周德芬

摘 要：本文從外部投資環(huán)境和項目投資預(yù)期兩個維度選取了人均GDP、土地成交比、靜態(tài)投資回收期、成本利潤率、營業(yè)利潤率、全投資內(nèi)部收益率等六個指標(biāo)，構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)投資項目決策評價指標(biāo)體系，分析了熵權(quán)TOPSIS法在投資項目評價中的應(yīng)用，并選取了四個商業(yè)地產(chǎn)投資項目作為應(yīng)用研究的對象，對投資項目評價進行了分析研究。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn);熵權(quán)TOPSIS法;項目評價

中圖分類號：F272.3 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：2096-0298（2020）11（a）--02

在國內(nèi)仍屬起步發(fā)展階段的商業(yè)市場近年來因其巨大消費潛力備受關(guān)注，商業(yè)地產(chǎn)綜合了房地產(chǎn)業(yè)和零售業(yè)兩個行業(yè)的特性，涉及利益相關(guān)者較多、投資模式及經(jīng)營模式復(fù)雜，較住宅地產(chǎn)項目回收期長、投資額大、商業(yè)運營要求高、退出難度及成本較高，投資前期決策極為關(guān)鍵且難度較大。國內(nèi)學(xué)者關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)投資的研究取得了一系列成果，但仍然存在以下問題：主要是對商業(yè)地產(chǎn)定位、可行性、商業(yè)運營等進行探討;缺乏系統(tǒng)、規(guī)范的評價指標(biāo)及決策標(biāo)準(zhǔn);簡單套用住宅地產(chǎn)的投資決策方法，多以確定性投資為基礎(chǔ)，決策者根據(jù)定性分析的結(jié)果以及對風(fēng)險的經(jīng)驗認(rèn)識進行決策;評價多采用專家意見法或?qū)哟畏治龇?，受主觀性影響較大;目前商業(yè)地產(chǎn)處于發(fā)展初期，這些問題制約了其健康發(fā)展、如何科學(xué)地進行商業(yè)地產(chǎn)投資項目決策評價、提高決策效率和質(zhì)量，成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)研究的重點。

1 評價指標(biāo)體系

評價指標(biāo)的選取應(yīng)遵循科學(xué)性、完備性、代表性、可比性、可操作性等原則。評價指標(biāo)體系構(gòu)建步驟如下：首先，收集大量關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的文獻資料，分析、整合確定初步評價指標(biāo)[1～3];其次，根據(jù)我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的特點和實踐現(xiàn)狀、企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，采用調(diào)查法，優(yōu)化初步指標(biāo);再次，根據(jù)所采用的理論特點和適用范圍，考慮相關(guān)指標(biāo)的評價值差異和精度需要，對指標(biāo)降維，將多個指標(biāo)變量轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個綜合指標(biāo)，使得綜合指標(biāo)能夠最大限度地反映初步指標(biāo)值信息，且所含的信息互不重疊;最后，形成商業(yè)地產(chǎn)投資項目決策評價指標(biāo)體系，如表1所示。

2 熵權(quán)TOPSIS法原理及評價方法

熵權(quán)法是一種客觀的賦權(quán)方法，是根據(jù)數(shù)據(jù)的變異程度反映評價指標(biāo)的信息量大小，來確定每個評價指標(biāo)（或各目標(biāo)、屬性）的權(quán)重。一般而言，指標(biāo)值的變異程度越大，熵越小，所提供的信息量也越大，權(quán)重越大;反之權(quán)重越小。TOPSIS法，即距離綜合評價法，是一種逼近理想解的排序方法，它是通過將統(tǒng)計數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為多維坐標(biāo)系中的點，在空間中確定出參考點（即正負(fù)理想解點），然后計算各樣點到參考點的距離來分析評價的方法[4]。

熵權(quán)TOPSIS法引入了熵的概念來確定評價指標(biāo)權(quán)重，克服了傳統(tǒng)TOPSIS法在確定評價指標(biāo)的權(quán)重因子時一般采用專家意見法或?qū)哟畏治龇ㄔ斐芍饔^因素的影響。其基本應(yīng)用思路[5]是：首先，根據(jù)評價對象及其評價指標(biāo)建立初始決策矩陣，為了消除不同量綱、數(shù)量級和屬性類型對決策結(jié)果的影響，對初始決策矩陣進行正向化和無量綱化處理，得出規(guī)范化決策矩陣，計算各項評價指標(biāo)的熵值，進而確定各項評價指標(biāo)的權(quán)重;其次，根據(jù)各項評價指標(biāo)的權(quán)重，對規(guī)范化決策矩陣進行加權(quán)處理，得出加權(quán)規(guī)范化決策矩陣，找出加權(quán)規(guī)范化矩陣的最優(yōu)方案和最劣方案（即正負(fù)理想解），分別計算各評價對象與最優(yōu)方案和最劣方案的距離，獲得各評價對象與最優(yōu)方案的相對貼近度，最后按照相對貼近度的大小對方案進行排序，并以此作為評價方案優(yōu)劣的依據(jù)[6]。

3 商業(yè)地產(chǎn)投資項目評價實證研究

商業(yè)地產(chǎn)按照經(jīng)營方式可分為租賃商業(yè)地產(chǎn)、出售商業(yè)地產(chǎn)、自營商業(yè)地產(chǎn)和復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)，小規(guī)模商業(yè)尤其是居住、辦公用途的底層商鋪主要采取開發(fā)銷售模式，但大型商業(yè)地產(chǎn)則很少采取開發(fā)銷售模式，而是采取出租運營的模式。遵循可比性原則，本文選取了四個不同區(qū)域的自營商業(yè)地產(chǎn)投資項目，根據(jù)表1指標(biāo)體系和項目可行性研究階段相關(guān)數(shù)據(jù)，形成可比的投資項目決策矩陣，應(yīng)用熵權(quán)TOPSIS法對四個項目進行綜合評價。

3.1 初始決策矩陣建立與規(guī)范化

根據(jù)項目指標(biāo)數(shù)據(jù)建立初始決策矩陣，采用極差變換法對初始決策矩陣作正向化和無量綱化處理[7]，得出規(guī)范化決策矩陣，如表2所示。

3.2 確定各評價指標(biāo)權(quán)重及正負(fù)理想解

根據(jù)規(guī)范化決策矩陣，得出各評價指標(biāo)熵值e、差異系數(shù)g和權(quán)重w，計算得出加權(quán)的規(guī)范化決策矩陣，并確定四個投資項目各指標(biāo)正理想解和負(fù)理想解，如表3所示。

3.3 評價對象綜合排序及結(jié)果分析

在此基礎(chǔ)上，計算各評價對象與正負(fù)理想解之間的距離d+、d-，及相對貼近度C，按貼近度的大小進行綜合排序，如表4所示。

綜上，擬投資的四個項目綜合評價優(yōu)劣排序為：D>A>B>C，D項目在外部投資環(huán)境、項目投資預(yù)期等方面綜合競爭力均較強，為最優(yōu)投資選擇，C項目整體競爭力較差。本文所建立商業(yè)地產(chǎn)投資項目決策評價指標(biāo)體系確立了外部投資環(huán)境和項目投資預(yù)期兩個準(zhǔn)則層，可基于決策層的不同偏好對投資項目進行評價。

4 結(jié)語

本文構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)投資項目評價指標(biāo)體系，利用熵權(quán)法來確定評價指標(biāo)的權(quán)重，利用TOPSIS法對評價對象進行綜合評價，并結(jié)合四個商業(yè)地產(chǎn)投資項目進行實證分析。本研究既可以補充現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)項目的理論體系，又可以指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項目實踐，為商業(yè)地產(chǎn)進行多區(qū)域、多項目、多目標(biāo)的投資決策和評價提供了參考依據(jù)，具有重要的意義和價值。由于作者精力及理論水平限制，商業(yè)地產(chǎn)不同經(jīng)營模式及影響因素下的評價指標(biāo)調(diào)整及模型應(yīng)用尚需深化，對選址及定位、運營能力及投資預(yù)期的合理性也需進一步研究。

參考文獻

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