李梓穎，邊 艷

（廣州大學(xué) 管理學(xué)院，廣東 廣州 510006，E-mail：bian-yan2008@163.com）

改革開放以來，隨著體制改革和政策調(diào)整，我國逐漸消除了一些制度障礙，使得過剩勞動(dòng)力獲得“退出權(quán)”“流動(dòng)權(quán)”和“進(jìn)入權(quán)”，勞動(dòng)力可以根據(jù)就業(yè)機(jī)會(huì)和相對收入的市場信息，用腳投票流向其他城市[1]。勞動(dòng)力在城市間自由流動(dòng)，數(shù)量越發(fā)龐大，截至2019年我國流動(dòng)人口已達(dá)到2.44億人。如此龐大數(shù)量的流動(dòng)人口進(jìn)入城市后住房問題不斷凸顯，如何解決住房問題，如何充分保障他們的“居住權(quán)”，成為政府、學(xué)者及流動(dòng)人口群體自身關(guān)心的話題。

租購選擇是流動(dòng)人口在流入地解決居住問題必須面對的重要決策，學(xué)者們從不同的視角研究流動(dòng)人口住房租購選擇影響因素。國外學(xué)者對租購選擇影響因素的研究可歸納為經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)人口因素和制度因素等。經(jīng)濟(jì)學(xué)家經(jīng)常強(qiáng)調(diào)消費(fèi)（投資）決策與租購選擇之間的關(guān)系，購房被認(rèn)為是效用最大化的住房選擇決策。收入、資產(chǎn)價(jià)值和相對房價(jià)等微觀經(jīng)濟(jì)因素是個(gè)體實(shí)現(xiàn)住房自有的關(guān)鍵[2，3]。社會(huì)人口學(xué)家則認(rèn)為住房租購選擇是一個(gè)復(fù)雜過程，僅從經(jīng)濟(jì)角度難以解釋透徹，他們聚焦于非經(jīng)濟(jì)因素的影響。家庭特征（如家庭規(guī)模、家庭角色和家庭結(jié)構(gòu)）和“家庭生命周期”所處階段等社會(huì)人口因素的影響被廣泛關(guān)注[4]。另有學(xué)者考察制度因素對租購選擇的作用機(jī)制[5]，證實(shí)了住房擁有率受稅收制度和財(cái)政激勵(lì)影響。國內(nèi)學(xué)者主要從制度、人口、就業(yè)、流動(dòng)和城市特征等方面對流動(dòng)人口租購選擇影響因素進(jìn)行研究。有學(xué)者指出，城市準(zhǔn)入制度和不可分割的土地使用權(quán)對農(nóng)村流動(dòng)人口在城市目的地實(shí)現(xiàn)住房自有的幾率存在負(fù)面影響[6，7]。有學(xué)者以流動(dòng)人口的購房意愿為因變量，研究不同的因素對流動(dòng)人口預(yù)期購房決策的影響[8，9]。有學(xué)者以流動(dòng)人口的租購選擇現(xiàn)狀為因變量，研究流動(dòng)人口群體內(nèi)不同的因素對當(dāng)前選擇的影響[10～14]。

綜上所述，學(xué)者主要關(guān)注某一地區(qū)的流動(dòng)人口與本地居民的租購選擇差異，鮮有研究全國范圍內(nèi)整體的流動(dòng)人口內(nèi)部租購選擇差異，且較少關(guān)注流入地的城市經(jīng)濟(jì)因素以及不同流入地之間的差異比較。因此，本文試圖將全國范圍流動(dòng)人口的微觀數(shù)據(jù)和流入地城市的宏觀數(shù)據(jù)結(jié)合，探討各方面因素對流動(dòng)人口租購選擇的影響，特別是不同類型城市的流動(dòng)人口租購選擇影響因素的差異，以期為不同城市在其流動(dòng)人口市民化、流動(dòng)人口住房服務(wù)與管理、地方政府相關(guān)政策制定等提供參考。

1 研究范圍與數(shù)據(jù)來源

1.1 研究范圍

本文以全國286個(gè)地級市為研究范圍。為了全面把握全國不同城市流動(dòng)人口租購選擇的差異，嘗試采用國內(nèi)當(dāng)前社會(huì)普遍接受的《第一財(cái)經(jīng)周刊》所發(fā)布的 2016年中國城市分級結(jié)果，將新一線城市與二線城市歸為二線城市，最終將樣本城市劃分為一至五線城市。

1.2 數(shù)據(jù)來源

本文研究數(shù)據(jù)分為微觀數(shù)據(jù)和宏觀數(shù)據(jù)，微觀數(shù)據(jù)采用2017年中國流動(dòng)人口動(dòng)態(tài)監(jiān)測調(diào)查（China Migrants Dynamic Survey，CMDS）的數(shù)據(jù)；宏觀數(shù)據(jù)采用全國地級市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，城市房價(jià)數(shù)據(jù)來源于安居客數(shù)據(jù)平臺(tái)，其余數(shù)據(jù)均來源于《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒2017》和《中國國土資源統(tǒng)計(jì)年鑒2017》。

2 變量選擇與模型設(shè)定

2.1 變量選擇

本文的被解釋變量為租購選擇，根據(jù)2017CMDS調(diào)查問題“您現(xiàn)住房屬于下列何種性質(zhì)”，經(jīng)過對答案的重新歸類，將“自購商品房、自購保障性住房、自購小產(chǎn)權(quán)住房、自建房”歸類為購房，將“政府提供公租房、整租私房、合租私房”歸類為租房?；?2017CMDS問題設(shè)置分類和年鑒中反映城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的相關(guān)指標(biāo)，本文的解釋變量可歸納為就業(yè)、流動(dòng)、城市經(jīng)濟(jì)和個(gè)人等因素，如表1所示。

2.2 模型設(shè)定

考慮到本文將因變量租購選擇歸并為2個(gè)非序次離散類別，且不要求自變量服從多元正態(tài)分布，因此本文采用Logit回歸模型進(jìn)行估計(jì)和檢驗(yàn)。對于個(gè)體 i=1，2，…，n，可供其選擇的方案 j=1和2，個(gè)體i選擇方案j的概率可表示為：

對每一個(gè)體i而言，選擇每一個(gè)方案j的概率加起來應(yīng)等于 1，為了進(jìn)行估計(jì)，其中一組系數(shù)需要標(biāo)準(zhǔn)化為0，如γ1=0，這樣剩下的1組系數(shù)的含義可通過對比參照組進(jìn)行解釋。在本文中，將租房選擇設(shè)置為參照組，建立如下Logit模型，從而對流動(dòng)人口租購選擇影響因素進(jìn)行估計(jì)和檢驗(yàn)：

式中，被解釋變量Choice為租購選擇，共有2種狀態(tài)，分別為購房和租房；X1、X2、X3、Z分別代表就業(yè)因素、流動(dòng)因素、城市經(jīng)濟(jì)因素和個(gè)人因素；α為回歸常數(shù)項(xiàng)；ε為遺漏變量。

3 實(shí)證分析

3.1 租購特征分析

租房是流動(dòng)人口的主要住房選擇，僅有少部分人購房實(shí)現(xiàn)住房自有。在全國樣本中，流動(dòng)人口選擇租房的比例高達(dá) 70.81%，選擇購房的比例僅為29.19%。近年來中國的商品房銷售價(jià)格持續(xù)大幅上漲，房價(jià)高企導(dǎo)致流動(dòng)人口越來越難以購房從而實(shí)現(xiàn)流入地的住房自有。購房群體住房支出高，租房群體住房負(fù)擔(dān)重。購房群體的家庭住房支出、家庭總支出、家庭總收入均比租房群體高，但是租房群體的家庭住房支出與總支出的比例、家庭住房支出與總收入的比例均比購房群體高（見表2）。這說明了購房群體的家庭經(jīng)濟(jì)條件比租房群體優(yōu)越，呈現(xiàn)出高收入、高支出和低占比的特點(diǎn)，租房群體在住房選擇中處于劣勢地位。

表1 解釋變量描述性統(tǒng)計(jì)

表2 不同住房選擇下流動(dòng)人口住房負(fù)擔(dān)比較

一線城市的流動(dòng)人口實(shí)現(xiàn)住房自有的比例最小、難度最大；四線城市的流動(dòng)人口實(shí)現(xiàn)住房自有的比例最大、難度最小。從圖1不同類型城市流動(dòng)人口住房選擇比較可以看出，住房選擇為購房的流動(dòng)人口中，一線城市的比例最低（23.71%），四線城市的比例最高（42.55%）；選擇租房的流動(dòng)人口中，四線城市的比例最低（57.45%），一線城市的比例最高（76.29%）。

3.2 全樣本租購選擇Logit模型分析

利用軟件Stata 16分別從就業(yè)因素、流動(dòng)因素、城市經(jīng)濟(jì)因素和全因素構(gòu)建模型對流動(dòng)人口租購選擇影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。

圖1 不同類型城市的流動(dòng)人口住房選擇

（1）就業(yè)因素（模型1）。如表3所示，就業(yè)因素對流動(dòng)人口租購選擇有顯著影響。相較于租房選擇，家庭總收入與購房選擇的概率成正比。相對于公務(wù)人員，專業(yè)技術(shù)人員、產(chǎn)業(yè)工人和商業(yè)服務(wù)人員更傾向于租房，而農(nóng)林牧漁水利人員則更傾向于購房。相對于就業(yè)于機(jī)關(guān)事業(yè)單位的流動(dòng)人口，公有企業(yè)租房的幾率更低，個(gè)體工商戶和非公有企業(yè)租房的幾率更高。就流動(dòng)人口參與新農(nóng)保和城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)的情況而言，沒有參與新農(nóng)保、有參與城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)的流動(dòng)人口有更高的幾率購房。綜合全因素模型4與模型1的擬合結(jié)果相似。

（2）流動(dòng)因素（模型2）。如表4所示，流動(dòng)因素對流動(dòng)人口租購選擇的影響，大部分因素都在0.1%水平上顯著。相對于跨省流動(dòng)人口，省內(nèi)跨市和市內(nèi)跨縣更可能實(shí)現(xiàn)住房自有，其中市內(nèi)跨縣實(shí)現(xiàn)住房自有的概率最高。這證實(shí)了流動(dòng)范圍越近，其住房自有的幾率越大；相對于愿意落戶的流動(dòng)人口，猶豫是否落戶的有更高概率購房；在未來一段長時(shí)間里，愿意繼續(xù)留在當(dāng)前城市的流動(dòng)人口比不愿意和猶豫的有更高的概率購房；流動(dòng)時(shí)間與流動(dòng)人口實(shí)現(xiàn)住房自有的概率成正比；流入地區(qū)虛擬變量結(jié)果顯示，東部流動(dòng)人口較其他地區(qū)更難實(shí)現(xiàn)住房自有，究其原因在于東部城市房價(jià)較高，流動(dòng)人口住房購買能力難免不足。綜合全因素模型4與模型2的擬合結(jié)果相似，流動(dòng)范圍越遠(yuǎn)、落戶意愿和留城意愿越低、流動(dòng)時(shí)間越短，則其選擇購房的可能性越低，租房的可能性越高。

表3 就業(yè)因素與全因素實(shí)證結(jié)果

表4 流動(dòng)因素與全因素實(shí)證結(jié)果

（3）城市經(jīng)濟(jì)因素（模型3）。如表5所示，城市經(jīng)濟(jì)因素對流動(dòng)人口選擇購房的影響顯著。房價(jià)對流動(dòng)人口購房選擇有負(fù)向影響。房價(jià)的平方項(xiàng)顯示，城市房價(jià)與流動(dòng)人口購房選擇存在U型非線性關(guān)系。當(dāng)城市房價(jià)小于臨界值時(shí)，房價(jià)越是上漲，流動(dòng)人口越難以傾向選擇購房；當(dāng)城市房價(jià)持續(xù)上升且超越臨界值時(shí)，房價(jià)對流動(dòng)人口的流入產(chǎn)生阻礙作用，此時(shí)保持流入的大多為“高精尖”型流動(dòng)人口，他們不僅年齡結(jié)構(gòu)、收入水平、職業(yè)類別等發(fā)生了變化，且住房負(fù)擔(dān)能力更強(qiáng)，更有實(shí)力購房實(shí)現(xiàn)住房自有；流入城市的人口規(guī)模越大，流動(dòng)人口購房的幾率越低；人均地區(qū)生產(chǎn)總值、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級率、失業(yè)率、財(cái)政支出對流動(dòng)人口購房選擇的影響為正。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級率對流動(dòng)人口購房選擇的影響為正，可能原因在于選擇購房的流動(dòng)人口所流入城市逐漸完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級向高端化發(fā)展，從而吸引有競爭力的人才流入，這部分流動(dòng)人口更具備經(jīng)濟(jì)實(shí)力。失業(yè)率與流動(dòng)人口選擇購房的幾率成正比，這可能是由于失業(yè)率越高的城市，意味著經(jīng)濟(jì)民生越差，這些城市的房價(jià)也相較越低，但大部分受訪者并沒有失業(yè)而都擁有自己的工作，這也就導(dǎo)致了流動(dòng)人口流入失業(yè)率越高的城市，反而實(shí)現(xiàn)住房自有的可能性越大。綜合全因素模型4和模型3的結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)系數(shù)穩(wěn)健，作用方向一致。

表5 城市因素與全因素實(shí)證結(jié)果

（4）各模型控制變量的回歸結(jié)果。如表 6所示，女性、非農(nóng)業(yè)戶籍、已婚、有隨遷子女、無宅基地的流動(dòng)人口選擇購房的可能性更高；年齡越小，受教育程度越低，住房支出占比越高的流動(dòng)人口，則選擇租房的可能性越高。值得注意的是，隨遷子女?dāng)?shù)量為1時(shí)，流動(dòng)人口選擇購房的概率最高，有2個(gè)或以上的隨遷子女時(shí)，選擇購房的概率下降，而沒有隨遷子女選擇購房的概率最低?？梢钥闯觯瑳]有或者太多的隨遷子女，都會(huì)降低流動(dòng)人口選擇購房的概率。住房支出占總支出的比例越高，則選擇租房的概率也越高，可以看出租房流動(dòng)人口的住房負(fù)擔(dān)比購房重，一定程度上說明租房選擇是一個(gè)“被動(dòng)選擇”。

表6 個(gè)人因素實(shí)證結(jié)果

3.3 穩(wěn)健性檢驗(yàn)

考慮到流動(dòng)人口的租購選擇對城市房價(jià)存在反向因果關(guān)系，本文嘗試采用Ivprobit方法，處理因反向因果關(guān)系導(dǎo)致的內(nèi)生性問題。在實(shí)際回歸中，將房價(jià)和房價(jià)的平方項(xiàng)視為內(nèi)生變量，借鑒相關(guān)文獻(xiàn)[10，15]，選擇以土地出讓單價(jià)、財(cái)政收入作為工具變量進(jìn)行回歸。表7結(jié)出了使用工具變量法后的估計(jì)結(jié)果，模型（5）和模型（6）為第一階段估計(jì)結(jié)果，模型（7）為第二階段估計(jì)結(jié)果。

表7 內(nèi)生性問題處理：工具變量法

第一階段結(jié)果顯示，土地出讓單價(jià)、財(cái)政收入均對房價(jià)、房價(jià)的平方項(xiàng)有顯著影響，這不僅從計(jì)量意義上肯定了土地出讓單價(jià)和財(cái)政收入是較為理想的工具變量，而且通過weakiv命令進(jìn)行的弱工具檢驗(yàn)可知，AR的p值在1%的水平上顯著，則應(yīng)拒絕原假設(shè)“H0：內(nèi)生變量與工具變量不相關(guān)”，即拒絕這兩者為弱工具變量的假設(shè)。

第二階段回歸結(jié)果顯示，房價(jià)和房價(jià)的平方項(xiàng)的系數(shù)對購房選擇的影響十分顯著。從系數(shù)的解讀上可知，房價(jià)越高，流動(dòng)人口選擇購房的可能性也就越低。這是常理，但通過與全樣本Logit回歸的系數(shù)對比可知，若忽視內(nèi)生性會(huì)造成過度夸張房價(jià)對購房選擇的負(fù)面影響，導(dǎo)致與事實(shí)存在偏差，這應(yīng)該引起關(guān)注和修正?？傊?jīng)工具變量法驗(yàn)證后城市房價(jià)對租購選擇仍呈現(xiàn)正“U”型關(guān)系，但在一定程度上可修正房價(jià)對購房選擇的負(fù)面影響。

3.4 城市分級租購選擇Logit模型分析

由于我國城市的發(fā)展水平存在一定差異，使得流動(dòng)人口在不同類型城市的住房租購選擇會(huì)有相應(yīng)變化，因此嘗試對比不同類型城市之間的流動(dòng)人口住房租購選擇影響因素。

如表8所示，流入不同類型城市的流動(dòng)人口的租購選擇所受的影響因素存在差異。

表8 城市分級租購Logit模型實(shí)證結(jié)果

（1）在二三線城市，就業(yè)因素對流動(dòng)人口租購選擇有強(qiáng)烈敏感影響，農(nóng)林牧漁水利人員和公務(wù)人員比其他職業(yè)有絕對優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)住房自有。而在一線城市，職業(yè)和單位性質(zhì)對租購選擇無顯著影響。無論在幾線城市，商業(yè)服務(wù)人員和產(chǎn)業(yè)工人均處于租購選擇的劣勢地位。

（2）在一線城市，愿意落戶與購房選擇的幾率成正比；而在二三四線城市，有落戶意愿反而實(shí)現(xiàn)購房的幾率更低，這一方面可能是沒有落戶意愿和猶豫的人認(rèn)為落戶二三四線城市所帶來的效用與自己的期望不符，另一方面他們有更強(qiáng)的能力在二三四線城市實(shí)現(xiàn)購房。

（3）在一二線城市，戶口類型對住房租購選擇的影響不顯著。換言之，城鄉(xiāng)二元雙軌制的戶籍制度不再顯著影響現(xiàn)階段流入一二線城市的流動(dòng)人口住房租購選擇。

（4）各類型城市的房價(jià)及其平方項(xiàng)對流動(dòng)人口租購選擇的影響存在差異。在一二三線城市中，隨著房價(jià)上升，房價(jià)對流動(dòng)人口的租購選擇會(huì)產(chǎn)生先抑后揚(yáng)的正“U”型非線性影響，在房價(jià)到達(dá)閾值之前，隨著房價(jià)上漲，流動(dòng)人口選擇租房的可能性越高；當(dāng)超過此值后房價(jià)繼續(xù)上漲，則選擇購房的可能性越高。在四五線城市中，隨著房價(jià)上漲，房價(jià)對流動(dòng)人口的租購選擇會(huì)產(chǎn)生先揚(yáng)后抑的倒“U”型非線性影響，在房價(jià)到達(dá)閾值之前，隨著房價(jià)上漲，流動(dòng)人口選擇購房的可能性越高；當(dāng)超過此值后房價(jià)繼續(xù)上漲，則選擇租房的可能性越高。經(jīng)過計(jì)算得到一至五線城市的房價(jià)閾值分別為2.84、2.41、1.38、0.44、0.44萬元?？梢钥闯觯煌瑢蛹壋鞘杏绊懥鲃?dòng)人口租購選擇的房價(jià)拐點(diǎn)差異較大，這也證實(shí)了房價(jià)對不同層級城市的流動(dòng)人口租購選擇有著不同的影響效果。

4 建議

（1）關(guān)注流動(dòng)人口的就業(yè)狀況和生活水平。特別要關(guān)注在就業(yè)和生活上處于弱勢地位的流動(dòng)人口，通過稅收減免或住房補(bǔ)貼等措施，縮小租房與購房流動(dòng)人口之間的住房負(fù)擔(dān)差距。

（2）把控流入因素和城市經(jīng)濟(jì)因素對流動(dòng)人口住房選擇的影響。一方面堅(jiān)持住房不炒；另一方面想方設(shè)法治理“大城市病”，讓流動(dòng)人口友好地融入而后安居樂業(yè)。

（3）根據(jù)不同層級城市的租購影響差異采取不同的治理措施。在一二線高房價(jià)城市，可大力培育和發(fā)展住房租賃市場，推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”。在三四五線城市，需要不斷深化戶籍制度改革，從而提高農(nóng)村進(jìn)城流動(dòng)人口在住房問題的幸福感、獲得感和滿意度。

5 結(jié)語

租房仍是流動(dòng)人口解決其住房問題的主要方式。購房流動(dòng)人口相較于租房的，呈現(xiàn)出高收入、高住房支出和低住房負(fù)擔(dān)的特點(diǎn)，租房群體在住房選擇中處于劣勢地位。一線城市流動(dòng)人口購房比例最小，租房比例最大；四線城市購房比例最大，租房比例最小。流動(dòng)人口的租購選擇受制度因素、就業(yè)因素、流動(dòng)因素、城市經(jīng)濟(jì)因素和個(gè)人因素多方面影響。城市經(jīng)濟(jì)因素層面上，房價(jià)對租購選擇的影響較為復(fù)雜——以租房選擇為基準(zhǔn)，房價(jià)對購房選擇呈現(xiàn)正“U”型的非線性關(guān)系。就業(yè)、戶口、房價(jià)等因素對不同層級城市流動(dòng)人口租購選擇的影響存在差異。其中，一二三線城市房價(jià)與流動(dòng)人口的租購選擇呈現(xiàn)正“U”型關(guān)系，四五線城市呈現(xiàn)倒“U”型關(guān)系。