賀小文

摘要：隨著城市化的建設(shè)和商業(yè)的不斷發(fā)展，房屋租賃是城市中非常普遍的現(xiàn)象，隨之而來(lái)的房屋租賃糾紛問(wèn)題也紛至沓來(lái)。在以往的房屋租賃合同糾紛案例中我們可以發(fā)現(xiàn)，在房屋租賃合同解除權(quán)中存在著一些法律爭(zhēng)議問(wèn)題，包括房屋租賃合同解除權(quán)在《合同法》中存在漏洞、支付違約金不屬于《合同法》中的解除條件、協(xié)議解除合同不代表當(dāng)事人具有合同解除權(quán)以及約定解除條款的無(wú)效性等都反應(yīng)了房屋租賃合同解除權(quán)中的法律問(wèn)題。為了能夠更好地解決問(wèn)題，本文首先對(duì)房屋租賃合同解除權(quán)概念、作用以及行使方式等進(jìn)行闡述，然后分析了其中存在的法律爭(zhēng)議問(wèn)題，并提出相應(yīng)的意見(jiàn)。旨在能夠不斷完善相關(guān)法律，有力緩解房屋租賃合同糾紛。

關(guān)鍵字：房屋租賃合同解除權(quán);法律爭(zhēng)議問(wèn)題;合同糾紛

在日常的房屋租賃糾紛中我們可以了解到，其中出現(xiàn)了很多問(wèn)題。比如同樣類型的房屋租賃糾紛情況，在不同的審判中具有不同的審判結(jié)果，其中還有很多問(wèn)題并沒(méi)有相關(guān)法律依據(jù)等。從而我們可以判斷出房屋租賃合同解除權(quán)具有一定的法律漏洞，本文針對(duì)房屋租賃合同解除權(quán)中存在的法律問(wèn)題進(jìn)行分析，從而能夠有效提出解決建議，希望相關(guān)部門能夠不斷進(jìn)行法律的完善，在日后的房屋租賃合同糾紛中能夠有法可依，有證可循。

一、房屋租賃合同解除權(quán)概述

（一）房屋租賃合同解除權(quán)含義

房屋租賃合同指的是房屋的出租者在將自己的房屋提供給租房者使用時(shí)而簽訂的具有法律效益的協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容包括雙方的姓名、聯(lián)系方式、房租、租房日期、合同結(jié)束日期、租金等內(nèi)容，并且針對(duì)租房中的一些約定條件進(jìn)行闡述，通過(guò)雙方簽字而產(chǎn)生法律效益。房屋租賃合同解除權(quán)是指當(dāng)滿足一定法律條件的情況下，房屋租賃合同雙方可以在不爭(zhēng)得對(duì)方同意的情況下，隨時(shí)接觸房屋租賃合同的權(quán)利。

（二）房屋租賃合同解除權(quán)法理與社會(huì)基礎(chǔ)

房屋租賃合同解除權(quán)是為了對(duì)人民財(cái)產(chǎn)自由的最佳保障要求，在我國(guó)憲法中對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)是非常重視的，要求中國(guó)公民享有私人財(cái)產(chǎn)自由權(quán)。通過(guò)房屋租賃合同解除權(quán)可以反應(yīng)出私人財(cái)產(chǎn)的自由，并且能夠充分推動(dòng)社會(huì)資源配置的優(yōu)化。如果在無(wú)房屋租賃期限時(shí)，房屋出租人會(huì)因?yàn)榉课菔褂谜叩氖褂脵?quán)利而無(wú)法抽身，這嚴(yán)重?fù)p害了房屋出租人的合法權(quán)益。與此同時(shí)，房屋使用者也會(huì)因?yàn)椴荒軌蚪獬课葑赓U合同而面臨巨大困難或者經(jīng)濟(jì)損失。因此，為了實(shí)現(xiàn)私人財(cái)產(chǎn)自由，從而提出房屋租賃合同解除權(quán)。在《合同法》中對(duì)房屋租賃合同解除權(quán)的相關(guān)規(guī)定在很大程度上體現(xiàn)了效率違約的思想，效率違約是指違約一方在房屋租賃合同解除權(quán)的行使中會(huì)獲得更大的利益。雖然房屋租賃合同解除權(quán)符合違約的思想，但是卻不是違約行為。

（三）房屋租賃合同解除權(quán)存在的作用

房屋租賃合同解除權(quán)的存在能夠促進(jìn)合同糾紛的快速解決，很多人在進(jìn)行房屋租的過(guò)程中并沒(méi)有采取書(shū)面形式進(jìn)行簽訂租賃合同，而是以口頭承諾的形式完成合作。那么在發(fā)生合同糾紛時(shí)，當(dāng)事人不能夠舉出證據(jù)，法律無(wú)法進(jìn)行判斷。因此，為了能夠不過(guò)多地占用公共資源，浪費(fèi)時(shí)間，司法部門有權(quán)利決定終止合同約定，從而最大程度上減少經(jīng)濟(jì)損失，有利于提高公共資源的利用效率，通過(guò)房屋租賃合同解除權(quán)可以有效促進(jìn)合同糾紛的解決效率。房屋租賃合同解除權(quán)能夠降低經(jīng)濟(jì)損失，很多租賃合同時(shí)間比較長(zhǎng)，對(duì)某一方會(huì)產(chǎn)生大量經(jīng)濟(jì)損失的情況下，為了保證經(jīng)濟(jì)利益可以行使房屋租賃合同解除權(quán)，從而有效降低經(jīng)濟(jì)損失。當(dāng)承租人不愿意繼續(xù)租賃房屋時(shí)，并且已經(jīng)搬離房屋，司法部門不能夠強(qiáng)制性進(jìn)行合同的履行，對(duì)司法部門的公信力具有非常不好的影響。

（四）房屋租賃合同解除權(quán)行使方式

在《合同法》中并未做出規(guī)定以何種方式行使房屋租賃合同解除權(quán)，因此，為了能夠更好地行使房屋租賃合同解除權(quán)，房屋租賃合同中的一方當(dāng)事人可以通過(guò)通知的形式來(lái)進(jìn)行告知對(duì)方，如果對(duì)方不同意，可以通過(guò)法院仲裁的形式進(jìn)行決定。通知的形式可以是口頭通知，也可以是書(shū)面通知。但是口頭通知不具有證明性，會(huì)為日后的合同糾紛帶來(lái)麻煩，因此，可以通過(guò)書(shū)面的形式進(jìn)行表達(dá)通知。也可以進(jìn)行預(yù)告通知，就是在一方當(dāng)事人決定解除合同前，提前一段時(shí)間進(jìn)行通知對(duì)方，這樣可以讓對(duì)方具有心理準(zhǔn)備。預(yù)告通知時(shí)間可以是提前一周，也可以是提前一個(gè)月，根據(jù)雙方簽訂合同中的規(guī)定或者視情況而定。

二、房屋租賃合同解除權(quán)行使的法律爭(zhēng)議問(wèn)題分析

（一）房屋租賃合同解除權(quán)在《合同法》中存在漏洞

在《合同法》中的第93條第2款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，當(dāng)解除合同條件成就時(shí)，解除權(quán)人就可以解除合同。從此項(xiàng)法律規(guī)定中我們可以看出，在行使房屋租賃合同解除權(quán)時(shí)不是無(wú)條件的，而是當(dāng)條件成就時(shí)才可以。那么條件是什么，條件可能成就，也可能不成就，那么房屋租賃合同解除權(quán)就不能夠依靠詞條法律來(lái)進(jìn)行設(shè)定，法律中具有一定的漏洞。而任意解除合同條款的約定就不符合《合同法》中的第93條第2款規(guī)定，將房屋租賃合同解除權(quán)加有一定限制，從而表明合同中的任意解除條款不符合法律規(guī)定。

（二）支付違約金不屬于《合同法》中的解除條件

在房屋租賃合同中我們經(jīng)?？吹揭恍┛铐?xiàng)，在退租時(shí)，需要提前一定時(shí)間通知對(duì)方，否則就會(huì)賠付對(duì)方一個(gè)月的房租。如果承租人能夠提前一個(gè)月提出退房要求，那么會(huì)把押金退還給承租人。但是在《合同法》中并沒(méi)有明文規(guī)定在解除房屋租賃合同時(shí)需要賠付對(duì)方一個(gè)月的租金，而對(duì)方是否賠付違約金對(duì)其是否享有房屋租賃合同解除權(quán)沒(méi)有直接關(guān)系。

（三）協(xié)議解除合同不代表當(dāng)事人具有合同任意解除權(quán)

對(duì)于房屋租賃合同的解除，雙方經(jīng)過(guò)商議后可以進(jìn)行解除，但是并不表示當(dāng)事人具有合同任意解除權(quán)。雙方商議的結(jié)果應(yīng)該是合同雙方重新制定的協(xié)議，與原協(xié)議并不發(fā)生沖突。合同的任意解除權(quán)是單方面的權(quán)利，因此，協(xié)議進(jìn)行解除合同不屬于房屋租賃合同解除權(quán)，而真正的房屋租賃合同解除權(quán)是不需要受到對(duì)方同意既享有的權(quán)利。

（四）約定解除權(quán)條款的無(wú)效性

雖然各個(gè)國(guó)家的法律都表示合同簽訂的法律效力，當(dāng)合同一旦簽約成功就必須履行，直到合同終止。但是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)生活是自由的，必須對(duì)其賦予房屋租賃合同解除權(quán)。雖然在合同中具有一些明文規(guī)定，當(dāng)合同簽訂成功就會(huì)產(chǎn)生法律效益。但是合同中的內(nèi)容如果違背了法律規(guī)定，就算雙方都在上面進(jìn)行簽字也不具有法律效益。因此，在合同中的約定解除條款具有無(wú)效性。但是房屋租賃合同解除權(quán)也不是任意妄為的，因?yàn)樵诜课葑赓U合同中的一方行使房屋租賃合同解除權(quán)時(shí)，另一方會(huì)遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失，為了保證另一方的利益，在《合同法》中的第8條中規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)按照約定來(lái)履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者接觸合同。通過(guò)這一明文規(guī)定可以對(duì)房屋租賃合同解除權(quán)進(jìn)行限制。但是從總體上來(lái)說(shuō)，其又具有一定的矛盾性，因此，有關(guān)房屋租賃合同解除權(quán)的相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該進(jìn)行進(jìn)一步完善，從而能夠有效解決房屋租賃中的合同糾紛問(wèn)題。

三、房屋租賃合同解除權(quán)法律爭(zhēng)議問(wèn)題解決意見(jiàn)

（一）立法制度完善

在我國(guó)《合同法》中對(duì)房屋租賃合同解除權(quán)中的行使方式并沒(méi)有作出明確的規(guī)定，以哪種形式通知合同的另一方，即可以對(duì)合同進(jìn)行解除，這樣才具有法律效益，從而也能夠在日后的合同糾紛中留有一定的證據(jù)。如果是承租人行使房屋租賃合同解除權(quán)，應(yīng)該明文規(guī)定提前多長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行通知房屋出租人，從而減少其損失。如果是房屋出租人行使房屋租賃合同解除權(quán)也應(yīng)該提前進(jìn)行通知，并且退還押金、未使用的租金以及一定金額的補(bǔ)償，從而保護(hù)承租人的利益不受到侵害。房屋租賃合同解除權(quán)在條款制定時(shí)，應(yīng)該根據(jù)不同性質(zhì)的租賃關(guān)系進(jìn)行特別處理，比如商業(yè)方面的房屋租賃，一旦合同一方?jīng)Q定行使房屋租賃合同解除權(quán)時(shí)，都會(huì)對(duì)合同另一方造成比較大的經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)損失情況，設(shè)定金額賠償，從而保證雙方利益不受侵害。還應(yīng)該對(duì)房屋租賃合同解除權(quán)使用范圍進(jìn)行約束，不能夠無(wú)條件行使房屋租賃合同解除權(quán)，從而對(duì)另一方造成經(jīng)濟(jì)損失。

（二）司法制度完善

在司法方面進(jìn)行房屋租賃合同解除權(quán)的判定應(yīng)該主要強(qiáng)調(diào)保護(hù)承租人的利益不受侵害，如果房屋出租者沒(méi)有提前告知承租人合同節(jié)約的事項(xiàng)，對(duì)承租人造成一定影響，會(huì)要求其賠付經(jīng)濟(jì)損失，從而保障承租人的利益。對(duì)民用房屋租賃和商用房屋租賃應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行考量。

結(jié)束語(yǔ)：

綜上所述，房屋租賃合同解除權(quán)是在房屋租賃合同生效后，雙方當(dāng)事人在滿足法律規(guī)定的條件下，在不經(jīng)過(guò)對(duì)方同意時(shí)進(jìn)行合同的終止。但是在房屋租賃合同糾紛中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些法律問(wèn)題，因?yàn)椤逗贤ā吩诜课葑赓U合同解除權(quán)中具有一定的漏洞，需要不斷進(jìn)行法律的完善，才能夠在房屋租賃合同糾紛中有法律可以依據(jù)，更好地去處理糾紛事件，為雙方合法權(quán)益做保障。

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