傅寒春

（湖北錦華置業(yè)投資有限公司，湖北武漢 430000）

1 利率政策對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要性

房地產(chǎn)經(jīng)濟于2000 年前受宏觀市場經(jīng)濟影響，故而發(fā)展并非一帆風順。但在20 世紀末，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)進行相關(guān)改革，使該市場得以發(fā)展，并逐步成為國內(nèi)經(jīng)濟支柱，又因國內(nèi)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨于穩(wěn)定，人口變遷影響等因素，致市場上房產(chǎn)消費需求接近飽和，這些房地產(chǎn)經(jīng)濟的市場變化都離不開國家利率政策的影響。國內(nèi)利率政策因市場時局變化而改變，能有效地影響國民購房需求，把控房地產(chǎn)經(jīng)濟對于國民經(jīng)濟的影響，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫化以及防止其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)坍塌。國內(nèi)合理的利率政策能有效的為房地產(chǎn)行業(yè)保持彈性，保證其經(jīng)濟活性得以存活，避免行業(yè)飲鳩止渴。

2 利率政策調(diào)控影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的途徑

2.1 利率調(diào)控房地產(chǎn)屬性的影響

房地產(chǎn)商品可作為消費產(chǎn)品或投資產(chǎn)品。作為消費品看來，住房作為國民的生活基本剛性需求，對于國民的重要性不言而喻。并且，房地產(chǎn)商品可以在市場上進行流通，進行多次轉(zhuǎn)讓，即產(chǎn)權(quán)多次轉(zhuǎn)讓，并且房地產(chǎn)商品具有周期長的特點，因此，國民對于房地產(chǎn)商品情有獨鐘。當利率上漲時，房貸利率也將上漲，國民購買房地產(chǎn)商品的成本也會增加，在這種情況下，國民將會壓抑自身對于房產(chǎn)的購買欲望。此時，若房地產(chǎn)市場供給不變，房地產(chǎn)商品的價格將會降低。反之，當利率下漲時，房貸利率隨之下降，國民購置房地產(chǎn)商品成本降低，因而大家對于購買房地產(chǎn)商品的想法強烈。從作為投資產(chǎn)品看來，房產(chǎn)作為國民重要財產(chǎn)之一，具有因數(shù)量有限而產(chǎn)生的保值性。當利率降低時，房地產(chǎn)作為一種投資產(chǎn)品，其性質(zhì)遠不止作為消費品。而當利率上升時，房地產(chǎn)商品的投資成本呈正相關(guān)上漲，導致該商品實際價值下滑，進而導致商品價格下降。故而，利率政策可以對房地產(chǎn)商品的屬性造成不同的影響，進而影響價格[1]。

2.2 利率調(diào)控房地產(chǎn)供給的影響

近年來，因房地產(chǎn)行業(yè)的火熱，房地產(chǎn)商的自持資金比例不斷上漲。其緣由是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的逐步擴大，房地產(chǎn)商對于資金的需求量增大，導致房地產(chǎn)行業(yè)貸款需求量大。2018 年房地產(chǎn)行業(yè)貸款額超4.8萬億，2019 年貸款額達44.41 萬億元，由此可以看出資金貸款對于房地產(chǎn)行業(yè)運轉(zhuǎn)的重要性。在貸款量如此高額的現(xiàn)狀下，我國利率政策直接或間接地影響房地產(chǎn)行業(yè)的供給問題，從而對房地產(chǎn)商品的價格造成影響波動。因此，在這種大環(huán)境下，國民應(yīng)該根據(jù)自身的需求以及能力理性購置房產(chǎn)，注意融資貸款風險走向。

2.3 利率調(diào)控房地產(chǎn)機制的影響

我國房地產(chǎn)機制相比發(fā)達國家起步晚，故而存在不夠成熟的問題。一方面是因房型而導致供需不均衡的問題，以別墅為典例的豪華戶型難以賣出，而經(jīng)濟適用性戶型則供不應(yīng)求。另一方面則是土地出賣，建設(shè)轉(zhuǎn)讓政策的不合理，加劇了房地產(chǎn)商對于土地資源的壟斷，加速國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟泡沫化。通過對于利率的分級調(diào)控，對于具體情況具體處理，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，合理分配相關(guān)資源，進一步控制房地產(chǎn)商品的價格維持在一個相對穩(wěn)定的基數(shù)，避免因房產(chǎn)商壟斷土地而造成的大規(guī)模經(jīng)濟泡沫沖擊國民經(jīng)濟市場，造成國內(nèi)經(jīng)濟萎靡不振，從而引發(fā)更多的問題[2]。

3 利率政策對于房產(chǎn)價格調(diào)控機制分析

3.1 供需模型

將利率引進房地產(chǎn)供需模型中，對房地產(chǎn)行業(yè)的供需問題進行分析，從而得出利率對于房地產(chǎn)機制的影響。房地產(chǎn)商品需求應(yīng)與利率水平呈負相關(guān)，因為國民購置房產(chǎn)在付款時除了支付原本自身的一部分資金，其余購房資金的來源則是從銀行貸款。當利率上漲時，國民需要支付的貸款利息也會增加，加上本就價格不菲的購房成本，國民可能無法支付如此高昂的費用，從而退出房地產(chǎn)購買市場，進而抑制房地產(chǎn)市場的需求量。若利率處于低位，通過銀行貸款購置房產(chǎn)性價比高，將會導致大量的人涌入房地產(chǎn)市場。由此，我們可以看出，房地產(chǎn)需求與利率水平呈負相關(guān)。

3.2 資本資產(chǎn)定價模型

根據(jù)資本資產(chǎn)定價模型，任意風險資產(chǎn)的預(yù)期收益水平等于無風險收益水平與風險收益補償水平二者之和，因此可以通過資本資產(chǎn)定價模型對于房地產(chǎn)價格進行價值評估。通過計算，我們得出房地產(chǎn)商的預(yù)計收益率遠低于市場無風險收益率時，房地產(chǎn)商及持有者則面臨較大的風險，故而，會發(fā)生集體出售房地產(chǎn)的行為，造成房地產(chǎn)價格下降。若房地產(chǎn)商的預(yù)計收益率遠高于市場無風險收益率時，房地產(chǎn)商及持有者面臨的風險較小，因此，大量的投資者將會購置房產(chǎn)，從而引起房地產(chǎn)商品價格上漲。從上述內(nèi)容可以看出，利率政策對于房地產(chǎn)價格具有調(diào)控性。

3.3 現(xiàn)今流貼現(xiàn)模型

根據(jù)現(xiàn)今流貼現(xiàn)模型，任意資產(chǎn)的評估價值應(yīng)等于該資產(chǎn)未來各期預(yù)計收益的累計凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，其評估價值可取決于未來各期預(yù)計收益的累計凈現(xiàn)值。我們根據(jù)該模型可以得出，房產(chǎn)價格與房租呈正相關(guān)。當市場利率處在高位時，房地產(chǎn)價格對應(yīng)的各期預(yù)計收益下降，進而導致累計收益值同步下降。因此我們可以看出，利率政策作為貨幣政策的重點內(nèi)容，對于房產(chǎn)價格具有明顯的調(diào)控功能。

4 利率政策調(diào)整對于房地產(chǎn)價格影響

4.1 金融市場對于利率政策的影響

我國金融行業(yè)相對于其他國家起步較晚，并且主體相對單一。面對這種情況，我國利率政策將會受到其干擾，從而對于個人、家庭、部門、企業(yè)等都會產(chǎn)生較大的影響，國民對于利率的敏感性將會呈波動性下降趨勢。同時，我國證券、股票等相關(guān)市場發(fā)展程度與我國經(jīng)濟狀況有一定的差距，因此這樣會無形的削弱我國的利率政策所產(chǎn)生的宏觀調(diào)控能力，引起我國房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生小規(guī)?；靵y，增加泡沫經(jīng)濟[3]。

4.2 利率政策滯后性所帶來的影響

央行為適應(yīng)經(jīng)濟變化，多次對利率進行調(diào)整，因為利率本身具有滯后性，所以這導致利率政策短時間無法與市場經(jīng)濟相適應(yīng)，進而造成二者之間相互排斥的現(xiàn)象。在明確利率政策特點為大前提的條件下，我國利率政策應(yīng)該與市場經(jīng)濟波動變化相適應(yīng)，而不是以所謂的戰(zhàn)略性眼光，長期保持同一種利率政策，以為了達到某種需求而破壞市場經(jīng)濟平衡。我國自1998年來，調(diào)整利率政策幾十次，調(diào)整利率頻繁，并且缺乏以市場經(jīng)濟為基點的規(guī)律性。長短期利率政策二者之間缺乏聯(lián)動性，故而導致國內(nèi)以房地產(chǎn)經(jīng)濟為典型的大規(guī)模波動化，誤導房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

4.3 利率政策靈活性的作用

我國長期實行管制性利率政策，金融機構(gòu)所擁有的利率彈性較小。國家可以通過增加利率政策靈活性來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟。從對于金額貸款額數(shù)進行分級化利率調(diào)整，有序地逐步解開管制，增加房地產(chǎn)經(jīng)濟的彈性。例如：通過合理調(diào)整中期貸款利率來增加未來短期市場利率預(yù)期。這樣靈活的利率政策能有效地幫助房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定化、合理化，將能解決我國房地產(chǎn)市場中存在的中長期供需問題[4]。

5 強化我國利率監(jiān)管體系

高效且合理的利率監(jiān)管體系能使金融市場作為一個整體的同時，又不違反客觀經(jīng)濟規(guī)律，實現(xiàn)國內(nèi)監(jiān)管和信息溝通的交流和諧化。同時，對于利率監(jiān)督體系進行改革可以有效地為金融機構(gòu)制造較為有利的條件，與此同時，加大對于機構(gòu)監(jiān)察的力度，保證信息的真實性和透明性。科學地疏導利率傳導機制，對于我國市場經(jīng)濟的建設(shè)起到至關(guān)重要的因素，尤其需要提高國民對于利率制度的敏感度，方便我國利率政策得以有效實施。在增強我國利率監(jiān)管體系的同時，可以推陳出新，將優(yōu)質(zhì)的利率產(chǎn)品推向市場，幫助市場經(jīng)濟保持活性，促進國民生產(chǎn)總值的提高。

6 結(jié)語

伴隨著時代的發(fā)展，利率政策對于我國房地產(chǎn)價格具有明顯的調(diào)控作用，人們應(yīng)該重視利率政策所衍生的利率工具，有效地去利用它。房屋對于人們屬于剛需，因此，擁有龐大的房地產(chǎn)市場。在這種特殊的情況下，既是國內(nèi)的利率上漲，在一定程度下也難以阻止國民對于購房的需求，因而利率政策對于房地產(chǎn)價格的調(diào)控并非完全呈線性關(guān)系。對于房價的調(diào)控屬于具體系統(tǒng)的工程，應(yīng)運用多項宏觀調(diào)控手段來進行調(diào)控，這樣才能有效改善民生，促進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。