但由于中國是一個幅員遼闊、民族眾多的大國，各地區(qū)之間存在不同的差異，并且在統(tǒng)計微觀層面數(shù)據(jù)上會存在統(tǒng)計偏差。因此在研究國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險不能盲目借鑒，要結(jié)合各地區(qū)實際情況進行風(fēng)險研究。

（2）有關(guān)地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警研究中采用中方指數(shù)和國房景氣指數(shù)這兩個針對地產(chǎn)行業(yè)的宏觀指標(biāo)，衡量全國范圍內(nèi)的風(fēng)險預(yù)警，在理論層面上可以進行，但是在實際操作過程中會因為忽略區(qū)域間市場差異性而得到系統(tǒng)性的過高偏差。

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