謝賢祿

摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展速度加快，商品房買賣合同中逾期交房現(xiàn)象日益頻繁。人們的法律意識越來越強烈，很多人在合法權(quán)益受到侵害之后都會利用法律武器。商品房買賣合同逾期交房訴訟時效的起算時間目前存在爭議，在具體時間實踐中也有分歧，很多不同的專家也有不同的看法，文章詳細論述了商品房買賣合同逾期交房訴訟時效的判定方法，希望能夠更好地保障消費者的合法權(quán)益。

關鍵詞：商品房;買賣合同;逾期交房;訴訟時效

近年來，商品房買賣合同糾紛案件的數(shù)量越來越多，很多不同的城市商品房買賣合同糾紛案件都在不斷增長。在這類案件中，大部分的案件都涉及到逾期交房的責任承擔問題。對于購房者來說，如果合法權(quán)利不能得到保障很可能會引發(fā)一些集體性的社會問題，不利于社會的和諧穩(wěn)定。對于開發(fā)商來說，如果最終法院的判決是敗訴很可能會引發(fā)集體索賠問題，給開發(fā)商帶來極大的經(jīng)濟損失，開發(fā)商需要支付大數(shù)量的賠款。為了進一步保護三方不同的利益，在面對這些案件時必須正確處理并劃分此類糾紛中的逾期責任，保證不同的責任人有不同的責任劃分，通過這種方法來保護購房人和開發(fā)商的利益，保障雙方合理處理糾紛，這對雙方的合法利益保護也有重要的意義。

一、逾期交房的認定問題

（一）逾期交房的類型

在現(xiàn)有社會中逾期交房的類型越來越多，根據(jù)相關的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前逾期交付的商品房占總體商品房銷售總類型的一大半，逾期交房問題的人數(shù)多且賠償金額大，會引起嚴重的社會影響及有很多人參與其中。所以這類逾期交房案件糾紛雙方的抗辨程度也是非常激烈的，每個人都有自己的立場。在嚴重情況下這類案件甚至還可能會引起當?shù)卣年P注，因為這類案件涉及到民生問題，一旦關注量增大就會給當?shù)卣畮聿焕绊?，所以政府工作人員較為重視此類案件。目前逾期交房糾紛主要由以下兩種類型。

第一，開發(fā)商在合同約定的交房期限同意跟購房人交接相應的房屋，但是購房人認為房屋沒有達到約定的交房條件，很可能是因為房屋的質(zhì)量沒有達到合同規(guī)定的標準或要求，或者是所交付的房屋沒有達到預定的交房條件，所以購買房子的人拒絕領取房屋的鑰匙，而且購房人要求開發(fā)商承擔逾期交房的責任，賠付自己相關的違約金。

第二，情況是購房人在接受房屋的鑰匙后發(fā)現(xiàn)房子的質(zhì)量或者相關標準沒有達到預期的水平，此時購房人又會以房屋沒有達到預期水平為條件要求開發(fā)商承擔相應的賠付責任。經(jīng)過數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年某市中級人民法院所受理的案件中關于二審商品房買賣合同糾紛案件多達175起，占據(jù)相當大的一個比例。關于逾期交房責任問題主要有三種情況是比較常見的，這三種情況主要包括了逾期交房問題、逾期接房問題、逾期辦證問題。在這三種問題之中最突出的問題是逾期交房問題，這是一種比較普遍的問題。逾期交房的原因在不同的地區(qū)有不同的特點，所以這種問題常見且具有群發(fā)性的特點。

（二）逾期交房的認定問題

關于逾期交房的認定最高人民法院出臺了一些規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！边@個條款中關于商品房的交付使用主要規(guī)定的方法是開發(fā)商向購房人交房屋鑰匙，購房人驗房簽署房屋接收單領取鑰匙的行為即可認定為商品房的交付使用。但是購房人與開發(fā)商對于商品房的交付使用問題仍舊存在很大的爭議，目前仍然沒有統(tǒng)一的標準。

我國商品房買賣合同文本中詳細規(guī)定了房屋交付的實際條件，目前主要包括了以下幾種情況：一是該商品房經(jīng)過驗收之后合格;二是該商品房經(jīng)過綜合檢驗之后符合居住標準;三是該商品房經(jīng)過分期檢驗之后符合相關的規(guī)定和標準并最終交付批準文件。當然，買賣雙方也可以在合同中約定其它的交付條件和交付標準，但是在約定交付條件和交付標準時必須以工程監(jiān)督是否合格為基礎的標準。政府目前加強商品房管理的主要措施是加強對建設工程竣工驗收問題的重視程度，提高現(xiàn)有的驗收標準，保證高質(zhì)量的商品房進入社會、進入消費者手中。我國法律明確規(guī)定，建筑工程項目只有驗收合格之后才能交付到消費者手中使用。

二、訴訟時效及訴訟時效期間起算的含義

訴訟時效指的是權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)利即喪失請求人民法院依法保護其民事權(quán)利的法律制度。目前從我國相關的法律實踐來看，訴訟時效制度發(fā)揮著重要的作用。訴訟時效制度建立的主要目的是督促權(quán)利人及時行使自己的權(quán)利，避免合法權(quán)益受到侵害。這項訴訟時效制度的意義是通過法律的手段來保護權(quán)利人。通過訴訟時效制度可以使當事人之間的權(quán)利義務關系盡可能明確，將不同人的責任義務明確區(qū)分開，有效保障社會的穩(wěn)定性。而訴訟時效制度還能間接促進經(jīng)濟的長久發(fā)展。

訴訟時效期間的起算指的是法律規(guī)定的權(quán)利人能夠通過訴訟的手段來實現(xiàn)請求權(quán)的有效期間的計算方法，它直接影響到訴訟時效期間是否屆滿，當事人能否通過法律的手段來保護自己的合法權(quán)益。訴訟時效期間的計算有著非常重要的意義，訴訟時效期間的起算制度是權(quán)利人解決法院保護其權(quán)利界限的一個重要制度。目前我國法律對訴訟時效期間計算的方法主要規(guī)定在民法之中，關于訴訟時效期有著明確的規(guī)定，即訴訟時效期間從知道或者應當知道權(quán)利被侵害之日起計算，知道是指權(quán)利人已經(jīng)明確知道自己的權(quán)利受到侵害，權(quán)利人應當知道是指權(quán)利人直接或間接地應當察覺到自己的權(quán)利受到損害。

三、當前三種商品房買賣合同逾期交房訴訟時效的計算規(guī)則

當前在法院判決過程中，逾期交房訴訟違約金的訴訟時效起算時間點主要有三種不同的看法，其都有法律基礎和理論支撐，本文對這三種不同的主流觀點進行詳細分析，希望有助于更多的人了解商品房買賣合同逾期交房訴訟時效的計算規(guī)則。

（一）以合同約定的交房時間為起算點

根據(jù)上海市高級人民法院司法解釋規(guī)定：預售的房屋逾期交房違約金的訴訟時效在計算的過程中必須從購房人知道或者應當知道違法行為發(fā)生的那一天起開始計算，也就是從合同雙方約定的交房日起算。出現(xiàn)這個觀點的主要原因是根據(jù)我國民法的規(guī)定，訴訟時效期間在計算的過程中應當從權(quán)利人知道或者應當知道權(quán)利被侵害時計算。因此，合同雙方中的一方約定了一個固定的交房時間，在交房時間到達之后，如果其中一方也就是開發(fā)商沒有按照合同規(guī)定交房就已經(jīng)構(gòu)成了違約行為，同時合同的另一方也就是業(yè)主已經(jīng)知道自身的合法權(quán)益被開發(fā)商所侵害，此時雙方的合同行為沒有得到滿足，違約行為已經(jīng)成立。開發(fā)商侵害權(quán)利人合法權(quán)益事件已經(jīng)成為事實，以此觀點為基礎，就可以以合同雙方約定的交房時間為基礎來計算違約金的訴訟時效。