蔡悅 高晨曦

摘要：從一件不動(dòng)產(chǎn)登記虛假申請(qǐng)案例引發(fā)對(duì)真實(shí)意思表示、合理審慎職責(zé)及登記撤銷的三點(diǎn)思考。提出要加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記窗口智能化建設(shè);加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)及加強(qiáng)信息共享，推廣電子登記證明的防范登記風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;虛假申請(qǐng);合理審慎職責(zé);信息共享

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）10-0046-48

收稿日期：2020-08-09

1案例概況

朱某和任某夫妻二人于2007年9月28日向無錫某開發(fā)公司購買商品房一套，并于2008年3月3口辦理了房屋首次轉(zhuǎn)移登記。2015年7月17日，朱某因借高利貸被人逼迫至不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行過戶，并找人假冒任某一同將房屋過戶至段某和范某名下。因買方段某和范某通過向銀行貸款購買了此房屋，不動(dòng)產(chǎn)登記中心合并辦理了轉(zhuǎn)移登記和抵押登記。2016年12月7日段某和范某將該不動(dòng)產(chǎn)抵押給范某某并辦理了余額抵押登記。2017年任某發(fā)現(xiàn)房子競在自己不知情的情況下被轉(zhuǎn)移至他人名下，遂向登記機(jī)構(gòu)提出，其對(duì)自己名下房產(chǎn)轉(zhuǎn)移至范某和段某名下的事宜毫不知情，也從未同意，更沒有和朱某一起去不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理過房產(chǎn)轉(zhuǎn)移的相關(guān)手續(xù)，認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)未盡審慎審查的義務(wù)，登記機(jī)構(gòu)的行為嚴(yán)重侵犯了自己的合法權(quán)益，遂于2017年8月2日向法院提起行政訴訟，要求登記機(jī)構(gòu)撤銷該不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，并對(duì)自己合法權(quán)益造成的損失予以賠償。

最終任某向法院撤訴，并與朱某一同買回該不動(dòng)產(chǎn)，償還了兩個(gè)抵押權(quán)人的債務(wù)辦理了抵押注銷登記和轉(zhuǎn)移登記。

2關(guān)于本案的三點(diǎn)思考

第一，關(guān)于原告所述其丈夫朱某是被逼迫至不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行過戶，那對(duì)于登記機(jī)構(gòu)來說，其轉(zhuǎn)讓時(shí)所做的意思表示是否為真實(shí)的？

首先，就意思表示的形式而言，《民法總則》規(guī)定行為人可以明示或者默示做出意思表示。而不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)需要申請(qǐng)人明確自己的意思表示，并且通過書面材料表現(xiàn)出來，才能有效避免當(dāng)事人及代理人前后意思表達(dá)不一致或者登記機(jī)構(gòu)誤解當(dāng)事人的意思而引發(fā)的一系列矛盾。而申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)書、存量房轉(zhuǎn)移合同正是當(dāng)事人的書面意思表示。其次，《物權(quán)法》第12條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)“就相關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確，“不動(dòng)產(chǎn)登記丁作人員就不同申請(qǐng)事項(xiàng)詢問申請(qǐng)人以下內(nèi)容，并制作詢問記錄，以進(jìn)一步了解有關(guān)情況：一是申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示……”“詢問記錄應(yīng)當(dāng)由詢問人、被詢問人簽名確認(rèn)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核對(duì)詢問記錄與申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記材料、申請(qǐng)登記事項(xiàng)之間是否一致”。由此可知，對(duì)詢問內(nèi)容所做的操作僅僅止于“詢問”并“記錄詢問結(jié)果”及查驗(yàn)“申請(qǐng)內(nèi)容與詢問記錄是否一致”，而非求證詢問結(jié)果的真實(shí)性。再次，即使登記機(jī)構(gòu)判斷申請(qǐng)人的意思表達(dá)是否真實(shí)也大都是通過申請(qǐng)紙質(zhì)材料、不動(dòng)產(chǎn)登記簿、信息共享取得的信息及詢問記錄，其中詢問記錄完全通過申請(qǐng)人的自述取得，若申請(qǐng)人蓄意隱瞞，登記機(jī)構(gòu)很難得知申請(qǐng)人在被詢問時(shí)是否存在脅迫、欺詐等情形。且日常登記工作量大，隨著辦理時(shí)限的壓縮，高效率成為登記的重要要求。此種情況下，登記機(jī)構(gòu)無力進(jìn)行登記原因（合同）效力的實(shí)質(zhì)審查。因此筆者認(rèn)為本案巾通過詢問記錄及存量房轉(zhuǎn)移合同登記機(jī)構(gòu)完全可以認(rèn)為朱某在轉(zhuǎn)移時(shí)所做的意思表示是真實(shí)的。

第二，本案中對(duì)于登記機(jī)構(gòu)來說是否盡到查驗(yàn)申請(qǐng)主體的義務(wù)？

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第12條規(guī)定：“申請(qǐng)人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生巾所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第15條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)后，還應(yīng)當(dāng)對(duì)下列內(nèi)容進(jìn)行查驗(yàn)：（一）申請(qǐng)人、委托代理人身份證明材料以及授權(quán)委托書與申請(qǐng)主體是否一致”?！段餀?quán)法》第12條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料。可以看出，身份是登記必須鑒別的內(nèi)容。但在案件審理過程中，作為被告，登記機(jī)構(gòu)要對(duì)自己已經(jīng)盡到“合理審慎職責(zé)”進(jìn)行舉證，無法舉證的法院視為登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎義務(wù)，事實(shí)上登記機(jī)構(gòu)為其已盡注意義務(wù)舉證是很難操作的。故在缺乏可操作規(guī)范的情況下，登記機(jī)構(gòu)將處于不利之地。

本案中，針對(duì)身份材料，受理人員在登記受理過程中會(huì)進(jìn)行身份證內(nèi)置芯片讀卡，身份證讀卡器由公安部門授權(quán)，裝有身份安全控制模塊，可直接讀取信息來確保身份證的真實(shí)性，之后再確認(rèn)申請(qǐng)人與身份證是否一致。針對(duì)申請(qǐng)人是否為權(quán)利人可對(duì)申請(qǐng)人相貌與身份材料的一致性進(jìn)行比對(duì)，在當(dāng)時(shí)沒有配備人臉識(shí)別儀的情況下工作人員很多是依靠自己的工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷。同時(shí)通過上手登記資料中的簽章進(jìn)行比對(duì)，并未發(fā)現(xiàn)任某的簽名筆跡有較大的變動(dòng)。筆者認(rèn)為，對(duì)于虛假申請(qǐng)，若是登記機(jī)構(gòu)對(duì)于需驗(yàn)證辨別的事項(xiàng)皆履行完成，且工作人員憑職業(yè)理性和工作經(jīng)驗(yàn)無法判斷真?zhèn)蔚?，不宜因此由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任。

第三，本案中的轉(zhuǎn)移登記能否撤銷，恢復(fù)原有登記狀態(tài)？ 《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。《中華人民共和國行政訴訟法》第74條規(guī)定，“行政行為有下列情形之一的，人民法院判決確認(rèn)違法，但不撤銷行政行為：（一）行政行為依法應(yīng)當(dāng)撤銷，但撤銷會(huì)給國家利益、社會(huì)公共利益造成重大損害的;（二）行政行為程序輕微違法，但對(duì)原告權(quán)利不產(chǎn)生實(shí)際影響的”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第11條第3款規(guī)定：“被訴房屋登記行為違法，但該行為已被登記機(jī)構(gòu)改變的，判決確認(rèn)被訴行為違法。被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為”。

本案中，即使法院判決該登記行為違法，由于該不動(dòng)產(chǎn)存在抵押登記，抵押權(quán)人某銀行和范某某為善意第三人，為保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，在抵押權(quán)依法注銷前無法撤銷本案的轉(zhuǎn)移登記，也無法恢復(fù)至原本的登記狀態(tài)。

3總結(jié)

由本案不難得出，在不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、抵押等登記過程中，總有些人由于各種原因或假冒頂替權(quán)利人、或偽造證件、或提供虛假材料等來騙取登記。對(duì)于防范登記風(fēng)險(xiǎn)的工作及措施，各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)都各有千秋，筆者總結(jié)出以下三方面建議。

3.1加強(qiáng)窗口智能化建設(shè)

居民身份證及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證是申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的必要收件之一。登記窗口可配備公安部門授權(quán)的“二代身份證讀卡器”驗(yàn)證該身份證的真?zhèn)?。持證人與證件上記載的人是否一致，可通過人臉識(shí)別儀進(jìn)行身份識(shí)別。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)悟?yàn)證可通過證書的封皮、防偽鐳射標(biāo)簽、印章及雕刻凹印編號(hào)、水印、團(tuán)花版紋、二維碼等進(jìn)行辨別。其巾在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證在附記內(nèi)頁下方設(shè)置的兩個(gè)二維碼，分別儲(chǔ)存了對(duì)應(yīng)的產(chǎn)權(quán)信息和26位房屋代碼，通過手機(jī)微信的“掃一掃”或者窗口的二維碼掃描槍可讀取信息，能夠有效檢驗(yàn)該木不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)巍?/p>

3.2加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)

首先，完善不動(dòng)產(chǎn)登記詢問制度。工作人員需要按照詢問對(duì)象身份的不同，對(duì)詢問的內(nèi)容突出差異性，以加強(qiáng)詢問工作的針對(duì)性。為確保詢問內(nèi)容的客觀、公正，最大限度的排除外部干擾，尤其是發(fā)覺部分當(dāng)事人前后口徑不一致或者神色慌張時(shí)，為避免其有受脅迫登記的可能，登記機(jī)構(gòu)可以設(shè)立專用問詢接待室，對(duì)甲請(qǐng)人及利害關(guān)系人以單獨(dú)詢問的方式進(jìn)行登記，并全程配備錄音監(jiān)控等設(shè)備。

其次，建立不動(dòng)產(chǎn)登記虛假申請(qǐng)“黑名單”。當(dāng)事人申請(qǐng)登記時(shí)只要被發(fā)現(xiàn)假人、假證等虛假情況，該申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上就要標(biāo)識(shí)該失信情況。再次以該不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)登記系統(tǒng)會(huì)警示工作人員，工作人員則要對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的登記進(jìn)行嚴(yán)格審查，防止申請(qǐng)人虛假申請(qǐng)蒙混過關(guān)。

再次，建立虛假申請(qǐng)失信人員信息申報(bào)制度。加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記過程中虛假申請(qǐng)的打擊力度，與相關(guān)部門實(shí)行聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對(duì)于申請(qǐng)人在申請(qǐng)登記過程中被發(fā)現(xiàn)或被他人舉報(bào)經(jīng)查實(shí)的虛假申請(qǐng)等失信行為將作為失信信息或提示信息錄入“公共信用綜合服務(wù)平臺(tái)”，作為不良信用記錄納入公共信用管理體系，讓失信人“一處失信，處處受限”，加大對(duì)虛假申請(qǐng)人的懲戒力度。

3.3加強(qiáng)信息共享，推廣電子登記證明

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)加快構(gòu)建與公安、民政、財(cái)政、住建、稅務(wù)、工商、金融機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門的信息共享平臺(tái)，通過實(shí)時(shí)互通共享直接獲得電子信息，既提高真實(shí)性又減少申請(qǐng)材料方便當(dāng)事人。另外加快推廣不動(dòng)產(chǎn)電子證明的使用，減少虛假紙質(zhì)證書帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

作者簡介：蔡悅、高晨曦，無錫市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。