蒲朝暉

摘 要：近些年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)行業(yè)發(fā)展迅猛，成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力。該行業(yè)的健康發(fā)展聯(lián)系著我們每一個(gè)人，國(guó)家出臺(tái)了許多的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但由于該行業(yè)中商品房買(mǎi)賣(mài)不同于一般商品買(mǎi)賣(mài)，它所涉及的主體、內(nèi)容和法律法規(guī)多且復(fù)雜導(dǎo)致在實(shí)際交易中存在許多就糾紛和漏洞。為此，本文從商品房買(mǎi)賣(mài)的概說(shuō)入手，著重討論商品房預(yù)售與商品房現(xiàn)售的利弊。

關(guān)鍵詞：商品房買(mǎi)賣(mài);法律制度;預(yù)售;現(xiàn)售

一、商品房買(mǎi)賣(mài)概說(shuō)

商品房作為我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代步入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代被保留下來(lái)的特有概念，它區(qū)別于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利分房制度，而是由具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定在取得土地使用權(quán)后所開(kāi)發(fā)的房屋按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行租售。商品房買(mǎi)賣(mài)興起于我國(guó)80年代，是指商品房開(kāi)發(fā)商向商品房買(mǎi)受人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為，這一買(mǎi)賣(mài)制度又可再細(xì)分為商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售兩種制度。商品房買(mǎi)賣(mài)一般經(jīng)過(guò)以下流程：選定房屋、簽署買(mǎi)賣(mài)合同、簽署抵押或按揭貸款合同，交付房屋，辦理登記。

對(duì)于商品房的定義，從廣義上來(lái)講應(yīng)該囊括了一切可以上市交易的房屋，而狹義的商品房則是指房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的住宅和商品房，并沒(méi)有將允許上市交易的二手包括在內(nèi)。因此，對(duì)于二手房是否屬于商品房這一個(gè)問(wèn)題上，作者認(rèn)為二手房在一定程度上可以作為商品房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，這取決于它本身的屬性，能夠上市交易的，那就是商品房。但并不是所有的二手房都具備這一屬性，必須經(jīng)過(guò)一次交易之后才可以歸類(lèi)為商品房的范疇，比如首次取得的經(jīng)濟(jì)適用房，征地拆遷中的安置房以及已購(gòu)公房等。

在買(mǎi)賣(mài)商品房這一過(guò)程中由于我國(guó)相關(guān)法律起步較晚，仍存在一部分的缺陷，可能會(huì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)管理存在部分混亂的情形。以下我們從商品房預(yù)售與現(xiàn)售兩個(gè)角度來(lái)對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行分析與探討。

二、商品房預(yù)售制度

（一）商品房預(yù)售的利與弊

從歷史的角度來(lái)講，商品房預(yù)售制度首先是1953年香港所提出，之后我國(guó)內(nèi)地在很大程度上借鑒了香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)并在20世紀(jì)90年代我國(guó)多部法律文件中予以明確。近年來(lái)，我國(guó)也發(fā)布了諸多文件和許可制度來(lái)對(duì)其監(jiān)督，具有很強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性，商品房預(yù)售是我國(guó)根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程所誕生的產(chǎn)物，它在加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)、提高資金周轉(zhuǎn)等方面具有積極的影響。但是由于我國(guó)在該領(lǐng)域的法律制定起步較晚，因?yàn)檫@一制度將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到了未來(lái)的狀態(tài)，存在著許多的不確定性，在沒(méi)有嚴(yán)格的法律審查程序下在市場(chǎng)上還存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

從實(shí)務(wù)中來(lái)講，現(xiàn)如今這一制度也逐漸成為了開(kāi)發(fā)商企業(yè)的主要融資手段，一旦融資失敗，資金斷鏈，那么這將使得商品房買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商一起承擔(dān)著融資的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法有效的保障買(mǎi)受人的合法權(quán)益，從而造成實(shí)務(wù)中出現(xiàn)許多“爛尾樓”的現(xiàn)象;并且我國(guó)行政部門(mén)對(duì)于商品房預(yù)售登記備案僅做形式上的審查， 這樣一種審查形式會(huì)使得買(mǎi)受人的合法權(quán)益不能得到有效保障，買(mǎi)受人在買(mǎi)房過(guò)程中，因不能看到實(shí)際商品房的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，僅能從開(kāi)發(fā)商宣傳和廣告中得知具體情況，這會(huì)使得買(mǎi)受人無(wú)法對(duì)該商品房實(shí)際情況進(jìn)行有效的辨別從而導(dǎo)致拿到的商品房與理想的不同，侵害買(mǎi)受人權(quán)利;最后，作者認(rèn)為我國(guó)對(duì)于開(kāi)發(fā)商違反商品房相關(guān)的管理規(guī)定的處罰力度太小。根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，對(duì)于違反規(guī)定的開(kāi)發(fā)商，行政部門(mén)有權(quán)要求進(jìn)行整改并且罰款一萬(wàn)到三萬(wàn)不等。這一罰款金額對(duì)于我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講都不會(huì)對(duì)其企業(yè)運(yùn)作產(chǎn)生實(shí)際的影響，達(dá)不到對(duì)企業(yè)的一個(gè)懲罰作用，違法的成本也相對(duì)較低，對(duì)買(mǎi)受人的保護(hù)力度還不夠。

（二）商品房預(yù)售制度取消的可行性：

從一方面來(lái)講，商品房預(yù)售制度取消更能保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，減輕了他們的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言有助于其健康發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提升商品房質(zhì)量，并且對(duì)近年來(lái)“炒房”現(xiàn)象得到有效的治理;但另一方面，商品房預(yù)售制度的取消對(duì)一、二線(xiàn)城市所帶來(lái)的影響主要在于房源緊張，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力較大和短時(shí)間打亂市場(chǎng)平衡這三個(gè)方面。而對(duì)于其他城市來(lái)講，也會(huì)對(duì)地方財(cái)政造成一定的影響，比如一些嚴(yán)重依賴(lài)土地財(cái)政的城市取消商品房預(yù)售制度將會(huì)減少許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)，降低土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，這樣會(huì)直接影響土地轉(zhuǎn)讓和融資所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，重創(chuàng)了當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入。

當(dāng)然商品房預(yù)售制度的取消，作者認(rèn)為這并不意味著期房預(yù)售這一交易方式就完全退出市場(chǎng)，而是減少了這一交易現(xiàn)象。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是自由的，雖然商品房買(mǎi)賣(mài)與一般商品的買(mǎi)賣(mài)不太相同，但也應(yīng)當(dāng)遵守市場(chǎng)交易一般原則。因此，期房預(yù)售這一交易方式在取消商品房制度到鼓勵(lì)商品房現(xiàn)售制度這一過(guò)渡過(guò)程中起到很好的緩沖作用，增加了商品房預(yù)售制度取消的可行性。

商品房預(yù)售到目前仍有很大的爭(zhēng)議，中國(guó)還尚未對(duì)商品房現(xiàn)售制度形成一個(gè)統(tǒng)一的管理體系，更多的是以地方政府和金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管為主，因此在未來(lái)完善這一制度是非常關(guān)鍵的。而相較于商品房現(xiàn)售，我認(rèn)為，商品房現(xiàn)售將會(huì)在未來(lái)市場(chǎng)更占主導(dǎo)地位。

三、商品房現(xiàn)售制度

（一）商品房現(xiàn)售制度的利與弊

自2018年以來(lái)，全國(guó)多地就已經(jīng)在開(kāi)始推廣商品房現(xiàn)售這一制度，并有諸多地方有現(xiàn)售政策的出臺(tái)?，F(xiàn)售制度的推廣大大降低了對(duì)商品房買(mǎi)受人的風(fēng)險(xiǎn)，并且還可以增加房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)我國(guó)房屋質(zhì)量的提升，減少了開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人之間的糾紛。但由于現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)八成以上均是通過(guò)商品房預(yù)售，若現(xiàn)售制度的大面積推廣，房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本要求則會(huì)比原先大的多，大面積減少了預(yù)售所獲得的資金，降低了房企資金周轉(zhuǎn)能力。加之我國(guó)目前僅有銀行貸款這一種可供選擇的融資方式，這樣可能會(huì)導(dǎo)致許多中小型房企因資金斷鏈而倒閉，而所留下的資金缺口會(huì)刺激外資加速進(jìn)入市場(chǎng)，不能有效的保護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，從而影響市場(chǎng)的穩(wěn)定和平衡發(fā)展，加重了社會(huì)負(fù)擔(dān)，甚至可能新的市場(chǎng)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，大面積實(shí)施商品房現(xiàn)售制度還會(huì)導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)社會(huì)上可供應(yīng)的商品房急劇減少，增加對(duì)房企開(kāi)發(fā)資金要求，使住房的建設(shè)成本大大增加，加長(zhǎng)了項(xiàng)目建設(shè)的周期。若是行政部門(mén)不能有效的進(jìn)行管理與監(jiān)督的話(huà)可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，增加購(gòu)房者的購(gòu)房難度。

（二）對(duì)商品房現(xiàn)售制度的建議

作者認(rèn)為在推廣商品房現(xiàn)售這一制度的同時(shí)還必須先行做好試點(diǎn)工作，而不是對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“一刀切”式管理，必須在商品房預(yù)售與現(xiàn)售之間做好平衡作用，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能一直保持穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)。

四、結(jié)語(yǔ)

雖然我國(guó)有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)的法律制度在幾十年的發(fā)展當(dāng)中還存在著許多的漏洞和不足，但是不可否認(rèn)這一制度對(duì)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，同時(shí)也對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起起到了促進(jìn)的作用。相信國(guó)家在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的供需和政府宏觀調(diào)控的有機(jī)結(jié)合下使得這一法律制度更加完善，更能保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。