李軍
摘要:隨著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的到來,行業(yè)競爭持續(xù)加劇,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)攀升,這給行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作帶來了新的挑戰(zhàn)。在這種背景下,如何加強(qiáng)對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別與控制,確保企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展,成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重中之重。本文基于風(fēng)險(xiǎn)管理理論,在對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別分析的基礎(chǔ)之上,系統(tǒng)探討了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控領(lǐng)域存在的突出問題,并圍繞這些問題提出了具體的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控策略。希望本文的探討,能夠給房地產(chǎn)企業(yè)做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作帶來一點(diǎn)有益借鑒和啟示,幫助房地產(chǎn)企業(yè)將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在較低的水平,從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)健康。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);識別;控制
引言
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一,隨著房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)以及調(diào)控的初見成效,房地產(chǎn)行業(yè)目前已經(jīng)步入了增速放緩、競爭加劇的新階段,這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)失控壓力越來越大。目前我國不少房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別與控制方面存在明顯的短板,成為企業(yè)健康發(fā)展的巨大隱患。這些年,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)失控案例比比皆是,很多企業(yè)因?yàn)槌霈F(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而遭受了巨大的經(jīng)濟(jì)損失,也有的企業(yè)因?yàn)樨?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控不力而直接倒閉,能否做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作對房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的影響越來越大。面對呈現(xiàn)出來了持續(xù)攀升勢頭的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急就是要全面提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平,確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到較好的控制,從而給企業(yè)的良好發(fā)展提供財(cái)務(wù)保障。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別
從目前房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況來看,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在籌資、投資、稅務(wù)以及現(xiàn)金流等方面,具體闡述如下:
(一)籌資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè),資金需求量大是行業(yè)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)之一,因此,財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容之一就是籌資。在房地產(chǎn)行業(yè)外部融資環(huán)境趨緊的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)越來越大,具體表現(xiàn)之一就是融資難度越來越大,房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了巨大的融資缺口,企業(yè)無法順利籌集到項(xiàng)目投資建設(shè)所需要的資金。另外就是房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本不斷提升,企業(yè)還本付息壓力越來越大,企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)攀升。
(二)投資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有投資金額大、建設(shè)周期長等特點(diǎn),這導(dǎo)致了投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素較多,很容易就會出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)越來越突出,從大環(huán)境來看,我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過幾十年的快速發(fā)展,供不應(yīng)求的局面已經(jīng)發(fā)生了根本性的改變,這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品去化速度將會放緩。另外就是目前國家出臺的限購、限賣等政策、環(huán)保更加嚴(yán)格等,這些都會成為投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的導(dǎo)火索。
(三)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
規(guī)范納稅是企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù),稅務(wù)成本是房地產(chǎn)企業(yè)主要的成本支出之一,隨著我國稅收管理的越來越規(guī)范以及稅制改革的不斷推進(jìn),房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視,部分房企因?yàn)橥恋爻杀痉謹(jǐn)傇瓌t、借款利息費(fèi)用資本化等與稅務(wù)規(guī)定不一致,存在較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控非常重要的一個(gè)方面就是科學(xué)進(jìn)行納稅籌劃,既要合理避稅,又要規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(四)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率目前普遍較高,行業(yè)企業(yè)追求的是高周轉(zhuǎn),對于現(xiàn)金流的要求很高,在目前房地產(chǎn)企業(yè)銷售受阻、融資困難的情況下,企業(yè)高周轉(zhuǎn)受阻,現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)升高。房地產(chǎn)行業(yè)的幾家龍頭企業(yè)碧桂園、恒大、融創(chuàng)等企業(yè),都是依靠高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式來獲得超常規(guī)的發(fā)展。一旦因?yàn)槿谫Y或者銷售等問題而出現(xiàn)高周轉(zhuǎn)受阻的情況,大概率會出現(xiàn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問題
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制本身是一項(xiàng)非常復(fù)雜的工作,房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方面存在的較多問題,本文將比較典型的問題歸納為以下幾個(gè)方面:
(一)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警不夠有效
很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控方面的突出問題之一是預(yù)警不夠有效,無法對于潛在的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)警,結(jié)果導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)干預(yù)措施容易延誤,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無法及時(shí)化解。出現(xiàn)上述情況在于很多房地產(chǎn)企業(yè)對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作重視不足,沒有構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系,導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無法通過敏感性良好的預(yù)警指標(biāo)及時(shí)被發(fā)現(xiàn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的不夠有效讓很多本來微不足道的風(fēng)險(xiǎn)不斷醞釀累積,最終成為給企業(yè)帶來巨大損失的風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)企業(yè)只能被動地在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之后采取處理措施,無法有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。
(二)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施不夠有力
目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施不夠有力的問題比較突出,具體表現(xiàn)就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施比較單一,且應(yīng)對各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的效果不夠理想,從而導(dǎo)致了各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無法得到較好的控制。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類很多,不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要采用不同措施才有效,不過目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方面,更多的是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之后,通過風(fēng)險(xiǎn)承受、止損等方法來應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事先預(yù)防、分散、轉(zhuǎn)嫁等措施沒有得到較好的應(yīng)用,影響到了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控效果。
(三)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力不足
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作本身的專業(yè)性很強(qiáng),不少房地產(chǎn)企業(yè)在開展這一工作方面存在能力不足的問題,導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作的開展情況不是很理想。在很長一段時(shí)間內(nèi),房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn),行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較小,企業(yè)對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作關(guān)注不夠,既沒有針對如何做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作出臺完善的制度,缺少對于這一工作的研究部署。也沒有給這一工作配備比較精干的人員,財(cái)務(wù)管理人員缺少做好這一工作的能力,從而導(dǎo)致在開展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作的過程中出現(xiàn)了崗位勝任力不足的情況,拖累了這一工作水平。
(四)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控制度不完善
上文已經(jīng)談到,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)種類以及影響因素很多,加上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控具體工作內(nèi)容非常煩瑣,如果沒有完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控制度,那么就很難做好這一工作。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控制度并不完善,沒有根據(jù)開展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作的需要來制定完善的規(guī)章制度。在沒有完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控制度的情況下,很難精準(zhǔn)規(guī)范地開展這一工作,容易放大財(cái)務(wù)人員主觀意識對于這一工作的影響。在沒有完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控制度的情況下,面對各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如何進(jìn)行應(yīng)對,不同財(cái)務(wù)人員就會出現(xiàn)理解不同的情況,出現(xiàn)應(yīng)對混亂的情況,這自然不利于對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效管控。
(五)經(jīng)營策略彈性不夠,放大了調(diào)控帶來的不利影響
目前不少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略彈性不夠,面對出臺的各類調(diào)控政策,無法在經(jīng)營方面做到快速調(diào)整,從而導(dǎo)致了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的放大。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)各類調(diào)控措施不斷出臺,各個(gè)城市土地出讓限價(jià)政策、房地產(chǎn)限購、限貸政策等,這些政策給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營帶來了很大的沖擊,很多企業(yè)因?yàn)闊o法及時(shí)地調(diào)整經(jīng)營策略而不得不承受上述政策所帶來的負(fù)面影響。有的房地產(chǎn)企業(yè)面對限購、限貸等政策的不利影響,不能夠在產(chǎn)品開發(fā)定位、營銷方案等方面進(jìn)行快速調(diào)整,結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)去化速度下降,資金壓力劇增,從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制需要多措并舉,針對上文談到的這一領(lǐng)域存在的各種問題,關(guān)鍵之舉是要做好以下幾個(gè)方面的工作:
(一)做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的要點(diǎn)之一就是要及時(shí)預(yù)警,在風(fēng)險(xiǎn)尚未發(fā)生或者處于萌芽狀態(tài)的時(shí)候就進(jìn)行干預(yù),從而將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)盡早消除,避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系,確保對于各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)預(yù)警,同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要制定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處置預(yù)案,對于識別出來的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按照預(yù)案第一時(shí)間進(jìn)行處理,這樣才能夠發(fā)揮好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的構(gòu)建過程中,需要注意構(gòu)建定性分析與定量分析相結(jié)合的預(yù)警模型,完善財(cái)務(wù)管理信息化系統(tǒng),依托翔實(shí)準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù),實(shí)現(xiàn)對于潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的精準(zhǔn)預(yù)警。房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目拓展可研階段需要提前進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估及稅收籌劃,包括項(xiàng)目開發(fā)后對公司整體資產(chǎn)負(fù)債狀況、盈利能力、融資能力影響,項(xiàng)目融資需求解決方案,綜合考慮調(diào)控政策影響,預(yù)留足夠的完全邊際,確保各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)可控在控。
(二)完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施
房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施,從具體完善重點(diǎn)來看,一方面是要確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施的多樣化,即針對不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),需要綜合采用不同的應(yīng)對方法,靈活運(yùn)用財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分散、轉(zhuǎn)嫁等措施來應(yīng)對不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);另一方面就是要確保財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施有力,即所采用的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施要有效果,能夠有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。舉例來說,針對融資成本過高的風(fēng)險(xiǎn),需要房地產(chǎn)企業(yè)在做好經(jīng)濟(jì)效益分析的基礎(chǔ)之上,嚴(yán)格控制融資成本,對于資金成本超過自身承受能力的融資要果斷拒絕。
(三)不斷提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制能力
房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力提升方面需要重點(diǎn)從以下幾個(gè)方面著手,一方面是企業(yè)根據(jù)開展這一工作的需要,設(shè)置財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控崗位,并通過內(nèi)部選擇以及外部引進(jìn)相結(jié)合的方法,給這一崗位配備精兵強(qiáng)將,確保專業(yè)的人來做專業(yè)的事,確保這一工作的有序推進(jìn)。另一方面則是要在加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控理論研究,豐富相關(guān)研究成果的同時(shí),針對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控人員不斷去開展培訓(xùn)工作,針對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控人員在工作能力方面的不足,通過必要的針對性培訓(xùn),讓財(cái)務(wù)人員具備更好地勝任力,能夠掌握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作的技巧以及規(guī)律,從而提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平。
(四)健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制制度
房地產(chǎn)企業(yè)在開展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作的過程中,需要健全相關(guān)制度,對于如何開展財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控工作進(jìn)行詳細(xì)而具體的規(guī)定,從而讓財(cái)務(wù)管理人員能夠按照相關(guān)規(guī)定來推進(jìn)這一工作,減少不同人員在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控理解以及行動方面的差異性。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控制度設(shè)計(jì)方面,需要注意制度的全面性、動態(tài)性、可行性等幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn),確保所有的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)管理都有制度規(guī)定,制度切實(shí)可行,易于操作,同時(shí)根據(jù)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的問題對制度進(jìn)行動態(tài)調(diào)整,持續(xù)修訂完善。
(五)根據(jù)調(diào)控政策調(diào)整經(jīng)營策略
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營策略需要更加靈活,密切關(guān)注調(diào)控政策的變化,根據(jù)經(jīng)營環(huán)境的變化及時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略,以減少調(diào)控政策所帶來的不利變化和影響。從未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢來看,調(diào)控將會成為一個(gè)常態(tài),調(diào)控的目的在于推動這一行業(yè)更加穩(wěn)健地發(fā)展,避免行業(yè)發(fā)展的大起大落。各種調(diào)整政策,對于每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說,都是既面臨挑戰(zhàn),也面臨著機(jī)遇。房地產(chǎn)企業(yè)需要全面分析調(diào)控政策所帶來的各種影響,保持經(jīng)營策略的良好彈性,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營水平的不斷提升,以降低經(jīng)營活動受到的不利影響,降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
結(jié)語
未來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控將會是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重點(diǎn)和難點(diǎn),企業(yè)管理者需要高度重視這一工作的有效開展,全面提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平,從而推動企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控策略方面,主要包括了對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的建設(shè)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施的優(yōu)化、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控制度的健全、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力的提升等,本文所提出的各項(xiàng)策略有自身的理解,也有對于相關(guān)研究成果的借鑒,這些策略以及建議具有一定的借鑒價(jià)值。當(dāng)然,考慮到各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)情況不一,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平不盡相同,企業(yè)管理者需要在這一工作實(shí)踐中不斷探索新舉措,以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平的不斷提升。
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