上海市閔行區(qū)人民法院，上海 201199

冒名處分不動產(chǎn)的現(xiàn)象自古有之，主要表現(xiàn)為房屋登記物權(quán)人的租客、子女、配偶或無關通過各種方式獲取或偽造相關證明，冒充房屋登記物權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)賣給不知情的相對人，并且完成變更登記。法院在判決過程中要權(quán)衡利益沖突，并且判斷房屋所有權(quán)的具體歸屬。但目前，關于這方面的內(nèi)容還存在很大的爭議。

一、冒名處分不動產(chǎn)司法適用案例

從目前來看，國家立法中并沒有對冒名處分不動產(chǎn)這一行為進行明確規(guī)定，外界還存在較大分歧和爭議。為此，結(jié)合實際案例具體分析，冒名處分不動產(chǎn)司法情況。以湖南省某地區(qū)人民法院接收的一起冒名處分不動產(chǎn)司法案件為例，案件中甲與乙系兄弟關系，經(jīng)過父母的授意，兄長甲賣出父母的原有房屋，并以賣房所得價款完成了新房預售購買，購買人為弟乙。在簽訂合同的過程中，弟乙向其兄甲提供了本人身份證。隨后，哥甲以弟乙的名義通過房產(chǎn)中介與第三人丙簽訂了房屋居間合同，將訂購新房轉(zhuǎn)讓給丙，并約定了價款。一個月后，丙按照合同約定支付了定金及部分房款，并將原預售合同與發(fā)票等證件交中介方保管。兩年后，乙于當?shù)胤抗芫终f明合同等文件丟失，并且申請領取不動產(chǎn)憑證，重新將房屋登記在自己名下，最終引發(fā)糾紛。最終判定房屋歸屬丙方，二審判決結(jié)果雖然和一審判決一致，但分析過程完全不同。一審中采用的是適用表見代理制度，二審中采用的是適用善意取得制度，雖然結(jié)果相同，但關于冒名處分不動產(chǎn)行為的歸屬問題依然沒有得到解決［1］。

二、冒名處分不動產(chǎn)司法存在的問題

從目前來看，冒名處分不動產(chǎn)情況在法律適用上存在非常明顯的意見分歧，無論是實務界判決還是司法解釋都有著較大的爭議。根據(jù)前文案例情況分析來看，具體體現(xiàn)在以下幾點：第一，如果存在合同詐騙罪，那么房屋買賣合同是否會直接判斷無效；第二，在法律中采用相對人信賴保護這一條例，是否具備正當性；第三，不動產(chǎn)善意取得制度和冒名處分不動產(chǎn)之間的區(qū)別，以及二者具體的適用范圍；第四，類推適用表見代理規(guī)則應用在冒名處分不動產(chǎn)案件情形中是否存在合理性。總的來說，在進行案件判斷過程中，存在很多不確定因素，因此，要根據(jù)實際情況進行具體分析，以如果存在合同詐騙罪，那么房屋買賣合同是否會直接判斷無效這一爭議，并不能夠簡單的將其判定為無效，要結(jié)合實際情況，進行具體的考量［2］。

三、法律關系視角下冒名處分不動產(chǎn)的立法完善思路

（一）增加關于法律關系的結(jié)構(gòu)判定

從目前來看，在明確的冒名處分不動產(chǎn)行為中，法院并不能夠依據(jù)無權(quán)處分而直接適用善意取得制度，需要從法律關系的角度入手展開分析，尤其是在不動產(chǎn)物權(quán)處分的情景中，第三人屬于特定對象，必須要從實際出發(fā)，嚴格按照結(jié)構(gòu)進行判斷，從而有效區(qū)分易混淆的情景。如果是一些較為復雜的法律關系，就可以在法律關系中進行明確規(guī)定，通過增加關于法律關系的結(jié)構(gòu)判定的方式，來完成法律關系視角下冒名處分不動產(chǎn)的立法工作［3］。

（二）調(diào)整不動產(chǎn)善意取得適用前提

在冒名處分不動產(chǎn)情況中，冒名人屬于無權(quán)處分，如果依據(jù)現(xiàn)有的適用善意取得制度來看，善意第三人惡意取得善意不動產(chǎn)，但是不動產(chǎn)登記簿并沒有任何措施，然而第三人信賴是偽造的，不僅無法取得不動產(chǎn)登記簿的公信力，也無法在法律上占據(jù)有利地位。因此，調(diào)整不動產(chǎn)善意取得適用前提，改變這一問題，在編撰過程重新調(diào)整適用善意取得制度部分，將不動產(chǎn)登記簿存在錯誤，并且要求錯誤登記的對象與無權(quán)處分人的真實身份一致，作為適用條件納入善意取得制度中，確保司法工作有效穩(wěn)定的開展。

（三）細化表見代理制度的適用條件

除了善意取得制度之外，無權(quán)代理制度的相關規(guī)定都需要做出一系列的調(diào)整，可以通過類推適用無權(quán)代理作為主要的理論依據(jù)，但這只是一種暫時性的方法，治標不治本。如果不制定詳細的法律法規(guī)或者進行司法解釋，那么這一問題始終無法真正在司法中得到進一步實踐。在中國2017年的民法總則草案中，有列入冒用他人名義處分不能適用表見代理的規(guī)定，但是民法總則最終頒布時，在無權(quán)代理部分卻取消了該項目。也就是說，目前并沒有將冒名處分不動產(chǎn)的有關法律法規(guī)加入到具體民法中，而是借助司法的方式進行解釋，從而細化表見代理制度的適用條件，以此最大程度保證交易安全，也保護第三人的合理信賴。

四、法律關系視角下冒名處分不動產(chǎn)的司法實踐思路

（一）建立系統(tǒng)規(guī)范的審判思路

在實際發(fā)展過程中，正確處理法律關系，建立系統(tǒng)規(guī)范的審判思路，是合理解決冒名處分不動產(chǎn)問題的關鍵。通過上文對這一行為理論上的內(nèi)容有了簡單的了解，但還需要進行進一步實踐，確保所制定的法律條件可以在冒名處分不動產(chǎn)和適用善意取得制度上得到靈活合理應用。但需要注意的是，在實際處理的過程中，必須要將司法和立法進行有效結(jié)合，切實避免其他行為的出現(xiàn)。建立形成系統(tǒng)規(guī)范的審判思路，是有效解決冒名處分不動產(chǎn)行為的復雜因素的關鍵。實際上，影響法官判定的因素非常多，很容易出現(xiàn)分歧，造成這種情況的主要原因在于，法官對具體要素的判斷和理解存在差異，缺少一個系統(tǒng)的裁判思路。根據(jù)前文分析，想要科學的完成裁判，就要從實際出發(fā)，具體表現(xiàn)為以下幾個方面：

第一，判斷冒名處分不動產(chǎn)司法案件的主體。在裁判前確定冒名人和被冒名人，確認其是否為無權(quán)處分人和不動產(chǎn)登記簿中的真實權(quán)利人，但需要注意的是，并不強求被冒名人一定是真實權(quán)利人，也可和真實權(quán)利人存在特殊關系。與此同時，是否存在聯(lián)絡、是否存在授權(quán)、是否存在惡意、是否惡意串通等內(nèi)容都要得到判斷。第二，考慮到冒名人和第三人之間簽訂的合同是否存在合同絕對無效的情況，是否存在欺詐和脅迫情況，是否已經(jīng)完成不動產(chǎn)物權(quán)的變更登記。第三，判斷合同效力和物權(quán)變動效力。在實際司法判斷的過程中，和直接適用善意取得制度的裁判思路不同，因此采用類推適用的無權(quán)代理制度，可以準確判斷合同的具體情況，避免出現(xiàn)其他方面的問題。實際上，不動產(chǎn)所有權(quán)和抵押權(quán)的法律存在一定的差別，因此在裁判過程中，需要進行分開討論，如果涉及不動產(chǎn)所有權(quán)買賣時，就要對合同效力進行確定，如果合同有效，那么不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但依然需要判斷冒名人行為。理論上冒名人行為應該看做無權(quán)處分，因此，不會因為未被追認就認定無效，當事人依然能夠因此取得不動產(chǎn)抵押權(quán)。

（二）正確區(qū)分冒名處分不動產(chǎn)

除了上述內(nèi)容之外，在法律關系視角下冒名處分不動產(chǎn)的司法實踐過程中，非常容易和適用善意取得的案件進行混淆。想要從根本上解決這一問題，就必須要區(qū)分二者的區(qū)別。前者中必須要存在冒名行為并且具有無權(quán)處分，后者僅要求無權(quán)處分。不僅如此，對于法律關系視角下冒名處分不動產(chǎn)而言，被冒名人必須是特定的，并且和不動產(chǎn)登記簿所登記的極為一致。相反，在適用善意取得的案件中，并不要求身份特定，可以不是不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人，如果不滿足這一要求，就要考慮其他條件是否滿足法律關系視角下冒名處分不動產(chǎn)情形此外，在實際應用中，還有一個情況可能和適用善意取得制度相混淆，如：夫妻一方想要獨占不動產(chǎn)，指使他人冒充另一方處分不動產(chǎn)。雖然存在冒名處分行為，但因為受夫妻一方指使，因此，也被算作善意取得。

五、總結(jié)

綜上所述，近幾年來，冒名處分不動產(chǎn)問題不斷增加，想要在司法處理過程中保證處理結(jié)果的準確性和公正性，就要從法律關系視角下入手，深入分析冒名處分不動產(chǎn)行為的基本結(jié)構(gòu)，有效區(qū)分其和善意取得不動產(chǎn)情形的司法適用。不僅如此，還要進一步填補法律漏洞，并且制定出科學的適用制度。