王琛

煙臺(tái)市價(jià)格認(rèn)證中心 山東煙臺(tái) 264000

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)行業(yè)，隨著銀行貸款收緊和擴(kuò)大購(gòu)房限制，以土地為核心的商業(yè)模式受到嚴(yán)重沖擊，大量資金沉淀，庫(kù)存壓力高企以及行業(yè)產(chǎn)能過剩導(dǎo)致激烈競(jìng)爭(zhēng)。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要轉(zhuǎn)型方向，投資、拿地、開發(fā)、建設(shè)、管理運(yùn)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)通過勞動(dòng)分工高度專業(yè)化的公司分別完成，將附加值低的環(huán)節(jié)進(jìn)行外包、剝離，盈利階段也隨之向產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的高附加值階段轉(zhuǎn)移，從而改善困境實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

1 萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析

萬達(dá)商業(yè)從2000 年開始由單一住宅地產(chǎn)模式向商業(yè)地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，2015 年初正式提出了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，目標(biāo)為2020年完成企業(yè)轉(zhuǎn)型，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)。

1.1 拓展多元化融資渠道

一是通過引入第三方投資者，由第三方提供資金、土地，萬達(dá)商業(yè)僅負(fù)責(zé)萬達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理。2015 年初萬達(dá)商業(yè)通過訂立投資協(xié)議，和四川信托、快錢、嘉實(shí)基金等四家金融機(jī)構(gòu)合作，共取得240 億元投資用于建設(shè)20 個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，很大程度上減輕了萬達(dá)商業(yè)的資金壓力，同時(shí)在商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量高企等行業(yè)環(huán)境較差時(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到企業(yè)外部，大大降低自身風(fēng)險(xiǎn)。

二是萬達(dá)商業(yè)通過與快錢金融、萬達(dá)穩(wěn)升等萬達(dá)集團(tuán)關(guān)聯(lián)的私募基金合作，發(fā)布理財(cái)產(chǎn)品，通過眾籌形式進(jìn)行融資。按照協(xié)議將使用該眾籌募得的款項(xiàng)來建造五個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，萬達(dá)商業(yè)以品牌輸出的方式實(shí)施輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式推進(jìn)，為這五個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)提供建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)及招商等方面的支持。輕資產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)凈收益萬達(dá)商業(yè)收取30% 作為服務(wù)費(fèi)。但這種融資方式在萬達(dá)商業(yè)的財(cái)報(bào)中并不以負(fù)債形式披露，從而使得萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債大大降低[1]。

1.2 剝離重資產(chǎn)，處理非核心業(yè)務(wù)

萬達(dá)商業(yè)為推進(jìn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進(jìn)程，不斷優(yōu)化自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，剝離非核心、低附加值業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)及重資產(chǎn)，優(yōu)化資源配置，充分發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)能最大化，提高品牌溢價(jià)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。2017 至2018 年，萬達(dá)商業(yè)與富力地產(chǎn)集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，由富力集團(tuán)收購(gòu)萬達(dá)77 家酒店資產(chǎn)；融創(chuàng)以295.75 億元收購(gòu)萬達(dá)13 個(gè)文化旅游城項(xiàng)目，以約62.81 億元的成交價(jià)收購(gòu)萬達(dá)文旅項(xiàng)目100% 的股權(quán)。出售重資產(chǎn)，為萬達(dá)帶來直接穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時(shí)沖減債務(wù)壓力，進(jìn)一步降低負(fù)債。2018 年萬達(dá)商業(yè)正式更名萬達(dá)商管，成立商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，用以消化萬達(dá)廣場(chǎng)重資產(chǎn)。從2021 年開始，萬達(dá)商管不再發(fā)展 “重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施 “輕資產(chǎn)” 戰(zhàn)略。從提出輕資產(chǎn)戰(zhàn)略以來，萬達(dá)商管最終全部實(shí)行輕資產(chǎn)模式，并且形成可快速?gòu)?fù)制模式，加速擴(kuò)張。

1.3 以品牌及運(yùn)營(yíng)管理為核心掌握控制權(quán)

一是品牌輸出。通過合作方式建設(shè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，萬達(dá)商業(yè)僅需參與設(shè)計(jì)及管理監(jiān)督，以自身品牌冠名。通過品牌的影響力提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，凈租金與投資者三七分成，并免去了資本化過程。在合作項(xiàng)目中，為保證產(chǎn)品質(zhì)量，建設(shè)方需由萬達(dá)商業(yè)指定，所需設(shè)備均來自于萬達(dá)商業(yè)品牌庫(kù)的優(yōu)質(zhì)品牌產(chǎn)品。在合作類輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，萬達(dá)商業(yè)通過小額投入獲取較高控制權(quán)，高額穩(wěn)定收益，在高效率、低風(fēng)險(xiǎn)的資本運(yùn)營(yíng)過程中實(shí)現(xiàn)品牌的進(jìn)一步構(gòu)建及品牌溢價(jià)能力的[2]。

二是實(shí)現(xiàn)商業(yè)管理信息化?！盎墼啤?智能商業(yè)管理系統(tǒng)是萬達(dá)商業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中的創(chuàng)新研發(fā)，在這個(gè)商業(yè)管理系統(tǒng)中包含了萬達(dá)廣場(chǎng)的消防管理、安防管理、設(shè)備管理、運(yùn)營(yíng)管理、節(jié)能管理五大模塊16 個(gè)子系統(tǒng)，該商業(yè)管理系統(tǒng)高度信息化智能化，使各個(gè)子系統(tǒng)在一個(gè)平臺(tái)上被集中監(jiān)督、統(tǒng)一管理控制。 “慧云” 商業(yè)管理系統(tǒng)的運(yùn)行實(shí)現(xiàn)了萬達(dá)廣場(chǎng)中暖通空調(diào)、公共照明等系統(tǒng)自動(dòng)運(yùn)行，且在突發(fā)事件中可進(jìn)行人工干預(yù)，大大降低了成本及工作量，管理人員數(shù)量減少約40%，實(shí)現(xiàn)了減員增效。提高了運(yùn)營(yíng)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了綠色節(jié)能的要求。同時(shí)為管理者提供了大量?jī)?yōu)質(zhì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息，從而為優(yōu)化管理、服務(wù)提供依據(jù)。

2 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下財(cái)務(wù)效應(yīng)分析

2.1 償債能力分析

萬達(dá)商業(yè)在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的過程中通過調(diào)整融資策略及融資結(jié)構(gòu)以降低融資成本，借款融資占比不斷下降，債券融資呈上升趨勢(shì)，根據(jù)其2019 年債券報(bào)告披露數(shù)據(jù)來看，存量債券整體融資成本介于4.7%-6.8%，且近年整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。資產(chǎn)負(fù)債率由2015年0.71 降至2018 年0.58，流動(dòng)比率由2015 年0.97 升至2018年1.31，速動(dòng)比率由2015 年0.36 增長(zhǎng)至2018 年0.98，反映出其短期償債能力的提高。2019 年，現(xiàn)金短債比及長(zhǎng)短債比分別為1.4 及2.8，且流動(dòng)資產(chǎn)里有70 億變現(xiàn)能力較強(qiáng)的交易性金融資產(chǎn)，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健，短期償債壓力較小。

2.2 盈利能力分析

隨著萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的推進(jìn)，其收入結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。投資物業(yè)租賃及管理收入穩(wěn)步提升，物業(yè)銷售營(yíng)收由2016 年的1018.5 億元降至2019 年的382.2 億元，商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入由2016 年183.91 億元增長(zhǎng)至2019 年351.48 億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到24.1%，營(yíng)收占比則由14.2% 增至44.7%。隨著萬達(dá)商業(yè)徹底剝離地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，萬達(dá)商管毛利率約72.2%，其中投資物業(yè)租賃及管理的毛利率為76.2%。2020 年計(jì)劃開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)中輕資產(chǎn)項(xiàng)目占比71%，即由獨(dú)立第三方承擔(dān)拿地和建設(shè)的全部投資，而萬達(dá)商管通過輸出品牌、設(shè)計(jì)以及建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。2016-2019 年，萬達(dá)商業(yè)的單店年?duì)I業(yè)收入上升約10%。與同類企業(yè)相比萬達(dá)廣場(chǎng)在單店創(chuàng)收方面具備一定先發(fā)優(yōu)勢(shì)，萬達(dá)商管在商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理水平方面已經(jīng)積攢了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，毛利率及單店?duì)I收保持穩(wěn)定。輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)模式不僅能加速商業(yè)廣場(chǎng)的擴(kuò)張，也能緩解物業(yè)開發(fā)退出后的現(xiàn)金流壓力。由于新開業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量的增加以及租金收入的不斷提升，其租金收益保持穩(wěn)定，對(duì)集團(tuán)利潤(rùn)貢獻(xiàn)比重將逐漸提高。息稅前利潤(rùn)率呈顯著上升趨勢(shì)，并穩(wěn)定在較高水平。萬達(dá)在轉(zhuǎn)型后，其盈利能力得到明顯的增強(qiáng)，轉(zhuǎn)型對(duì)萬達(dá)整體績(jī)效的提升起到很大的帶動(dòng)作用，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)成長(zhǎng)[3]。

2.3 營(yíng)運(yùn)能力分析

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，萬達(dá)存貨數(shù)量明顯下降，存貨周轉(zhuǎn)速度加快，庫(kù)存積壓?jiǎn)栴}得到有效緩解。隨著輕資產(chǎn)廣場(chǎng)開業(yè)數(shù)量的不斷上升，萬達(dá)的存貨周轉(zhuǎn)率將逐步下降。萬達(dá)成立地產(chǎn)集團(tuán)，將商業(yè)管理和地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，截至2019 年，企業(yè)的存貨規(guī)模僅剩39.3億元，預(yù)收賬款82.8 億元，已基本完成地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)銷售業(yè)務(wù)的消化和處置。近年來的租金收入持續(xù)上升，廣場(chǎng)開業(yè)數(shù)量不斷提高，萬達(dá)商業(yè)在商業(yè)廣場(chǎng)領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)能力不斷增強(qiáng)。

3 啟示

一是加強(qiáng)資本運(yùn)作能力。資本運(yùn)作能力的增強(qiáng)首先體現(xiàn)在融資模式的創(chuàng)新。在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下，房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)進(jìn)一步融合，傳統(tǒng)的融資模式已無法滿足輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金的需求量。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式需大幅降低銀行貸款等有息負(fù)債的規(guī)模，提高議價(jià)能力擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)性融資，充分利用上下游企業(yè)的資金以及無息負(fù)債。尋求多元化的融資渠道，降低融資成本，提高資金的使用效率，降低資金占用，保證現(xiàn)金流穩(wěn)定，使各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)處于可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。

二是明確在產(chǎn)業(yè)鏈中的定位，利用自身優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新盈利模式，全產(chǎn)業(yè)鏈布局。將企業(yè)的盈利點(diǎn)由附加值較低領(lǐng)域向附加值較高的領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，積極拓展上下游業(yè)務(wù)，提高運(yùn)營(yíng)管理能力，形成企業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型是長(zhǎng)期的戰(zhàn)略過程，需根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，集中優(yōu)質(zhì)資源于核心業(yè)務(wù)的運(yùn)作。并加強(qiáng)核心業(yè)務(wù)的管理能力及市場(chǎng)控制能力，強(qiáng)化品牌效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)品牌及管理等的輸出，從而撬動(dòng)更高的利潤(rùn)。同時(shí)對(duì)于低附加值或非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離外包，從而去除冗余資產(chǎn)，增強(qiáng)整個(gè)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變動(dòng)的靈活性。

三是標(biāo)準(zhǔn)化管理模式輸出。萬達(dá)商業(yè)充分發(fā)揮其品牌優(yōu)勢(shì)，并將品牌優(yōu)勢(shì)融入整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程形成較高的運(yùn)營(yíng)管理水平，建立嚴(yán)格的質(zhì)量控制體系。在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式下各方利益相關(guān)者協(xié)同運(yùn)作是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。在整個(gè)價(jià)值鏈的管理中，財(cái)務(wù)效應(yīng)的提高、品牌溢價(jià)的保持、產(chǎn)品質(zhì)量的保證以及客戶對(duì)服務(wù)的滿意程度均取決于合作伙伴、代理商的選擇。合作中形成標(biāo)準(zhǔn)化的管理輸出模式，可以保證產(chǎn)品服務(wù)提質(zhì)，從而使品牌效應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)。

4 結(jié)語

綜上所述，房企通過輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，可以有效降低重型資產(chǎn)的資金占用，實(shí)現(xiàn)了庫(kù)存率下降、運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)速度提升，降低資產(chǎn)負(fù)債率、融資成本，使得現(xiàn)金儲(chǔ)備充足，資金鏈穩(wěn)定，從而對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的反應(yīng)能夠更加靈活，達(dá)成企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展。