吳斌

摘要：過去40年，我國活躍的房地產(chǎn)市場交易已經(jīng)使得我國部分大城市逐步進(jìn)入存量房市場，這對評估系統(tǒng)的準(zhǔn)確性提出了更高要求。在分析目前房地產(chǎn)評估過程中數(shù)據(jù)存在的問題基礎(chǔ)上，結(jié)合空間的垂直、水平和時間等多維度考慮，分析和定義了相關(guān)概念，提出房地產(chǎn)適應(yīng)性估價模型和平均數(shù)校準(zhǔn)歸一的計(jì)算方法，以期充分體現(xiàn)影響房地產(chǎn)價格的各項(xiàng)實(shí)體因素和區(qū)位因素，減小數(shù)據(jù)差異性引入的不準(zhǔn)確性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高精度、低成本的系統(tǒng)、科學(xué)、客觀地批量評估目標(biāo)。最后，以上海市某小區(qū)為例進(jìn)行實(shí)證分析計(jì)算。

關(guān)鍵詞：計(jì)稅價格核定系統(tǒng);相對價格系數(shù);修正體系;房地產(chǎn);平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法

中圖分類號：TP391

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

ResearchonApplicationofNormalizationofDiscreteDataintheTaxEvaluationSystem

WUBin

（ShanghaiNankangScienceandTechnologyCo.Ltd.，Shanghai200030，China）

Abstract：Inthepast40years，theactiverealestatemarkettransactionsinChinahavemadesomebigcitiesgraduallyenterintothestockhousingmarket，whichputsforwardhigherrequirementsfortheaccuracyoftheevaluationsystem.Thispaperfirstanalyzestheproblemsexistinginthedataofthecurrentrealestateappraisalprocess，analyzesanddefinestherelevantconceptsincombinationwiththemultidimensionalconsiderationofthevertical，horizontalandtimeofspace，andputsforwardthecalculationmethodoftherealestateadaptiveappraisalmodelandthecalibrationoftheaverage，inordertofullyreflectthevariousentityfactorsandlocationfactorsthataffecttherealestatepriceandreducetheintroductionofdatadifferences，andachievethegoalofhighprecisionandlowcostsystem，scientificandobjectivebatchevaluation.Finally，anexampleofaresidentialareainShanghaiisgivenforempiricalanalysisandcalculation.

Keywords：taxablepriceverificationsystem;relativepricecoefficient;correctionsystem;realestate;meancalibrationnormalization

0引言

過去40年我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，已經(jīng)使得如北京上海等一線城市逐步進(jìn)入存量房市場，活躍的市場交易為國家稅收提供了廣闊的稅源，同時也對征收機(jī)構(gòu)提出了更新更高的要求。從房地產(chǎn)交易雙方角度看，通常為降低交易成本，普遍存在成交價格的情況，從而達(dá)到逃避稅負(fù)的目的，因此，建立一套計(jì)算機(jī)輔助批量評估的計(jì)稅價格核定系統(tǒng)就顯得非常有必要。

1大數(shù)據(jù)時代的計(jì)算問題

核稅系統(tǒng)中數(shù)據(jù)不完整、價格數(shù)據(jù)的偏離、銷售時間的跨度會造成數(shù)據(jù)的有效性、可用性差，需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。在正式建立修正體系之前，需要先定義幾個概念。

1.1房屋空間的分解和建模問題：相對價格系數(shù)

房地產(chǎn)稅稅基評估的理論基礎(chǔ)有地租理論、產(chǎn)權(quán)理論、區(qū)位理論、房地產(chǎn)市場理論、成本價值構(gòu)成理論、受益論等。其中區(qū)位理論是房地產(chǎn)稅稅基評估技術(shù)重要理論依據(jù)之一[1]。從房屋性質(zhì)來說具有唯一性，從而決定了每個房屋（建筑物）都是獨(dú)一無二的。如何對房屋空間的分解和建模是大數(shù)據(jù)分析的重要問題。但是從另一方面來說，鄰近的物業(yè)之間有一定關(guān)聯(lián)，價格上不會差別太大。把不同目標(biāo)物業(yè)之間的比值定義為建筑物業(yè)單位的相對價格系數(shù)（RelativePriceCoefficient，下文稱RP系數(shù)）。RP值中所涉及的綜合價格因素包括：物業(yè)類型、位置、建筑形式、樓層、朝向、景觀等。這部分的工作量通常很大，不過基于大數(shù)據(jù)的個體間比價關(guān)系的分析和市場價格的監(jiān)測為基礎(chǔ)的方法，是核價數(shù)據(jù)處理批量化、自動化的前提。

從空間垂直角度和橫向角度來確定房屋位置屬性。特定小區(qū)內(nèi)的樓幢相較平均值為該樓幢的RP值。體現(xiàn)了同小區(qū)內(nèi)樓幢和樓幢之間橫向的差異。對于多層和高層樓宇來說不同樓層相對于平均值的比值即樓層RP值，為垂直方向差異。價格在小區(qū)內(nèi)部平均的房屋為標(biāo)準(zhǔn)房屋。標(biāo)準(zhǔn)房屋所在的樓層作為標(biāo)準(zhǔn)樓層。而標(biāo)準(zhǔn)房屋的現(xiàn)勢價格，作為該小區(qū)基準(zhǔn)價格的基礎(chǔ)。對于目前以傳統(tǒng)評估方法為主的評估方法基礎(chǔ)上進(jìn)行價格監(jiān)控和價格的合理性驗(yàn)證[2]。

中國房地產(chǎn)市場短期波動性顯著，導(dǎo)致評估模型變得復(fù)雜和困難。對房地產(chǎn)特征因素進(jìn)行系統(tǒng)識別與分類的方法，提高房地產(chǎn)評稅系統(tǒng)在境內(nèi)房地產(chǎn)計(jì)稅評估的適用性[3]。數(shù)據(jù)分析結(jié)合經(jīng)驗(yàn)顯示，樓層高度不同，對于價格的變化規(guī)律有較大差異。根據(jù)樓幢高度分類計(jì)算，對不同樓層高的樓按照年度分別統(tǒng)計(jì)樓幢平均值、RP值，將年度間標(biāo)準(zhǔn)方差最小的樓層做為通用標(biāo)準(zhǔn)層。當(dāng)小區(qū)數(shù)據(jù)不足時，用通用標(biāo)準(zhǔn)層的相關(guān)參數(shù)參與計(jì)算。以上海市房屋狀況中心數(shù)據(jù)庫為例，經(jīng)計(jì)算6層高樓的標(biāo)準(zhǔn)層為3，層高7層以上的標(biāo)準(zhǔn)層為6層。

1.2房屋時間的建模問題：時效性

除了空間位置之外，由于時間對房屋價格的影響非常顯著，特別是對于成交時間較早的案例，需要考慮時間修正。時間修正的主要依據(jù)為價格趨勢曲線、上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房價變化指數(shù)。價值時點(diǎn)的價格包含了建筑物的建造年代差異信息，本文不對建造年代單獨(dú)做數(shù)據(jù)處理。

1.3可信度

目前核稅系統(tǒng)中通常采用基準(zhǔn)價格，即每個小區(qū)給出一個基準(zhǔn)價格。由于長時間沒有成交等因素，通常無法及時更新基準(zhǔn)價格。計(jì)算機(jī)自動化使用了自動化的基準(zhǔn)價格計(jì)算，基價采用調(diào)查時點(diǎn)數(shù)據(jù)來源，會給與不同的評分，只有達(dá)到預(yù)期的分?jǐn)?shù)，才可以使用，否則將采用人工輔助評估的通道。批量評估價格數(shù)據(jù)來源表現(xiàn)了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，使用同小區(qū)相似相鄰的樓幢房屋數(shù)據(jù)顯然比其他小區(qū)數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確。不同參考來源的數(shù)據(jù)評分是不同的，如表1所示。

通用樓幢數(shù)據(jù)0.4相似主要考慮面積、樓高。面積誤差10%以內(nèi)，樓高相同。

除了RP值之外，數(shù)據(jù)的完整性、準(zhǔn)確性也非常重要。這是可靠計(jì)算的基礎(chǔ)，從目前的情況看，由于開發(fā)商保留、私下交易、銷售進(jìn)度等因素，導(dǎo)致價格數(shù)據(jù)部分缺失，或者即使有價格，也是銷售時間跨度大，對于不同房屋之間的可比性降低。通過一定的技術(shù)手段可以為缺少價格的房屋提供一個參考價格，而參考價格的獲得將決定數(shù)據(jù)的可靠性。如表1所示，優(yōu)先使用（相近）通用系數(shù)作為對應(yīng)樓幢樓層數(shù)據(jù)。

可信度得分大于0.9為可信度高。比如某房屋沒有價格，則采用相鄰的房屋價格作為參考，則它的可信度為0.8。如果該樓價格數(shù)據(jù)完整，那么該樓幢的可信度為1?？尚哦确譃榉课菘尚哦群蜆谴笨尚哦?，樓幢可信度為同一樓幢房屋可信度的平均值。

除了利用可信度作為判斷外，對于交易價格偏離市場價格的情況，面積相對很大，房齡差異較明顯，建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境因素不同等價格影響因素修正。

2平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法

對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化（Normalization），也稱歸一化，是數(shù)據(jù)分析一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，不同評價指標(biāo)對于量綱和量綱單位具有不同要求，從而影響到不同的數(shù)據(jù)分析結(jié)果，為了解決數(shù)據(jù)之間的可比性，需要將數(shù)據(jù)經(jīng)過一定處理后限定在一定范圍內(nèi)。

2.1歸一計(jì)算及其約束條件

由于合同價格產(chǎn)生不是在同一時間完成的，相同類型的房屋，通常越是后面的房屋價格越是高，因此計(jì)算結(jié)果會有很多異常數(shù)據(jù)，比如明顯低于或高于相同相似房屋的價格，因此必須對價格和系數(shù)進(jìn)行校準(zhǔn)后才能參與計(jì)算，否則會產(chǎn)生很大的偏差。

常用的歸一化如線性歸一化、標(biāo)準(zhǔn)差歸一化即非線性歸一化。這兩種方法各有適用情況。根據(jù)價格數(shù)據(jù)研究分析，結(jié)合兩種方法的優(yōu)點(diǎn)，通過迭代多次后數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化效果明顯。根據(jù)研究，同幢內(nèi)樓層的RP標(biāo)準(zhǔn)方差、同小區(qū)（同期）樓幢RP標(biāo)準(zhǔn)方差小于0.05為合理，同時保證數(shù)據(jù)偏差在正負(fù)0.05內(nèi)。不同樓層高度統(tǒng)計(jì)學(xué)上有差異，標(biāo)準(zhǔn)也不同。樓幢系數(shù)數(shù)據(jù)修正也適用該方法，但是對于校準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)不同。通常店鋪、別墅、商場的物業(yè)使用該計(jì)算模型。

在合理方差、偏差的情況下，進(jìn)行特別情況的人工核查比較科學(xué)，如表2所示。

某小區(qū)相關(guān)樓幢的RP值情況。經(jīng)過計(jì)算得到，方差為0.0263，每個數(shù)據(jù)的偏差在-0.0375至0.0225之間，均為合理范圍。

2.2平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法

平均數(shù)校準(zhǔn)法，對于偏差值>0.05之物業(yè)使用平均數(shù)校準(zhǔn)法，即用平均數(shù)替換原值后迭代計(jì)算的方法。通常經(jīng)過三輪迭代（一次校準(zhǔn)和一次歸一算一輪）后，即可將系數(shù)方差值減小到0.05以內(nèi)。經(jīng)過該方法有較好的單調(diào)一致性。通常住宅和辦公樓的多層和高層的物業(yè)適用該方法。

通常經(jīng)過校準(zhǔn)后的系數(shù)的均值會大于或小于1，必須在校準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行歸一化計(jì)算。即系數(shù)表除以平均數(shù)，重新使得系數(shù)表的平均數(shù)為1。為了使數(shù)據(jù)更加接近實(shí)際情況，必須對已有數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化校準(zhǔn)。通過校準(zhǔn)和歸一的組合，根據(jù)校準(zhǔn)和歸一的不同組合分為以下3種方法：

1）先歸一后校準(zhǔn)迭代法;

2）先校準(zhǔn)后歸一迭代法;

3）先校準(zhǔn)迭代最后歸一法。

3案例計(jì)算驗(yàn)證和比較

本節(jié)以上海市浦東新區(qū)某小區(qū)開盤后的同一期數(shù)據(jù)為例，從數(shù)據(jù)看，每幢樓的銷售時間不同，年度上跨越三年，自然導(dǎo)致價格差距非常大。因此，在此計(jì)算出來的原始RP值不能反應(yīng)實(shí)際的房屋或樓幢之間的差異，如表3所示。

基于前述三種不同方法進(jìn)行計(jì)算和迭代，一般經(jīng)過若干次迭代后均能快速收斂，達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。按照價格排序的曲線趨勢擬合和按時間排序的曲線趨勢擬合如圖1、圖2所示。

具體數(shù)據(jù)如表4所示。

從表4數(shù)據(jù)看，經(jīng)過34輪校準(zhǔn)后都能夠使數(shù)據(jù)收斂，且沒有改變原來數(shù)據(jù)的趨勢。相比較而言3種方法收斂速度都比較快，均能夠落在合理區(qū)間內(nèi)，第三種方法先校準(zhǔn)迭代最后歸一法相對更加合理。

4總結(jié)

本文首先分析目前房地產(chǎn)評估過程中數(shù)據(jù)存在的問題，結(jié)合空間的垂直、水平和時間等多維度考慮，分析和定義了相關(guān)概念，提出房地產(chǎn)適應(yīng)性估價模型和平均數(shù)校準(zhǔn)歸一的計(jì)算方法，以期充分體現(xiàn)影響房地產(chǎn)價格的各項(xiàng)實(shí)體因素和區(qū)位因素，減小數(shù)據(jù)差異性引入的不準(zhǔn)確性，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高精度、低成本的系統(tǒng)、科學(xué)、客觀地批量評估目標(biāo)。符合評估結(jié)果公允、一致和統(tǒng)一，評估模型穩(wěn)健的要求，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)解釋性及較易進(jìn)行校準(zhǔn)等特點(diǎn)。最后，以上海市某小區(qū)為例進(jìn)行實(shí)證分析計(jì)算，檢驗(yàn)結(jié)果表明該技術(shù)較傳統(tǒng)方法而言，能夠很好的解決價格分布離散的問題，評估結(jié)果更具準(zhǔn)確性，有較大提高，符合房地產(chǎn)稅基評估要求，具有較高的推廣價值，對于上海市及其他地區(qū)的有關(guān)計(jì)稅評估具有較高借鑒意義[3]。

參考文獻(xiàn)

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（收稿日期：2020.06.03）