摘要：人民防空是國(guó)防工程的組成部分，國(guó)家對(duì)于人防工程的建設(shè)十分重視。人防工程中住宅小區(qū)人防工程只是其中一種，但因其平時(shí)民用停車、戰(zhàn)時(shí)防空襲擊的雙重職能，現(xiàn)有法律對(duì)其權(quán)屬不甚明確，造成實(shí)務(wù)中出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛繁多，司法實(shí)踐中對(duì)也出現(xiàn)裁判各異的情況。本文通過案例引出住宅小區(qū)地下人防車位權(quán)屬糾紛，探討人防車位權(quán)屬的三種觀點(diǎn)，進(jìn)而通過明確人防車位的權(quán)利歸屬、對(duì)人防車位設(shè)立全國(guó)統(tǒng)一的登記制度、保證人防車位用途實(shí)現(xiàn)三種途徑探索解決此類問題。

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū);地下人防車位;車位權(quán)屬;

作者簡(jiǎn)介：張聰（1987—）女，漢族，遼寧省遼陽市人，碩士研究生，研究方向：民商法。

住宅小區(qū)地下人防車位是人防工程的一種，人防工程具有平時(shí)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、戰(zhàn)時(shí)動(dòng)員準(zhǔn)備、在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)滿足國(guó)防需要的任務(wù)，國(guó)家對(duì)于人防工程的建設(shè)十分重視，并在《人民防空法》中對(duì)此予以明確?！度嗣穹揽辗ā窂?qiáng)制要求開發(fā)商在新建住宅小區(qū)時(shí)修建地下防空設(shè)施，即結(jié)建人防工程，并明確了“誰投資，誰受益”的原則，但是并未對(duì)住宅小區(qū)人防車位的權(quán)屬做出明確規(guī)定，僅從收益角度提出了人防車位建成后的回報(bào)，導(dǎo)致對(duì)人防車位所有權(quán)的規(guī)定模糊。

一、問題的提出

人防工程也叫人防工事，是以防空用途為目的修建的各類防護(hù)建筑。結(jié)建人防工程是指人防工程在修建時(shí)結(jié)合民用建筑，平戰(zhàn)結(jié)合使用。開發(fā)商按照《人民防空法》的規(guī)定，在進(jìn)行住宅小區(qū)建筑施工時(shí)為群眾修建平時(shí)停車、戰(zhàn)時(shí)避難的地下工程，也即地下人防車位。現(xiàn)有法律對(duì)其權(quán)屬不甚明確，造成實(shí)務(wù)中出現(xiàn)小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛繁多，司法實(shí)踐中對(duì)也出現(xiàn)裁判各異的情況。

1996年，世界花園公司與元盛公司簽訂合同，約定雙方合作開發(fā)世界花園美加廣場(chǎng)，4年后美加廣場(chǎng)交付使用，所有產(chǎn)權(quán)屬元盛公司所有。元盛公司與瑞征公司簽訂合同委托瑞征公司對(duì)美加廣場(chǎng)實(shí)行物業(yè)管理，合同期限為五年。后深圳市南山區(qū)美加廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)與瑞征公司簽訂合同委托瑞征公司對(duì)美加廣場(chǎng)實(shí)行物業(yè)管理，經(jīng)續(xù)簽后合同期限自2008年起為期8年。元盛公司先期出讓30個(gè)車位給深圳市南山區(qū)美加廣場(chǎng)業(yè)主委員，簽訂《協(xié)議書》約定以處置車位的收入支付大修基金。

美加廣場(chǎng)有地下兩層停車場(chǎng)，有效車位為266個(gè)，負(fù)二層為人防工程。案涉的115個(gè)地下停車位分屬于地下一層15個(gè)、地下二層人防車位100個(gè)。

一審法院認(rèn)為，元盛公司在本案中所舉的證據(jù)不足以證明元盛公司享有對(duì)案涉小區(qū)地下停車位的所有權(quán)。駁回原告訴訟請(qǐng)求。元盛公司認(rèn)為其已提供充分證據(jù)證實(shí)案涉車位是規(guī)劃內(nèi)停車位，主張地下車庫(kù)車位的所有權(quán)，要求瑞征公司交還停車位具有充分的依據(jù)，并提出上訴。

二審法院認(rèn)為，地下停車場(chǎng)應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主共有。在房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移時(shí)，地下停車場(chǎng)也隨同轉(zhuǎn)移。維持一審法院判決。

廣東省高級(jí)人民法院再審認(rèn)為此案屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛，支持再審主張并撤銷一審、二審判決。瑞征公司不服上述判決，向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。

最高人民檢察院抗訴認(rèn)為，案涉車位的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有，元盛公司無權(quán)要求瑞征公司歸還案涉車位。瑞征公司有權(quán)收取案涉車位的租金。元盛公司并非案涉車位的所有權(quán)人，無權(quán)要求瑞征公司返還收取的案涉車位租金。

最高人民法院終審認(rèn)為，并無事實(shí)和法律依據(jù)證明業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)有處置車位的權(quán)利，故瑞征公司關(guān)于其與業(yè)主之間簽訂新的委托合同而占有案涉車位的主張不能成立。不予采納抗訴意見。維持廣東省高級(jí)人民法院判決。本判決為終審判決。

二、人防車位權(quán)屬問題的爭(zhēng)議分析

關(guān)于人防車位權(quán)屬問題主要有以下三種觀點(diǎn)：

第一種是歸國(guó)家所有，即“國(guó)家所有說”。持“國(guó)家所有說”的學(xué)者認(rèn)為，人防工程承擔(dān)著保障人民防空的重要職能，其重要性對(duì)國(guó)家和人民不言而喻。根據(jù)《人民防空法》的規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)各類主體投資，積極參與建設(shè)人民防空工程，并且依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對(duì)人防工程設(shè)施建設(shè)給予優(yōu)惠，比如對(duì)土地出讓金的減免，部分學(xué)者認(rèn)為這是國(guó)家取得人防車位所付出的對(duì)價(jià)。民法典第254條規(guī)定了國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有，人防相關(guān)規(guī)定中也規(guī)定了人防國(guó)有資產(chǎn)包括各類已建和在建人防工程，而由此可見人防車位屬于國(guó)防資產(chǎn)，也即屬于國(guó)家所有。安徽、江蘇等省市采納此學(xué)說，認(rèn)為人防車位為國(guó)有。

第二種是歸屬開發(fā)商所有，即“開發(fā)商所有說”，主要原因是《人民防空法》中明確提出“誰投資、誰受益”的原則。在小區(qū)建設(shè)過程中，開發(fā)商作為人防工程建設(shè)主體，負(fù)責(zé)建設(shè)、維護(hù)并獲得使用、收益的權(quán)利，因此認(rèn)為其是結(jié)建人防工程的所有者，即人防車位的所有者。《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》增加了“誰所有、誰維護(hù)”的原則并提出應(yīng)由“建設(shè)或使用單位進(jìn)行管理”。在實(shí)踐過程中，從成本和維修支出兩個(gè)方面出現(xiàn)了問題。一方面，配套設(shè)施費(fèi)用于公共配套設(shè)施支出，屬于共有部分，開發(fā)商沒有產(chǎn)權(quán)也不能轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施。如果將人防車位的建筑成本計(jì)入配套設(shè)施費(fèi)，那么顯然人防車位即成為共有部分，其產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主共有而非開發(fā)商。另一方面，在人防工程的維修方面，如果動(dòng)用的公共維修基金，那么公共維修基金必須用于住宅小區(qū)共用部位使用，也即說明人防工程不屬于開發(fā)商。上海市、廣州市采納此說，認(rèn)為人防車位應(yīng)歸屬于開發(fā)商所有。

本案中，元盛公司主張地下停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬于自己所有，因其出資建設(shè)了所有地下車位，且根據(jù)其提供的測(cè)量報(bào)告等相關(guān)證據(jù)顯示，美加廣場(chǎng)地下兩層所有停車位均未計(jì)入容積率，且買賣合同對(duì)其權(quán)屬未作約定。

第三種是歸小區(qū)業(yè)主所有，即“業(yè)主所有說”，這是從成本角度提出的人防車位所有權(quán)歸屬，因?yàn)殚_發(fā)商開發(fā)住宅小區(qū)的總成本已經(jīng)包含修建人防車位的成本，因此業(yè)主在購(gòu)買房屋之后即取得其專有部分房屋的所有權(quán)以及小區(qū)相應(yīng)公共設(shè)施的共同所有權(quán)，且人防車位也是小區(qū)配套的公共設(shè)施，開發(fā)商將住宅出售后不再是投資者，業(yè)主購(gòu)房后取代開發(fā)商獲得人防車位的所有權(quán)和使用權(quán)。劉閱春認(rèn)為區(qū)分所有建筑物的人防工程不同于其他人防工程，不屬于國(guó)防資產(chǎn)。因住宅小區(qū)內(nèi)地下人防車位主要擔(dān)負(fù)平時(shí)停車的功能，關(guān)系到小區(qū)業(yè)主的切身利益，平時(shí)使用范圍應(yīng)僅限于小區(qū)業(yè)主，戰(zhàn)時(shí)也主要是小區(qū)業(yè)主進(jìn)行使用避難，且其不具有構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性，符合共有特征，所以小區(qū)業(yè)主應(yīng)是地下人防車位的所有者，這樣才能更好的發(fā)揮地下人防車位的屬性。深圳市采納此說，認(rèn)為人防車位應(yīng)歸屬于業(yè)主所有。

本案中，瑞征公司認(rèn)為從成本角度考慮，業(yè)主支付的總房款中包含了地下停車場(chǎng)的建設(shè)成本，且美加廣場(chǎng)停車場(chǎng)負(fù)二層為人防工程，車位應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有。

一審法院從住宅小區(qū)的建設(shè)成本構(gòu)成角度，認(rèn)為地下停車場(chǎng)的建設(shè)成本包含在小區(qū)建設(shè)總成本中，且未計(jì)入容積率的停車位亦無相關(guān)規(guī)定明確屬于開發(fā)商，因此在約定不明的情況下認(rèn)為地下停車場(chǎng)應(yīng)歸屬于小區(qū)業(yè)主所有。二審法院支持一審法院判決。

廣東省高級(jí)人民法院再審認(rèn)為，元盛公司請(qǐng)求瑞征公司于委托合同期限屆滿之后歸還案涉車位及其收益，瑞征公司亦承認(rèn)案涉車位不屬于瑞征公司所有。二審判決認(rèn)定本案為車位糾紛有誤，應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)合同糾紛。支持再審主張并撤銷一審、二審判決。瑞征公司不服上述判決，向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。

最高人民法院終審認(rèn)為，元盛公司作為美加廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)的建設(shè)者，在商品房初始銷售時(shí)，對(duì)停車場(chǎng)的權(quán)益已經(jīng)通過租賃合同進(jìn)行另外的約定，因此不適用《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定。廣東省深圳市中級(jí)人民法院民事判決依據(jù)上述規(guī)定，認(rèn)定案涉車位歸全體業(yè)主的前提不能成立。美加廣場(chǎng)的兩側(cè)地下停車位沒有計(jì)入容積率，未占用世界花園美加廣場(chǎng)的土地的使用權(quán)，現(xiàn)瑞征公司也未提交證據(jù)證明案涉地下停車場(chǎng)開發(fā)成本已相應(yīng)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)商品房的出售價(jià)格之中，因此不宜認(rèn)定案涉車位已隨美加廣場(chǎng)項(xiàng)目所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。因并無事實(shí)和法律依據(jù)證明業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)有處置車位的權(quán)利，故瑞征公司關(guān)于其與業(yè)主之間簽訂新的委托合同而占有案涉車位的主張不能成立。

三、完善的建議

明確人防車位的權(quán)利歸屬。當(dāng)前全國(guó)各省市對(duì)于人防工程的所屬規(guī)定紛繁，并不統(tǒng)一。由住宅小區(qū)地下人防車位權(quán)屬爭(zhēng)議的司法裁判也有不同，最高院司法解釋以規(guī)劃為前提判定車位歸屬，實(shí)務(wù)中通常認(rèn)為小區(qū)車位若沒有計(jì)入小區(qū)建筑總面積，未計(jì)入小區(qū)的容積率，則視為共有部分由小區(qū)業(yè)主共同所有，開發(fā)商沒有車位的所有權(quán)。建議從立法層面更進(jìn)一步細(xì)化，除規(guī)劃內(nèi)對(duì)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”和停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬進(jìn)行規(guī)定之外，對(duì)條款中的規(guī)劃外的車庫(kù)、車位進(jìn)行明確，以期在國(guó)內(nèi)對(duì)此問題形成司法裁判的統(tǒng)一。

對(duì)人防車位設(shè)立全國(guó)統(tǒng)一的登記制度。?人防車位轉(zhuǎn)讓的難點(diǎn)在于無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。民法典對(duì)此項(xiàng)規(guī)定亦未作修改。實(shí)踐中，對(duì)地下人防車位的登記制度，部分城市已經(jīng)開展積極的探索并取得了一定成效。如上海市認(rèn)可了開發(fā)商具有地下人防車位的所有權(quán)且可以按規(guī)定取得所有權(quán)登記?！段餀?quán)法》規(guī)定對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。建議對(duì)人防工程專門設(shè)立全國(guó)統(tǒng)一的登記制度，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)按規(guī)定程序辦理統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)登記。

保證人防車位用途的實(shí)現(xiàn)。由于人防車位其平戰(zhàn)結(jié)合的屬性，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上標(biāo)明“人防”字樣，且所有權(quán)人僅限于開發(fā)商和住宅小區(qū)的業(yè)主，非業(yè)主不能取得人防車位的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。在證書上需載明權(quán)利包括一般事項(xiàng)和針對(duì)于人防屬性的特別事項(xiàng)，在國(guó)防需要時(shí)，按照國(guó)家命令無條件讓渡人防車位的使用權(quán)，平時(shí)負(fù)有保護(hù)人民防空設(shè)施不受侵害的義務(wù)。

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