■張繼云/河南開封金明區(qū)西郊鄉(xiāng)人民政府

一、前言

房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作開展過程中，需要有效的分析經(jīng)濟形式。循環(huán)經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更加需要抓住機遇，有針對性的開展經(jīng)營管理工作，從而才利于推進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。在實踐研究過程中，本文分析了循環(huán)經(jīng)濟理論，總結了房地產(chǎn)經(jīng)營管理措施，希望分析能夠不斷提高管理水平，以更好地為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展奠定基礎。

二、循環(huán)經(jīng)濟理論簡述

所謂的循環(huán)經(jīng)濟是在閉合的流通渠道下形成的經(jīng)濟形式。該理論明顯打破了以往將經(jīng)濟與環(huán)境系統(tǒng)分離研究的局限，是基于自然環(huán)境和規(guī)律完成經(jīng)濟發(fā)展的新型模式。以往的經(jīng)濟運行模式主要為直線型，通過單方向的流動完成經(jīng)濟從產(chǎn)生到廢棄的全過程。相對來說，循環(huán)經(jīng)濟則以閉合的流通環(huán)節(jié)實現(xiàn)了資源的再生，即資源形成產(chǎn)品，產(chǎn)品經(jīng)過消耗后變?yōu)閺U棄物，以往的經(jīng)濟模式就此終止，但循環(huán)經(jīng)濟則會將廢棄物再轉變?yōu)榭捎觅Y源。這種新的經(jīng)濟模式有效實現(xiàn)了人與自然的相輔共生理念，從而在人為建設與發(fā)展的過程中，最大限度降低對自然的破壞程度，從而為社會提升經(jīng)濟收益。

對于循環(huán)經(jīng)濟的構建與應用，主要應遵循下述原則：一是減量化。分別從生產(chǎn)投入與廢物產(chǎn)出兩方面實施必要的控制，從而達到二者的相對平衡，并將對自然的污染降到最低。二是再利用。技術人員應充分挖掘資源及產(chǎn)品的經(jīng)濟價值，從而提升其利用率，能夠實現(xiàn)反復使用，從而增加其使用時間。三是再循環(huán)。技術人員可對產(chǎn)生的廢棄物質進行回收處理，運用科學的方式將其變?yōu)榭衫觅Y源，并投入到新的生產(chǎn)鏈條中。除上述原則外，還有再組織、再制造等多項原則，但這些原則的應用領域具有一定的局限性，因此本文不對其進行更為深入的分析。

三、循環(huán)經(jīng)濟理論引入到房地產(chǎn)經(jīng)營管理的意義

當前，在經(jīng)濟迅猛發(fā)展的同時，資源的流失也成為全球的共性問題。在此形勢下，循環(huán)經(jīng)濟理念的提出，無疑具有更大的發(fā)展與應用前景。房地產(chǎn)行業(yè)歷來是我國經(jīng)濟的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，其在發(fā)展過程中，也凸顯出較為明顯的能源及污染等方面的問題，因此促進房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營向生態(tài)型轉變，則是當前輔助行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的主要措施。針對房地產(chǎn)行業(yè)倡導循環(huán)經(jīng)濟理念，并不意味著要使產(chǎn)業(yè)發(fā)展以犧牲經(jīng)濟效益為前提，而是要以生態(tài)、可持續(xù)的經(jīng)營理念為指導思想，采用環(huán)保型的技術來實現(xiàn)清潔化生產(chǎn)、環(huán)保營銷及綠色的消費方式，全面促進房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)化發(fā)展[1]。結合目前房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，若想改善經(jīng)濟與環(huán)保之間的矛盾，實施循環(huán)經(jīng)濟模式是最適當且有效的方式，其不僅能夠對傳統(tǒng)的生產(chǎn)及管理方式進行優(yōu)化改革，還能助推行業(yè)向綠色及生態(tài)方向轉變，最終達到經(jīng)濟與生態(tài)兼顧的效果。

四、基于循環(huán)經(jīng)濟的房地產(chǎn)經(jīng)營管理分析

(一)房地產(chǎn)專業(yè)化轉型

專業(yè)化的轉型需以政府宏觀政策導向為前提，行業(yè)應緊隨國家的政策指導，對市場中的產(chǎn)品進行細致分類，在企業(yè)的經(jīng)營過程中為用戶提供更高質量的服務內容。通過對企業(yè)經(jīng)營模式轉型需求的分析，可總結出與該戰(zhàn)略相關的幾類基本類型：一是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展歷程中，能夠通過對首次購房的用戶進行系統(tǒng)的歸類分析，從而以用戶的需求為導向，加大對普通類商品房的重視力度，將其作為重要的商品類型進行大范圍開發(fā)，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的服務價值，在實現(xiàn)行業(yè)發(fā)展的同時，也為城市居民提供了有力的居住保障[2]。二是行業(yè)企業(yè)還需針對中高端的用戶需求開展更為深入的分析，同時與地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展同步，加大對中高端地產(chǎn)項目的開發(fā)力度，從而滿足該層面的市場需求，也為普通類的住宅區(qū)建設提供有力的支持。三是企業(yè)在實際經(jīng)營過程中，還需對普通商品房的開發(fā)和物業(yè)等方面加大重視程度，爭取進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)收益，促進行業(yè)內企業(yè)發(fā)展向更為專業(yè)化的方向邁進。四是企業(yè)在商業(yè)核心區(qū)方面也需加大推廣力度，以綜合性的商業(yè)體產(chǎn)生租金方面的收益，從而以更為科學的經(jīng)營管理模式促進工作效率的提高。五是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的同時，需同步實施工業(yè)配套建設項目，將建設領域延伸至工業(yè)，有效運營開發(fā)區(qū)，從而從多個層面實現(xiàn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。六是企業(yè)還需兼顧對旅游、養(yǎng)老及文化地產(chǎn)項目的研究與開發(fā)，結合具體的開發(fā)需求制定相應的管理方案，從而有效增強管理的系統(tǒng)性，為切實提升經(jīng)濟效益提供前提[3]。

(二)重視房地產(chǎn)產(chǎn)品結構調整

國家對房地產(chǎn)行業(yè)實施宏觀的政策調控，可作為行業(yè)轉型的基礎背景。行業(yè)可在宏觀調控的環(huán)境下，將產(chǎn)品進行細化處理，如工業(yè)、商業(yè)或純住宅等分類。在完成產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，企業(yè)需結合具體的產(chǎn)品用途和性質形成更具有適用性的設計方案，從而將房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營分為四種模式，在產(chǎn)品設計與生產(chǎn)、提升服務質量等方面獲得更大的市場空間。

一是有些行業(yè)企業(yè)會針對首次購房群體的實際條件，將普通類的住房作為行業(yè)的主要產(chǎn)品類型，此外設計并開發(fā)單純的居住性房產(chǎn)，也能夠為企業(yè)的現(xiàn)金流及正常運轉提供更為穩(wěn)固的保障。二是針對中高端層面的需求，將相應水平的房產(chǎn)作為主要的開發(fā)目標，建立占地面積不大但設計精致的產(chǎn)業(yè)，從而以此樹立企業(yè)的口碑，增加行業(yè)競爭力。三是在相關部門融合共建的思想指導下，將工業(yè)、商業(yè)及住宅三大類型的地產(chǎn)實現(xiàn)最佳融合效果，以工業(yè)為核心，配套構建住商地產(chǎn)項目，從而提高工業(yè)地產(chǎn)的使用率。四是在地區(qū)的新商業(yè)區(qū)域，可設計并構建綜合性的商業(yè)中心，將租金當作地產(chǎn)企業(yè)的新收益渠道。

(三)完善房地產(chǎn)經(jīng)營管理支撐體系

第一，行業(yè)企業(yè)的運用理念需實現(xiàn)革新。在具體實施經(jīng)營管理時，企業(yè)需大力提升項目實施的技術水準，傾向于使用綠色的技術凸顯生態(tài)優(yōu)勢特色，將環(huán)境資源也一并考慮在核算范圍內，決策時也需綜合衡量經(jīng)濟、社會及生態(tài)等多方面的收益情況。此外還需在企業(yè)文化方面加大對環(huán)保理念的滲透，全面提升在職從業(yè)人員的環(huán)保意識，增加環(huán)保方面的經(jīng)濟投入[4]。第二，要對地產(chǎn)項目的全過程提供綠色支持。形成科學的資源循環(huán)利用方案，并將其應用于項目的設計、構建、使用等一系列過程中，實現(xiàn)資源的最大化利用，同時相應提升經(jīng)濟收益。第三，要對行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境進行創(chuàng)新式構建，全面發(fā)揮企業(yè)部門及員工的優(yōu)勢作用，形成更為完善的管理體制，制定明確的管理標準，以工作方式的轉變實現(xiàn)對整個項目的優(yōu)化。此外還需在經(jīng)營環(huán)境方面實現(xiàn)創(chuàng)新。倡導綠色的地產(chǎn)企業(yè)在實施內部管理時，也不應將環(huán)保工作作為專門部門的工作內容，而需形成各部門、各層級人員的聯(lián)動效果，讓企業(yè)及行業(yè)所有人員均能參與綠色理念的落實中，使企業(yè)能夠形成較為完善的管理體制，并以宏觀的循環(huán)經(jīng)濟理念為指導，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會與環(huán)境三方面效益的平衡統(tǒng)一。

五、結語

循環(huán)經(jīng)濟已經(jīng)成為我國社會經(jīng)濟發(fā)展的一種新模式，通過以綠色發(fā)展、循環(huán)發(fā)展為基礎，有效地實現(xiàn)了能源的節(jié)約和循環(huán)運用，加快了我國生態(tài)文明建設進程。通過進一步實踐研究，在有效的探索如何開展房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作過程中，需要結合循環(huán)經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實際，有針對性才采取能夠不斷提高房地產(chǎn)經(jīng)營管理水平的具體措施，從而才利于保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。希望通過以上探索，能夠不斷提高對于房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的研究能力。