基本案情

大學(xué)剛畢業(yè)的王某通過(guò)中介公司的介紹，看中了胡某掛牌出租的一套房屋。2020年8月18日，王某和胡某在中介公司的撮合下簽訂了《北京市房屋租賃合同》，約定由王某承租胡某的房屋，并約定了租賃期限、違約金支付等一系列具體內(nèi)容。沒(méi)想到入住才兩天，王某就開(kāi)始出現(xiàn)頭疼惡心的癥狀，隨后，王某自己購(gòu)買了設(shè)備對(duì)承租房屋進(jìn)行了空氣質(zhì)量檢測(cè)，這才發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)的空氣甲醛濃度高于標(biāo)準(zhǔn)值。

王某查找資料后發(fā)現(xiàn)，2020年8月1日正式實(shí)施的《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50325—2020）規(guī)定，一類民用建筑工程室內(nèi)甲醛含量不得高于0.08毫克/米3。

王某立馬將情況告知胡某和中介公司工作人員。第二天中介公司工作人員與王某、胡某一起對(duì)房屋空氣質(zhì)量再次進(jìn)行了檢測(cè)，顯示甲醛的濃度為0.3毫克/米3。王某當(dāng)即要求與胡某解除房屋租賃合同并退還租金，遭到了胡某的拒絕。第二天王某又通過(guò)微信向胡某發(fā)出了解除房屋租賃合同的通知。由于胡某不同意解除房屋租賃合同，王某只好向法院起訴請(qǐng)求判令解除房屋租賃合同，由胡某返還押金及預(yù)付租金，同時(shí)請(qǐng)求判令胡某支付違約金。

裁判結(jié)果

一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，胡某出租的房屋不符合合同約定，影響承租人安全、健康，故王某享有合同約定的解除權(quán)，胡某應(yīng)當(dāng)支付違約金。一審法院支持了王某關(guān)于解除房屋租賃合同、退還租金和押金、支付違約金的訴訟請(qǐng)求。

胡某不服一審判決，提出上訴，主張其對(duì)甲醛測(cè)試結(jié)果不認(rèn)可，該測(cè)試結(jié)果不具有真實(shí)性。

北京市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為：王某入住房屋后發(fā)現(xiàn)甲醛濃度超標(biāo)，并將該情況告知了胡某和中介公司，后中介公司工作人員與王某、胡某一起再次對(duì)出租房的空氣質(zhì)量進(jìn)行了檢測(cè)，甲醛濃度高達(dá)0.3毫克/米3，嚴(yán)重超過(guò)國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三方在溝通過(guò)程中，胡某對(duì)甲醛濃度超標(biāo)一事未提出任何異議，故王某有權(quán)行使合同約定的解除權(quán)。胡某在二審中雖對(duì)甲醛測(cè)試結(jié)果不予認(rèn)可，但是王某在此前已及時(shí)履行了告知義務(wù)，且中介公司人員也參與了測(cè)試過(guò)程，故法院對(duì)王某提供的測(cè)試結(jié)果予以采信。合同解除后，王某主張胡某按照合同約定支付違約金具有事實(shí)依據(jù)。一審法院確定的胡某應(yīng)退還的租金數(shù)額亦無(wú)不當(dāng)。最終北京市第一中級(jí)人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。

法官提示

出租房空氣質(zhì)量不合格的問(wèn)題較為隱蔽，在承租人看房時(shí)，或雙方交接房屋時(shí)一般很難發(fā)現(xiàn)，往往在租戶入住后才會(huì)發(fā)現(xiàn)該問(wèn)題。租戶如發(fā)現(xiàn)空氣質(zhì)量不合格，應(yīng)當(dāng)與房東和中介公司及時(shí)溝通，協(xié)商解決。

●對(duì)于租戶而言

1.租戶看房時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注房屋質(zhì)量問(wèn)題等細(xì)節(jié)，比如向房東或中介公司了解裝修用料、家具購(gòu)買時(shí)間等，并且在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)，對(duì)空氣質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行專門約定。

2.一旦發(fā)現(xiàn)房屋存在空氣質(zhì)量問(wèn)題，租戶應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知房東和中介公司，盡量與房東協(xié)商確定鑒定機(jī)構(gòu)，并選擇具有營(yíng)業(yè)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)。

3.租戶應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢測(cè)并固定證據(jù)，檢測(cè)時(shí)應(yīng)通知房東到場(chǎng)，如房東無(wú)法到場(chǎng)的，也至少應(yīng)保證有第三方中介公司人員在場(chǎng)。

4.租戶還應(yīng)當(dāng)保存租賃合同、租金支付憑證、財(cái)產(chǎn)受損證明、診斷證明等證據(jù)，以便于后續(xù)維權(quán)。

●對(duì)于房東而言

1.房屋本身的裝修、家具等都可能導(dǎo)致空氣污染，對(duì)這些細(xì)節(jié)，房東不應(yīng)懈怠，在掛牌出租前應(yīng)確保房屋質(zhì)量沒(méi)有瑕疵。

2.房東負(fù)有保持租賃物適于使用、收益狀態(tài)的義務(wù)，在租賃物存有瑕疵的情況下，房東應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)，當(dāng)空氣中甲醛等化合物濃度超標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施，以減少空氣污染對(duì)租戶人身造成的損害。

3.當(dāng)出現(xiàn)空氣質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，房東應(yīng)當(dāng)積極配合承租人完成空氣質(zhì)量檢測(cè)。

●對(duì)于中介公司而言

1.中介公司在接受租房委托時(shí)，不僅應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋外在看得見(jiàn)的物品質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，還應(yīng)對(duì)隱性的問(wèn)題（如空氣質(zhì)量、管道等）進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，并在撮合交易過(guò)程中應(yīng)當(dāng)向雙方告知相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。

2.因房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)爭(zhēng)議時(shí)，中介公司應(yīng)當(dāng)積極作為，安排租戶和房東進(jìn)行有效溝通，并協(xié)助空氣質(zhì)量鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)。

（北京? ?李正）