劉宗美
摘? 要:隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了巨大變化。隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的增長,企業(yè)成本控制也暴露出諸多問題。房地產(chǎn)成本提高,會連鎖引發(fā)房屋價格上升,導(dǎo)致人們購買欲望降低,反而會影響企業(yè)的經(jīng)營。如何更好地控制房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本,是解決當(dāng)前房地產(chǎn)價格居高不下的一個重要突破口。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中成本控制展開研討,提出降低生產(chǎn)成本的一些財務(wù)管理措施,目的在于促使房地產(chǎn)企業(yè)通過財務(wù)管理等手段,加強日??刂?,降低生產(chǎn)成本,進(jìn)而降低產(chǎn)品價格,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理;成本控制
近些年,隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展與國家調(diào)控力度的加大,房地產(chǎn)企業(yè)在取得較大經(jīng)濟效益的同時,也面臨著一定的經(jīng)營風(fēng)險。如商品房價格偏高,市場購買力下降,導(dǎo)致銷售上升通道受阻;生產(chǎn)成本偏大,支出增多,經(jīng)濟效益增幅變窄;應(yīng)收賬款總額偏大,在總資產(chǎn)中占比逐年遞增,引發(fā)資金回收困難。這一系列問題,如果不采取措施,妥善處理,會影響房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。因此,如何針對外部市場與經(jīng)營環(huán)境的變化,在做好企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的同時,以財務(wù)管理為著力點,積極調(diào)整管理方式,強化成本控制力度,進(jìn)一步應(yīng)對市場中的諸多風(fēng)險因素,成為了目前房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)開展財務(wù)管理與成本控制的意義
(1)財務(wù)管理基本內(nèi)容
財務(wù)管理是在一定的整體目標(biāo)下,企業(yè)關(guān)于資金籌集、運用及分配的管理。財務(wù)管理是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理的一個重要組成部分。它是根據(jù)財經(jīng)法規(guī)制度,按照財務(wù)管理原則,組織企業(yè)財務(wù)活動,處理財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作。簡單地說,財務(wù)管理是組織企業(yè)財務(wù)活動,處理財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作。企業(yè)開展財務(wù)管理,應(yīng)結(jié)合內(nèi)外部經(jīng)濟形勢與發(fā)展要求,針對現(xiàn)有狀況,開展財務(wù)資源分配與管控,妥善處理企業(yè)經(jīng)營中的業(yè)務(wù)活動。企業(yè)運用專業(yè)技能,對一定的財務(wù)做較為全面的風(fēng)險預(yù)估,可以對投資、籌資、經(jīng)營及分配各階段,做好風(fēng)險預(yù)估與成本把控。高效的財務(wù)管理,有利于統(tǒng)籌調(diào)配企業(yè)資源,減小財務(wù)風(fēng)險,擴大盈利空間,減少經(jīng)濟損失,提高企業(yè)的綜合競爭實力。
(2)成本控制與企業(yè)財務(wù)管理之間的聯(lián)系
成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時期預(yù)先建立的管理目標(biāo),由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi),在生產(chǎn)耗費發(fā)生以前和成本控制過程中,對各種影響成本的因素和條件,采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施,以保證成本管理目標(biāo)實現(xiàn)的管理行為。成本控制與企業(yè)財務(wù)管理密不可分,一定程度上是財務(wù)管理的主要內(nèi)容。財務(wù)管理水平,影響著企業(yè)能否在市場當(dāng)中有足夠的競爭力,是保證企業(yè)活力與發(fā)展?jié)摿Φ闹饕绞健L貏e是房地產(chǎn)企業(yè),面臨著諸多變量,一個科學(xué)合理的財務(wù)管控,能夠較好地減小投資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在開展財務(wù)管理工作中,通過項目測算與投資回報分析,不斷強化控制成本工作,尤其是建設(shè)成本,省去一些不必要的資金浪費,進(jìn)而獲得更大的經(jīng)濟回報。
二、利用成本控制理念創(chuàng)新財務(wù)管理手段途徑
在通過控制成本的方式,提高房地產(chǎn)利益空間的具體實施當(dāng)中,企業(yè)要運用科學(xué)合理的財務(wù)管理手段,通過對工程投資、設(shè)計、施工與結(jié)算等成本進(jìn)行控制,切實壓縮成本支出,實現(xiàn)項目預(yù)期目標(biāo)。
(1)投資環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)投資,是一項高風(fēng)險、高回報的投資,投資的前期測算與項目全程監(jiān)控決定著一個項目的盈虧,因此,房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資過程中,一定要注意諸多方面的財務(wù)管理,通過科學(xué)的手段與投資測算,提高房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟回報率,降低投資風(fēng)險。
第一,組建優(yōu)秀的項目團(tuán)隊,對項目進(jìn)行深入科學(xué)的研究與調(diào)研。投資前期的風(fēng)險評估以及造價預(yù)算,是房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資之前應(yīng)該做好的主要工作。房地產(chǎn)的開發(fā)、投資,以及項目回報等,都要在投資階段做好預(yù)算評估工作。一項房地產(chǎn)項目的開發(fā),投資預(yù)算,應(yīng)該由相應(yīng)的專業(yè)人員進(jìn)行造價預(yù)算,其中包括建筑工程師、造價分析師、營銷策劃師、財務(wù)分析人員等。通過對工程施工當(dāng)中的資金投入、前期營銷需要消耗的資金等進(jìn)行綜合測算,確保房地產(chǎn)企業(yè)的投資能夠獲得較高的經(jīng)濟效益。
第二,分析土地成本在整個房地產(chǎn)項目當(dāng)中所占的比重。從近些年的數(shù)據(jù)看來,根據(jù)地域或者是地理位置的不同,土地成本通常會占到中項目總成本的三成到六成。地區(qū)越好、地理位置越優(yōu)越,其土地方面的資金耗費就越多。
第三,在對生產(chǎn)方式、生產(chǎn)材料等方面進(jìn)行綜合的投資預(yù)估的前提下,企業(yè)還可以協(xié)調(diào)相關(guān)的部門,利用現(xiàn)代信息共享優(yōu)勢,尋找最適合企業(yè)自身進(jìn)行投資的項目,避免盲目投資,導(dǎo)致虧本情況的發(fā)生。
(2)設(shè)計環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)工程設(shè)計環(huán)節(jié),在整個房地產(chǎn)項目當(dāng)中起到了至關(guān)重要的作用。設(shè)計理念是否符合當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門的規(guī)劃要求,所設(shè)計的工程實施,是否超出原有的經(jīng)濟概算等等,都直接影響著一個房地產(chǎn)項目的盈虧情況。成本控制人員要積極的參與到房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計工作之中,密切配合設(shè)計人員進(jìn)行資金方面的把控,達(dá)到設(shè)計合理,利益最大化的目的。
另外,對房地產(chǎn)項目的設(shè)計,還要符合房地產(chǎn)項目開發(fā)的原本目的,在設(shè)計環(huán)節(jié),要充分考慮到該項目的產(chǎn)品定位。設(shè)計人員首先要考慮到整個項目的成本問題,其中包括土地成本、材料成本、施工成本、營銷成本、人力成本等諸多因素。其次,設(shè)計人員在進(jìn)行房地產(chǎn)設(shè)計工作中,還要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的地理位置,考慮該地區(qū)的人員流量與購買能力,確保投資能夠得到及時回報。最后,應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厝巳旱膶徝榔肺慌c風(fēng)俗習(xí)慣等諸多因素,進(jìn)行有針對性的建造設(shè)計,精心推出符合項目要求的設(shè)計方案。
(3)招投標(biāo)階段環(huán)節(jié)
在當(dāng)前階段的成本控制管理工作中,企業(yè)要積極落實合同洽商與招投標(biāo)環(huán)節(jié)工作。房地產(chǎn)企業(yè)在開展房地產(chǎn)項目投資之前,需要簽訂大量合同,需要企業(yè)對每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把控,尤其是涉及到成本方面的問題,財務(wù)管理人員要提前介入。對合同簽署各方進(jìn)行資質(zhì)審核,確保在項目開發(fā)、建設(shè)中順利進(jìn)行,避免影響到建設(shè)速度、效率、質(zhì)量等問題的出現(xiàn),將有關(guān)問題提前解決于萌芽狀態(tài),也為整個項目的經(jīng)營狀況奠定前期基礎(chǔ)??梢?,在進(jìn)行有關(guān)合同簽署與工程招標(biāo)的工作中,做好嚴(yán)格的把控工作至關(guān)重要。
(4)施工環(huán)節(jié)
項目施工是房地產(chǎn)的主要環(huán)節(jié),也是成本支出最大的階段。在成本管理工作上,在保證工程質(zhì)量不受影響的情況下,開發(fā)商可盡力控制成本支出。在一些無需支出的項目方面,可以采取較為嚴(yán)格的控制措施。特別是在重要環(huán)節(jié)的管理方面,開發(fā)商也應(yīng)派人介入,避免施工單位進(jìn)行隨意更改,造成房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目當(dāng)中支出增多。此外,為了確保項目進(jìn)展順利,在具體施工過程中,施工單位與開發(fā)商要緊密配合,加強溝通,相互包容,建立充分的信任關(guān)系,減少摩擦。如果是涉及到工程質(zhì)量問題,開發(fā)商應(yīng)該積極聽取施工單位的意見,以免出現(xiàn)后期調(diào)整,重新返工,避免造成不必要的損失。
(5)結(jié)算環(huán)節(jié)
在項目工程的各個階段,都會存在資金結(jié)算問題。在結(jié)算環(huán)節(jié),也應(yīng)做好成本控制工作。企業(yè)應(yīng)明確責(zé)任人員,健全工作流程,完善結(jié)算審核機制,按照項目合同或工程進(jìn)度,預(yù)付或支付結(jié)算資金,避免出現(xiàn)較大的資金偏差。開發(fā)商在進(jìn)行工程結(jié)算的時候,要進(jìn)行必要的核算復(fù)查與內(nèi)部審計,強化問責(zé)機制,避免個別人員借機違規(guī)操作,產(chǎn)生不法交易,從而提高結(jié)算環(huán)節(jié)合規(guī)性、合法性,減少房地產(chǎn)成本方面的資金損失。
隨著近幾年國家宏觀調(diào)控政策的出臺,房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。作為房地產(chǎn)行業(yè)中最為關(guān)鍵的房地產(chǎn)企業(yè),財務(wù)管理與成本控制是企業(yè)管理中的主要工作,二者緊密相連,如果未能給予足夠的關(guān)注,將會影響企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。對此,房地產(chǎn)企業(yè)不僅要充分認(rèn)識財務(wù)管理與成本控制的重要作用,還應(yīng)積極采取措施,通過對工程投資、設(shè)計、招投標(biāo)及施工等各個階段,運用科學(xué)的管理手段,落實管控措施,嚴(yán)格資金審核,優(yōu)化工作流程,切實壓縮成本,實現(xiàn)資金管理和成本控制的有機融合,在提高內(nèi)部資金利用率的同時,實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化與企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。
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