孫珍蘭

摘要：內(nèi)部控制是企業(yè)管理的中樞神經(jīng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在 “穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策導(dǎo)向下，呈現(xiàn)“市場(chǎng)下行、結(jié)構(gòu)分化、競(jìng)爭(zhēng)加劇”的行業(yè)特點(diǎn)。要在百舸爭(zhēng)流的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，只有苦練內(nèi)功，加強(qiáng)企業(yè)管理，不斷加大企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制力度，提高企業(yè)內(nèi)部控制管理水平，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)提供有力保障。文章從財(cái)務(wù)管理視角出發(fā)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制管理進(jìn)行探討研究，希望能給同行管理者提供借鑒。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理;房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制

當(dāng)前，在經(jīng)濟(jì)全球化浪潮下，房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。但在企業(yè)的快速發(fā)展過(guò)程中，不免會(huì)出現(xiàn)內(nèi)部管理跟不上業(yè)務(wù)拓展的節(jié)奏，特別是一些知名房企推行的“3、6、9”快周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)思路（即拿地3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，6個(gè)月內(nèi)出正負(fù)零即基準(zhǔn)面下完工、開(kāi)始進(jìn)行地上施工，9個(gè)月內(nèi)拿預(yù)售證）一味地追求施工進(jìn)度，而忽視了項(xiàng)目融資節(jié)奏跟不上、規(guī)劃設(shè)計(jì)不斷調(diào)整增加設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程質(zhì)量不過(guò)關(guān)重復(fù)施工導(dǎo)致目標(biāo)成本失控等混亂的狀況。只有不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，并從財(cái)務(wù)管理視角出發(fā)實(shí)施強(qiáng)有力的內(nèi)部控制，才能應(yīng)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制之間的關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理、內(nèi)部控制兩者之間密切相關(guān)，在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，兩種管理模式相互促進(jìn)、相互影響。其中，財(cái)務(wù)管理主要通過(guò)對(duì)投融資、資金流、成本管理、利潤(rùn)分配等環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，以資金管理為主線貫穿企業(yè)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程。同時(shí)，內(nèi)部控制又具有較強(qiáng)獨(dú)立性，是一個(gè)全員共同參與的控制活動(dòng)，以此保障企業(yè)的資產(chǎn)保值增值、財(cái)務(wù)信息真實(shí)可靠、經(jīng)營(yíng)管理合法合規(guī)，以此防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部控制過(guò)程中，財(cái)務(wù)控制是內(nèi)控的核心，完善的內(nèi)部控制體系，有利于提高財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量，同時(shí)，清淅的財(cái)務(wù)管理思路和切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度更有助于提高內(nèi)部控制活動(dòng)執(zhí)行力，提升經(jīng)營(yíng)管理水平。兩者之間相輔相成，缺一不可。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)管理時(shí)，極易受到內(nèi)外部因素影響，從而產(chǎn)生一定的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，加大了企業(yè)發(fā)生損失的可能性。對(duì)此，及時(shí)了解可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施，對(duì)企業(yè)發(fā)展具有重要意義。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)主要包含以下幾種：

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)期，需要投入大量資金，且周期較長(zhǎng)，雖然有帶來(lái)相對(duì)較高利潤(rùn)的可能性，但同樣也會(huì)存在較大投資風(fēng)險(xiǎn)。近些年，國(guó)家為緩解住房供需矛盾，控制與日俱增的房?jī)r(jià)，出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，以此改善原有的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，如扶持經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、鼓勵(lì)廉租房與公租房，政府限價(jià)限購(gòu)政策等進(jìn)一步加大了企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)。所以，在拿地前，要提前做好充分的可行性研究、將所有可能產(chǎn)生的不可預(yù)見(jiàn)的問(wèn)題提前做好預(yù)判、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)成本及利潤(rùn)情況進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算，否則將會(huì)給投資帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。所以投資活動(dòng)的每個(gè)環(huán)節(jié)每個(gè)程序都離不開(kāi)內(nèi)部控制，及時(shí)掌握可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并制定內(nèi)控措施，提升投資決策準(zhǔn)確性，降低投資損失，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）成本失控風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，由于前期土地、規(guī)費(fèi)、工程成本投入大量資金，形成巨額資金占用，這時(shí)候往往會(huì)出現(xiàn)全力以赴搶工期提前達(dá)到預(yù)售節(jié)點(diǎn)使得資金流快速回正。近幾年來(lái)，一些大型房企推行并相互效仿“3、6、9”快周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)思路。為了追求施工進(jìn)度，出現(xiàn)工程質(zhì)量不過(guò)關(guān)而導(dǎo)致重復(fù)施工增加施工成本;為了追求施工進(jìn)度，出現(xiàn)一邊施工一邊改圖紙的情況，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)成本增加等混亂狀況。導(dǎo)致目標(biāo)成本失控，給企業(yè)帶來(lái)較大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，對(duì)成本投入過(guò)程加強(qiáng)控制，降低成本失控危機(jī)，對(duì)企業(yè)良性發(fā)展提供有力保障。

（三）資金管理風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)樓盤(pán)預(yù)售過(guò)程中，資金回籠直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量，關(guān)系著前期大量資金投入壓力的緩解，關(guān)系著項(xiàng)目資金占用成本的降低。然而，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際預(yù)售中，結(jié)算方式與按揭政策等都可能導(dǎo)致資金回籠的風(fēng)險(xiǎn)。造成房地產(chǎn)公司投入資金回籠緩慢，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不良，制約其發(fā)展壯大。近兩年政府實(shí)行的“工程監(jiān)管資金”政策也嚴(yán)重制約了企業(yè)資金周轉(zhuǎn)調(diào)度的自主性，所以要在項(xiàng)目初期就要做好周密的資金支付規(guī)劃，實(shí)施好資金支付流程，合理充分運(yùn)用好每一筆工程監(jiān)管資金至關(guān)重要，否則會(huì)出現(xiàn)監(jiān)管資金賬戶(hù)大量資金沉積而需要用的資金卻用不上，資金管理失控。對(duì)此，在財(cái)務(wù)管理中，全面落實(shí)內(nèi)部控制，有助于企業(yè)健康發(fā)展。

三、財(cái)務(wù)管理視角下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)堅(jiān)持的原則

在財(cái)務(wù)管理視角下，房地產(chǎn)企業(yè)想要落實(shí)內(nèi)部控制，有效防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)堅(jiān)持如下原則。

（一）制衡性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)在治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配、業(yè)務(wù)流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督的機(jī)制，同時(shí)兼顧運(yùn)營(yíng)效率。比如房地產(chǎn)企業(yè)在前期拿地階段不只是投發(fā)部門(mén)的事情，應(yīng)由投發(fā)、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷(xiāo)等相關(guān)部門(mén)共同參與發(fā)揮各條線的專(zhuān)業(yè)評(píng)估和判斷，通過(guò)共同商討反復(fù)論證才能得出投資決策。同樣其他各個(gè)環(huán)節(jié)也是如此，完成某項(xiàng)工作必須經(jīng)過(guò)互不隸屬的兩個(gè)或兩個(gè)以上的崗位和環(huán)節(jié)，同時(shí)還要求履行內(nèi)部控制監(jiān)督職責(zé)的機(jī)構(gòu)或人員具有良好的獨(dú)立性，去監(jiān)督每個(gè)環(huán)節(jié)的操作是否符合內(nèi)控要求。

（二）適應(yīng)性原則

為提高房地產(chǎn)企業(yè)的針對(duì)性，有效控制各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全面考慮生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)、管理要求，滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展需求。首先，內(nèi)部控制的制度應(yīng)和財(cái)務(wù)運(yùn)作的規(guī)律相結(jié)合，注重財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)性、規(guī)律性，使財(cái)務(wù)管理符合相關(guān)規(guī)律。其次，內(nèi)部控制的制度應(yīng)與企業(yè)崗位責(zé)任結(jié)合，與房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程、開(kāi)發(fā)等業(yè)務(wù)部門(mén)崗位相適應(yīng)，制定崗位責(zé)任制度，杜絕崗位責(zé)任重疊而造成責(zé)任不清，職責(zé)不明的現(xiàn)象。

（三）全面性原則

任何一個(gè)企業(yè)在實(shí)行財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，應(yīng)將財(cái)務(wù)管理活動(dòng)貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，內(nèi)部控制自然也應(yīng)貫穿決策、執(zhí)行、監(jiān)督全過(guò)程。內(nèi)部控制應(yīng)涉及橫管到邊、縱管到底、事前調(diào)查、事后評(píng)價(jià)幾個(gè)方面。說(shuō)到房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)如此，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制要貫穿項(xiàng)目拿地前的投資決策、項(xiàng)目落地后的融資、項(xiàng)目立項(xiàng)后規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、材料采購(gòu)、預(yù)售、竣工交付等多個(gè)環(huán)節(jié)，所以只有確保內(nèi)部控制的全面性，才能使財(cái)務(wù)管理活動(dòng)各方面有章可循。

四、財(cái)務(wù)管理視角下強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

在財(cái)務(wù)管理的視角下，提高財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，有效控制財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，必須重視內(nèi)部控制工作，提高內(nèi)部控制有效性，及時(shí)高效的防范可能發(fā)生的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定前行?，F(xiàn)就如何在財(cái)務(wù)管理視角落實(shí)內(nèi)部控制做如下探析：

（一）完善投資決策機(jī)制

近年來(lái)，國(guó)家制定了收緊信貸、緊縮銀根等貨幣政策，而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量大，周轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，在該政策下，傳統(tǒng)管理模式已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足需求。在實(shí)際管理中，常見(jiàn)問(wèn)題主要包括重視業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)而忽視資金的回籠，重視投資回報(bào)卻忽視過(guò)度負(fù)債可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，重視短期利益卻忽視長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)可能存諸多風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，在財(cái)務(wù)管理中要對(duì)項(xiàng)目不同開(kāi)發(fā)周期，不同時(shí)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對(duì)已經(jīng)存在或未來(lái)可能存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)作出分析報(bào)告為高層領(lǐng)導(dǎo)制定科學(xué)的投資決策機(jī)制與投資戰(zhàn)略提供數(shù)據(jù)參考。將內(nèi)部控制嵌入財(cái)務(wù)管理中，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）提高內(nèi)部控制人員業(yè)務(wù)素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)必須制定科學(xué)的招聘措施與培訓(xùn)方式，提升內(nèi)部控制人員的綜合素質(zhì)，為內(nèi)部控制的落實(shí)提供人才支持。首先，應(yīng)制定科學(xué)的招聘流程與薪酬績(jī)效體系，引進(jìn)高素質(zhì)的內(nèi)控人才，提高財(cái)務(wù)內(nèi)控的水平。其次，通過(guò)系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、實(shí)踐技能、責(zé)任心、業(yè)務(wù)水平等培訓(xùn)，提高內(nèi)控人員的綜合素養(yǎng)。最后，應(yīng)完善激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)員工價(jià)值，增強(qiáng)員工對(duì)企業(yè)的榮譽(yù)感和歸屬感。

（三）制定完善的全面預(yù)算管理機(jī)制

全面預(yù)算管理機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的有效措施。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視全面預(yù)算管理機(jī)制的構(gòu)建，為內(nèi)部控制的落實(shí)、風(fēng)險(xiǎn)的控制奠定基礎(chǔ)。首先，為提高全面預(yù)算管理機(jī)制的科學(xué)性，應(yīng)將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等目標(biāo)與預(yù)算評(píng)價(jià)等融入其中，增強(qiáng)預(yù)算管理的全面性。其次，在全面預(yù)算中，應(yīng)做好前期預(yù)算、中期執(zhí)行與后期評(píng)估等環(huán)節(jié)，并涵蓋生產(chǎn)成本的控制、投融資的預(yù)算決策以及銷(xiāo)售的成本效益等，以此增強(qiáng)管理機(jī)制的科學(xué)性。最后，在執(zhí)行預(yù)算時(shí)，應(yīng)重視管理效果，避免盲目追求形式化，時(shí)刻關(guān)注時(shí)代變化、市場(chǎng)需求的變化，提高預(yù)算編制的前瞻性，更有效發(fā)揮全面預(yù)算管理的效果，為內(nèi)部控制提供支持。

（四）靈活運(yùn)用籌資策略

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，為滿(mǎn)足項(xiàng)目對(duì)資金的需求，籌資非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式大多為銀行信貸、證券融資、施工單位墊付以及銷(xiāo)售資金回籠等。這些籌資方式雖多，卻難以滿(mǎn)足房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的需求，而資金回籠、籌資等風(fēng)險(xiǎn)，增大了財(cái)務(wù)管理的難度。對(duì)此，成立籌資決策委員會(huì)，確定資金管理權(quán)限與職責(zé)。同時(shí)，對(duì)籌資方案進(jìn)行分析評(píng)估，了解其對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的影響，利用杠桿原理籌資，避免過(guò)度貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。最后，以集體決策對(duì)籌資科學(xué)控制，發(fā)揮內(nèi)部控制效果，避免個(gè)人偏好導(dǎo)致決策失誤，有效降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

五、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，為了規(guī)避投資、資金回籠、成本失控等風(fēng)險(xiǎn)，必須在財(cái)務(wù)管理中切實(shí)落實(shí)內(nèi)部控制，完善投資決策機(jī)制，提高內(nèi)控人員綜合素質(zhì)，制定科學(xué)的全面預(yù)算管理機(jī)制，靈活運(yùn)用各項(xiàng)籌資策略，發(fā)揮最佳內(nèi)部控制效果，為企業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展提供有力的保障。

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（作者單位：綠地地產(chǎn)集團(tuán)南通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）