劉宗美

摘? 要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了巨大變化。隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的增長(zhǎng)，企業(yè)成本控制也暴露出諸多問題。房地產(chǎn)成本提高，會(huì)連鎖引發(fā)房屋價(jià)格上升，導(dǎo)致人們購買欲望降低，反而會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。如何更好地控制房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本，是解決當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的一個(gè)重要突破口。本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中成本控制展開研討，提出降低生產(chǎn)成本的一些財(cái)務(wù)管理措施，目的在于促使房地產(chǎn)企業(yè)通過財(cái)務(wù)管理等手段，加強(qiáng)日?？刂疲档蜕a(chǎn)成本，進(jìn)而降低產(chǎn)品價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;成本控制

近些年，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與國(guó)家調(diào)控力度的加大，房地產(chǎn)企業(yè)在取得較大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也面臨著一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如商品房?jī)r(jià)格偏高，市場(chǎng)購買力下降，導(dǎo)致銷售上升通道受阻;生產(chǎn)成本偏大，支出增多，經(jīng)濟(jì)效益增幅變窄;應(yīng)收賬款總額偏大，在總資產(chǎn)中占比逐年遞增，引發(fā)資金回收困難。這一系列問題，如果不采取措施，妥善處理，會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。因此，如何針對(duì)外部市場(chǎng)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，在做好企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的同時(shí)，以財(cái)務(wù)管理為著力點(diǎn)，積極調(diào)整管理方式，強(qiáng)化成本控制力度，進(jìn)一步應(yīng)對(duì)市場(chǎng)中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素，成為了目前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開展財(cái)務(wù)管理與成本控制的意義

（1）財(cái)務(wù)管理基本內(nèi)容

財(cái)務(wù)管理是在一定的整體目標(biāo)下，企業(yè)關(guān)于資金籌集、運(yùn)用及分配的管理。財(cái)務(wù)管理是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要組成部分。它是根據(jù)財(cái)經(jīng)法規(guī)制度，按照財(cái)務(wù)管理原則，組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)，處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。簡(jiǎn)單地說，財(cái)務(wù)管理是組織企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)，處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作。企業(yè)開展財(cái)務(wù)管理，應(yīng)結(jié)合內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與發(fā)展要求，針對(duì)現(xiàn)有狀況，開展財(cái)務(wù)資源分配與管控，妥善處理企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的業(yè)務(wù)活動(dòng)。企業(yè)運(yùn)用專業(yè)技能，對(duì)一定的財(cái)務(wù)做較為全面的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，可以對(duì)投資、籌資、經(jīng)營(yíng)及分配各階段，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估與成本把控。高效的財(cái)務(wù)管理，有利于統(tǒng)籌調(diào)配企業(yè)資源，減小財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大盈利空間，減少經(jīng)濟(jì)損失，提高企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

（2）成本控制與企業(yè)財(cái)務(wù)管理之間的聯(lián)系

成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中，對(duì)各種影響成本的因素和條件，采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。成本控制與企業(yè)財(cái)務(wù)管理密不可分，一定程度上是財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容。財(cái)務(wù)管理水平，影響著企業(yè)能否在市場(chǎng)當(dāng)中有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，是保證企業(yè)活力與發(fā)展?jié)摿Φ闹饕绞?。特別是房地產(chǎn)企業(yè)，面臨著諸多變量，一個(gè)科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管控，能夠較好地減小投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在開展財(cái)務(wù)管理工作中，通過項(xiàng)目測(cè)算與投資回報(bào)分析，不斷強(qiáng)化控制成本工作，尤其是建設(shè)成本，省去一些不必要的資金浪費(fèi)，進(jìn)而獲得更大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

二、利用成本控制理念創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理手段途徑

在通過控制成本的方式，提高房地產(chǎn)利益空間的具體實(shí)施當(dāng)中，企業(yè)要運(yùn)用科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理手段，通過對(duì)工程投資、設(shè)計(jì)、施工與結(jié)算等成本進(jìn)行控制，切實(shí)壓縮成本支出，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)。

（1）投資環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)投資，是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的投資，投資的前期測(cè)算與項(xiàng)目全程監(jiān)控決定著一個(gè)項(xiàng)目的盈虧，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資過程中，一定要注意諸多方面的財(cái)務(wù)管理，通過科學(xué)的手段與投資測(cè)算，提高房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)回報(bào)率，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

第一，組建優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入科學(xué)的研究與調(diào)研。投資前期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及造價(jià)預(yù)算，是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資之前應(yīng)該做好的主要工作。房地產(chǎn)的開發(fā)、投資，以及項(xiàng)目回報(bào)等，都要在投資階段做好預(yù)算評(píng)估工作。一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，投資預(yù)算，應(yīng)該由相應(yīng)的專業(yè)人員進(jìn)行造價(jià)預(yù)算，其中包括建筑工程師、造價(jià)分析師、營(yíng)銷策劃師、財(cái)務(wù)分析人員等。通過對(duì)工程施工當(dāng)中的資金投入、前期營(yíng)銷需要消耗的資金等進(jìn)行綜合測(cè)算，確保房地產(chǎn)企業(yè)的投資能夠獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益。

第二，分析土地成本在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中所占的比重。從近些年的數(shù)據(jù)看來，根據(jù)地域或者是地理位置的不同，土地成本通常會(huì)占到中項(xiàng)目總成本的三成到六成。地區(qū)越好、地理位置越優(yōu)越，其土地方面的資金耗費(fèi)就越多。

第三，在對(duì)生產(chǎn)方式、生產(chǎn)材料等方面進(jìn)行綜合的投資預(yù)估的前提下，企業(yè)還可以協(xié)調(diào)相關(guān)的部門，利用現(xiàn)代信息共享優(yōu)勢(shì)，尋找最適合企業(yè)自身進(jìn)行投資的項(xiàng)目，避免盲目投資，導(dǎo)致虧本情況的發(fā)生。

（2）設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中起到了至關(guān)重要的作用。設(shè)計(jì)理念是否符合當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門的規(guī)劃要求，所設(shè)計(jì)的工程實(shí)施，是否超出原有的經(jīng)濟(jì)概算等等，都直接影響著一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧情況。成本控制人員要積極的參與到房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)工作之中，密切配合設(shè)計(jì)人員進(jìn)行資金方面的把控，達(dá)到設(shè)計(jì)合理，利益最大化的目的。

另外，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，還要符合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的原本目的，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，要充分考慮到該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位。設(shè)計(jì)人員首先要考慮到整個(gè)項(xiàng)目的成本問題，其中包括土地成本、材料成本、施工成本、營(yíng)銷成本、人力成本等諸多因素。其次，設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行房地產(chǎn)設(shè)計(jì)工作中，還要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的地理位置，考慮該地區(qū)的人員流量與購買能力，確保投資能夠得到及時(shí)回報(bào)。最后，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厝巳旱膶徝榔肺慌c風(fēng)俗習(xí)慣等諸多因素，進(jìn)行有針對(duì)性的建造設(shè)計(jì)，精心推出符合項(xiàng)目要求的設(shè)計(jì)方案。

（3）招投標(biāo)階段環(huán)節(jié)

在當(dāng)前階段的成本控制管理工作中，企業(yè)要積極落實(shí)合同洽商與招投標(biāo)環(huán)節(jié)工作。房地產(chǎn)企業(yè)在開展房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，需要簽訂大量合同，需要企業(yè)對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把控，尤其是涉及到成本方面的問題，財(cái)務(wù)管理人員要提前介入。對(duì)合同簽署各方進(jìn)行資質(zhì)審核，確保在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)中順利進(jìn)行，避免影響到建設(shè)速度、效率、質(zhì)量等問題的出現(xiàn)，將有關(guān)問題提前解決于萌芽狀態(tài)，也為整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況奠定前期基礎(chǔ)?？梢?，在進(jìn)行有關(guān)合同簽署與工程招標(biāo)的工作中，做好嚴(yán)格的把控工作至關(guān)重要。

（4）施工環(huán)節(jié)

項(xiàng)目施工是房地產(chǎn)的主要環(huán)節(jié)，也是成本支出最大的階段。在成本管理工作上，在保證工程質(zhì)量不受影響的情況下，開發(fā)商可盡力控制成本支出。在一些無需支出的項(xiàng)目方面，可以采取較為嚴(yán)格的控制措施。特別是在重要環(huán)節(jié)的管理方面，開發(fā)商也應(yīng)派人介入，避免施工單位進(jìn)行隨意更改，造成房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中支出增多。此外，為了確保項(xiàng)目進(jìn)展順利，在具體施工過程中，施工單位與開發(fā)商要緊密配合，加強(qiáng)溝通，相互包容，建立充分的信任關(guān)系，減少摩擦。如果是涉及到工程質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)該積極聽取施工單位的意見，以免出現(xiàn)后期調(diào)整，重新返工，避免造成不必要的損失。

（5）結(jié)算環(huán)節(jié)

在項(xiàng)目工程的各個(gè)階段，都會(huì)存在資金結(jié)算問題。在結(jié)算環(huán)節(jié)，也應(yīng)做好成本控制工作。企業(yè)應(yīng)明確責(zé)任人員，健全工作流程，完善結(jié)算審核機(jī)制，按照項(xiàng)目合同或工程進(jìn)度，預(yù)付或支付結(jié)算資金，避免出現(xiàn)較大的資金偏差。開發(fā)商在進(jìn)行工程結(jié)算的時(shí)候，要進(jìn)行必要的核算復(fù)查與內(nèi)部審計(jì)，強(qiáng)化問責(zé)機(jī)制，避免個(gè)別人員借機(jī)違規(guī)操作，產(chǎn)生不法交易，從而提高結(jié)算環(huán)節(jié)合規(guī)性、合法性，減少房地產(chǎn)成本方面的資金損失。

隨著近幾年國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。作為房地產(chǎn)行業(yè)中最為關(guān)鍵的房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)管理與成本控制是企業(yè)管理中的主要工作，二者緊密相連，如果未能給予足夠的關(guān)注，將會(huì)影響企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要充分認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)管理與成本控制的重要作用，還應(yīng)積極采取措施，通過對(duì)工程投資、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)及施工等各個(gè)階段，運(yùn)用科學(xué)的管理手段，落實(shí)管控措施，嚴(yán)格資金審核，優(yōu)化工作流程，切實(shí)壓縮成本，實(shí)現(xiàn)資金管理和成本控制的有機(jī)融合，在提高內(nèi)部資金利用率的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。

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