崔向程

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國的經(jīng)濟(jì)支柱，直接影響我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是，近年來眾多房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)因資金鏈斷裂頻頻陷入困境，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)清算，究其原因，是在政府的宏觀政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險控制存在籌資渠道少、缺乏完整體系、缺乏科學(xué)手段、資金周轉(zhuǎn)慢等問題。因此，建議在籌資渠道、現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系、現(xiàn)金流科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略、資金周轉(zhuǎn)、人才培養(yǎng)等方面對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險控制進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn)，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提供可持續(xù)的現(xiàn)金流支持，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)現(xiàn)金流;風(fēng)險控制;宏觀政策

中圖分類號：F294? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）29-0000-03

房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種資金密集型的行業(yè)，一個房地產(chǎn)項目從開發(fā)到落成期間需要大量的資金進(jìn)行投入，且資金投入的大小直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的規(guī)模和狀況。房地產(chǎn)行業(yè)的生存與發(fā)展對現(xiàn)金流的強烈依賴再加上房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營周期長的特點使得房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險更大。如果房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流發(fā)生斷裂將會導(dǎo)致企業(yè)的項目落空甚至導(dǎo)致企業(yè)自身的清算破產(chǎn)，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來說規(guī)避或減少現(xiàn)金流帶來的風(fēng)險至關(guān)重要。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一直向好，但自2010年以來，國家審時度勢，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“降溫”，房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈也因此受國家的緊縮政策以及市場等諸多因素影響，壓力不斷加大，很多房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流問題突出。因此，對政府的宏觀政策加以高度重視，并及時做出應(yīng)對反應(yīng)，進(jìn)行合理風(fēng)險控制是我國房地產(chǎn)企業(yè)未來蓬勃發(fā)展的必由之路。

一、現(xiàn)金流的基本概念與意義

現(xiàn)金流，又稱現(xiàn)金流量，是現(xiàn)代會計體系中的一個常見的概念。從嚴(yán)苛的定義角度來看，國際會計準(zhǔn)則委員會（IASC）對現(xiàn)金流的定義為：現(xiàn)金流是指現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的流入和流出[1]。根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的性質(zhì)，可以將現(xiàn)金流分為三類，即籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流[2]。對于一個企業(yè)來說，現(xiàn)金流的意義如同人身體中流淌的血液，關(guān)乎于生死存亡。可以說在復(fù)雜多變、激烈競爭的市場環(huán)境中，良好的營業(yè)能力并不能保證一個企業(yè)永久的存續(xù)，只有良好的現(xiàn)金流才能如期償還債務(wù)，才能購買生產(chǎn)所需的原材料，才是一個企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提[3]。

二、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流具有需求量大、期限長、不均衡、缺乏靈活性等特點，如果沒有對現(xiàn)金流風(fēng)險進(jìn)行正確的認(rèn)識和控制，將會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來沉重的打擊，并且我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金活動受國家政策宏觀調(diào)控的影響非常大，而且非常敏感[4]。未來在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中如何對政府的宏觀政策進(jìn)行有效的應(yīng)對，從而有效管理和控制現(xiàn)金流風(fēng)險值得思考與研究。

（一）現(xiàn)金流風(fēng)險的含義及表現(xiàn)形式

所謂現(xiàn)金流風(fēng)險，可以理解為企業(yè)的現(xiàn)金流出量與流入量在同一時點上不對稱所形成的風(fēng)險。當(dāng)一個企業(yè)存在高度現(xiàn)金流風(fēng)險問題時，就會對企業(yè)帶來負(fù)面影響，很有可能會導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營陷入困境、收益水平下降，甚至是帶來信用危機?？梢哉f，現(xiàn)金流風(fēng)險很容易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)系列危機，如果不加以控制，將最終導(dǎo)致一個企業(yè)的滅亡。

現(xiàn)金流風(fēng)險的表現(xiàn)形式多種多樣，從現(xiàn)金流的特點及基本屬性出發(fā)可以大致分為幾類，如無法按時足額償還負(fù)債的債務(wù)違約、無法按時足額回收資金的信用違約、由于與其他企業(yè)的合作關(guān)系而承擔(dān)連帶責(zé)任損失、企業(yè)對外可投資資金不足等[5]。

（二）我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策特征

想要了解政府宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)及現(xiàn)金流的影響，首先要弄清楚我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)控思路，進(jìn)而找到其規(guī)律和特征。

從表1可以明顯看出我國的房地產(chǎn)政策表現(xiàn)出明顯的“反經(jīng)濟(jì)周期”的特征，房地產(chǎn)行業(yè)與我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實情息息相關(guān)，依據(jù)這種“反經(jīng)濟(jì)周期”的調(diào)控思路，在經(jīng)濟(jì)高漲過熱的時候，政府一般采取抑制性的調(diào)控政策;在經(jīng)濟(jì)環(huán)境過冷時，政府一般采取激勵性的調(diào)控政策。

（三）政府宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險成因

政府在不同時期所采用的不同宏觀經(jīng)濟(jì)政策作用于房地產(chǎn)企業(yè)的籌資、投資、經(jīng)營三大活動，從而影響企業(yè)的現(xiàn)金流。在政策激勵階段，有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，因為在政策激勵階段房地產(chǎn)市場繁榮，投資回報率高，籌資成本降低;在政策抑制階段，對于對現(xiàn)金流有著強烈依賴的房地產(chǎn)企業(yè)來說更有可能會造成各種負(fù)面影響。

1.從籌資角度進(jìn)行分析

從企業(yè)的籌資角度來看，籌資活動對現(xiàn)金流的影響最大，因為房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要大量的資金支持，所以籌資對于一個房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要。在政策抑制階段，籌資環(huán)境惡劣，難以籌到足夠的資金投入到企業(yè)現(xiàn)金流中，由于房地產(chǎn)企業(yè)對于資金運轉(zhuǎn)的高度需求，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不以更高的成本融資來緩解現(xiàn)金流緊張的局面，從而導(dǎo)致杠桿比例普遍偏大、負(fù)債率大大增高，企業(yè)在這種運轉(zhuǎn)情況下又增加了對現(xiàn)金流的風(fēng)險。

2.從投資角度進(jìn)行分析

從企業(yè)的投資角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)通過對利好項目的投資為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，產(chǎn)生現(xiàn)金流，相比于政策激勵階段，政策抑制階段的市場中投資機會少、形勢不佳，加上企業(yè)的經(jīng)營活動和籌資活動同樣不景氣，難以有足量資金進(jìn)行較大規(guī)模的投資，較高的投資成本和較小資金規(guī)模投入共同造成了較低的回報率，使得房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動現(xiàn)金流出現(xiàn)風(fēng)險。

3.從經(jīng)營角度進(jìn)行分析

從企業(yè)的經(jīng)營角度來看，經(jīng)營活動是房地產(chǎn)企業(yè)自主創(chuàng)造現(xiàn)金流的手段，如果創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力在政府宏觀政策下容易受到影響又缺乏風(fēng)險意識及現(xiàn)金流風(fēng)險管控的長效機制，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流難以保持穩(wěn)定。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)自身的產(chǎn)品銷售受政策的影響較大，在政策抑制階段，房地產(chǎn)市場熱度減退，社會對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求下降，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品價格走低、房地產(chǎn)企業(yè)所獲收益降低，增大經(jīng)營活動現(xiàn)金流風(fēng)險。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在政策抑制階段，高負(fù)債的經(jīng)營狀態(tài)也會導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險敞口偏大。

三、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險控制存在問題

房地產(chǎn)企業(yè)受政府宏觀政策影響深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流與宏觀政策高度相關(guān)，現(xiàn)金流風(fēng)險管理又是財務(wù)風(fēng)險管理的核心，特別是針對房地產(chǎn)企業(yè)這樣的資源密集型企業(yè)[6]。為了有效地對現(xiàn)金流風(fēng)險進(jìn)行識別控制，首先要明確目前宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險控制存在問題。

（一）企業(yè)籌資渠道少，現(xiàn)金流不穩(wěn)定

目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在高度依賴外部的資金融得維持現(xiàn)金流運轉(zhuǎn)的同時普遍存在融資渠道少的問題，主要依靠銀行貸款進(jìn)行籌資[7]。在政策抑制階段，銀行收緊房地產(chǎn)貸款，不斷提高利率和準(zhǔn)備金率限制房地產(chǎn)企業(yè)信貸，中長期貸款審批困難，短期貸款增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險、短期內(nèi)償還負(fù)債壓力龐大。雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)開始拓展其他融資渠道，如基金、信托、股權(quán)融資等，但是還是難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流動需求。金融環(huán)境不夠穩(wěn)定、行業(yè)競爭激烈的情境下，籌資渠道的缺乏直接導(dǎo)致現(xiàn)金流的不穩(wěn)定，嚴(yán)重影響企業(yè)的健康發(fā)展。

（二）缺少完整的現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系

當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面對現(xiàn)金流風(fēng)險，卻又缺乏完整的現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系、缺乏對現(xiàn)金流風(fēng)險的科學(xué)方式方法，僅僅側(cè)重于對現(xiàn)金流的事后分析和事后彌補[8]。完整風(fēng)險控制體系的缺失導(dǎo)致現(xiàn)金流的運轉(zhuǎn)情況不能實時、動態(tài)地反映給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)也不能提前預(yù)測、集中控制現(xiàn)金流風(fēng)險，導(dǎo)致在政府的宏觀政策管控下，企業(yè)不能對現(xiàn)金流風(fēng)險做到事前計劃、事中控制、事后分析。

（三）對現(xiàn)金流的日常管理缺乏科學(xué)手段

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)疏忽對現(xiàn)金流的日常管理，特別是在籌資、投資、分配環(huán)節(jié)缺乏現(xiàn)金流缺口和盈余的科學(xué)分析[9]，沒有制定與企業(yè)發(fā)展階段相匹配的管理戰(zhàn)略，不能實現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流充分的利用。在企業(yè)盈利階段，現(xiàn)金流壓力較小時，企業(yè)管理層未意識到現(xiàn)金流在整個企業(yè)不同階段循環(huán)的重要作用，因此沒有針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實際情況進(jìn)行現(xiàn)金流管理，難以發(fā)揮出企業(yè)的競爭優(yōu)勢。特別在政策抑制階段，如果沒有合理的投資管理策略，很易導(dǎo)致投資項目的失敗，增大企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險。

（四）現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度慢，增大風(fēng)險控制難度

房地產(chǎn)企業(yè)由于行業(yè)的特點所致，存貨周轉(zhuǎn)慢、現(xiàn)金回流慢。問題是在現(xiàn)實生活中，少有房地產(chǎn)企業(yè)只專注于一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，通常都是多個項目同時運轉(zhuǎn)，每一個項目的資金需求量都很高，投入資金后項目回收速度又很慢，如果沒有足夠的資金儲備和良好的信用作為基礎(chǔ)，高度依賴外部的高成本籌資，現(xiàn)金流的風(fēng)險就會大大增加，風(fēng)險控制難度也會提升。而這一切也都是因為現(xiàn)金占用周期過長而進(jìn)一步加大了環(huán)境發(fā)生變化的風(fēng)險。

（五）現(xiàn)金管理人員專業(yè)性不強

由于對現(xiàn)金流的高度依賴，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理相較于其他企業(yè)要求更高、難度更大，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部從事現(xiàn)金流管理崗位的職員具有很強的專業(yè)性，不僅要有足夠的理論知識，還要有一定的分析能力和決斷能力，這樣才能更好地針對政府宏觀政策，制定出與企業(yè)自身相適配的現(xiàn)金流管理策略，把控好企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險。然而目前不少房地產(chǎn)企業(yè)疏于現(xiàn)金流管理，不愿意花費高價引進(jìn)人才，也不愿意花費資金進(jìn)行相關(guān)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)具備現(xiàn)金流管理的專業(yè)人員不足，現(xiàn)金流管理工作不能很好開展，對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險控制產(chǎn)生了嚴(yán)重的負(fù)面影響。

四、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險控制的有效途徑

（一）增加籌資渠道，保持現(xiàn)金流量平衡

面對宏觀政策下的融資困境，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該秉持正確的融資觀念，拓展籌資渠道，善于用各種籌資方式減輕籌資壓力[10]。首先要改變房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行借貸融資、上市融資的老舊觀念，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試開發(fā)民間融資渠道。目前國家政策正在對民間借貸行為進(jìn)行放松，未來將會有更大的融資空間。其次，房地產(chǎn)企業(yè)也可以發(fā)展直接融資渠道，改善資金來源結(jié)構(gòu)。我們知道，普通股所籌集的資金會形成公司永久資金，企業(yè)不需要在每年末都支付股利，不存在不能償還的風(fēng)險，債券融資可以使得房地產(chǎn)企業(yè)籌資公眾化、社會化。靈活的運用各種籌資手段可以降低宏觀經(jīng)濟(jì)政策對現(xiàn)金流的影響，在一定程度上，緩解企業(yè)現(xiàn)金流危機。

（二）建立完整的現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系

完整的風(fēng)險控制體系可以提早發(fā)現(xiàn)風(fēng)險的存在，減少外部環(huán)境對企業(yè)現(xiàn)金流的沖擊。一個完整的現(xiàn)金流風(fēng)險控制體系可以分為現(xiàn)金流風(fēng)險監(jiān)控、現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警、現(xiàn)金流風(fēng)險處理幾個部分?，F(xiàn)金流風(fēng)險監(jiān)控要求企業(yè)編制年度、月度現(xiàn)金流量預(yù)算表，對企業(yè)的現(xiàn)金流進(jìn)行全面的預(yù)算管理，制定合理的審批制度，嚴(yán)格保障企業(yè)的現(xiàn)金流水平;現(xiàn)金流風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)要求通過收集的信息識別出風(fēng)險，制定相關(guān)的防范性措施，在最短的時間內(nèi)將傳遞到企業(yè)的各個職能部門，增強各個部門對風(fēng)險的應(yīng)對能力，最大化降低風(fēng)險損失;現(xiàn)金流風(fēng)險處理要求企業(yè)管理層樹立正確的現(xiàn)金流觀念意識，提出合理化的策略和控制方法，并將措施落到實處。

（三）制定與現(xiàn)金流現(xiàn)狀相符合的發(fā)展戰(zhàn)略

對于房地產(chǎn)企業(yè)這樣的資源密集型企業(yè)，需要制定出與企業(yè)現(xiàn)金流現(xiàn)狀相符合的發(fā)展戰(zhàn)略并適時調(diào)整，使得企業(yè)的現(xiàn)金流更好發(fā)揮積極作用，不盲目進(jìn)行項目擴張、土地儲備，保證企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和資金鏈安全。企業(yè)管理層也要在思想上重視現(xiàn)金流發(fā)展戰(zhàn)略，注重提高現(xiàn)金流的流動性和收益性，處理好企業(yè)的不良資產(chǎn)或呆滯資產(chǎn)，做好支出控制和儲備管理。在投資過程中，特別是在財政抑制階段，要注重跨行業(yè)投資、組合型投資從而分散風(fēng)險的重要性，比如，可以在遇到風(fēng)險較大的單個房地產(chǎn)項目時，嘗試聯(lián)合多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合投資，降低自身承擔(dān)的風(fēng)險。

（四）加速資金周轉(zhuǎn)，降低現(xiàn)金流風(fēng)險

在企業(yè)的實際運作中，在保證不破壞企業(yè)經(jīng)營效率的前提下，盡可能縮短資金周轉(zhuǎn)周期可以很好地規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險。在一個房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流的完整循環(huán)中，開發(fā)階段是投入較大、時間較長的階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠適當(dāng)縮短開發(fā)階段耗用的時間，并在不影響企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的前提下縮小投資規(guī)模就可以在一定程度上實現(xiàn)加速資金的周轉(zhuǎn)。但是，對現(xiàn)金流的加速周轉(zhuǎn)并不等同于持有更多的現(xiàn)金，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身需要，保持現(xiàn)金的最佳持有度，這樣既有利于盈利，也可以應(yīng)對現(xiàn)金流風(fēng)險。

（五）注重企業(yè)相關(guān)人才的培養(yǎng)

企業(yè)內(nèi)部員工的專業(yè)素養(yǎng)在很大程度上決定著現(xiàn)金流管理是否能夠順利進(jìn)行，因此進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理專業(yè)人才培養(yǎng)勢在必行?？梢詮膬煞矫嫒胧郑环矫婵梢栽谄髽I(yè)內(nèi)部選拔有能力的職工，對其定期進(jìn)行科學(xué)的培訓(xùn)，還可以設(shè)置輔助評價系統(tǒng)，來確定相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)的確達(dá)標(biāo)，能夠勝任專業(yè)崗位;另一方面，可以積極引進(jìn)專業(yè)素質(zhì)較高的人才充實企業(yè)內(nèi)部的管理崗位，確保現(xiàn)金流管理部門的工作能夠順利開展。除此以外，對企業(yè)內(nèi)中層及以上領(lǐng)導(dǎo)干部的培訓(xùn)也不能忽視，應(yīng)該同樣對其進(jìn)行培訓(xùn)，確保領(lǐng)導(dǎo)層能夠做出正確的決策。通過打造一支高素質(zhì)的現(xiàn)金流管理團(tuán)隊，將會全面提高企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險控制能力，降低現(xiàn)金流風(fēng)險。

結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險的控制是一項復(fù)雜的系統(tǒng)管理工程，需要各個方面進(jìn)行全力的配合。只有善于用戰(zhàn)略的眼光，注重嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范化的管理，建立動態(tài)化的預(yù)警管理系統(tǒng)，管理中注重科學(xué)的管控和分析方法，積極發(fā)揮人員的主觀能動性，實現(xiàn)動態(tài)化的管理，才能實現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險相對可控的管理目的，才是未來房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展之路。

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