這幾年，中國房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷幾次考驗(yàn)，在這些考驗(yàn)面前，對住房的定位始終沒有被突破，也就是說住房定位經(jīng)受住了考驗(yàn)。當(dāng)然，不能說沒有波折，不能說調(diào)控堅(jiān)持住房定位一律都非常堅(jiān)定。不過，每次出現(xiàn)偏離定位、放松調(diào)控的情況，都被及時(shí)糾正，都再度收緊了調(diào)控，深圳或是最典型的例子。

深圳樓市調(diào)控升級

據(jù)筆者觀察，這些年房價(jià)幾次反復(fù)上漲波動，深圳都是打頭陣者。2020年以來，深圳房價(jià)又開始蠢蠢欲動。不過，當(dāng)?shù)卣皶r(shí)發(fā)現(xiàn)后，給予了果斷糾正，加強(qiáng)了調(diào)控。自深圳于7月中旬發(fā)布新版“深八條”，大幅加大樓市調(diào)控力度之后，寧波、南京、十堰、東莞等城市也陸續(xù)發(fā)布樓市新政，從供需兩端對調(diào)控政策進(jìn)行補(bǔ)充與升級。后面這幾個是70個重點(diǎn)之列城市房價(jià)檢測者，也曾是房價(jià)漲幅的排頭兵。但以深圳率先發(fā)起的新一輪房價(jià)走高苗頭總體上被及時(shí)撲滅了。

其實(shí)，今年以來，深圳等城市房價(jià)出現(xiàn)漲幅后，全國都在瞪大眼睛：一看會不會迅速擴(kuò)大成新一輪房價(jià)走高熱潮;二看高層因疫情沖擊經(jīng)濟(jì)低迷情況下，如何對待房地產(chǎn)調(diào)控，會不會有新政策，住房定位會否動搖？

7月底傳來了確切消息。7月30日，中央政治局召開會議，再次要求堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這些措施非常果斷和明確，住房定位不變，堅(jiān)持調(diào)控不變，一以貫之執(zhí)行下去，不要再抱任何幻想。

而在此前的7月24日，國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會，同樣強(qiáng)調(diào)牢牢堅(jiān)持“房住不炒”的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。“堅(jiān)決不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段”最重要，最有針對性。

“房住不炒”是長久之策

新冠肺炎疫情導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)衰退低迷，中國經(jīng)濟(jì)雖然復(fù)工復(fù)產(chǎn)較早，但是完全恢復(fù)也需要時(shí)日，加之國際貿(mào)易、地緣政治環(huán)境惡化，經(jīng)濟(jì)動力明顯不足。很多人又開始幻想在這樣的背景下會否放松房地產(chǎn)調(diào)控，把房地產(chǎn)再次作為拉動經(jīng)濟(jì)的動力？希望房價(jià)迎來新一輪上漲。一些投資投機(jī)者甚至幻想著開始再次大干一場，大賺一把。

不過，決策層敏銳地觀察到了這一點(diǎn)，徹底擊碎了這些投機(jī)者的美夢和幻想。“房住不炒”定位再次被叫響。相信，在調(diào)控不放松的總基調(diào)下，各地先后推出相關(guān)新政，成為樓市的穩(wěn)定器。堅(jiān)信，未來會有更多城市出臺更嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策。

更重要的是釋放出的是“房住不炒”定位不是權(quán)宜之計(jì)，而是長久之策。也就是說，房地產(chǎn)調(diào)控將會越來越嚴(yán)，房價(jià)只要一漲，露頭就打。開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)等都已經(jīng)“春江水暖鴨先知”了，特別是開發(fā)商正在調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加快經(jīng)營轉(zhuǎn)型。

開發(fā)商已經(jīng)看到，房地產(chǎn)市場的基本面應(yīng)該得到經(jīng)濟(jì)基本面的支撐。當(dāng)大多數(shù)需要買房的群體的收入不穩(wěn)定且不斷下降時(shí)，房地產(chǎn)市場只能寄希望于那些高收入群體，他們基本上都有房子甚至是多套房子。因此，更多地去開發(fā)滿足高凈值個人需求的產(chǎn)品，可能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來投資和發(fā)展的重點(diǎn)。未來的趨勢可能是，將三、四線城市的土地開發(fā)方向轉(zhuǎn)移到一、二線重點(diǎn)城市，以開發(fā)高端住宅。畢竟，三、四線城市的基本面存在嚴(yán)重的人口流失，特別是一場新冠肺炎疫情促使獨(dú)門獨(dú)戶的別墅類高檔住房需求旺盛。

目前，開發(fā)商面臨兩大選擇：一是給超高收入階層蓋別墅，二是給低收入群體建保障性住房。

住房需求者也應(yīng)該有一個基本估計(jì)，吃透“房住不炒”定位的精神。房價(jià)在一個時(shí)期穩(wěn)定的預(yù)期完全可以樹立。

居家辦公有利于穩(wěn)房價(jià)

筆者要強(qiáng)調(diào)的是，影響房價(jià)的另一個重要或者長遠(yuǎn)因素是居家遠(yuǎn)程辦公的興起。在線居家遠(yuǎn)程辦公引發(fā)變化最大的可能是美國，表現(xiàn)最突出的是寸土寸金的紐約包括華爾街在內(nèi)。新浪財(cái)經(jīng)北美站劉碩發(fā)自紐約的消息再一次佐證了筆者的觀點(diǎn)。

根據(jù)租房網(wǎng)站StreetEasy的數(shù)據(jù)，今年第二季度，曼哈頓的出租房源價(jià)格在最初基礎(chǔ)上打折的比例最大。其中熨斗區(qū)（Flatiron District）降幅創(chuàng)下了驚人的45%。在中城西區(qū)和金融區(qū)，分別有40%和42%的公寓降價(jià)。這些降價(jià)的租房大多是在疫情期間辦公區(qū)附近的住宅。直接原因就是大部分公司都采取了居家遠(yuǎn)程在線辦公方式。都在家里工作，也不再擔(dān)心通勤時(shí)間，租房的人正在向更遠(yuǎn)的市鎮(zhèn)里蔓延，很多人離開市中心，搬去稍遠(yuǎn)的地方，比如說長島、上州和新澤西州等。

辦公模式的革命性改變和創(chuàng)新將帶來包括逆城市化的生態(tài)重構(gòu)。筆者在2020年6月11日的文章里就引用了對沖基金大佬都鐸·瓊斯近日的預(yù)言：在美國，居家辦公正在成為一個新模式，將重新定義房地產(chǎn)、餐飲、零售和汽車市場;延續(xù)了幾個世紀(jì)的城市化進(jìn)程也可能會扭轉(zhuǎn)，未來人們可能將更加偏愛居住在郊區(qū)和鄉(xiāng)下，出現(xiàn)逆城市化現(xiàn)象。這對城市需求是一股分離的力量。遠(yuǎn)程在線居家辦公常態(tài)化，將使得更多人選擇郊區(qū)和鄉(xiāng)間居住，這將使得中國正在進(jìn)行的城市化帶來的壓力得到一定程度緩解，包括城市房價(jià)都將有利于促其走向穩(wěn)定而不是暴漲。

房子變現(xiàn)能力最弱

目前形成的難能可貴的房價(jià)預(yù)期，已經(jīng)導(dǎo)致購房者觀望氛圍形成。買漲不買跌的中國傳統(tǒng)習(xí)俗，也一定會加速放大這種預(yù)期，在這種預(yù)期下，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)是流動性最差的，也是變現(xiàn)能力最弱的。這也是美國人習(xí)慣于投資股票而不熱衷于房地產(chǎn)的原因之一。

不動產(chǎn)的一個交易規(guī)律是你越急著脫手，就越賣不出去。不信的話，現(xiàn)在擁有多套房產(chǎn)的人，你賣一套房子試試，保證你被折騰得能脫“一層皮”，費(fèi)事費(fèi)時(shí)費(fèi)精力，一般人很難承受得起，所以普通民眾投資住房必須謹(jǐn)慎。

余豐慧

華中科技大學(xué)兼職教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)家，著名財(cái)經(jīng)金融評論家，央廣財(cái)經(jīng)特約評論員，中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)調(diào)研中心特邀研究員，中國金融智庫特邀研究員，大型金融企業(yè)前高管，注冊高級咨詢師。最新著作《金融科技：大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈和人工智能的應(yīng)用與未來》《互聯(lián)網(wǎng)金融革命》《互聯(lián)網(wǎng)金融100問》。