吳斌
摘要:過去40年,我國活躍的房地產(chǎn)市場交易已經(jīng)使得我國部分大城市逐步進入存量房市場,這對評估系統(tǒng)的準(zhǔn)確性提出了更高要求。在分析目前房地產(chǎn)評估過程中數(shù)據(jù)存在的問題基礎(chǔ)上,結(jié)合空間的垂直、水平和時間等多維度考慮,分析和定義了相關(guān)概念,提出房地產(chǎn)適應(yīng)性估價模型和平均數(shù)校準(zhǔn)歸一的計算方法,以期充分體現(xiàn)影響房地產(chǎn)價格的各項實體因素和區(qū)位因素,減小數(shù)據(jù)差異性引入的不準(zhǔn)確性,進而實現(xiàn)高精度、低成本的系統(tǒng)、科學(xué)、客觀地批量評估目標(biāo)。最后,以上海市某小區(qū)為例進行實證分析計算。
關(guān)鍵詞:計稅價格核定系統(tǒng);相對價格系數(shù);修正體系;房地產(chǎn);平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法
中圖分類號:TP391
文獻標(biāo)志碼:A
ResearchonApplicationofNormalizationofDiscreteDataintheTaxEvaluationSystem
WUBin
(ShanghaiNankangScienceandTechnologyCo.Ltd.,Shanghai200030,China)
Abstract:Inthepast40years,theactiverealestatemarkettransactionsinChinahavemadesomebigcitiesgraduallyenterintothestockhousingmarket,whichputsforwardhigherrequirementsfortheaccuracyoftheevaluationsystem.Thispaperfirstanalyzestheproblemsexistinginthedataofthecurrentrealestateappraisalprocess,analyzesanddefinestherelevantconceptsincombinationwiththemultidimensionalconsiderationofthevertical,horizontalandtimeofspace,andputsforwardthecalculationmethodoftherealestateadaptiveappraisalmodelandthecalibrationoftheaverage,inordertofullyreflectthevariousentityfactorsandlocationfactorsthataffecttherealestatepriceandreducetheintroductionofdatadifferences,andachievethegoalofhighprecisionandlowcostsystem,scientificandobjectivebatchevaluation.Finally,anexampleofaresidentialareainShanghaiisgivenforempiricalanalysisandcalculation.
Keywords:taxablepriceverificationsystem;relativepricecoefficient;correctionsystem;realestate;meancalibrationnormalization
0引言
過去40年我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,已經(jīng)使得如北京上海等一線城市逐步進入存量房市場,活躍的市場交易為國家稅收提供了廣闊的稅源,同時也對征收機構(gòu)提出了更新更高的要求。從房地產(chǎn)交易雙方角度看,通常為降低交易成本,普遍存在成交價格的情況,從而達到逃避稅負的目的,因此,建立一套計算機輔助批量評估的計稅價格核定系統(tǒng)就顯得非常有必要。
1大數(shù)據(jù)時代的計算問題
核稅系統(tǒng)中數(shù)據(jù)不完整、價格數(shù)據(jù)的偏離、銷售時間的跨度會造成數(shù)據(jù)的有效性、可用性差,需要對數(shù)據(jù)進行修正。在正式建立修正體系之前,需要先定義幾個概念。
1.1房屋空間的分解和建模問題:相對價格系數(shù)
房地產(chǎn)稅稅基評估的理論基礎(chǔ)有地租理論、產(chǎn)權(quán)理論、區(qū)位理論、房地產(chǎn)市場理論、成本價值構(gòu)成理論、受益論等。其中區(qū)位理論是房地產(chǎn)稅稅基評估技術(shù)重要理論依據(jù)之一[1]。從房屋性質(zhì)來說具有唯一性,從而決定了每個房屋(建筑物)都是獨一無二的。如何對房屋空間的分解和建模是大數(shù)據(jù)分析的重要問題。但是從另一方面來說,鄰近的物業(yè)之間有一定關(guān)聯(lián),價格上不會差別太大。把不同目標(biāo)物業(yè)之間的比值定義為建筑物業(yè)單位的相對價格系數(shù)(RelativePriceCoefficient,下文稱RP系數(shù))。RP值中所涉及的綜合價格因素包括:物業(yè)類型、位置、建筑形式、樓層、朝向、景觀等。這部分的工作量通常很大,不過基于大數(shù)據(jù)的個體間比價關(guān)系的分析和市場價格的監(jiān)測為基礎(chǔ)的方法,是核價數(shù)據(jù)處理批量化、自動化的前提。
從空間垂直角度和橫向角度來確定房屋位置屬性。特定小區(qū)內(nèi)的樓幢相較平均值為該樓幢的RP值。體現(xiàn)了同小區(qū)內(nèi)樓幢和樓幢之間橫向的差異。對于多層和高層樓宇來說不同樓層相對于平均值的比值即樓層RP值,為垂直方向差異。價格在小區(qū)內(nèi)部平均的房屋為標(biāo)準(zhǔn)房屋。標(biāo)準(zhǔn)房屋所在的樓層作為標(biāo)準(zhǔn)樓層。而標(biāo)準(zhǔn)房屋的現(xiàn)勢價格,作為該小區(qū)基準(zhǔn)價格的基礎(chǔ)。對于目前以傳統(tǒng)評估方法為主的評估方法基礎(chǔ)上進行價格監(jiān)控和價格的合理性驗證[2]。
中國房地產(chǎn)市場短期波動性顯著,導(dǎo)致評估模型變得復(fù)雜和困難。對房地產(chǎn)特征因素進行系統(tǒng)識別與分類的方法,提高房地產(chǎn)評稅系統(tǒng)在境內(nèi)房地產(chǎn)計稅評估的適用性[3]。數(shù)據(jù)分析結(jié)合經(jīng)驗顯示,樓層高度不同,對于價格的變化規(guī)律有較大差異。根據(jù)樓幢高度分類計算,對不同樓層高的樓按照年度分別統(tǒng)計樓幢平均值、RP值,將年度間標(biāo)準(zhǔn)方差最小的樓層做為通用標(biāo)準(zhǔn)層。當(dāng)小區(qū)數(shù)據(jù)不足時,用通用標(biāo)準(zhǔn)層的相關(guān)參數(shù)參與計算。以上海市房屋狀況中心數(shù)據(jù)庫為例,經(jīng)計算6層高樓的標(biāo)準(zhǔn)層為3,層高7層以上的標(biāo)準(zhǔn)層為6層。
1.2房屋時間的建模問題:時效性
除了空間位置之外,由于時間對房屋價格的影響非常顯著,特別是對于成交時間較早的案例,需要考慮時間修正。時間修正的主要依據(jù)為價格趨勢曲線、上海市統(tǒng)計局發(fā)布的房價變化指數(shù)。價值時點的價格包含了建筑物的建造年代差異信息,本文不對建造年代單獨做數(shù)據(jù)處理。
1.3可信度
目前核稅系統(tǒng)中通常采用基準(zhǔn)價格,即每個小區(qū)給出一個基準(zhǔn)價格。由于長時間沒有成交等因素,通常無法及時更新基準(zhǔn)價格。計算機自動化使用了自動化的基準(zhǔn)價格計算,基價采用調(diào)查時點數(shù)據(jù)來源,會給與不同的評分,只有達到預(yù)期的分?jǐn)?shù),才可以使用,否則將采用人工輔助評估的通道。批量評估價格數(shù)據(jù)來源表現(xiàn)了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,使用同小區(qū)相似相鄰的樓幢房屋數(shù)據(jù)顯然比其他小區(qū)數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確。不同參考來源的數(shù)據(jù)評分是不同的,如表1所示。
通用樓幢數(shù)據(jù)0.4相似主要考慮面積、樓高。面積誤差10%以內(nèi),樓高相同。
除了RP值之外,數(shù)據(jù)的完整性、準(zhǔn)確性也非常重要。這是可靠計算的基礎(chǔ),從目前的情況看,由于開發(fā)商保留、私下交易、銷售進度等因素,導(dǎo)致價格數(shù)據(jù)部分缺失,或者即使有價格,也是銷售時間跨度大,對于不同房屋之間的可比性降低。通過一定的技術(shù)手段可以為缺少價格的房屋提供一個參考價格,而參考價格的獲得將決定數(shù)據(jù)的可靠性。如表1所示,優(yōu)先使用(相近)通用系數(shù)作為對應(yīng)樓幢樓層數(shù)據(jù)。
可信度得分大于0.9為可信度高。比如某房屋沒有價格,則采用相鄰的房屋價格作為參考,則它的可信度為0.8。如果該樓價格數(shù)據(jù)完整,那么該樓幢的可信度為1??尚哦确譃榉课菘尚哦群蜆谴笨尚哦龋瑯谴笨尚哦葹橥粯谴狈课菘尚哦鹊钠骄?。
除了利用可信度作為判斷外,對于交易價格偏離市場價格的情況,面積相對很大,房齡差異較明顯,建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境因素不同等價格影響因素修正。
2平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法
對數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化(Normalization),也稱歸一化,是數(shù)據(jù)分析一項基礎(chǔ)工作,不同評價指標(biāo)對于量綱和量綱單位具有不同要求,從而影響到不同的數(shù)據(jù)分析結(jié)果,為了解決數(shù)據(jù)之間的可比性,需要將數(shù)據(jù)經(jīng)過一定處理后限定在一定范圍內(nèi)。
2.1歸一計算及其約束條件
由于合同價格產(chǎn)生不是在同一時間完成的,相同類型的房屋,通常越是后面的房屋價格越是高,因此計算結(jié)果會有很多異常數(shù)據(jù),比如明顯低于或高于相同相似房屋的價格,因此必須對價格和系數(shù)進行校準(zhǔn)后才能參與計算,否則會產(chǎn)生很大的偏差。
常用的歸一化如線性歸一化、標(biāo)準(zhǔn)差歸一化即非線性歸一化。這兩種方法各有適用情況。根據(jù)價格數(shù)據(jù)研究分析,結(jié)合兩種方法的優(yōu)點,通過迭代多次后數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化效果明顯。根據(jù)研究,同幢內(nèi)樓層的RP標(biāo)準(zhǔn)方差、同小區(qū)(同期)樓幢RP標(biāo)準(zhǔn)方差小于0.05為合理,同時保證數(shù)據(jù)偏差在正負0.05內(nèi)。不同樓層高度統(tǒng)計學(xué)上有差異,標(biāo)準(zhǔn)也不同。樓幢系數(shù)數(shù)據(jù)修正也適用該方法,但是對于校準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)不同。通常店鋪、別墅、商場的物業(yè)使用該計算模型。
在合理方差、偏差的情況下,進行特別情況的人工核查比較科學(xué),如表2所示。
某小區(qū)相關(guān)樓幢的RP值情況。經(jīng)過計算得到,方差為0.0263,每個數(shù)據(jù)的偏差在-0.0375至0.0225之間,均為合理范圍。
2.2平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法
平均數(shù)校準(zhǔn)法,對于偏差值>0.05之物業(yè)使用平均數(shù)校準(zhǔn)法,即用平均數(shù)替換原值后迭代計算的方法。通常經(jīng)過三輪迭代(一次校準(zhǔn)和一次歸一算一輪)后,即可將系數(shù)方差值減小到0.05以內(nèi)。經(jīng)過該方法有較好的單調(diào)一致性。通常住宅和辦公樓的多層和高層的物業(yè)適用該方法。
通常經(jīng)過校準(zhǔn)后的系數(shù)的均值會大于或小于1,必須在校準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進行歸一化計算。即系數(shù)表除以平均數(shù),重新使得系數(shù)表的平均數(shù)為1。為了使數(shù)據(jù)更加接近實際情況,必須對已有數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化校準(zhǔn)。通過校準(zhǔn)和歸一的組合,根據(jù)校準(zhǔn)和歸一的不同組合分為以下3種方法:
1)先歸一后校準(zhǔn)迭代法;
2)先校準(zhǔn)后歸一迭代法;
3)先校準(zhǔn)迭代最后歸一法。
3案例計算驗證和比較
本節(jié)以上海市浦東新區(qū)某小區(qū)開盤后的同一期數(shù)據(jù)為例,從數(shù)據(jù)看,每幢樓的銷售時間不同,年度上跨越三年,自然導(dǎo)致價格差距非常大。因此,在此計算出來的原始RP值不能反應(yīng)實際的房屋或樓幢之間的差異,如表3所示。
基于前述三種不同方法進行計算和迭代,一般經(jīng)過若干次迭代后均能快速收斂,達到預(yù)期的目標(biāo)。按照價格排序的曲線趨勢擬合和按時間排序的曲線趨勢擬合如圖1、圖2所示。
具體數(shù)據(jù)如表4所示。
從表4數(shù)據(jù)看,經(jīng)過34輪校準(zhǔn)后都能夠使數(shù)據(jù)收斂,且沒有改變原來數(shù)據(jù)的趨勢。相比較而言3種方法收斂速度都比較快,均能夠落在合理區(qū)間內(nèi),第三種方法先校準(zhǔn)迭代最后歸一法相對更加合理。
4總結(jié)
本文首先分析目前房地產(chǎn)評估過程中數(shù)據(jù)存在的問題,結(jié)合空間的垂直、水平和時間等多維度考慮,分析和定義了相關(guān)概念,提出房地產(chǎn)適應(yīng)性估價模型和平均數(shù)校準(zhǔn)歸一的計算方法,以期充分體現(xiàn)影響房地產(chǎn)價格的各項實體因素和區(qū)位因素,減小數(shù)據(jù)差異性引入的不準(zhǔn)確性,進而實現(xiàn)高精度、低成本的系統(tǒng)、科學(xué)、客觀地批量評估目標(biāo)。符合評估結(jié)果公允、一致和統(tǒng)一,評估模型穩(wěn)健的要求,具有較強的經(jīng)濟解釋性及較易進行校準(zhǔn)等特點。最后,以上海市某小區(qū)為例進行實證分析計算,檢驗結(jié)果表明該技術(shù)較傳統(tǒng)方法而言,能夠很好的解決價格分布離散的問題,評估結(jié)果更具準(zhǔn)確性,有較大提高,符合房地產(chǎn)稅基評估要求,具有較高的推廣價值,對于上海市及其他地區(qū)的有關(guān)計稅評估具有較高借鑒意義[3]。
參考文獻
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(收稿日期:2020.06.03)