于笑雨

沈陽(yáng)市勘察測(cè)繪研究院有限公司 遼寧沈陽(yáng) 110004

1 不動(dòng)產(chǎn)登記的主要特征

1.1 專業(yè)性高

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作而言，其中主要將產(chǎn)權(quán)的歸屬、沿革的變化進(jìn)行記錄，同時(shí)能夠?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)權(quán)利情況進(jìn)行反映，有著極高的內(nèi)容專業(yè)性要求。例如，房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪、土地界限認(rèn)定以及房屋面積丈量等，都必須通過(guò)具有高深資質(zhì)、專業(yè)能力的部門或工作人員將不動(dòng)產(chǎn)信息報(bào)告出具。

1.2 復(fù)雜多樣性

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作所具備的復(fù)雜性，通常表現(xiàn)為以下幾種：第一，多樣復(fù)雜的構(gòu)成。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)講，其中主要是通過(guò)五大板塊構(gòu)成，即海域、草原、土地、林地以及房屋等，其中將不動(dòng)產(chǎn)登記的全面形式有所涉及。第二，多樣復(fù)雜的信息。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作來(lái)講，其中，主要將屬性綜合信息、空間地理信息有所囊括，不僅具備自然情況以及權(quán)利屬性的多樣化信息種類，同時(shí)也具有地理分布所產(chǎn)生的相應(yīng)信息數(shù)據(jù)。

1.3 動(dòng)態(tài)連續(xù)性

在不動(dòng)產(chǎn)登記工作之中，對(duì)于房屋土地信息登記工作而言，其具有較強(qiáng)的連續(xù)必然性與動(dòng)態(tài)常規(guī)性，在居民生活中，房屋土地信息的登記，與其牢牢相關(guān)。伴隨著當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，促使房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，對(duì)于房屋的流通速度，正在不斷的加快，同時(shí)也帶來(lái)一定的壓力給房屋土地信息登記工作[1]。

1.4 流通性增量性

現(xiàn)如今，我國(guó)在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)方面，正在不斷擴(kuò)大，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的利用率以及范圍同樣也在不斷擴(kuò)張。房屋土地正在不停交易，促使在不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)方面，其業(yè)務(wù)量正在不停上漲，促使的管理容量也在不斷加大。想要確保不動(dòng)產(chǎn)的登記能夠得到長(zhǎng)久、永久的存儲(chǔ)，就必須要采取高效的管理方式。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記土地使用權(quán)分?jǐn)倖?wèn)題

2.1 問(wèn)題現(xiàn)狀

《國(guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式(試行)的通知》(國(guó)土資發(fā)〔2015〕25 號(hào))以及《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》(試行)中規(guī)定，記載獨(dú)用土地面積和分?jǐn)偼恋孛娣e。但實(shí)際上，這一規(guī)定的執(zhí)行辦法并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以各地區(qū)的處理辦法也不盡相同。一般來(lái)說(shuō)，大部分地區(qū)對(duì)商品房等一些共用宗項(xiàng)目，購(gòu)房者要持有相關(guān)證明，例如國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等，在這種情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在登記時(shí)，需要在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)上填寫詳細(xì)的宗地面積，并備注標(biāo)記“土地面積共用”。此外，部分地區(qū)規(guī)定了住宅小區(qū)不分?jǐn)偼恋孛娣e，非住宅小區(qū)分?jǐn)偼恋孛娣e這一原則，或者有些地區(qū)的情況更為復(fù)雜，規(guī)定更為模糊，那么按照國(guó)家權(quán)籍調(diào)查等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)，對(duì)無(wú)法進(jìn)行劃分的土地暫時(shí)不做登記。

2.2 處理辦法

結(jié)合我國(guó)建設(shè)用地房屋分?jǐn)偼恋孛娣e實(shí)際情況，考慮到我國(guó)大部分地區(qū)現(xiàn)狀，筆者建議建設(shè)用地房屋獨(dú)用土地面積及分?jǐn)偼恋孛娣e應(yīng)根據(jù)有關(guān)原則來(lái)進(jìn)行分情況的處理。一是住宅小區(qū)以不分?jǐn)偼恋孛娣e為原則，分?jǐn)倿槔獾牡貐^(qū)，對(duì)其登記記錄時(shí)，其定著物土地使用權(quán)應(yīng)根據(jù)其所在宗地的共有使用權(quán)來(lái)開(kāi)展登記工作，而針對(duì)已經(jīng)完成建造的建筑，不進(jìn)行分?jǐn)偘l(fā)證。二是，在開(kāi)展第一次辦理或轉(zhuǎn)移登記工作時(shí)，也需要根據(jù)出讓取得土地的范圍來(lái)進(jìn)行宗地的確定，且該宗地需要備注表明其為共有土地使用權(quán)面積。三是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中關(guān)于建筑區(qū)內(nèi)的共有道路、共用設(shè)施等方面的處理，關(guān)于這方面的使用權(quán)規(guī)定，業(yè)主應(yīng)在首次辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，就應(yīng)申請(qǐng)這些共用設(shè)施為業(yè)主共有，保護(hù)自身權(quán)益。四是對(duì)過(guò)去已經(jīng)分?jǐn)偟?，已?jīng)分?jǐn)偟臅?huì)在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)里有相關(guān)記錄，因此，需要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人關(guān)注和辦理相關(guān)變更手續(xù)后，并且注明共有土地使用權(quán)面積。

3 關(guān)于劃撥土地房屋登記問(wèn)題

3.1 問(wèn)題現(xiàn)狀

在有關(guān)文件及法律規(guī)定，當(dāng)劃撥房屋所有權(quán)及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出現(xiàn)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)持有并提交該地區(qū)或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的相關(guān)批準(zhǔn)文件。當(dāng)需補(bǔ)交土地出讓價(jià)款的，則要根據(jù)相關(guān)法律補(bǔ)交土地出讓價(jià)款，并且提供土地出讓價(jià)款繳納憑證；或需要繳納稅費(fèi)的，要依法繳納稅費(fèi)，同時(shí)提交稅費(fèi)繳納憑證。而實(shí)際情況當(dāng)中，因?yàn)槲覈?guó)各地方政府之間對(duì)劃撥土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)政策沒(méi)有得到統(tǒng)一和一致，甚至有些政策還存在著不足，導(dǎo)致補(bǔ)交土地出讓價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也存在不同，筆者認(rèn)為，就個(gè)人住房房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、劃撥土地處置以及出讓金繳納等相關(guān)問(wèn)題，地方政府不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(建設(shè)部令第96 號(hào))的相關(guān)文件辦法進(jìn)行處理[2]。

3.2 處理辦法

一是部分需要繼續(xù)具有劃撥地性質(zhì)的土地，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)準(zhǔn)確地對(duì)該土地信息登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上，要使該土地信息能時(shí)刻查詢到。二是關(guān)于補(bǔ)辦出讓手續(xù)并補(bǔ)繳出讓金的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)向地區(qū)政府相關(guān)部門反映，由地方政府出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)進(jìn)行處理，明確政策意見(jiàn)后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)方可進(jìn)行辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一規(guī)范。三是對(duì)一些經(jīng)濟(jì)適用住房或其他房屋變更為商品房的登記管理辦法，許多房屋所有人需要變更房屋性質(zhì)時(shí)，按照規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房、單位集資建房等需要滿5 年后，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)繳納土地收益價(jià)款后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對(duì)其進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更為商品房，或者辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記等。四是關(guān)于劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的相關(guān)規(guī)定。在進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)劃撥時(shí)，未經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)無(wú)法用于單獨(dú)抵押，權(quán)利人只有對(duì)依法取得的建筑物進(jìn)行抵押時(shí)，可以把劃撥土地使用權(quán)與其一起抵押。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記辦理機(jī)構(gòu)的工作人員面對(duì)這種情況時(shí)，要注意抵押人出具的資料及相關(guān)憑證，如補(bǔ)交土地出讓金憑證，同時(shí)，登記人員應(yīng)在其不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)登記證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上注明“該不動(dòng)產(chǎn)土地使用權(quán)為劃撥土地使用權(quán)”，通過(guò)這種備注可以讓其他部門了解，當(dāng)要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣或者進(jìn)行抵押時(shí)，需要補(bǔ)繳土地出讓金，抵押權(quán)人才能有效享受到受償[3]。

4 結(jié)語(yǔ)

綜合上述分析，現(xiàn)如今，想要確保不動(dòng)產(chǎn)登記工作能夠得到高效的管理，就必須要將現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)充分加以運(yùn)用，并且在實(shí)際工作中不斷改善與創(chuàng)新，才能夠促使不動(dòng)產(chǎn)登記的管理從傳統(tǒng)向現(xiàn)代化邁進(jìn)，促使不動(dòng)產(chǎn)登記的管理模式得到優(yōu)質(zhì)的改善，促使不動(dòng)產(chǎn)登記的管理工作能夠更加高效。