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        離散數(shù)據(jù)的歸一化處理在計(jì)稅核價系統(tǒng)中應(yīng)用研究

        2020-11-13 03:38:57吳斌
        微型電腦應(yīng)用 2020年10期
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)

        吳斌

        摘要:過去40年,我國活躍的房地產(chǎn)市場交易已經(jīng)使得我國部分大城市逐步進(jìn)入存量房市場,這對評估系統(tǒng)的準(zhǔn)確性提出了更高要求。在分析目前房地產(chǎn)評估過程中數(shù)據(jù)存在的問題基礎(chǔ)上,結(jié)合空間的垂直、水平和時間等多維度考慮,分析和定義了相關(guān)概念,提出房地產(chǎn)適應(yīng)性估價模型和平均數(shù)校準(zhǔn)歸一的計(jì)算方法,以期充分體現(xiàn)影響房地產(chǎn)價格的各項(xiàng)實(shí)體因素和區(qū)位因素,減小數(shù)據(jù)差異性引入的不準(zhǔn)確性,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高精度、低成本的系統(tǒng)、科學(xué)、客觀地批量評估目標(biāo)。最后,以上海市某小區(qū)為例進(jìn)行實(shí)證分析計(jì)算。

        關(guān)鍵詞:計(jì)稅價格核定系統(tǒng);相對價格系數(shù);修正體系;房地產(chǎn);平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法

        中圖分類號:TP391

        文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A

        ResearchonApplicationofNormalizationofDiscreteDataintheTaxEvaluationSystem

        WUBin

        (ShanghaiNankangScienceandTechnologyCo.Ltd.,Shanghai200030,China)

        Abstract:Inthepast40years,theactiverealestatemarkettransactionsinChinahavemadesomebigcitiesgraduallyenterintothestockhousingmarket,whichputsforwardhigherrequirementsfortheaccuracyoftheevaluationsystem.Thispaperfirstanalyzestheproblemsexistinginthedataofthecurrentrealestateappraisalprocess,analyzesanddefinestherelevantconceptsincombinationwiththemultidimensionalconsiderationofthevertical,horizontalandtimeofspace,andputsforwardthecalculationmethodoftherealestateadaptiveappraisalmodelandthecalibrationoftheaverage,inordertofullyreflectthevariousentityfactorsandlocationfactorsthataffecttherealestatepriceandreducetheintroductionofdatadifferences,andachievethegoalofhighprecisionandlowcostsystem,scientificandobjectivebatchevaluation.Finally,anexampleofaresidentialareainShanghaiisgivenforempiricalanalysisandcalculation.

        Keywords:taxablepriceverificationsystem;relativepricecoefficient;correctionsystem;realestate;meancalibrationnormalization

        0引言

        過去40年我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,已經(jīng)使得如北京上海等一線城市逐步進(jìn)入存量房市場,活躍的市場交易為國家稅收提供了廣闊的稅源,同時也對征收機(jī)構(gòu)提出了更新更高的要求。從房地產(chǎn)交易雙方角度看,通常為降低交易成本,普遍存在成交價格的情況,從而達(dá)到逃避稅負(fù)的目的,因此,建立一套計(jì)算機(jī)輔助批量評估的計(jì)稅價格核定系統(tǒng)就顯得非常有必要。

        1大數(shù)據(jù)時代的計(jì)算問題

        核稅系統(tǒng)中數(shù)據(jù)不完整、價格數(shù)據(jù)的偏離、銷售時間的跨度會造成數(shù)據(jù)的有效性、可用性差,需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行修正。在正式建立修正體系之前,需要先定義幾個概念。

        1.1房屋空間的分解和建模問題:相對價格系數(shù)

        房地產(chǎn)稅稅基評估的理論基礎(chǔ)有地租理論、產(chǎn)權(quán)理論、區(qū)位理論、房地產(chǎn)市場理論、成本價值構(gòu)成理論、受益論等。其中區(qū)位理論是房地產(chǎn)稅稅基評估技術(shù)重要理論依據(jù)之一[1]。從房屋性質(zhì)來說具有唯一性,從而決定了每個房屋(建筑物)都是獨(dú)一無二的。如何對房屋空間的分解和建模是大數(shù)據(jù)分析的重要問題。但是從另一方面來說,鄰近的物業(yè)之間有一定關(guān)聯(lián),價格上不會差別太大。把不同目標(biāo)物業(yè)之間的比值定義為建筑物業(yè)單位的相對價格系數(shù)(RelativePriceCoefficient,下文稱RP系數(shù))。RP值中所涉及的綜合價格因素包括:物業(yè)類型、位置、建筑形式、樓層、朝向、景觀等。這部分的工作量通常很大,不過基于大數(shù)據(jù)的個體間比價關(guān)系的分析和市場價格的監(jiān)測為基礎(chǔ)的方法,是核價數(shù)據(jù)處理批量化、自動化的前提。

        從空間垂直角度和橫向角度來確定房屋位置屬性。特定小區(qū)內(nèi)的樓幢相較平均值為該樓幢的RP值。體現(xiàn)了同小區(qū)內(nèi)樓幢和樓幢之間橫向的差異。對于多層和高層樓宇來說不同樓層相對于平均值的比值即樓層RP值,為垂直方向差異。價格在小區(qū)內(nèi)部平均的房屋為標(biāo)準(zhǔn)房屋。標(biāo)準(zhǔn)房屋所在的樓層作為標(biāo)準(zhǔn)樓層。而標(biāo)準(zhǔn)房屋的現(xiàn)勢價格,作為該小區(qū)基準(zhǔn)價格的基礎(chǔ)。對于目前以傳統(tǒng)評估方法為主的評估方法基礎(chǔ)上進(jìn)行價格監(jiān)控和價格的合理性驗(yàn)證[2]。

        中國房地產(chǎn)市場短期波動性顯著,導(dǎo)致評估模型變得復(fù)雜和困難。對房地產(chǎn)特征因素進(jìn)行系統(tǒng)識別與分類的方法,提高房地產(chǎn)評稅系統(tǒng)在境內(nèi)房地產(chǎn)計(jì)稅評估的適用性[3]。數(shù)據(jù)分析結(jié)合經(jīng)驗(yàn)顯示,樓層高度不同,對于價格的變化規(guī)律有較大差異。根據(jù)樓幢高度分類計(jì)算,對不同樓層高的樓按照年度分別統(tǒng)計(jì)樓幢平均值、RP值,將年度間標(biāo)準(zhǔn)方差最小的樓層做為通用標(biāo)準(zhǔn)層。當(dāng)小區(qū)數(shù)據(jù)不足時,用通用標(biāo)準(zhǔn)層的相關(guān)參數(shù)參與計(jì)算。以上海市房屋狀況中心數(shù)據(jù)庫為例,經(jīng)計(jì)算6層高樓的標(biāo)準(zhǔn)層為3,層高7層以上的標(biāo)準(zhǔn)層為6層。

        1.2房屋時間的建模問題:時效性

        除了空間位置之外,由于時間對房屋價格的影響非常顯著,特別是對于成交時間較早的案例,需要考慮時間修正。時間修正的主要依據(jù)為價格趨勢曲線、上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房價變化指數(shù)。價值時點(diǎn)的價格包含了建筑物的建造年代差異信息,本文不對建造年代單獨(dú)做數(shù)據(jù)處理。

        1.3可信度

        目前核稅系統(tǒng)中通常采用基準(zhǔn)價格,即每個小區(qū)給出一個基準(zhǔn)價格。由于長時間沒有成交等因素,通常無法及時更新基準(zhǔn)價格。計(jì)算機(jī)自動化使用了自動化的基準(zhǔn)價格計(jì)算,基價采用調(diào)查時點(diǎn)數(shù)據(jù)來源,會給與不同的評分,只有達(dá)到預(yù)期的分?jǐn)?shù),才可以使用,否則將采用人工輔助評估的通道。批量評估價格數(shù)據(jù)來源表現(xiàn)了數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,使用同小區(qū)相似相鄰的樓幢房屋數(shù)據(jù)顯然比其他小區(qū)數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確。不同參考來源的數(shù)據(jù)評分是不同的,如表1所示。

        通用樓幢數(shù)據(jù)0.4相似主要考慮面積、樓高。面積誤差10%以內(nèi),樓高相同。

        除了RP值之外,數(shù)據(jù)的完整性、準(zhǔn)確性也非常重要。這是可靠計(jì)算的基礎(chǔ),從目前的情況看,由于開發(fā)商保留、私下交易、銷售進(jìn)度等因素,導(dǎo)致價格數(shù)據(jù)部分缺失,或者即使有價格,也是銷售時間跨度大,對于不同房屋之間的可比性降低。通過一定的技術(shù)手段可以為缺少價格的房屋提供一個參考價格,而參考價格的獲得將決定數(shù)據(jù)的可靠性。如表1所示,優(yōu)先使用(相近)通用系數(shù)作為對應(yīng)樓幢樓層數(shù)據(jù)。

        可信度得分大于0.9為可信度高。比如某房屋沒有價格,則采用相鄰的房屋價格作為參考,則它的可信度為0.8。如果該樓價格數(shù)據(jù)完整,那么該樓幢的可信度為1??尚哦确譃榉课菘尚哦群蜆谴笨尚哦?,樓幢可信度為同一樓幢房屋可信度的平均值。

        除了利用可信度作為判斷外,對于交易價格偏離市場價格的情況,面積相對很大,房齡差異較明顯,建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境因素不同等價格影響因素修正。

        2平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法

        對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化(Normalization),也稱歸一化,是數(shù)據(jù)分析一項(xiàng)基礎(chǔ)工作,不同評價指標(biāo)對于量綱和量綱單位具有不同要求,從而影響到不同的數(shù)據(jù)分析結(jié)果,為了解決數(shù)據(jù)之間的可比性,需要將數(shù)據(jù)經(jīng)過一定處理后限定在一定范圍內(nèi)。

        2.1歸一計(jì)算及其約束條件

        由于合同價格產(chǎn)生不是在同一時間完成的,相同類型的房屋,通常越是后面的房屋價格越是高,因此計(jì)算結(jié)果會有很多異常數(shù)據(jù),比如明顯低于或高于相同相似房屋的價格,因此必須對價格和系數(shù)進(jìn)行校準(zhǔn)后才能參與計(jì)算,否則會產(chǎn)生很大的偏差。

        常用的歸一化如線性歸一化、標(biāo)準(zhǔn)差歸一化即非線性歸一化。這兩種方法各有適用情況。根據(jù)價格數(shù)據(jù)研究分析,結(jié)合兩種方法的優(yōu)點(diǎn),通過迭代多次后數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化效果明顯。根據(jù)研究,同幢內(nèi)樓層的RP標(biāo)準(zhǔn)方差、同小區(qū)(同期)樓幢RP標(biāo)準(zhǔn)方差小于0.05為合理,同時保證數(shù)據(jù)偏差在正負(fù)0.05內(nèi)。不同樓層高度統(tǒng)計(jì)學(xué)上有差異,標(biāo)準(zhǔn)也不同。樓幢系數(shù)數(shù)據(jù)修正也適用該方法,但是對于校準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)不同。通常店鋪、別墅、商場的物業(yè)使用該計(jì)算模型。

        在合理方差、偏差的情況下,進(jìn)行特別情況的人工核查比較科學(xué),如表2所示。

        某小區(qū)相關(guān)樓幢的RP值情況。經(jīng)過計(jì)算得到,方差為0.0263,每個數(shù)據(jù)的偏差在-0.0375至0.0225之間,均為合理范圍。

        2.2平均數(shù)校準(zhǔn)歸一法

        平均數(shù)校準(zhǔn)法,對于偏差值>0.05之物業(yè)使用平均數(shù)校準(zhǔn)法,即用平均數(shù)替換原值后迭代計(jì)算的方法。通常經(jīng)過三輪迭代(一次校準(zhǔn)和一次歸一算一輪)后,即可將系數(shù)方差值減小到0.05以內(nèi)。經(jīng)過該方法有較好的單調(diào)一致性。通常住宅和辦公樓的多層和高層的物業(yè)適用該方法。

        通常經(jīng)過校準(zhǔn)后的系數(shù)的均值會大于或小于1,必須在校準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行歸一化計(jì)算。即系數(shù)表除以平均數(shù),重新使得系數(shù)表的平均數(shù)為1。為了使數(shù)據(jù)更加接近實(shí)際情況,必須對已有數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化校準(zhǔn)。通過校準(zhǔn)和歸一的組合,根據(jù)校準(zhǔn)和歸一的不同組合分為以下3種方法:

        1)先歸一后校準(zhǔn)迭代法;

        2)先校準(zhǔn)后歸一迭代法;

        3)先校準(zhǔn)迭代最后歸一法。

        3案例計(jì)算驗(yàn)證和比較

        本節(jié)以上海市浦東新區(qū)某小區(qū)開盤后的同一期數(shù)據(jù)為例,從數(shù)據(jù)看,每幢樓的銷售時間不同,年度上跨越三年,自然導(dǎo)致價格差距非常大。因此,在此計(jì)算出來的原始RP值不能反應(yīng)實(shí)際的房屋或樓幢之間的差異,如表3所示。

        基于前述三種不同方法進(jìn)行計(jì)算和迭代,一般經(jīng)過若干次迭代后均能快速收斂,達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。按照價格排序的曲線趨勢擬合和按時間排序的曲線趨勢擬合如圖1、圖2所示。

        具體數(shù)據(jù)如表4所示。

        從表4數(shù)據(jù)看,經(jīng)過34輪校準(zhǔn)后都能夠使數(shù)據(jù)收斂,且沒有改變原來數(shù)據(jù)的趨勢。相比較而言3種方法收斂速度都比較快,均能夠落在合理區(qū)間內(nèi),第三種方法先校準(zhǔn)迭代最后歸一法相對更加合理。

        4總結(jié)

        本文首先分析目前房地產(chǎn)評估過程中數(shù)據(jù)存在的問題,結(jié)合空間的垂直、水平和時間等多維度考慮,分析和定義了相關(guān)概念,提出房地產(chǎn)適應(yīng)性估價模型和平均數(shù)校準(zhǔn)歸一的計(jì)算方法,以期充分體現(xiàn)影響房地產(chǎn)價格的各項(xiàng)實(shí)體因素和區(qū)位因素,減小數(shù)據(jù)差異性引入的不準(zhǔn)確性,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高精度、低成本的系統(tǒng)、科學(xué)、客觀地批量評估目標(biāo)。符合評估結(jié)果公允、一致和統(tǒng)一,評估模型穩(wěn)健的要求,具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)解釋性及較易進(jìn)行校準(zhǔn)等特點(diǎn)。最后,以上海市某小區(qū)為例進(jìn)行實(shí)證分析計(jì)算,檢驗(yàn)結(jié)果表明該技術(shù)較傳統(tǒng)方法而言,能夠很好的解決價格分布離散的問題,評估結(jié)果更具準(zhǔn)確性,有較大提高,符合房地產(chǎn)稅基評估要求,具有較高的推廣價值,對于上海市及其他地區(qū)的有關(guān)計(jì)稅評估具有較高借鑒意義[3]。

        參考文獻(xiàn)

        [1]張彩英,周艷秋.房地產(chǎn)稅稅基評估區(qū)位理論綜述及啟發(fā)[J].內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報,2019,17(3):69.

        [2]趙姍.基于房地產(chǎn)稅征收的存量住房批量估價法應(yīng)用研究——以渠縣為例[J].青春歲月,2019(20):438439.

        [3]鄭江暉.用聚類與判別分析的房地產(chǎn)特征因素識別與分類方法研究[J].福建論壇(人文社會科學(xué)版),2014(10):3641.

        (收稿日期:2020.06.03)

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