朱云珍

摘要：伴隨老齡社會的到來，廣大開發(fā)商逐步將自身注意力放在了養(yǎng)老地產(chǎn)方面。但由于相關(guān)企業(yè)缺少開發(fā)此類項目的經(jīng)驗，同時相關(guān)政策也沒有得到落實，如此自然會導(dǎo)致很多商人對此類項目一直保持著觀望的態(tài)度。為了提升項目的綜合效益，理應(yīng)針對開發(fā)成本方面有所重視，加強管理，降低投入度。本篇文章主要描述了養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)原則，探討了運營成本的計算，并對于加強養(yǎng)老地產(chǎn)成本控制的具體方法方面發(fā)表一些個人的觀點和看法。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn);項目開發(fā);成本管理

引言：對于我們國家而言，當(dāng)前即將進入到老齡化社會之中，由此能夠說明我國普遍居民的生活質(zhì)量有了顯著提升，醫(yī)療水平也達到更高層次。正是在這一背景下，國家對于養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的發(fā)展有了較大重視，通過打造各種老年地產(chǎn)，為廣大老年人群的未來生活創(chuàng)造良好條件。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)原則

（一）地域性原則

由于各個地區(qū)的經(jīng)濟條件有所不同，使得不同老年人的養(yǎng)老理念有著顯著差異。企業(yè)在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的時候，理應(yīng)充分調(diào)查該區(qū)域的經(jīng)濟水平，思考老年人的養(yǎng)老習(xí)慣。同時在位置設(shè)計方面，應(yīng)當(dāng)盡可能為家人的探望以及正常就醫(yī)提供充足便利[1]。

（二）設(shè)計性原則

老年人的身體日漸衰弱，因此在進行項目開發(fā)的時候，理應(yīng)保證整個項目能夠滿足老年人自身的生理狀況。所以在開發(fā)過程中，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)提前進行調(diào)研，為各個不同階段單獨設(shè)置一個子系統(tǒng)，同時將這些子系統(tǒng)全部整合之后，逐步形成一個完整的大系統(tǒng)。如此一來，養(yǎng)老項目的功能將會變得更為完善，進而為老年群體提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)內(nèi)容。

（三）前瞻性原則

養(yǎng)老地產(chǎn)通常需要耗費較長的周期，在進行項目開發(fā)的時候，企業(yè)理應(yīng)具備較強的商業(yè)眼光，確保項目在正式投產(chǎn)之后，能夠獲取充足的經(jīng)濟效益。通過全面分析，把握當(dāng)前市場的實際情況，以此對價格、推廣時間、包裝設(shè)計以及廣告發(fā)布予以關(guān)注，確保項目本身更具實用性特點。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)運營成本的計算

（一）人力成本

對于我們國家的養(yǎng)老地產(chǎn)來說，通常都會設(shè)置養(yǎng)老院和養(yǎng)老社區(qū)。相比于年輕力壯的中年人和青年人，老年人在生理和心理方面均有著較高的需求。通過打造一套老年社區(qū)，能夠有效為廣大老年人提供良好的環(huán)境，讓其度過安詳?shù)耐砟?。但是，所有配套設(shè)施都需要相關(guān)技術(shù)人才進行看護，并進行應(yīng)用指導(dǎo)。正是這一因素存在，綜合社區(qū)的人力成本投入一直都非常高。

（二）設(shè)備成本

在養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)之中，除了有居住建筑外，通常還要設(shè)置活動中心、服務(wù)中心以及老年大學(xué)等。促使老年人能夠在社區(qū)之中，按照自己的個人想法，自由選擇活動項目，積極與他人交流。而在交通系統(tǒng)方面，還需要通過最新的技術(shù)，確保老年人的個人安全不會受到任何影響。由于實際需要投入的資金非常多，從而使得運營工作的整體成本有所增加。此外，設(shè)備在投入之后，還需要對其定期進行保養(yǎng)和維護，無疑還會進一步提高成本總量[2]。

（三）房屋成本

為了能夠給廣大老年人帶來良好的基礎(chǔ)條件，企業(yè)在對房屋設(shè)計的時候，理應(yīng)將景觀和綠化考慮進來，畢竟這些都會占用整個項目的綜合用地。同時，一些老年人患有高血壓，不適合乘坐電梯，因此在建筑的層高設(shè)計方面，企業(yè)也要予以關(guān)注。由于這兩方面因素存在，直接使得單位面積中的房屋的總數(shù)大幅度下降，導(dǎo)致整體成本有所提高。不僅如此，在建筑物之中，企業(yè)還需要進行無障礙設(shè)計，確保各個戶型的設(shè)計方式都能滿足老年人的生理需求。諸如，衛(wèi)生間和走廊相比于普遍建筑，整體面積應(yīng)當(dāng)有所擴大，如此自然會造成建筑成本得到提高。

（四）運營成本

伴隨社區(qū)中老年人衰老度的增加，運營成本自然也會隨之提升。諸如一些無法生活自理的老年人，社區(qū)就需要為其提供24小時看護服務(wù)。此外，伴隨年齡增長，老年人的病癥出現(xiàn)概率也會有所提升，此時社區(qū)就需要定期將其送至附近的醫(yī)院。正是由于這些因素存在，從而使得運營成本不斷增加。

三、加強養(yǎng)老地產(chǎn)成本控制的具體方法

（一）決策成本的控制方法

針對養(yǎng)老地產(chǎn)，在進行前期決策的時候，首要工作自然是有效把握其中的開發(fā)性原則。結(jié)合開發(fā)區(qū)域的實際情況，明確當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)、經(jīng)濟水平、消費水平以及行業(yè)競爭壓力。畢竟養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)工作本身就屬于一類長期性項目，消耗的時間成本非常長。所以在項目開始之前，管理人員理應(yīng)結(jié)合計劃中設(shè)置的開發(fā)時間，對所有可能對開發(fā)工作造成影響的條件展開預(yù)判，以此保證項目投產(chǎn)之后的人力成本、經(jīng)營成本以及政策成本全部都能達到規(guī)定水平。不僅如此，項目在正式投入到運營之后，還能按照計劃規(guī)定，獲取足夠的收益[3]。

（二）設(shè)計成本的控制方法

針對養(yǎng)老地產(chǎn)項目，在對設(shè)計階段的成本投入進行管理的時候，首要工作自然是對圖紙內(nèi)容予以全面優(yōu)化，改進其中的不足。一般來說，可以結(jié)合方案和工程項目的設(shè)計要求，為其單獨設(shè)置招標(biāo)制度。按照制度的內(nèi)容，合理篩選設(shè)計單位，以此能夠讓所有參與的設(shè)計企業(yè)更為注重投資效果，并盡可能縮減成本投入。其次，在設(shè)計過程中，還要將前期決策時獲取的調(diào)查信息全部考慮進來，結(jié)合現(xiàn)有的情況，逐步完成設(shè)計活動，以此提高設(shè)計的綜合效果。再者，企業(yè)還要做好技術(shù)溝通工作，采用限額設(shè)計的模式，確保造價投入不會超出預(yù)期。所謂限額設(shè)計，主要是指根據(jù)當(dāng)前制定的成本計劃，亦或者參照項目的累積數(shù)據(jù)，為設(shè)計單位提供一個造價控制的經(jīng)濟指標(biāo)，從而使得最終的工程預(yù)算不會超出額限額的要求。

（三）施工成本的控制方法

在進行工程組織的時候，施工階段的成本投入同樣需要進行合理控制。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，首先就需要對現(xiàn)場的簽證管理予以全面強化。之后還要和建筑企業(yè)以及監(jiān)理企業(yè)展開有效溝通，彼此分享自己的信息內(nèi)容，并告知其相關(guān)注意事項。如此一來，建筑企業(yè)和監(jiān)理企業(yè)自然能夠按照要求展開相關(guān)工作，充分發(fā)揮自身職業(yè)精神，確保各項活動都能達標(biāo)，不會有任何問題產(chǎn)生。除此之外，對于設(shè)備、材料以及施工方面的質(zhì)量控制同樣不能有所忽視，以防出現(xiàn)材料不達標(biāo)或者設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量缺陷的情況，導(dǎo)致項目不得不返工。如此一來，建筑成本的投入自然能夠縮減至最低。

（四）運營成本的控制方法

老年人屬于特殊人群，相比于普通成年人，其生理情況和心理情況均有著顯著差異。所以，在針對養(yǎng)老地產(chǎn)的項目進行運營管理時，相關(guān)工作也變得極為繁瑣。由于涉及的內(nèi)容極為廣泛，自然也會造成運營成本有所提高。為了提升觀管理效果，加強成本控制，通常可以嘗試將醫(yī)療、康復(fù)、護理、供給、咨詢、勞資以及財務(wù)等多種不同的功能全部整合。之后再通過計算機技術(shù)，為其單獨設(shè)置一個綜合運營系統(tǒng)。如此一來，管理工作的整體效果必然會得到有效提升，進而促使養(yǎng)老機構(gòu)的綜合競爭力有所提高[4]。

四、結(jié)束語

綜上所述，對養(yǎng)老地產(chǎn)來說，其面對的對象基本上全部都老年群體。因此在實際建設(shè)的過程中，理應(yīng)從老年人的角度出發(fā)，調(diào)整設(shè)計內(nèi)容，確保整個項目能夠滿足其實際需求。之后再以此為基礎(chǔ)，對所有成本投入予以考慮，從而保證成本能夠控制在合理的范圍之中，繼而獲取更多的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]?? 張云鵬.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程責(zé)任成本管理探析[J].工業(yè)C：00075-00075.

[2]?? 曲松，王芳.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程責(zé)任成本管理的探析[J].價值工程，2015，v.34;No.399（31）：19-22.

[3]?? 唐鋒.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程責(zé)任成本管理的探析[J].經(jīng)營者，2019，033（009）：42.

[4]?? 胡蓉.房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段成本控制策略探析[J].廣東建材，2010，026（007）：279-281.